| Qui n’a jamais eu peur de se tromper au moment de réaliser un investissement immobilier ? Pourtant, avec une approche cartésienne, impossible de se tromper. Je partage avec vous dans cette vidéo la check-list des 7 points à vérifier avant de réaliser un achat immobilier. |
Transcription
Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien, je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une vidéo dans laquelle on va s’intéresser à la check-list que vous devez absolument faire avant d’acheter un bien immobilier.
Avant qu’on voie ça dans le détail, si vous êtes ici pour la première fois sur cette chaîne YouTube, laissez-moi tout simplement vous souhaiter la bienvenue. Je vous accueille à bras ouverts. Ici, on discute immobilier. Ici, on est en famille et vous découvrirez sur cette chaîne toutes les techniques, les méthodes et les stratégies que vous avez à votre disposition pour vous construire un patrimoine immobilier que vous pourrez transmettre à vos enfants. Mais patrimoine immobilier, qui vous permettra également de vous créer des compléments de revenus. Donc, n’hésitez pas à vous abonner immédiatement à la chaîne YouTube en activant la petite cloche pour être tenu informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos.
Venons-en au sujet du jour la check-list que vous devez absolument parcourir avant d’acheter un bien immobilier. Pourquoi ? C’est tout simplement pour ne pas se tromper sur l’achat de votre investissement locatif.
La première chose que vous devez faire, c’est de vérifier la demande locative. Quand on investit dans l’immobilier, l’objectif est de louer ensuite ce bien immobilier parce qu’il va y avoir un crédit quand même en face. Si vous n’arrivez pas à louer votre bien immobilier, vous allez vous trouver dans la difficulté. Il faut être certain que l’adresse qui vous intéresse sera une adresse qui permettra de louer facilement. Au besoin, ce que je vous recommande de faire, c’est de ne pas hésiter à poster, par exemple, une fausse annonce sur Leboncoin. Rédigez une belle annonce et prenez des photos que vous trouverez par exemple sur Google Images qui correspondent au standing final, au standing cible du bien que vous allez ensuite proposer à la location. À partir du moment où vous avez des coups de fil, à partir du moment où vous avez des demandes d’informations par email, vous partez du principe que le bien que vous avez envie de proposer à la location sera un bien qui conviendra et donc la demande locative sera validée.
Deuxième chose que vous devez faire dans cette check-list, c’est de demander les informations financières du bien immobilier que vous souhaitez acheter, soit à l’agent immobilier, soit au propriétaire vendeur. Demandez les informations sur le montant de la taxe foncière et sur le montant des charges de copropriété. C’est très important. Pourquoi ? Parce qu’en tant qu’investisseur immobilier, vous allez payer cette taxe foncière. Vous allez payer ces charges de copropriété. Si ces frais sont trop importants, ça va avoir une incidence sur votre rentabilité, ça va avoir une incidence sur votre cash-flow. Donc, ça vous permettra peut-être, au besoin, de négocier plus fortement ce bien immobilier, tout simplement parce que les frais inhérents à ce bien immobilier sont très élevés.
Attention toutefois aux charges de copropriété qui vont être trop élevées et qu’on va retrouver généralement dans de très trop grosses copropriétés. C’est la raison pour laquelle je vous conseille d’éviter les copropriétés dans lesquelles vous allez avoir un gardien, des espaces verts, une piscine ou encore du chauffage collectif. Parce que dans ces copropriétés, les charges vont être très élevées.
Troisième élément de la check-list, ça va être de vérifier les diagnostics. Quand un bien immobilier se trouve à la vente, le propriétaire vendeur doit effectuer une batterie de diagnostics qu’il va ensuite proposer, ou en tout cas faire consulter à toutes les personnes qui sont intéressées par le bien immobilier. Ces diagnostics, d’ailleurs, sont obligatoires. On ne peut pas signer un compromis de vente sans que tous les diagnostics soient annexés au compromis.
