L’achat d’un immeuble est une excellente stratégie pour grossir plus vite dans l’investissement immobilier.
Parmi les avantages offerts, on peut citer :
- L’absence de copropriété
- L’achat de plusieurs lots sur une seule opération immobilière
Dans cette vidéo, Simon et Manu nous explique quels sont les points à vérifier avant d’acheter un immeuble mais également comment financer cet immeuble sans apport.
Indiquez-moi dans les commentaires ci-dessous si la stratégie des immeubles vous attire et si vous avez déjà réalisé de tels investissements.
Transcription
Sébastien : Comment acheter trois immeubles sans apport ? C’est ce qu’on va vous expliquer aujourd’hui dans cette vidéo.
Bonjour à tous !
Je suis Sébastien, auteur du blog louer-en-courte-durée.fr et spécialiste de la location courte durée. Mais aujourd’hui, ce n’est pas de location courte durée dont je vais vous parler, c’est Simon et Manu qui vont nous parler d’immeubles qui est leur spécialité. Allez, c’est parti ! Cela se passe tout de suite sur Louer en courte durée.
Simon et Manu, bonjour ! Je suis vraiment ravi de vous recevoir sur ma chaîne YouTube. Alors vous votre particularité, ce sont les immeubles de rapport. Est-ce que vous pouvez vous présenter puis expliquer à toutes les personnes qui vont regarder cette vidéo, comment faire pour acheter des immeubles et surtout sans apport.
Simon : Bonjour à tous ! Moi, c’est Simon.
Manu : Moi, c’est Manu.
Simon : On est investisseur dans l’immobilier et on s’est spécialisés dans les immeubles. On investit en couple avec au minimum 10 % de rentabilité.
Sébastien : Donc Simon et Manu, vous avez acheté trois immeubles de rapport dernièrement, est-ce que vous pouvez nous en dire plus sur ces opérations et surtout nous expliquer comment faire pour les acheter sans apport parce que c’est ce que vous avez fait.
Manu : Ouais ! Nous, on est vraiment adepte du financement à 110 %. Donc, on a fait aussi financer les frais de notaire. Comment on a fait ? En fait, ce n’est pas si compliqué. Il fallait convaincre le banquier. Donc cela, c’était vraiment la chose importante. On avait fait un premier projet, une colocation qui nous a permis d’apprendre les rouages de l’immobilier et cela nous a permis surtout d’aller voir le banquier avec nos chiffres.
Donc nous, on est des adeptes du PowerPoint. Simon, c’est monsieur PowerPoint avec ses chiffres. Je pense que cela te parle, Sébastien les PowerPoint.
Sébastien : Cela me parle beaucoup.
Manu : Donc, tout simplement, on est allé voir le banquier, on a présenté nos chiffres, notre projet et pour la petite anecdote on sait même que le PowerPoint a tourné dans l’agence parce qu’ils n’avaient pas l’habitude de procéder comme cela.
Sébastien : Donc un premier investissement réussi, chiffres à l’appui. Moi, ce que j’ai l’habitude de dire, c’est que les banquiers ils adorent les chiffres, ils se nourrissent de chiffres toute la journée. C’est vrai que c’est plus facile après d’aller défendre un dossier bancaire d’autant plus que si vous étayez vos propos avec un super PowerPoint. Il y a très peu de gens qui font cela et c’est vraiment une manière et une façon de faire la différence par rapport à tous les investisseurs qui vont ouvrir la porte de la banque.
Simon : Ouais un point aussi qu’il faut rajouter c’est que le premier investissement qu’on a fait, c’est une colocation, c’est une maison. Du coup, la petite astuce qu’on a donnée puisque nous on était locataire, c’est qu’on a dit que c’était pour notre résidence principale puisque c’était une maison, c’était possible et puis…
Manu : …on a changé d’avis.
Simon : La vie fait qu’au dernier moment, on n’a changé d’avis et on l’a mis en colocation. Donc cela, c’est quand même un point important qui nous a permis de rentrer dans l’investissement et de démontrer aux banquiers qu’on savait investir, qu’on savait de quoi on parlait.
