Comment réussir une colocation à haut rendement ?

Le marché étudiant est l’un des marchés porteurs de l’immobilier.
Toutefois, beaucoup de personnes pensent qu’il n’est pas nécessaire de proposer des logements haut de gamme à des étudiants et que le strict minimum est suffisant.
Vincent adopte une stratégie tout à fait différente.
Il se positionne sur un secteur de niche de la colocation en proposant des logements haut de gamme et extrêmement bien équipés.
Objectifs :

• Attirer des locataires de qualité
• Générer le maximum de cashflow 
• Limiter la vacance locative

Il nous dévoile sa stratégie dans cette interview vidéo.
Démarrant moi-même la colocation, je suis en phase avec lui.

Quelle est votre opinion sur le sujet ?

Transcription

Sébastien : Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree.fr dans laquelle je ne vais pas vous parler de location courte durée, mais je vais vous parler de colocation avec Vincent.

Salut Vincent !

Vincent : Salut Sébastien !

Sébastien : Alors, je vais vous parler de colocation, tout simplement parce que je suis sur un projet de colocation, ça va être ma première colocation, et donc j’ai souhaité interviewer Vincent parce qu’il est dedans depuis un petit moment, il a déjà réalisé des projets, il a deux projets en cours, en parallèle. Donc, je trouvais que c’était la bonne personne pour me donner quelques conseils, puis les partager avec vous dans cette vidéo.

Avant que je donne la parole à Vincent, comme d’habitude, n’hésitez pas à vous abonner gratuitement et librement à ma chaîne YouTube en cliquant sur le bouton « abonnez-vous » qui vient d’apparaître. Ça me permettra de vous tenir informés de toutes les vidéos que je publierai sur cette chaîne YouTube ou sur mon blog et qui vont traiter d’immobilier, de location courte durée et peut-être de colocation.

Vincent : Éventuellement, pourquoi pas.

Sébastien : Alors, Vincent, écoute, je suis ravi de te recevoir. Je voulais que tu partages un petit peu avec nous ta vision de la colocation. Moi, je tends à faire de la colocation. Enfin, ça va être ma première sur des appartements « un petit peu haut de gamme ». En tout cas, il y a très petit peu de choses sur le marché dans ce standing de biens à Tarbes, et j’ai beaucoup de gens qui me disent mais pourquoi tu t’enquiquines à faire de jolis travaux pour des étudiants, tu lâches des ronds pour rien. Je pense que c’est des gens qui ont torts. Explique-nous quelle est ta stratégie de coloc ?

Vincent : Alors, déjà, bravo pour ton investissement, enfin pour ta future coloc. Effectivement, j’ai appliqué une stratégie de colocation à haut rendement, donc avec un niveau de standing assez élevé, des équipements et toutes les prestations, tous les services dont les colocataires ont besoin. Et du coup, pourquoi je fais ça, pour répondre à ta question, ça me permet tout simplement de louer, grosso modo, entre 60 et 100 € au-dessus du prix du marché sur les chambres qu’on peut voir sur le marché en coloc.

Sébastien : D’accord. Et donc, en termes d’équipement, qu’est-ce que tu proposes à tes colocataires que tes concurrents, qui ne sont pas des concurrents, proposent, ou ne proposent pas.

Vincent : Qu’est-ce que je propose ? Alors, c’est simple. Je propose tout. En gros, cette stratégie, c’est mixte entre la courte durée que tu maîtrises parfaitement et la colocation classique qu’on peut voir jusqu’à maintenant.

Sébastien : Donc, c’est-à-dire que toi, quand tu achètes des appartements, tu achètes des « poubelles », c’est du moins comme ça que tu l’appelles. Déjà pour acheter moins cher, et puis surtout tu retapes et tu fais du standing derrière.

Vincent : Complètement. J’achète des ruines avec un gros budget travaux derrière. Et je prends systématiquement une décoratrice pour me faire le projet d’aménagement et faire en sorte que visuellement déjà, on attire les clients, enfin les profils de colocataires, et que les chambres se louent tout de suite, quoi.

Sébastien : Oui. Plus chère.

Vincent : Jusqu’à maintenant, je loue déjà beaucoup plus haut que les prix du marché, et je loue, je n’ai pas de vacances locatives.

Sébastien : Oui. Donc ça, c’est important. Dans les annonces, en fait, les gens filtrent par photo. Et c’est la photo qui va déclencher le clic, qui va déclencher l’appel qui déclenchera, j’allais dire la vente, parce que je suis un peu formaté en location courte durée, mais la remise de bail, quoi, la signature.

Vincent : Complètement, complètement.

Sébastien : La signature du bail. Et c’est vrai que je trouve un petit peu dommage, en fait, j’ai beaucoup de personnes, je ne sais pas si ça te l’a fait à toi, qui me disent oui, mais c’est des étudiants, ils n’ont pas besoin d’avoir du haut de gamme, du standing. Et moi, j’ai envie de leur dire les étudiants, c’est des gens qui ont besoin de se loger comme tout le monde, ce n’est pas des chiens et c’est justement peut-être parce qu’on va leur offrir des prestations, des logements de qualité, qu’ils vont vouloir y rester, qu’ils trouveront peut-être un remplacement le jour où ils voudront quitter, enfin bref, qu’ils feront de la bonne publicité sur les logements, quoi.

