Objectif colocation. Etape #01 : Signature du compromis de vente

La signature du compromis de vente est une étape cruciale dans tout projet d’investissement locatif.
C’est elle qui va cadencer le reste du projet : recherche du financement, acte authentique, travaux, ameublement, mise en exploitation.
Dans cette vidéo, je détaille la phase de compromis de mon nouvel investissement immobilier.
Cet investissement sera destiné à la colocation mais je peux également exploiter ce bien en location courte durée. Vous allez comprendre pourquoi en visionnant cette vidéo.

N’hésitez pas à poser vos questions ci-dessous. J’y répondrai avec grand plaisir.

Transcription

Bonjour à tous ! Je suis Sébastien, auteur du blog louer-en-courte-duree. Je vous souhaite la bienvenue dans cette nouvelle vidéo dans laquelle je vais vous détailler l’étape du compromis de vente de l’investissement immobilier que je suis en train de réaliser. Mais en fait, cette vidéo est la vidéo #01 de la série « Objectif Colocation » dans laquelle je vais vous détailler toutes les étapes de mon nouvel investissement immobilier, de la recherche du bien jusqu’à la mise en exploitation.

Alors, avant qu’on rentre dans le vif du sujet de ce compromis de vente et avant que je vous en dise plus, je vous invite à vous abonner librement et gratuitement à ma chaîne YouTube en cliquant sur le bouton « abonnez-vous ! ». Ça me permettra de vous tenir informés en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos dans lesquelles je partagerai avec vous des conseils, des astuces, des anecdotes et des retours d’expérience autour de l’immobilier et de la location courte durée. Mais je publierai également sur cette chaîne, encore une fois, toutes les étapes de l’investissement immobilier que je suis en train de réaliser et destiner à la colocation.

Alors, petit rappel des faits : si vous n’avez pas regardé l’une de mes vidéos précédente, en fait, je cherchais à réaliser un nouvel investissement locatif à Toulouse puisque j’habite en région toulousaine. Par contre, après avoir visité plusieurs biens, je n’arrivais jamais à trouver la bonne affaire immobilière ou alors, je faisais des offres qui étaient refusées.

Alors, je me suis dit qu’il était peut-être temps d’élargir ma recherche et donc, c’est la raison pour laquelle j’ai fait des recherches dans la ville dont je suis originaire, Tarbes, et qui se situe à 150 km de Toulouse.

Alors, je vous passe les étapes de recherche mais je suis finalement tombé sur un T3 de 53 m² et je me suis mis d’accord avec le vendeur pour un prix d’achat à hauteur de 32500 €. C’est vraiment une excellente affaire immobilière. Et si vous souhaitez regarder la vidéo dans laquelle je détaille toute la recherche de ce bien immobilier, n’hésitez pas à cliquer sur la vignette qui vient d’apparaître dans cette vidéo ou sur le « i » qui vient également d’apparaître dans cette vidéo. Vous allez voir toute la recherche de mon bien immobilier, j’y présente quelques appartements que j’ai visités avec les offres que j’ai effectuées.

Donc, comme je le disais, je me suis mis d’accord avec la vendeuse sur un prix de 32500 €, suite à quoi, il fallait passer à l’étape suivante, c’est-à-dire la signature du compromis de vente.

Alors, en fait, comme moi j’habite Toulouse et la vendeuse habite Tarbes, pour des raisons de simplicité, on a procédé à ce qu’on appelle « un compromis tournant ».

#1 : Compromis tournant

Alors, qu’est-ce que c’est qu’un compromis tournant ? C’est un compromis qui va se signer en plusieurs étapes, en l’occurrence en deux étapes. C’est-à-dire que moi, j’ai signé le compromis de mon côté, il y a quelques jours avec mon notaire à Toulouse ; suite à quoi le compromis a été envoyé au notaire de la vendeuse qui, elle, va le signer également de son côté. Et une fois qu’elle aura signé de son côté, le document va m’être envoyé par la poste en courrier recommandé avec avis de réception et dès l’instant où je reçois ce courrier, j’ai un délai de 10 jours si je souhaite me rétracter de la vente. Voilà. Ça, c’est ce qui se fait dans des conditions tout à fait normales.