Manu : Donc premier immeuble, il y a six appartements et ils étaient loués. C’était aussi un gros avantage avec le banquier. Comme c’est loué, ils voient tout de suite les loyers et cela le rassure.
Sébastien : On n’est pas en train de faire des plans sur la comète avec des projections de loyer. C’est vraiment du concret.
Simon : Quelque chose d’existant.
Manu : Il voit le bail, il voit combien le loyer est facturé. Donc, cela rassure vraiment le banquier. Puis donc, on a fait ce premier immeuble de six appartements puis un petit peu moins d’un an après, on est revenu voir le banquier et là on n’est pas venu le voir avec un projet, mais avec deux projets.
En fait, si vous allez sur notre chaîne YouTube Simon et Manu, vous allez retrouver notre défi : « Acheter un meuble en 30 jours. » Ces deux immeubles dont on parle, ils sont issus du défi. On n’en a pas acheté un, on en a acheté deux et même méthode pour aller voir le banquier. Et on s’est fait financer à 110 % encore une fois.
Sébastien : Ce n’était donc pas un projet réussi, c’était deux projets réussis donc c’est ce qui a convaincu de faire financer les projets trois et quatre à votre banquier. Donc voilà, comment on peut acheter trois immeubles sans apport. Donc déjà bravo parce que c’est vrai qu’on a souvent tendance de dire, l’immeuble c’est quelque chose de monstrueux. On en parlait juste avant de démarrer la vidéo. Les gens s’imaginent qu’un immeuble c’est 50 logements sur 20 étages. Alors que pas du tout, on peut trouver des immeubles beaucoup plus petits que cela.
Simon : Selon où vous investissez bien sûr. Si à Paris, vous n’avez pas trouvé un truc à 100000 €, mais en province dans des villes de taille moyenne, nous on investit sur Lille, vous trouvez des immeubles de trois appartements dans les 100-120000 €. C’est totalement possible.
Manu : L’avantage de l’immeuble, c’est surtout que des immeubles, il y en a partout. C’est adapté dans presque toutes les villes parce que tout le monde a besoin de se loger.
Sébastien : Exactement ! Du coup, ce qui me permet de rebondir sur la question suivante, si vous deviez donner trois conseils pour trouver le bon immeuble pour investir, ce serait quoi ?
Simon : Alors pour moi, le premier conseil qu’il ne faut vraiment pas négliger, c’est l’adéquation entre le type d’immeuble, c’est-à-dire le type de logements qu’il y a dans l’immeuble avec le marché.
Manu : C’est un peu compliqué. On va donner un exemple concret. En gros par exemple, si vous voulez acheter plutôt en campagne parce qu’il y a des immeubles dans des petites villes à la limite de la campagne, vous n’allez peut-être pas privilégier des studios. Vous allez plutôt prendre des T2, des T3 parce que cela va correspondre à votre marché. C’est ce qu’il a essayé de vous dire.
Sébastien : Et à l’inverse en plein centre-ville dans une ville comme Lille, un immeuble avec des studios, cela passe. On peut le louer très facilement. En contrepartie, c’est que le prix ne sera pas le même.
Manu : C’est clair.
Sébastien : Donc deuxième conseil pour un immeuble.
Manu : Le deuxième conseil, c’est de faire attention au moment de la visite en fait parce que ce n’est pas tout à fait pareil de visiter un appartement et de visiter un immeuble. Dans un immeuble, il faut aussi faire attention aux communs. Donc, l’état des communs, cela va être des choses toutes bêtes. Vous allez le voir tout de suite, en fait. Quand vous allez rentrer, est-ce que c’est bien entretenu ou est-ce qu’il y a des toiles d’araignées partout, des bouts de papier peint arraché, l’état des boîtes aux lettres ? C’est toute bête, mais l’état des boîtes aux lettres, cela vous donne quand même une idée du bien.
Et après, cela va être regardé la cave parce que nous, on a investi sur Lille, souvent il y a des caves. Dans quel état elle est ? On retrouve aussi souvent les compteurs d’eau à cet endroit-là et regarder la toiture.
