3 conseils pour bien acheter son immeuble

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L’immeuble de rapport permet d’atteindre plus rapidement ses objectifs patrimoniaux.
En effet, une seule opération immobilière garantit l’achat de plusieurs lots.
Pourtant, avant de se lancer, il faut faire attention à un certain nombre de choses.
Guillaume, spécialiste de l’immeuble de rapport, nous dévoile dans cette vidéo 3 conseils pour réussir son achat.

Si l’immeuble de rapport vous intéresse, laisser un commentaire ci-dessous.

Transcription

Sébastien : Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis ravi de vous accueillir aujourd’hui en présence de Guillaume Lanvin. Salut Guillaume !

Guillaume : Salut Sébastien !

Sébastien : Merci d’être présent sur cette chaîne aujourd’hui. Alors ta spécialité, c’est l’immeuble de rapport. Ce que je te propose dans cette vidéo, c’est que tu nous expliques comment faire du nu dans de l’immeuble de rapport avec plus de 10 % de rentabilité. Cela te va ?

Guillaume : OK ! Allez ! On y va.

Sébastien : C’est parti ! Cela se passe tout de suite sur louer-en-courte-duree.
Alors Guillaume, merci d’être présent aujourd’hui sur ma chaîne YouTube. Est-ce que tu peux te présenter puis nous expliquer comment faire pour acheter de l’immeuble de rapport à plus de 10 % de rentabilité ?

Guillaume : Bonjour à tous ! Merci Sébastien de m’avoir proposé cette interview.

Sébastien : Avec plaisir !

Guillaume : Je suis Guillaume Lanvin. J’ai 44 ans, père de trois enfants, marié. J’habite Bordeaux. Je suis investisseur en immobilier depuis une quinzaine d’années maintenant. J’ai commencé de manière très classique par un studio dans une ville moyenne qui s’autofinançait. Enfin, je pensais qu’il s’autofinançait, mais pas du tout. C’est-à-dire que je remboursais 300 € et j’encaissais 300 € de loyer.

Sébastien : Il y a les charges et tout qui ce qui va derrière.

Guillaume : À l’époque, je ne savais pas qu’il fallait tenir compte de la taxe foncière, des charges de copropriété parce que c’était en copropriété. Justement comme c’était en copropriété, très vite je me suis rendu compte que les copropriétés n’étaient pas du tout mon truc. Pourquoi ? Parce que j’ai assisté à une première réunion de copropriété qui était complètement hallucinante.

Tous les gens s’insultaient. Il y avait les vieux radins qui ne voulaient pas mettre la main au porte-monnaie puis de jeunes loups qui voulaient investir, mais dans des choses un peu des fois délirantes.

Du coup, cela crée des conflits et il y avait une sale ambiance dans la copropriété. Donc rapidement je me suis dit : les copropriétés, ce n’est pas mon truc. Je vais donc investir dans de petits immeubles de rapport pour éviter la copropriété.

Sébastien : Donc depuis, tu ne fais que cela. Je crois que j’ai vu passer un de tes témoignages. J’ai vu une photo que tu as publiée dernièrement, c’est : « j’en suis à ma 45èmeopération chez le notaire, 45èmevisite chez le notaire. »

Guillaume : Alors, ce n’est pas tout à fait cela. C’est bien, tu suis mon actualité. En fait, je suis passé 43 fois chez le notaire, mais c’était un peu pour faire le buzz. Dedans, il y a aussi des reventes. Au total, j’ai eu pas mal de lots, j’ai revendu.

En fait avec Élodie, mon épouse, on a eu deux vies d’investisseurs. C’est-à-dire la première dans le nord de la France. On était monté de mémoire à 15 lots, je crois. Et il y a 10 ans, on a déménagé à Bordeaux. En déménageant à Bordeaux, j’ai revendu tout ce que j’avais dans le nord. Je suis reparti de zéro à Bordeaux et j’ai recommencé à investir.

Sébastien : Cela fait quand même une certaine expérience immobilière.

Guillaume : Cela a fait pas mal de passage chez le notaire.

Sébastien : Tu t’es spécialisé dans l’immeuble de rapport. Comment est-ce qu’on fait pour aller chercher plus de 10 % en nu ?

Guillaume : Alors, c’est vrai que ce n’est pas évident. Mais il faut comprendre un truc Sébastien, c’est que l’immeuble de rapport n’est pas la belle tour de la Trump Tower. Ce n’est pas du tout cela. Un immeuble de rapport, cela peut être une petite maison de ville divisée en trois appartements dans une ville de 5000 habitants. Cela, c’est aussi un immeuble de rapport. Ce que tu veux savoir, c’est mon secret.

Sébastien : Comment tu fais pour avoir 10 % de renta en nu ?

Guillaume : Ce n’est pas évident. Alors, si tu cherches dans les grandes villes, je sais que tu es sur Toulouse, si tu cherches dans le centre de Toulouse en location nue sur un immeuble à 10 % brut, cela va être difficile à trouver. Moi à Bordeaux, c’est pareil, c’est impossible. À Lyon, c’est impossible. On peut toujours trouver dans ces métropoles régionales, mais ce n’est vraiment pas la norme. Si cela arrive, vous allez le trouver une fois dans votre vie, c’est tout.

