Objectif colocation. Etape #04 : RDV bancaire et accord de prêt

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Je viens de passer l’étape majeure de tout projet immobilier : l’obtention du financement.
Sans financement, le projet s’arrête net !
Dans cette vidéo, je vous dévoile dans quelles  conditions j’ai préparé mon RDV bancaire :

  • Rédaction du Business Plan
  • Les atouts et faiblesses de mon dossier

Je vous explique également comment s’est passé le RDV et quelle en a été l’issue.

N’hésitez pas à commenter et poser vos questions. Je sais que cette étape est cruciale et effraie beaucoup de personnes.
Si la banque refuse le financement, n’hésitez pas à en consulter d’autres.

Transcription

Bonjour à tous ! Ici Sébastien du blog louer-en-courte-durée.fr

Je suis ravi de vous accueillir dans cette nouvelle vidéo de la série « Objectif colocation ».

Alors, aujourd’hui, vous voyez que j’ai mis mon plus beau costume et ma plus belle cravate parce que j’ai rendez-vous à la banque pour défendre ce nouveau projet d’investissement.

Alors évidemment, je n’y vais pas les mains dans les poches. J’ai préparé un business plan que je vais emmener avec moi.

Donc aujourd’hui, j’ai rendez-vous avec le directeur de l’agence et mon conseiller. Je vais leur présenter ce projet immobilier. Alors, je leur en ai déjà dit quelques mots. Il y a un petit moment, on avait déjà fait un pré-rendrez-vous juste après que j’ai eu ma proposition d’achat contresignée et acceptée par la vendeuse. Et aujourd’hui, j’en sais un petit peu plus, je sais où je vais avec ce projet et j’ai commencé à recueillir des devis des artisans. Alors il est temps pour moi d’aller chercher le financement.

Donc, ce que je vais faire dans cette vidéo, c’est vous expliquer le contenu de ce business plan que j’ai travaillé jusqu’à la dernière minute. Je vais vous expliquer quels sont les atouts et les inconvénients de ma situation personnelle à l’heure actuelle. Et puis ensuite, je vais aller présenter ce projet à la banque et puis je me retrouverai avec vous pour débriefer, vous expliquer un petit peu comment ça s’est passé, quel est mon ressenti et quel est surtout le ressenti également de la banque. En tout cas, ce que j’aurais pu en percevoir.

Alors, avant qu’on continue cette vidéo, n’hésitez surtout pas à vous abonner gratuitement et librement à ma chaîne YouTube en cliquant sur le bouton « Abonnez-vous ! » Ça me permettra comme ça de vous tenir informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos et en particulier les vidéos de cette série « Objectif colocation ».

Alors, comme je le disais, aujourd’hui, j’ai rendez-vous à la banque. Et pour l’occasion, j’ai amené avec moi le business plan. Le business plan, c’est le document que je rédige systématiquement avant tout rendez-vous bancaire, avant tout rendez-vous dans lequel je dois défendre un nouveau projet immobilier et ce business plan en fait, je l’ai complété jusqu’à la dernière minute. Je suis à une heure et demie de mon rendez-vous bancaire là et je viens seulement de le faire relier et imprimer. Enfin imprimer et relier, plutôt dans ce sens, dans une imprimerie.

Ce document, pour moi, il a toute son importance parce que la banque, il faut lui montrer qu’on est carré ; et moi, j’essaie de l’être.

Dans ce document, je me présente. Je présente mon activité, ma situation personnelle, ma situation professionnelle. Je mets en avant, le nouvel investissement que je vais acheter, quels sont ses atouts, pourquoi est-ce que j’achète, à quel prix j’achète ? Parce que c’est une bonne affaire. Ça, c’est l’argument numéro 1 qui se trouve dans ce dossier encore une fois.

Et ce que j’explique également à la banque, c’est de combien je vais avoir besoin d’emprunter et ça, au centime près, parce que j’ai commencé à recueillir des devis concernant ce bien immobilier.

Alors, je continue dans ce document en expliquant quelle va être ma stratégie de location ; donc ici, de la location en colocation.