Quels sont les diagnostics que vous devez demander au propriétaire vendeur ? Il y a le diagnostic électrique. Il y a le diagnostic gaz. Si le bien immobilier est équipé d’une chaudière, il y a le diagnostic plomb. Alors uniquement pour les constructions qui sont antérieures à 1949, parce qu’on trouve de la peinture avec la présence de plombs dans ces immeubles-là. Ensuite, vous allez demander les DPE, c’est-à-dire le diagnostic de performance énergétique. Le diagnostic Carrez, c’est uniquement pour les biens qui se trouvent dans une copropriété. Le diagnostic Carrez est tout simplement la surface métrée du bien immobilier. Le diagnostic amiante, il est très important de savoir s’il n’y a pas de l’amiante dans le logement qui est à la vente. Le diagnostic thermique est l’état des risques et pollutions. Je le répète, c’est très important. Ces diagnostics sont obligatoires pour la vente.
Si vous visitez un bien immobilier et que le propriétaire vendeur n’a pas encore fait le diagnostic, ce n’est pas forcément bon signe. Peut-être qu’il n’est pas au courant que les diagnostics sont obligatoires, mais c’est toujours mieux de se retrouver en face d’un propriétaire vendeur qui a déjà établi tous les diagnostics.
Point suivant, je vous encourage à demander le carnet de santé de la copropriété. Qu’est-ce que j’entends par carnet de santé de la copropriété ? C’est de demander les PV des trois dernières assemblées générales. C’est très important. Je vous invite vraiment à lire ces PV parce que vous allez y trouver des informations très intéressantes. Vous y découvrirez notamment s’il y a des mauvais payeurs au sein de la copropriété, c’est-à-dire des personnes qui ne paient pas leurs charges de copropriété. Vous verrez s’il y a des procédures en cours également au sein de cette copropriété. Puis, vous y trouverez également s’il y a des problèmes au sein de la copropriété, c’est-à-dire des résidents de mauvaise qualité. Ça va être des résidents, grosso modo, qui fichent le bazar au sein de la copropriété.
Vérifiez également si des travaux ont été votés. Si des travaux ont été votés, c’est bon signe. Ça veut dire que les copropriétaires prennent soin de leur copropriété et qui votent des travaux pour améliorer les parties communes, pour refaire la façade, pour changer une porte d’entrée. Donc, c’est toujours bon signe d’avoir un immeuble qui est entretenu. Attention, ne prenez pas peur parce qu’à partir du moment où les travaux ont été votés, ils seront à la charge du propriétaire vendeur. Puis, si vous voyez qu’il y a une façade qui est en mauvais état ou des parties communes qui sont en mauvais état, mais que ça n’a pas encore été voté, vous pouvez être certain que dans les années à venir, vous allez vous taper le ravalement de façade, vous allez vous taper la réfection des parties communes. Ça peut être ensuite un élément de négociation quand vous allez vous positionner sur le bien immobilier.
Puis, toujours sur la partie travaux, vérifiez également si les travaux ne sont jamais votés parce que si les travaux ne sont jamais votés, c’est un très mauvais signe. C’est un mauvais signal parce que ça veut dire que les copropriétaires ne prennent pas soin de leur copropriété.
Ensuite, toujours concernant le carnet de santé de la copropriété, je vous invite à demander à la personne qui vend son logement les appels de fonds des deux ou trois dernières années. Ça va vous permettre de vérifier quel est le montant des charges mensuelles de la copropriété, sachant que les charges, on les reçoit tous les trimestres. En tout cas, vous allez pouvoir voir si le montant des charges est stable ou alors si ce montant des charges, pour une raison x ou y a tout simplement grimpé à un moment donné. Puis ça va vous permettre aussi l’analyse des appels de fonds, de savoir s’il y a eu des dépenses anormales ou exceptionnelles et quelle en est la raison.
Cinquième point de la check-list, je vous invite à aller sur site parce que l’objectif du propriétaire vendeur ou l’objectif de l’agent immobilier, ça va être de vendre. Donc, ils vont vous donner tous les arguments pour que vous achetiez le bien immobilier. Par contre, je vous encourage quand même à aller sur site voir s’il n’y a pas « des vices cachés » au sein de la copropriété. Qu’est-ce que j’entends par vices cachés ? C’est tout simplement savoir si les résidents sont de bonne qualité. Je vous invite vraiment à frapper aux portes. N’hésitez pas à discuter avec vos futurs voisins pour savoir si les résidents sont plutôt calmes, s’il n’y a pas de problème particulier au sein de la copropriété. Ça n’a pas de prix, ça vous donnera vraiment une idée de ce qui se passe à l’intérieur de la copropriété parce que ce sont des informations que vous ne voyez pas forcément sur papier.