Vincent : Tout à fait. Oui, la qualité, pour moi, c’est vraiment important parce que comme je te l’ai dit, tu vas pouvoir déjà louer plus cher, tu vas louer plus rapidement, avoir très peu de vacances locatives, voire pas du tout. Et effectivement, quand tu proposes un bien de qualité, forcément en face, tu peux avoir des profils de qualité aussi.

Sébastien : Oui, c’est ça.

Vincent : Donc des étudiants ou des jeunes actifs qui vont être plus soigneux de l’appartement et faire attention à ce qu’ils font dans l’appartement. Autre chose aussi, c’est une des stratégies que j’applique aussi, le fait de proposer des chambres haut de gamme, tu peux, en fonction de la localisation, te passer du séjour. Ça, ça peut être une stratégie aussi.

Sébastien : C’est-à-dire ? Me passer du séjour ?

Vincent : C’est-à-dire ne pas prévoir de séjour, du salon.

Sébastien : Ah oui, du salon.

Vincent : Exactement.

Sébastien : D’accord. Ok. Parce que séjour, je pensais location courte durée, tu m’avais perdu là. En effet, toi, tu as certains appartements sur lesquels tu n’as pas de séjour ?

Vincent : Oui. J’ai un appart où j’ai un séjour effectivement, et j’en ai un où je n’ai pas de séjour. Et là, j’ai deux projets en cours où je n’aurai pas de séjour non plus.

Sébastien : Ok. Alors tout ça, donc toi, tu as déjà deux colocs, tu es en train d’en faire en parallèle. J’imagine que tu tires de jolis revenus locatifs. Alors, une fois que tu auras fini les deux suivants, enfin, les deux en cours, tu vas tirer combien de cashflow ?

Vincent : Au total ?

Sébastien : Oui, au total. Sur les 4 colocs.

Vincent : Sur les 4 colocs, je serai approximativement aux alentours de 2000€ de cashflow net.

Sébastien : Ok.

Vincent : Net après impôts.

Sébastien : Donc, de très jolis projets.

Vincent : Oui, très sympa.

Sébastien : Alors, il y a une question qui revient également sur la coloc, c’est le type de baux. Quel type de baux tu peux utiliser sur la coloc. Alors, tu vas nous expliquer ça. Il y a une réglementation sur des chambres qui doit faire plus de 14 m², enfin 14 m² minimum, bail commun, bail solidaire, explique-nous tout ça.

Vincent : Alors oui, effectivement, c’est une question qui revient souvent, très souvent même.

Sébastien : Oui, je me la suis posée.

Vincent : Depuis la loi Alur de 2014 en colocation, avant cette loi Alur, il n’y avait pas beaucoup de réglementation, pas beaucoup de cadre juridique par rapport à la colocation. Et depuis cette loi, effectivement, quand on a la possibilité de faire deux types de gestion locative en colocation avec des baux individuels ou un bail commun. Donc, ce qui se passe, c’est qu’avec les baux individuels, donc c’est un bail par colocataire, par chambre, donc il faut pouvoir mettre à disposition des colocataires une chambre minimum de 14 m², donc qui correspond à la surface privative attribuée à chaque colocataire. Avec un bail commun, on peut louer des chambres inférieures à 14 m².

Sébastien : Et plus de 9 m² quand même.

Vincent : Plus de 9 m² effectivement.

Sébastien : D’accord.

Vincent : C’est ça, ça fait partie de la loi de, enfin des normes de peuplement.

Sébastien : Ok. Donc, bail commun, ça peut être des chambres en dessous de 14 m². Par contre, bail individuel, il te faut des parties privatives, donc des chambres, puisque les parties communes ne rentrent dans le calcul des parties privatives, donc plus de 14 m².

Vincent : C’est ça.

Sébastien : D’accord. Et en terme de caution comment tu gères ? Forcément, tu pars sur un bail commun, comment est-ce que tu gères la caution après ? Ils sont solidaires ou pas tes colocataires ?

