On croit souvent, à tort, qu’il n’est pas possible d’investir dans l’immobilier lorsqu’on dépasse la barre des 33% d’endettement.
Dans cette vidéo, je vous explique pourquoi et comment cela est possible.
Si vous êtes endettés à plus de 33% et que vous continuez à investir dans l’immobilier, n’hésitez pas à l’indiquer dans les commentaires ci-dessous.
Transcription
Bonjour à tous ! Ici Sébastien, auteur du blog louer-en-courte-duree.fr et spécialiste de la location courte durée. Je vous souhaite la bienvenue dans cette nouvelle vidéo dans laquelle je vais vous expliquer comment et pourquoi il est possible de dépasser le taux d’endettement de 33 % lorsqu’on on souhaite investir dans l’immobilier.
Allez, c’est parti ! Ça se passe tout de suite sur Louer en courte durée.
Alors, avant que je vous explique comment il est possible de passer le cap des 33% d’endettement, si vous ne l’avez pas encore fait, je vous invite à télécharger les deux e-books que j’ai rédigés : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée ». Et puis, je vous offre également une formation sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée.
Alors, pour accéder à l’ensemble de ces éléments, aux deux e-books et à la formation, c’est très simple : vous cliquez sur les petits « i » qui apparait en haut à droite de la fenêtre de cette vidéo. Et puis, si vous regardez cette vidéo à partir de YouTube, je vous mets les liens d’accès à l’ensemble de ces éléments dans la description qui seront juste en dessous de cette vidéo.
Alors, vous avez certainement entendu déjà de multiples reprises, dire qu’il était impossible d’acheter de l’immobilier lorsqu’on avait un taux d’endettement de 33 %. Alors c’est vrai et ce n’est pas vrai à la fois, et je vais vous détailler pourquoi dans la suite de cette vidéo.
Alors, on va commencer par ce taux d’endettement de 33 %, il a été établi par les banques. Alors, comment est-ce qu’il est calculé ce taux d’endettement de 33 %. Grosso modo, ça correspond à une division dans laquelle au numérateur, vous allez avoir vos charges, vos emprunts bancaires, vos crédits immobiliers ; et au dénominateur, l’ensemble de vos revenus. Et les banques considèrent que vous pouvez vous endetter à hauteur de 33 %, et que les 66 ou 67 % restants, c’est de l’argent qui va être nécessaire pour vivre tous les mois.
Alors, pourquoi est-ce que ce taux d’endettement de 33 %, finalement, il ne veut rien dire. Et bien, tout simplement parce que ça ne va pas être la même chose si vous gagnez 1500 € tous les mois ou si vous gagnez 10000 € tous les mois. Bien entendu, le reste à vivre va avoir toute son importance.
Voilà, si vous gagnez 1500 € par mois, le taux d’endettement ça va être 500 €, donc il va rester 1000 € pour vivre. Maintenant, si vous gagner 10000 € par mois, 33 % ça va être un petit peu plus de 3000 €, 3300 €, il vous restera plus de 6600 € ou quasiment 7000 € pour vivre. Donc, vous voyez que déjà, on n’est pas sur les mêmes notions et donc le reste à vivre va avoir toute son importance.
Une personne qui gagne 10000 € par mois, évidemment qu’il sera beaucoup plus facile pour elle de dépasser cette barrière des 33 %.
Mais ce qui est magique lorsqu’on investit dans l’immobilier, lorsqu’on réalise des opérations immobilières, c’est qu’en face des crédits immobiliers, il va y avoir des revenus locatifs. Et oui, à la différence d’une résidence principale ou « le crédit » que vous allez payer, c’est de la perte sèche, lorsque vous faites de l’investissement immobilier, en face du crédit de la banque, heureusement, c’est d’ailleurs pour ça que vous investissez dans l’immobilier ou que vous souhaitez investir dans l’immobilier, il va y avoir des revenus locatifs.