Par contre, je présente également un mode d’exploitation en version pessimiste avec une famille qui pourrait occuper ce logement puisqu’on est sur un T3 donc, ou famille ou jeune couple, encore une fois.

Et puis, je dresse un bilan de ma situation patrimoniale, des investissements que j’ai déjà réalisés, combien ils me rapportent. Et bien entendu, je mets dans la balance ces revenus locatifs avec le nouvel investissement. Le but étant d’expliquer à la banque que je vais gagner davantage d’argent si elle me suit sur ce nouvel achat immobilier.

J’expose également ma stratégie d’investissement mais que vous devez certainement connaitre : acheter des biens en dessous du prix du marché, les rénover de façon très belle avec une décoration de qualité, une décoration sexy pour créer le coup de cœur, pour pouvoir les louer plus cher et les revendre plus cher également en cas de besoin de se séparer d’un bien immobilier.

C’est ce qu’on appelle de l’immobilier liquide. C’est ce que je vous explique à travers toutes mes vidéos. Il faut que le bien immobilier que vous revendez puisse se revendre sans que vous ayez une queue de crédit à rembourser, c’est-à-dire que la vente doit purger tout le prêt immobilier que vous avez en cours.

Dans ce document, j’expose également des photos des biens immobiliers que j’ai déjà, avant travaux et après travaux, de façon à ce que le banquier puisse avoir un aperçu de ce que je fais de mon immobilier. Et puis, dernière chose, je lui fournis, dans la partie annexe, tous les documents que je vais lui laisser parce que je ne veux rien laisser au hasard. Je n’ai pas envie que le banquier me rappelle dans 2 jours en me disant qu’il lui manque une fiche d’impôts, un justificatif de domicile, un relevé de compte…

Donc, ce business plan, en fait, il fait plus d’une quarantaine de pages. Encore une fois, j’ai travaillé jusqu’à la dernière minute et on va voir quel fruit ça porte. Est-ce que j’ai eu raison de le travailler dans ce sens ? Est-ce que j’ai bien présenté les éléments pour obtenir mon financement ?

Alors, dans ce document, j’explique également à la banque que je souhaite acheter ce bien en société avec ma SASU parce que désormais, je professionnalise mon activité immobilière, je n’achète plus en nom propre. Et donc, c’est ma société qui va acheter ce nouvel investissement immobilier.

Alors, en ce qui concerne ma situation personnelle, elle est un petit peu délicate. Aujourd’hui, je n’ai pas de CDI. Je suis à Pôle Emploi, pour autant, j’ai commencé à travailler sur une création de société, sur laquelle je commence à avoir des résultats. Et c’est sur la base de ces résultats en fait que je vais expliquer et convaincre le banquier qui doit me faire confiance et qui doit me suivre sur cet investissement alors que, encore une fois, je n’ai pas de CDI et je suis inscris à Pôle Emploi.

Donc, ce que je vais faire maintenant, c’est vous laisser quelques instants. J’ai rendez-vous à la banque dans une heure. Je vais relire mon document pour être certain de bien le présenter, de bien mettre les formes et d’être convainquant pour obtenir ce financement. Et ce que je vais faire dans la suite de cette vidéo, c’est débriefer avec vous de ce rendez-vous et vous expliquer comment ça s’est passé et si je vais obtenir ce financement.

Allez, je vous quitte ici et je vous dis à toute à l’heure.

Donc, voilà, ça y est, je viens de finir le rendez-vous bancaire. Alors, concrètement, comment ça s’est passé et qu’est-ce qui s’est dit ?

Dans un premier temps, j’ai rencontré mon conseiller à qui j’ai une version papier de mon business plan.