Donc, ce que vous pouvez retenir, c’est que vous pouvez procéder à un compromis tournant si vous n’habitez pas dans la même ville que la personne qui vous vend l’appartement ou si vous n’habitez pas à proximité de la ville de la personne qui vend l’appartement. Mais retenez également que vous avez un délai de 10 jours si vous souhaitez sortir de la vente après que vous ayez reçu le compromis par courrier postal.

#2 : Relecture du compromis

Alors, ce que j’ai pour habitude de faire également, c’est de relire systématiquement les compromis en mode « brouillon » avant de prendre rendez-vous chez le notaire ; et ça, je vous encourage vraiment à le faire parce qu’à la lecture du compromis, vous allez potentiellement apprendre un certain nombre de choses sur l’appartement que vous êtes en train d’acheter et potentiellement, vous allez avoir besoin d’effectuer des modifications.

Donc, c’est mon cas. Et je voulais partager avec vous dans cette vidéo les quelques remarques que j’ai eu à faire sur ce compromis.

Alors, la première de ces remarques, en fait, elle concerne l’adresse de l’appartement. C’est quelque chose qui est vraiment anecdotique, mais pour moi, l’adresse du compromis n’était pas la bonne mais en fait, parce que l’appartement que j’achète possède deux adresses. Donc ça, ça était clairement vu avec mon notaire, il n’y a aucun souci là-dessus.

Ensuite, avant de signer le compromis, mon notaire m’avait demandé quel budget mettre pour l’obtention du prêt par rapport aux conditions suspensives d’obtention de prêt ? Donc, il m’avait demandé le montant total que je comptais emprunter avec la durée de prêt maximale que je souhaitais emprunter et le taux auquel je souhaitais emprunter.

Donc, j’avais initialement mis que je souhaitais emprunter 60000 € sur 25 ans au taux de 1,75 % et puis, à la lecture du compromis en fait, j’ai souhaité revenir sur ces chiffres parce que j’ai souhaité me donner un peu plus d’oxygène si jamais j’ai le budget de travaux qui doit dépasser pour X ou Y raison. Donc, j’ai indiqué à mon notaire que dans les clauses suspensives d’obtention de prêt, je souhaitais avoir un montant, non pas de 60000 € mais de 65000 €.

Donc, mon notaire a transmis cette information au notaire du vendeur. Il n’y a eu aucun souci là-dessus. Donc, désormais dans mon compromis, j’ai une clause suspensive d’obtention de prêt à hauteur de 65000 € sur 25 ans au taux de 1,75 %.

Alors, à quoi correspond cette clause suspensive d’obtention de prêt ? Ça veut dire que si vous n’arrivez pas à obtenir un prêt dans ces conditions-là, vous avez la possibilité de sortir de la vente sans qu’on vous demande quoi que ce soit.

Alors, bien entendu, il faudra des attestations de refus d’obtention de prêt de la banque, mais en tout cas, c’est quelque chose qui est fait pour vous protéger, vous, en tant qu’acquéreur.

Alors, ensuite, je vous l’ai déjà dit peut-être à plusieurs reprises dans certaines vidéos, mais au moment de la signature du compromis, généralement, on vous demande de déposer un dépôt de garantie ou un séquestre qui correspond à une avance sur l’achat de l’appartement ou de la maison que vous êtes en train d’effectuer. Et moi, j’ai pour habitude de négocier systématiquement ce dépôt de garantie à 0, c’est-à-dire qu’au moment de la signature du compromis, je ne souhaite laisser aucun argent, je ne souhaite pas toucher à mon épargne.

Donc, je m’apprêtais en fait à faire la remarque à mon notaire, mais à la lecture du compromis, je me suis rendu compte qu’en fait, il avait négocié ça spécialement pour moi, peut-être par habitude. En tout cas, il était clairement indiqué dans le compromis que le dépôt de garantie était à 0. J’ai donc signé le compromis chez mon notaire et je suis reparti sans laisser un seul centime de séquestre et donc ça, c’est toujours intéressant parce que l’épargne, elle sera toujours mieux chez vous dans votre poche plutôt qu’au sein d’un office notariée.