Alors généralement, la banque va valoriser 70 % de ces revenus locatifs. Ça veut dire que si vous générez 1000 € de loyer par exemple, elle va considérer que vous ne générez pas 1000 € de loyer mais uniquement 700 € de loyer parce qu’à côté du crédit immobilier, il y a d’autres charges à payer, il y a les charges de copropriété, il y a la taxe foncière, il y a les diverses assurances…
Alors une fois qu’on a dit ça, on peut également dire que la banque ou les banques ont deux moyens de calculer le taux d’endettement. Il y a tout d’abord le taux d’endettement avec la méthode de la compensation et le taux d’endettement avec la méthode de la non compensation.
Alors, je ne vais pas détailler ces deux taux dans cette vidéo parce que ce n’est absolument pas l’objet, d’ailleurs j’en ai parlé dans une vidéo précédente. Mais ce que je voulais vous dire, aujourd’hui, grosso modo, c’est que pour pouvoir dépasser ce taux d’endettement de 33 %, il n’y a pas 36 solutions, il va falloir montrer à la banque que vous savez ce que vous faites lorsque vous investissez dans l’immobilier, il va falloir également montrer à cette même banque ou à ces mêmes banques que vous ne réalisez que des bonnes affaires immobilières.
Et lorsque vous vous lancez dans l’investissement locatif, il y a quelque chose de déterminant, surtout il ne faut pas se tromper sur votre première affaire immobilière, il ne faut pas se tromper sur votre premier investissement locatif. Pourquoi ? Et bien, tout simplement parce que si vous vous trompez sur ce premier investissement locatif, ça peut être très pénalisant pour vous, dans un premier temps parce que c’est peut-être quelque chose qui va vous coûter tous les mois, voire même vous mettre dans une situation difficile, mais surtout si vous vous trompez sur cette première opération immobilière, peut-être que ça va mettre à mal votre capacité d’emprunt et ce qui ne permettra pas la banque ou aux banques de vous financer sur une deuxième opération immobilière.
Alors, comment est-ce qu’on fait pour pouvoir dépasser ce taux d’endettement de 33 % ? Je vous ai dit qu’il fallait réaliser uniquement de bonnes affaires immobilières, et bien, c’est tout simplement qu’il va falloir réaliser des affaires immobilières qui ne pénalisent pas votre capacité d’emprunt. Et donc, il va falloir respecter cette fameuse règle des 70 %.
C’est quoi cette règle des 70 % ? Eh bien, il va falloir que 70 % de votre loyer ou de vos loyers soient supérieurs à votre crédit immobilier. Pourquoi ? Et bien, tout simplement, parce qu’en considérant cela, l’opération bancaire, l’investissement immobilier, va être transparent pour la banque, c’est-à-dire que ça ne viendra pas ternir votre capacité d’emprunt, en tous cas, de manière théorique, en tous cas sur le papier. Donc, surtout, veillez bien à ce que sur chacun de vos investissements immobiliers, vous respectiez cette règle des 70 %. Ça c’est une première chose. Et surtout, veillez bien à ce que vous ayez de l’immobilier liquide, c’est-à-dire que vous puissiez vous débarrasser systématiquement de votre immobilier à tout moment, sans avoir de crédit à rembourser.
Et donc, l’intérêt de multiplier les opérations immobilières en respectant cette règle des 70 %, ça veut dire que, encore une fois, théoriquement, vous allez réduire votre taux d’endettement en multipliant les opérations immobilières, c’est-à-dire que plus vous allez investir intelligemment dans l’immobilier, plus votre reste à vivre va être important, puisque vous allez vous dégager du cashflow, puisque vous allez dégager de la trésorerie. Et donc, plus facile il va être de réaliser d’autres opérations immobilières.
Alors je mets bien entendu tout ça entre guillemets parce qu’au bout d’un moment, la banque va considérer que même si vous avez fait des opérations immobilières intéressantes, des opérations immobilières qui ramènent de l’argent, votre encours bancaire, c’est-à-dire tout ce que vous allez devoir à la banque ou aux banques va être trop important par rapport à ce que vous gagnez.