Donc pour rappel, qu’est-ce que contient ce business plan ? Ma présentation, la présentation du projet immobilier que je souhaite acheter avec les raisons pour lesquelles je veux acheter ce nouvel appartement, une étude prévisionnelle de rentabilité et de cashflow de ce nouvel appartement. J’y détaille également, ou en tout cas, j’y donne une vision globale de mon patrimoine immobilier et une vision globale de mes revenus locatifs à date et avec ce nouvel investissement. Je détaille également ma philosophie d’investissement. Donc, acheter des biens en dessous du prix du marché avec énormément de travaux de façon à amener de la valeur et à avoir in fine des appartements sexys, bien décorés, de façon à les louer plus chers et à les revendre plus chers également si jamais il y a besoin de vente. Et puis, je détaille la liste de toutes les pièces que je fournis au dossier bancaire pour que la banque puisse étudier ma situation.

Donc, qu’est-ce que c’est que les pièces ? C’est les relevés de comptes bancaires, c’est les avis d’imposition, c’est les pièces d’identité, c’est les justificatifs de domicile…

Et une fois que j’ai fini de présenter mon business plan, mon conseiller m’a dit qu’il était super surpris par la qualité du document. Donc, ça c’était plutôt un bon point pour moi. Je ne vous cache pas que j’avais quand même bien préparé le rendez-vous, j’allais bien préparer le dossier. Et là-dessus, est venu se joindre la réunion le directeur de l’agence bancaire à qui j’ai également remis un exemplaire du business plan.

Donc, je vais vous la faire courte parce que putain, je suis content. Le directeur de la banque, il est juste rentré en disant : « Bon, Monsieur Ascon, on vous finance sur 15 ans ou on vous finance sur 20 ans. » J’ai dit, je préfèrerais sur 20 ans, j’achète en structure mais je préfèrerais sur 20 ans. Il a dit : « Ah oui, mais en structure, le taux d’intérêt risque d’être plus important sur 20 ans. Vous savez, c’est un prêt professionnel. On n’a pas les mêmes conditions que pour les particuliers, on peut vous faire un taux de 1,95 % sur 20 ans. » Et moi, dans mes estimations, j’étais parti sur un taux de 1,50 % sur 20 ans.

Honnêtement, ce n’est pas ça qui remet en cause mon investissement, avec un taux de 1,95 %, je suis encore largement rentable. D’où l’intérêt, encore une fois, de réaliser des bonnes opérations immobilières. C’est à l’achat, au moment de l’offre d’achat que tout se joue !

Donc, je suis super content parce que je réalise ce nouvel investissement immobilier en structure. C’est-à-dire que ce n’est pas moi qui achète, c’est ma société. Je réalise un investissement sur 20 ans, sans apport alors que je suis inscrit à Pôle Emploi et en train de monter ma société. Donc, vous voyez, tout est possible.

Putain ! Encore une fois, je suis super content. Le rendez-vous s’est plutôt fini en évoquant les prochains investissements immobiliers que j’allais faire. Et d’ici quelques jours, je devrais recevoir un document indiquant que la banque me finance en attendant l’édition des offres de prêt.

Donc, ça y est, cette fois-ci, c’est parti. L’étape la plus « douloureuse », j’ai envie de dire, elle est passée. Et pour autant, elle n’a absolument pas été douloureuse puisqu’un seul rendez-vous bancaire a suffi pour que je puisse obtenir ce financement. Voilà.

Donc, d’où l’intérêt de bien présenter vos dossiers à votre banque de façon à être crédible. Et il faut absolument amener un dossier de qualité pour que vous puissiez vous faire financer. Puis finalement, si votre banque elle ne veut pas vous financer, ce n’est pas grave. Faites une deuxième banque, une troisième banque, une quatrième banque…

Donc, cette étape, encore une fois, la plus douloureuse, je ne l’ai pas sentie passer. J’ai l’impression que plus j’avance dans l’immobilier, plus il est facile d’obtenir les financements. Alors, peut-être que je ne vous dirais pas ça à chaque vidéo mais en tout cas, sur ce coup-là, ça a été super facile. Je suis ravi.

Donc, je vais pouvoir continuer cette série de vidéos « Objectif Colocation » parce que si je n’avais pas obtenu ce financement, la série se serait arrêtée. Donc, c’est parti, je suis à fond dans les starting blocks pour que je valide les devis des entrepreneurs que j’ajuste encore ces devis parce que j’ai indiqué à la banque qu’il peut y avoir un flottement de 3000 – 4000 € par rapport au prévisionnel travaux que je leur ai fourni dans mon business plan, mais ce n’est pas grave. La banque, elle suit. Voilà un dossier validé.