Alors, ce que j’ai également indiqué dans le compromis, c’est que j’ai fait rajouter une faculté de substitution. Qu’est-ce que ça veut dire ? C’est que c’est moi, en tant que personne physique, qui ai fait l’offre d’achat, qui a été acceptée, donc au nom de Sébastien Ascon. Par contre, entre le compromis de vente et la signature de l’acte authentique, donc la signature de l’acte authentique, c’est le moment où on devient définitivement propriétaire, je me laisse la liberté ou l’opportunité d’acheter cet appartement, non plus en nom propre mais au travers d’une société et donc, de ma SAS. Donc, je pense que de toute façon, j’achèterai cet appartement à travers ma SAS, ma SASU.

Donc, j’ai fait rajouter cette faculté de substitution dans le compromis de vente et c’est à peu près toutes les remarques que j’ai effectuées sur ce compromis. Donc, il a été mis à jour par rapport à ce que j’ai fait part à mon notaire et c’est donc en l’état que j’ai signé ce compromis vraiment la semaine dernière, il y a quelques jours.

#3 : Signature du compromis

Alors, ce qui était intéressant au moment où j’ai signé le compromis chez le notaire, c’est qu’on m’a remis un certain nombre de documents, notamment, le carnet d’entretien de l’immeuble. Donc ça, ça te permet toujours de savoir dans quel état est l’immeuble.

On m’a également fourni les trois comptes rendus d’assemblée générale mais ça, je les avais déjà demandés à la vendeuse qui me les avait transmis. Alors ça, je vous encourage vraiment à les lire parce que c’est un très bon moyen d’apprendre des choses sur la copropriété. En lisant les PV d’assemblée générale, vous allez voir s’il y a des problèmes dans la copropriété, vous allez voir si les travaux sont votés ou ne sont pas votés. Bref, c’est un excellent indicateur pour savoir quel est l’état de santé de la copropriété.

Donc moi, j’ai parcouru ces trois derniers PV d’assemblée générale. Il n’y a vraiment aucun problème dans cette copropriété, tout le monde paye les charges, les travaux sont votés sans aucun problème ; vraiment la copropriété est très saine. Donc, retenez bien ça, lisez bien les PV d’assemblée générale.

Ensuite, le notaire m’a fourni le pré-état daté que lui a transmis le syndic et ça, c’est également un excellent indicateur parce que vous allez pouvoir voir dans ce pré-état daté si la personne à qui vous achetez l’appartement est à jour de ses charges. Vous allez pouvoir également voir dans ce pré-état daté si les budgets qui ont été votés par le conseil syndical et le syndic sont respectés et ce qui est le cas de l’immeuble où j’achète, donc encore une fois, un excellent indicateur, quelque chose de très positif par rapport à la copropriété dans laquelle je vais bientôt devenir propriétaire.

Et j’ai également parcouru le règlement de copropriété. Ça, je vous encourage également à le lire. Alors,  particulièrement si vous souhaitez faire du saisonnier, je vous rappelle que si la clause d’habitation bourgeoise exclusive, s’il y a le mot « exclusif » dans ce règlement de copropriété, vous ne pouvez pas faire de location courte durée ou de location saisonnière.

Donc, en tout cas, en ce qui me concerne, j’ai plutôt un objectif de colocation sur cet appartement ; mais par contre, j’ai quand même parcouru le règlement de copropriété et je vais vous lire ce qui s’y trouve.

Il est marqué : « Les locaux pourront être utilisés pour l’habitation ou pour une activité professionnelle libérale. » Et ça, c’est quelque chose de très, très important parce que dès l’instant où les appartements peuvent être utilisés à usage professionnel ou à destination de profession libérale, vous avez la possibilité d’effectuer de la location courte durée dans votre bien immobilier.