Vincent : Alors non… donc, moi, j’ai appris que le bail commun, comme tu l’as dit, parce que j’ai des chambres inférieures à 14 m², et j’ai fait le choix de ne pas appliquer la clause de solidarité. Donc, ce qu’il faut savoir aussi, c’est qu’on trouve pas mal de choses sur internet qui ne sont pas forcément vraies, c’est que souvent, ce qui revient, c’est que le bail commun fait référence aussi à la clause de solidarité. La clause de solidarité, c’est le fait que les colocataires sont liés entre eux financièrement, et que du coup aussi, on a un impayé sur un des colocataires, toi, en tant que bailleur, tu peux aller récupérer chez les autres colocataires le différentiel. Donc bail commun ne veut pas forcément dire clause de solidarité, donc ça, c’est toi qui décides si tu l’appliques ou pas dans ton contrat. Et moi, j’ai fait le choix de ne pas l’appliquer. Pourquoi ? Parce que pour moi, c’est une clause qui est un peu passée. Ça fonctionne dans les petites villes. Voilà. Parce qu’en général, clause de solidarité, ça va souvent avec des groupes de colocataires qui sont déjà formés et qui vont se lier ensemble dans un appartement pour aller, je ne sais pas, continuer leurs études ou pour faire autre chose. Donc moi, je l’ai supprimé cette clause pour pouvoir attirer des nouveaux profils parce que dans des villes un peu dynamiques, un peu jeunes, un peu étudiantes, les bons profils qui vont vouloir louer une chambre de qualité, de haute gamme, ils ne seront pas forcément entrain à vouloir se lier d’une solidarité avec les autres colocataires. Donc ça, c’est hyper important.

Sébastien : D’accord.

Vincent : Donc, ça peut être un frein dans le choix de la sélection de tes colocataires.

Sébastien : Et puis, j’imagine que toi, après, tu préfères choisir qui vient dans ton logement aussi. Tu restes maître, en fait, de qui loge chez toi.

Vincent : Complètement. Moi, je gère… alors, par contre, je gère tout à distance, c’est moi qui gère les annonces, les dossiers… mais sur place, c’est les colocataires qui réalisent toutes les visites, les entrées des lieux, les départs…

Sébastien : Oui. C’est ce que tu disais tout à l’heure en fait. Tu as un ou deux locataires qui sont sortis, ils ont été remplacés, tu n’as pas été physiquement sur place.

Vincent : C’est ça. Moi, j’habite en région parisienne, et les deux apparts que je gère actuellement en colocation sont à Marseille et j’ai deux locataires qui sont partis au mois de février. On est pourtant sur une période basse, on n’est pas sur une rentrée scolaire ou quoi que ce soit, mais des colocataires sont partis et ça a été reloué tout de suite derrière à distance. Je ne me suis pas déplacé sur place.

Sébastien : D’accord. Ok. Bon, parfait.

Bon, écoutez, donc, comme quoi, en fait, cette clause de solidarité, on pourrait croire que sur un bail commun, elle est obligatoire. En fait, non. C’est la fausse idée qu’on peut se faire. Ok.

Sébastien : Bon, Vincent, tu es spécialiste de la colocation. Tu as un blog aussi que tu as démarré sur lequel on peut te suivre sur cette activité-là ?

Vincent : Oui, c’est ça. Donc, la page Facebook, c’est « Réussir sa colocation », et le blog, c’est la même chose, c’est reussirsacolocation.fr. J’ai une petite formation gratuite si vous voulez la télécharger.

Sébastien : D’accord, ok. Parfait. Bah écoute, merci Vincent. En tout cas, les quelques conseils que tu nous as donné, ça va bien m’aider parce que je démarre, je suis un total novice sur la colocation. Donc, merci beaucoup.

Vincent : Merci à toi.

Sébastien : Alors, si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier et la location courte durée, n’hésitez pas à me suivre sur mon blog louer-en-courte-duree.fr ou à vous abonner à ma chaîne YouTube en cliquant sur le bouton « abonnez-vous »

Alors, je dis immobilier et location courte durée mais pour autant de temps en temps, je fais venir des gens qui sont également dans le milieu immobilier, en tout cas sur des sujets qui m’intéressent, d’où la visite de Vincent aujourd’hui sur cette chaîne.

Je voulais également vous rappeler que j’ai rédigé deux e-books que vous pouvez télécharger dans cette vidéo.

Le premier e-book s’appelle « Convaincre la banque, mode d’emploi » dans lequel je vous explique comment vous positionner, quels arguments mettre en avant pour défendre votre dossier d’investissement locatif lorsque vous allez voir votre banquier.

Et le second e-book que j’ai rédigé s’appelle « Doubler son salaire avec la location courte durée » dans lequel je vous explique comment vous pouvez vous dégager des revenus complémentaires, de la rente grâce à la location courte durée immédiatement et sans attendre 20 ans.

Alors, pour télécharger ces deux e-books, c’est très simple. Vous devez simplement cliquer sur les deux vignettes qui sont apparues dans cette vidéo si vous vous trouvez dans un navigateur internet ; et si vous vous trouvez sur YouTube ou sur un appareil mobile, je vous mets les liens de téléchargement en cliquant sur le « i » qui vient d’apparaître en haut à droite de cette fenêtre. Et également, je vous mets les liens dans la description juste en dessous de cette vidéo. Voilà.

Vincent : Super !

Sébastien : Merci Vincent d’être venu.

Vincent : Merci à toi.

Sébastien : Likez la vidéo si vous l’avez aimé. Partagez-la également.

Puis, on se retrouve très vite pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree.fr

Ciao !

Vincent : Ciao !

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