Le rapport CAP 2022 (Comité Action Publique 2022) préconise des pistes pour réduire les dépendes publiques.
Certaines d’entre elles concernent l’immobilier et notamment la disparition du régime du LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).
Faut-il avoir peur du contenu de ce rapport ?
Faut-il avoir peur de la disparition du régime du LMNP ?
Faites-moi part de vos impressions dans les commentaires en dessous de cette vidéo.
Transcription
Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous accueillir. Dans cette vidéo, je vous propose qu’on parle du projet CAP 2022 qui annonce la fin du régime fiscal du LMNP, c’est-à-dire du loueur meublé non professionnel. On en parle tout de suite.
Alors, il y a beaucoup d’informations qui circulent sur internet, concernant la disparition du régime du loueur meublé non professionnel et c’est en particulier le projet CAP 2022 donc Comité action publique 2022 qui annonce la fin de ce régime LMNP. Je vais vous expliquer ce qu’il en est exactement dans cette vidéo.
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Alors, revenons au sujet du jour, au sujet de cette vidéo : est-ce que CAP 2022 annonce la fin du régime du loueur meublé non professionnel ? Alors revenons deux instants sur CAP 2020, donc c’est le Comité action publique 2022 qui est un comité qui étudie des options pour réduire la dette de la France et améliorer l’état des finances publiques. En l’état, c’est quelque chose de tout à fait louable.
Alors de quoi est composé ce comité ? Il est composé d’experts de la fiscalité. Il est composé de fiscalistes. Donc bien entendu à travers ce projet CAP 2022, on étudie tout un tas de leviers pour réduire les dépenses publiques. Et l’immobilier bien entendu est l’un de ces leviers.
Alors qu’est-ce que propose ce projet CAP 2022 ? Il propose de remettre à plat la fiscalité de l’immobilier, en proposant la création d’un régime de droit commun. Et ce régime de droit commun pourra autoriser la déduction des charges de copropriété. Donc ça, c’est déjà quelque chose qu’on pouvait faire avec le régime fiscal du loueur meublé non professionnel. Et, il propose également la possibilité de déduire les amortissements qu’on pouvait également faire avec le régime du loueur meublé non professionnel, mais sans en dire plus tout autant.
Donc là, évidemment, on est encore sur quelque chose d’assez flou. Par contre, ce que préconise et ça c’est écrit noir sur blanc dans le rapport CAP 2022, c’est de supprimer le régime du Pinel et le régime du loueur meublé non professionnel. Alors le régime du loueur meublé non professionnel, c’est le régime qui est adopté par la grande partie des gens qui font de la location meublée.
Alors lorsque je parle de location meublée, c’est la location meublée classique, la location courte durée, la colocation. Et ça, c’est un régime qui est très intéressant parce que si vous faites de location meublée aux régimes du loueur meublé non professionnel et que vous adoptez le régime du réel, vous pouvez passer dans votre fiscalité tout un tas de charges, tout un tas d’amortissements. Ce qui fait que votre assiette d’imposition peut se retrouver égale à zéro. Donc, vous gagnez de l’argent avec vos revenus locatifs. C’est ce qu’on appelle le cashflow puisque votre loyer va couvrir toutes vos charges. Mais comme votre assiette d’imposition va être nulle en fait, vous ne payez aucun impôt sur les revenus locatifs.
Le gros intérêt finalement de ce régime du loueur meublé non professionnel, c’est qu’il cumule les avantages de la fiscalité des entreprises lorsqu’on parle de charges, lorsqu’on parle d’amortissement et c’est là que je vous dis que l’assiette fiscale, l’assiette d’imposition peut être nu. Vous n’allez pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs, mais elle offre également les avantages de la fiscalité du particulier parce qu’au moment de la revente, c’est la valeur réelle de l’appartement qui est considérée et non pas la valeur comptable.
Parce que la valeur comptable, la valeur de l’appartement, ce sont deux valeurs différentes. Donc, vous pouvez utiliser le système des amortissements pour venir réduire votre assiette d’imposition. Mais par contre, ces amortissements ne rentrent pas en considération au moment de la revente puisque ce n’est pas du tout la valeur comptable de votre bien immobilier qui est utilisé pour calculer la plus-value. Donc le régime du LMNP, c’est quand même quelque chose qui est plutôt intéressant lorsqu’on souhaite se lancer dans l’immobilier en nom propre, sans vouloir passer de suite sur de la société SCI, SAS, SARL, tout ce que vous voulez.
Bref ce projet CAP 2022 préconise la suppression de ce statut LMNP. J’ai lu la partie de ce rapport concernant la suppression de LMNP, je ne vous mens pas, ça tient sur deux lignes. Alors est-ce qu’il faut avoir peur de ça ? Je ne pense pas, en tout cas pas à ce stade. Pourquoi ? Parce qu’en l’état, il ne s’agit que d’un rapport et on ne sait pas encore si le gouvernement appliquera toutes les préconisations qui se trouvent dans ce rapport.
Je tourne cette vidéo en novembre 2018, il y a encore un petit peu plus de trois ans avant 2022, donc il y a de l’eau qui va couler sous les ponts. Ce rapport pourrait être modifié, pourrait être amendé et on ne sait pas si tout ce qui est préconisé dedans sera appliqué en plus de 3 ans. Tout peut encore changer.