Imaginons que vous ayez un salaire de 2000 € par mois, si au bout d’un moment, même avec des opérations immobilières intelligentes, vous avez donc 2000 € de salaire par mois, mais que votre encours est de 500000 ou de 600000 €, la banque va considérer qu’il y a un risque. Alors, qu’est-ce qu’il faut faire dans ces cas-là ? Et bien, il y a plusieurs manières d’aborder la chose.
Dans un premier temps, ce que vous pouvez faire, c’est des arbitrages. Vous regardez votre patrimoine immobilier, vous regardez quels sont les biens immobiliers qui posent le plus de problèmes, ou les biens immobiliers qui sont les moins rentables, voire même les copropriétés dans lesquels vous sentez qu’il peut y avoir quelques soucis. Et bien, ces biens immobiliers là, il va falloir s’en séparer pour récupérer de la capacité d’emprunt pour pouvoir rebondir sur d’autres opérations immobilières. Grosso modo, ça veut dire quoi ? Ça veut dire vendre ou reculer pour mieux sauter. Ça, c’est ce que vous pouvez faire.
Et puis, si votre banque vous dit « écoutez monsieur, madame, maintenant, vous êtes arrivés au bout, enfin nous, on est arrivé en tout cas au bout de ce qu’on pouvait financer pour vous, vous devenez un client à risque », et bien, ce qu’il faut faire, c’est tout simplement changer de banque et aller voir d’autres partenaires bancaires qui sauront vous accompagner sur vos futurs projets. Il faut bien avoir cela en tête. Ce n’est pas parce qu’une banque vous dit non aujourd’hui que la banque d’à côté, peut-être même celle qui se trouve de l’autre côté de la rue vous dira non pour autant.
Mais ce que je voulais également partager avec vous dans cette vidéo, c’est que la banque en fait, si j’élargis un petit peu le sujet, si j’élargis un petit peu le débat, c’est votre partenaire bancaire, c’est elle qui finance chacun de vos projets immobiliers. Et donc, plutôt que d’essayer de courtiser toutes les banques pour essayer d’avoir le taux d’intérêt le plus bas possible, ce qui est vraiment important de faire, c’est d’avoir le financement de son projet.
Donc, il vaut mieux rester fidèle à une banque tant qu’elle vous finance, même si elle n’a pas le taux immobilier le plus bas du marché. Si vous vous rappelez, j’ai fait une vidéo dans laquelle je vous ai expliqué justement que ce taux avait très peu d’importance, parce que voilà, la mensualité va se jouer à quelque dizaines d’euros près, ce n’est pas du tout ça qui va mettre en péril votre projet, ou ce n’est pas du tout ça qui va faire que votre projet va passer de très bon à très mauvais.
Donc, restez bien dans cette relation de proximité, de confiance et de partenariat avec votre banque. Et puis, le jour où votre banque ne vous suit plus, à ce moment-là, n’hésitez pas à trouver un autre partenaire bancaire. Et toujours pour rester dans cet élargissement de débat, n’hésitez pas non plus à aller voir votre banque, votre banquier même lorsque vous n’êtes pas en recherche de crédit immobilier, juste pour lui expliquer quels sont vos projets, quel est votre état d’esprit, lui montrer le premier résultat d’un projet que vous venez de réaliser. N’hésitez pas à inviter votre banquier à manger au restaurant, de façon à ne pas systématiquement venir le consulter lorsque vous êtes en besoin, lorsque vous êtes en demande, lorsque vous avez besoin de lui.
Voilà donc comment il est possible de dépasser ce taux d’endettement de 33 %, je le répète, en réalisant de bonnes affaires immobilières qui vont augmenter votre reste à vivre sur chacune des opérations.
Alors j’espère que cette vidéo vous aura plus. Si c’est le cas, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas non plus à la partager. Et puis, si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier et la location en courte durée, n’hésitez pas à me suivre sur mon blog louer-en-courte-duree.fr
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Allez, je vous quitte ici pour aujourd’hui. Et puis, comme d’habitude, on se retrouve très très prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer en courte durée.
Je vous dis à très très bientôt. Ciao !
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