Pour cela, nous ce qu’on conseille, c’est de se faire accompagner. On peut trouver des artisans qui interviennent pour faire un premier devis sans que ce soit payant. Bon après nous avec l’expérience maintenant, on arrive quand même à détecter. Maintenant pour un premier investissement, c’est vraiment comme cela qu’on a procédé.
Simon : Et si vous voulez une bonne astuce aussi, c’est de prendre les courtiers en travaux. Parce que le courtier en travaux, il a une expertise globale. Il va savoir faire de la toiture, de la plomberie, des choses comme cela. Vous n’avez pas besoin de prendre un artisan spécialisé pour la toiture ; un pour, je ne sais pas, si vous voulez ouvrir un mur porteur, des choses comme cela. Vous prenez peut-être un courtier en travaux et il va vous faire l’état technique du bâtiment. C’est vraiment important de vérifier.
Sébastien : Donc, se faire accompagner par un professionnel, en tout cas sur le premier achat. Et si je devais vous demander en troisième conseil pour bien acheter son immeuble.
Simon : Alors le troisième conseil vraiment, poser la question aux locataires. De toute façon quand vous allez visiter l’immeuble, vous allez souvent avoir les locataires. C’est bien quand ils sont là parce que l’agent immobilier, il va vous dira toujours que tout va bien. C’est parfait. Regardez par ici, regardez par là. Mais le locataire, lui par contre, il dit tout…
Sébastien : Il se lâche
Simon : Lui, il se lâche total. Exactement. Vous lui dites simplement : « cela va, il y a des problèmes à signaler dans l’immeuble. » Et là généralement c’est parti.
Manu : Vous partez avec votre to do list en fait s’il se lâche parce que comme le propriétaire veut vendre c’est vrai qu’il fait un peu moins de travaux…
Simon : Souvent !
Manu : En tout cas dans notre cas, on a toujours rencontré des propriétaires qui faisaient un peu moins de travaux parce qu’ils voulaient vendre. Donc les locataires forcément, ils le voient. Des fois, ce sont de petites choses de confort, mais en discutant vraiment ils vont vous dire.
Un truc tout bête, on avait visité un immeuble, il était très bien cet immeuble, on aurait très bien pu faire une proposition. Et là, on discute avec le dernier locataire qui nous explique que malheureusement il ne peut pas ouvrir ses fenêtres parce qu’à côté il y a une mosquée et que cela chante super fort. Et là, on s’est dit : « ouais, mais si cela chante super force, cela veut dire qu’il y a du bruit et donc pour relouer, cela va être compliqué. Eux, ils vont partir. Ils en ont marre. On va avoir beaucoup de turn-over. »
Finalement, cela nous a permis de ne pas faire de propositions.
Sébastien : D’éviter de faire une mauvaise affaire.
Simon : Exactement !
Sébastien : C’est cela. OK ! Donc voilà les trois conseils pour acheter un immeuble. Alors ce qui m’intéresse également dans votre parcours, c’est que vous avez une stratégie de location un petit peu particulière en tout cas qui va totalement à l’encontre de ce que je fais.
C’est vrai que je préconise plutôt la location meublée. Vous, vous faites énormément de nu mis à part votre colocation. Mais c’est vrai qu’en discutant de votre modèle fiscal en fait, ce que vous faites tient totalement debout, est-ce que vous pouvez nous en parler s’il vous plaît ?
Manu : Ouais ! Alors, on s’est posé la question : est-ce qu’on va faire du nu, est-ce qu’on va faire du meublé ? Et faire du meublé, on allait louer 50 € plus cher. On allait devoir acheter les meubles. Simon, c’est un adepte des meubles Ikea, il en a marre de les monter. Et on s’est dit : « tiens, comment on peut faire parce que c’est clair que si on fait du nu en nom propre, on va se faire massacrer. » Ce n’était juste pas possible.
La solution dans notre cas, c’était la SCI à l’IS. Puisque quand on est à l’IS, c’est une société commerciale et on peut donc déduire toutes nos charges et on peut amortir le bien.