Ensuite, j’ai envie de vous dire que l’immobilier et ça je vous l’ai déjà dit dans plusieurs vidéos, c’est une activité de chef d’entreprise. En tout cas, si vous faites les choses correctement, vous travaillez avec des partenaires : agent immobilier, expert-comptable, décoratrice d’intérieur, artisan, donc il faut vraiment se mettre dans une logique-business, dans une logique d’activité et vos locataires ce n’est pas vraiment des locataires, ce sont des clients.
À vos clients, à vos locataires, vous n’offrez pas seulement un toit, vous offrez avant tout un service puisque vous devez offrir un bel appartement. Donc comme dans tout business qu’on soit dans l’immobilier, qu’on soit dans la restauration, qu’on soit dans l’industrie, la réglementation évolue. La fiscalité évolue.
Et face à cette réglementation, face à cette fiscalité, il ne faut pas être inactif, ne rien faire, sans quoi on ne fait rien puisque la fiscalité, elle évolue totalement. Par contre, il faut plutôt jouer avec cette fiscalité. Il faut être proactif. Il faut engager des actions et ensuite on joue avec cette fiscalité en se faisant accompagner d’avocat fiscaliste ou d’expert-comptable.
Mais si vous attendez que tout soit stable pour pouvoir faire quelque chose, vous ne ferez absolument rien. J’ai discuté à plusieurs reprises avec mon expert-comptable qui me disait que sur les 20 dernières années, la fiscalité du particulier avait bougé 13 fois. Vous comprendrez bien qu’il est impossible de prévoir sur du long terme lorsqu’on a une réglementation qui évolue régulièrement et ça fait d’ailleurs partie du jeu.
J’ai envie de dire lorsque vous investissez dans l’immobilier, vous investissez sur 15 ans, sur 20 ans, peut-être même plus, donc jamais vous n’aurez une visibilité à 10, 15 ou 20 ans en ce qui concerne les lois, en ce qui concerne la fiscalité. Donc, le seul conseil que je peux vous donner, c’est de passer à l’action tout de suite, de bénéficier de la fiscalité d’aujourd’hui, de bénéficier de la réglementation d’aujourd’hui et on verra ce qui se passera en 2022 ou après 2022 parce que peut-être qu’on sortira quelque chose en 2025 ou en 2027, mais il faudra s’adapter.
En tout cas, sachez que 2022 par rapport au moment où je tourne cette vidéo c’est dans plus de 3 ans, rien ne vous empêche d’ici début 2019 d’acheter un appartement et de l’exploiter en tant que loueur meublé non professionnel. Si vous appliquez les bonnes stratégies de location courte durée ou de colocation, vous pouvez dégager 500 € de cashflow sur cet investissement tous les mois. Pendant 3 ans 500 x 36 mois, ça va vous faire 18 000 €. C’est quand même 18 000 € que vous allez pouvoir prendre en bénéficiant de la fiscalité du loueur meublé non professionnel.
En plus à ce stade, on ne sait pas si les gens qui ont investi en tant que loueurs meublés non professionnels devront quitter ce statut ou les gens qui l’auront acquis pourront rester avec ce statut. Le rapport ne l’indique pas. En tout cas, je viens de vous expliquer que d’ici 2022, vous pouvez quand même facilement prendre 18 000 € de cashflow avec un seul investissement. Si vous faites deux opérations, c’est 36 000 € de cashflow. Je pense que ça vaut quand même le coup de passer à l’action.
Voilà ce que je voulais partager aujourd’hui avec vous dans cette vidéo. Le rapport CAP 2022, c’est bien. Il préconise un certain nombre de choses. Rien n’est figé. Rien n’est validé. Tout peut encore changer et de toute façon tout pourra encore changer après 2022.
Ce que je peux également vous dire aujourd’hui, c’est que le statut LMNP, ça reste quelque chose d’intéressant, mais vous pouvez également penser à la société. Vous pouvez faire de la SCI, de la SAS, de la SARL puisque la fiscalité des sociétés se rapproche de la fiscalité du LMNP. En fait, c’est plutôt l’inverse, la fiscalité du LMNP ou réel bien sûr au micro-BIC, pas au régime forfaitaire, la fiscalité du LMNP ou réel se rapproche de la fiscalité des entreprises. Donc là, ça peut être également intéressant.
Considérer l’investissement en société à court, moyen ou long terme pour savoir quel est le meilleur choix pour vous, quelle est la meilleure option ? Le mieux est de se rapprocher d’un expert-comptable qui étudiera votre situation personnelle et professionnelle.
Voilà tout ce que je voulais partager avec vous aujourd’hui dans cette vidéo. Si cette vidéo vous a plu, n’hésitez pas à liker, n’hésitez pas à partager, n’hésitez pas à partager avec des personnes qui ont entendu parler du rapport CAP 2022 et qui ont peur d’investir dans l’immobilier. Aucun souci, aucune crainte, on avance et on s’adapte. Sinon, on ne fait rien.
Je vais vous quitter sur cette bonne parole. Puis comme d’habitude, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je vous dis à très bien bientôt.
Tchao !
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