Alors, même si c’est quelque chose que je ne souhaite pas faire sur cet appartement, en tout cas, ça peut être quelque chose que je pourrais faire de toute façon à l’avenir si je souhaite changer de stratégie de location sur cet appartement.

Donc ça, c’est le petit plus, c’est la cerise sur le gâteau, c’est vraiment quelque chose de positif.

Voilà donc tout ce que je voulais partager avec vous aujourd’hui dans cette vidéo. Donc, le compromis de vente s’est très, très bien passé. Le règlement de copropriété est plutôt en ma faveur si jamais je souhaite faire de la location courte durée.

Alors, quelles sont les étapes suivantes ? Les étapes suivantes, ça va être la recherche du financement. Alors, j’ai déjà pris rendez-vous auprès de ma banque pour les alerter que j’allais avoir besoin d’emprunter à nouveau pour financer un nouveau projet immobilier. Je vous en dirai plus dans une prochaine vidéo. Mais l’étape suivante va être également le maquettage du projet en trois dimensions avec une décoratrice d’intérieur.

Alors, j’avais un petit peu peur parce que sur Tarbes, honnêtement, je ne connais personne en tant qu’artisan ou en tout cas, pas beaucoup de personnes en tant qu’artisan. Et surtout, je n’ai pas trouvé de décoratrice d’intérieur ni dans les pages jaunes, ni sur Google. À tout hasard, j’ai demandé à ma décoratrice d’intérieur à Toulouse si elle souhaitait m’accompagner sur ce projet, ce à quoi elle a répondu oui ! Donc, prochainement, je vais lui montrer le logement, elle va prendre les mesures, on va discuter un petit peu ensemble de l’ambiance, du ton que je souhaite donner à la décoration. Suite à quoi, elle va me faire un maquettage 3D et une proposition d’ameublement.

Donc, le projet, cette fois-ci, il est vraiment bien lancé et je vous tiendrai encore une fois informés de toutes les prochaines étapes de ce projet. Donc, quelles vont être ces deux prochaines étapes ? Le maquettage 3D et la recherche du financement.

Donc, restez bien connectés sur cette chaîne YouTube. Vous allez voir la suite de ce projet immobilier.

Alors, j’espère que cette vidéo vous aura plu. Si c’est le cas, comme d’habitude, surtout n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas non plus à la partager.

Et puis, si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier et la location courte durée, vous pouvez me suivre sur mon blog louer-en-courte-duree ; mais vous pouvez également vous abonner librement et gratuitement à ma chaîne YouTube en cliquant sur le bouton « abonnez-vous ! » qui vient d’apparaître dans cette vidéo.

Et puis, je voulais également vous rappeler que j’ai rédigé deux e-books que vous pouvez télécharger gratuitement en cliquant sur les deux vignettes qui viennent d’apparaître si vous vous trouvez dans un navigateur internet. Et puis, si vous regardez cette vidéo à partir de YouTube ou à partir d’un appareil mobile, vous trouverez les liens de téléchargement dans la description juste en dessous de cette vidéo ou sur le « i » qui va apparaître en haut à droite de cette fenêtre.

Alors, de quoi parlent ces deux e-books ?

Le premier e-book s’appelle « Convaincre la banque – Mode d’emploi », et dans cet e-book, je vous explique comment présenter votre projet d’investissement locatif à votre banquier pour le convaincre de vous financer. Et vous trouverez notamment dans cet e-book quels arguments mettre en avant pour convaincre le banquier de vous financer sans apport.

Et puis, le second e-book que j’ai rédigé s’appelle « Doubler son salaire avec la location courte durée », et vous trouverez dans cet e-book les raisons pour lesquelles grâce à la rentabilité exclusive d’un bien immobilier que vous allez exploiter en location courte durée ou en location saisonnière, vous allez vous dégager un complément de revenu ou une rente immédiatement sans attendre 20 ans la fin de votre crédit immobilier.

Voilà donc tout ce que j’avais à partager avec vous aujourd’hui. Je vous quitte ici mais on se retrouve très, très vite sur louer-en-courte-duree pour une nouvelle vidéo.

Ciao !

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