Sébastien : Donc, vous avez tous les avantages du LMNP au réel, mais en société avec une fiscalité beaucoup plus avantageuse.
Manu : Tout à fait !
Sébastien : Sans avoir à monter les meubles.
Simon : C’est exactement ça !
Manu : Sans avoir à monter les meubles.
Simon : Un petit point juste c’est l’inconvénient de la SCI à l’IS, c’est à la revente. C’est-à-dire qu’à la revente, vous devrez payer l’impôt sur les plus-values, mais bon cela c’est entre guillemets. Moi, je préfère payer des impôts une fois que j’ai encaissé beaucoup d’argent où j’ai toutes les cartes en main et où je décide quand je revends de là, je donne X % au moment de la revente.
Sébastien : Oui, mais, alors c’est vrai quand on a souvent cette objection-là, mais en fait si on pense déjà à la revente au moment où on achète un bien immobilier que ce soit un studio, un T2 ou un immeuble, on ne fait rien.
Simon : Ouais, c’est cela.
Sébastien : Personnellement, j’imagine que vous c’est pareil quand on achète un bien, c’est pour regarder ce qu’il va nous rapporter tous les mois. Le bien, on ne sait pas si on va le garder 5 ans, 10 ans, 20 ans ou à durée indéterminable. C’est donc un faux problème en fait, il faut plutôt se concentrer sur ce que cela va ramener tous les mois plutôt que sur ce que cela veut peut nous coûter à la revente.
Simon : Rien ne vaut un bon cashflow à la fin du mois dans notre poche là.
Sébastien : Parce que oui le cashflow c’est de suite, la revente c’est dans plusieurs années.
Manu : Ouais puis d’ici la revente, la réglementation fiscale, elle aura sûrement changé. Moi, je ne sais pas ce qu’elle sera. Alors, je sais qu’aujourd’hui cela me permet d’avoir le cashflow dans la poche.
Sébastien : Donc très bonne stratégie, la SCI à l’IS pour faire de la location nue sans se faire massacrer par les impôts.
Écoutez, merci beaucoup pour ces conseils sur les immeubles de rapport. Cela tombe bien, c’est mon projet suivant pour début d’année prochaine. Donc, n’hésitez pas à aller voir Simon et Manu. Dans quoi est-ce qu’on peut vous retrouver pour les gens qui s’intéressent de près aux immeubles ?
Simon : Donc si vous voulez savoir comment on a investi, comment on est passé de zéro à quinze locataires en deux ans, eh bien vous pouvez nous retrouver sur YouTube Simon et Manu ou alors sur notre blog acheter-un-immeuble.fr.
Sébastien : Parfait ! N’hésitez pas à aller faire un tour chez eux. Puis si vous souhaitez faire plutôt de la location courte durée, n’hésitez pas à me suivre sur mon blog louer-en-courte-durée.fr et à vous abonner à ma chaîne YouTube du même nom pour rejoindre la communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier et de location courte durée forcément.
Puis je vous rappelle que je vous mets à disposition une formation totalement gratuite sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée. Je vous explique tout sur les prélèvements sociaux, le RSI, la taxe d’habitation, la TVA que vous ne devez pas payer. Alors pour accéder à cette formation, vous cliquez sur le petit (i) en haut à droite de cette fenêtre et je vous mets également les liens dans la description juste en dessous de cette vidéo.
Et je vous donne également deux ebooks auquels vous pouvez accéder au téléchargement : « Convaincre la banque, mode d’emploi » ; Simon et Manu ont en parlaient ; et « Doubler son salaire avec la location courte durée. » C’est exactement la même chose pour télécharger ces deux ebooks, vous cliquez sur le petit (i) en haut à droite de cette fenêtre et je vous mets également les liens de téléchargement dans la description juste en dessous de cette vidéo.
Simon et Manu, merci d’être passé sur cette chaîne.
Manu : Merci, Sébastien !
Simon : Merci !
Sébastien : Je vous dis à très vite !
Manu : À bientôt !
Sébastien : Quant à nous à très bientôt pour une nouvelle vidéo. À très bientôt ! Ciao !
Simon : Ciao !
Manu : Salut !
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