Donc, si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier, sur la location courte durée et continuer à suivre cette série « Objectif Colocation », n’hésitez pas à me suivre sur mon blog louer-en-courte-durée.fr ou à vous abonner gratuitement à ma chaîne YouTube en cliquant sur le bouton « Abonnez-vous ! » qui vient d’apparaitre.

Et puis, si vous souhaitez télécharger les deux e-books que j’ai rédigés, ne vous privez pas. Il vous suffit de les télécharger en cliquant sur les deux vignettes qui viennent d’apparaitre dans cette vidéo si vous vous trouvez dans un navigateur internet. Et si vous vous trouvez sur un appareil mobile ou sur YouTube, vous avez accès au lien de téléchargement en cliquant sur le « i » qui va s’afficher en haut à droite de cette fenêtre ou bien, je vous mets également les liens de téléchargement dans la description juste en dessous de cette vidéo.

Alors, le premier e-book s’appelle « Convaincre la banque – Mode d’emploi » et dans cet e-book, je vous explique justement comment présenter votre dossier bancaire à votre banquier pour le convaincre de vous financer.

Et le second e-book s’appelle « Doubler son salaire avec la location en courte durée » dans lequel je vous explique pourquoi la rentabilité explosive de la location courte durée va vous permettre de vous créer une rente ou un complément de revenu immédiatement et pas dans 20 ans.

Voilà, encore une fois, n’hésitez pas à télécharger ces deux e-books et je continue très vite cette série « Objectif Colocation ».

Encore une fois, putain ! Je suis content.

On se dit à très, très bientôt.

Ciao !


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12 commentaires

  1. Christian on

    Hello Sebastien,

    çà me fait plaisir pour toi que çà ai marché !
    Tu as mis toutes les chances de ton coté et çà paye …
    donc en route pour la suite et continue tes vidées très motivantes pour tous les lecteurs
    A+
    Christian

  2. Salut Sébastien,

    Super content pour toi. Et bravo pour ta SASU.
    Je suis un peu dans ce cas là, mon banquier me fait un prévisionnel plutôt positif, mais je n’ai qu’un bilan négatif (normal, crédit+travaux et pas de loyers pour 2016 et pas mal de rentrées en janvier en 2017)
    Pas de CDI, mais pas encore de chômage (l’opportunité du congé de reclassement 😉 ).
    Pour savoir, ton prévisionnel à été réalisé par ton comptable?
    Et avec combien de bilans?

    • Sébastien on

      Salut Michael,

      C’est moi qui ai réalisé le prévisionnel à partir de mon Business Plan.
      Je n’ai pas encore de bilan pour ma SASU.
      Mais j’ai fourni le bilan de mon activité LMNP.

  3. Salut Sebastien,

    Encore bravo pour ce superbe résultat.
    Ton expérience fait réfléchir à l’importance de bien préparer son projet.
    j’en profite pour te poser cette question:
    Comment as-tu présenté à la banque ton tout premier investissement?? En expliquant qu’il s’agissait d’une Résidence principale ou un investissement locatif?
    merci et encore félicitation

    Paolo

    • Sébastien on

      Salut Paolo,

      En investissement locatif car j’étais déjà propriétaire de ma résidence principale.
      Ce serait à refaire, je n’aurais pas de résidence principale 🙂

  4. Si c’était a refaire, peut être achèterais tu ta résidence principale avec des travaux pour la revendre avec un bénéfice et en racheter une autre avec travaux (ou pas d’ailleurs), pour la revendre avec bénéfice… non ?

  5. Salut Sébastien,
    tu as mis combien de bien dans la SASU pour le moment ?

    Sinon bravo je suis passé a la banque aussi avec mon « chomage » comme prévu, et du coup on a monté le dossier par rapport à mes appartements sans prendre en compte ma situation, réponse prochainement.

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