Je vais vous raconter une anecdote. Il y a quelques années de ça, maintenant, ça remonte, ça fait 7 ans environ. Aude, ma compagne, s’était positionnée sur un bien immobilier qu’elle avait acheté et au bout d’un mois l’étudiant qui était en place dans l’appartement a donné son préavis, tout simplement parce qu’on avait un problème avec le voisin de palier, qui était une personne sous curatelle, qui était une personne qui avait des problèmes psychologiques et qui foutait littéralement le bazar sur tout l’étage. Ensuite, ça avait été impossible de relouer cet appartement tant que cette personne-là était en place. Donc, n’hésitez pas à faire cette enquête de voisinage pour savoir si tout va bien.
Sixième point de la check-list, si vous achetez un logement loué, ça peut se faire, vérifiez la qualité du locataire en place parce que vous allez vous retrouver avec un bien immobilier, si le locataire en place ne vous satisfait pas, ça peut avoir quand même un certain nombre d’inconvénients. Discutez avec lui, avec ce locataire ou avec cette locataire. Vérifiez que le feeling passe. Puis, au moment où vous allez visiter l’appartement, vérifiez si l’appartement ou le logement est en ordre. Ça aussi, c’est un excellent signal pour savoir quelle est la qualité du locataire que vous allez avoir dans votre bien immobilier.
N’hésitez pas à demander aussi ensuite au propriétaire vendeur tous les éléments du dossier que ce locataire a laissé au moment de la signature du contrat de bail : les avis d’imposition, les fiches de paie, les garants… pour vous assurer que ce locataire correspond à vos critères de sélection. Puis, n’hésitez pas évidemment à demander si tout va bien ou s’il y a déjà eu des problèmes de loyers impayés.
Puis surtout quand vous allez vous retrouver face à un logement qui est déjà loué, n’hésitez pas à négocier parce qu’un logement loué, c’est un logement qui vaudra beaucoup moins cher qu’un logement qui sera vide. Forcément, vous n’avez pas la possibilité de faire ce que vous voulez à l’intérieur de ce logement. Déjà, ce n’est peut-être pas le locataire en place que vous auriez mis. Mais en plus, ça vous empêche peut-être de faire des travaux. Donc, n’hésitez pas à négocier dans ces cas-là.
Septième et dernier point de la check-list, il va falloir faire une offre d’achat. Attention, votre offre d’achat doit réunir deux conditions. Vous devez avoir la possibilité de revendre votre bien immobilier immédiatement après achat. Je le redis, je le répète, la plus-value, elle se fait à l’achat. Puis, bien entendu, vous devez être à minima à l’autofinancement. Et si vous dégagez du cash-flow, c’est encore mieux.
Voilà la check-list en sept points que vous devez respecter au moment où vous allez vous positionner sur un bien immobilier.
J’espère que cette vidéo vous aura plu. Si c’est le cas, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas non plus à la partager. Je vous rappelle que si vous êtes ici pour la première fois ou si vous n’avez pas encore téléchargé mon package de bienvenue, n’hésitez pas à le faire. Vous regardez les petites fiches qui apparaissent en haut à droite où vous regardez la description en dessous de cette vidéo. Je vous offre dans ce package de bienvenue deux ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et une formation de plus de 2 heures 30 pour tout comprendre des mécaniques de l’immobilier. Quoi acheter ? Où acheter ? Comment se faire financer ? Quelle stratégie de location de mettre en œuvre pour être certain de pouvoir louer cher tout en évitant le risque locatif ?
Puis, dernier point, je vous invite à me suivre sur les réseaux sociaux, sur Facebook ou sur Instagram parce que j’y partage avec vous les coulisses de tout ce que je fais au quotidien. Donc, n’hésitez pas à vous abonner sur les réseaux. Vous serez les bienvenus sur Facebook et encore sur Instagram.
Voilà la check-list en sept points de tout ce que vous devez vérifier avant de vous lancer dans l’investissement locatif. Je vous remercie de m’avoir suivi jusqu’ici. Puis, comme d’habitude, on se retrouve très prochaines pour une nouvelle vidéo. Je vous dis à très bientôt.
Ciao !
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