Je parle bien en location nue après, il y a d’autres stratégies pour booster le rendement, notamment ce que tu fais et qui est top. L’idée, j’habite dans le centre de Bordeaux, mais par choix stratégique. Je n’ai jamais cherché dans Bordeaux. Je me suis éloigné. Je vais dans de petites villes entre 5000 et 10000 habitants qui sont pour moi bien ; en tout cas jusqu’à une heure et demie autour de Bordeaux.

Bien sûr, il faut quand même chercher, il faut négocier, mais là j’arrive à trouver plus facilement des immeubles qui me sortent 10 % brut. 10 % brut avec les taux d’intérêt actuels, cela permet d’être autofinancé sans apport sur 20 ans, donc c’est parfait. Cela dégage même un petit cashflow avec les taux d’intérêt actuels.

Sébastien : Donc s’éloigner des grosses métropoles pour toucher du prix de l’immobilier moins cher et toujours quand même aller chercher l’autofinancement. L’objection qu’on pourrait avoir est : est-ce que cela se loue dans ces petites villes ? Qu’est-ce que tu peux dire par rapport à cela ?

Guillaume : C’est drôle Sébastien parce que cette question, on me la pose tout le temps. C’est normal. Effectivement dans ce genre de ville, on a toujours peur et on se dit : « je ne trouverai jamais de locataire. C’est impossible. ». Parce que souvent, ce sont de petites villes où il y a peu de travail. En tout cas pour ma part autour de Bordeaux, ces petites villes-là souvent ce sont des ouvriers agricoles par exemple qui travaillent dans la vigne. Des gens qui ont donc des revenus assez faibles, des fois des gens au RSA. Je ne sais plus ta question.

Sébastien : Comment être certain de pouvoir louer ? Tu fais une étude du marché ? Comment fais-tu ?

Guillaume : Oui, bien sûr. C’est très simple. Dans ce genre de petites villes, ce sont souvent des bailleurs traditionnels à l’ancienne. C’est-à-dire qu’ils proposent des appartements qui sont défraîchis, typiquement encore avec la cuisine très basique, avec les deux plaques en inox où on ne peut pas cuisiner, on ne peut rien faire. C’est souvent ce genre de choses. Donc toi en tant que bailleur, si tu vas investir dans ce genre de ville, c’est très simple de concurrencer ces bailleurs en faisant mieux.

Tu amènes une belle cuisine IKEA, une salle de bain moderne. Donc, tu piques le locataire du voisin. Il suffit de se mettre au même prix que le voisin, mais en apportant des prestations nettement supérieures, voire même légèrement supérieures. En faisant cela, c’est quasiment sûr de trouver un locataire. Je vais te donner mon exemple personnel. J’ai un petit immeuble dans un village de 800 habitants.

Sébastien : Je voulais t’en parler justement. Cela m’a scié.

Guillaume : Alors en plus, c’est un village de Dordogne. La Dordogne est très sympa. Le Périgord est très sympa l’été pour les touristes, pour bien manger. Mais la Dordogne est un département qui est assez sinistré économiquement. C’est paumé. L’hiver, il ne se passe rien à part dans les grandes villes. Aussi le Bergerac et encore, ce n’est pas très dynamique. Donc moi, j’ai un immeuble de trois appartements dans un village de 800 habitants. On le possède avec Élodie mon épouse depuis 5 ans maintenant.

J’ai eu quelques départs de locataires et à chaque fois, j’ai retrouvé sans souci. Souvent, cela a été hyper simple. C’est-à-dire que je n’ai même pas cherché. C’est le bouche-à-oreille. C’est-à-dire que quand un locataire partait, cela m’est arrivé deux ou trois fois et il me proposait quelqu’un d’autre. C’est du style : « j’ai ma cousine justement qui cherche ce type d’appartement. » Parce que dans ces villages-là, il n’y a quasiment pas d’offre.

Sébastien : Finalement, ce sont des choses classiques, c’est créer le coup de cœur en fait et avoir une gamme de produits au-dessus de ce qui se fait sur le marché. Donc de suite, tu attires l’attention et c’est comme cela que tu arrives à louer.

La particularité de l’immeuble dans le village de 800 habitants dont tu me parlais parce qu’on se dit souvent : c’est facile de louer un studio dans une ville comme Bordeaux, comme dans Toulouse, tu as même un studio dans cet immeuble-là. Alors, explique-nous à qui tu loues ce studio.

Guillaume : Aujourd’hui, ce studio est loué à une jeune travailleuse. Elle est venue du nord de la France. Elle a trouvé un emploi dans le village dans un centre équestre. Elle cherchait un studio. Comme ce n’était pas cher et bien équipé, elle était hyper contente de me le louer.

Sébastien : Comme quoi en fait, il y a un besoin donc tu proposes une offre en face et dès que cela matche, il n’y a pas de raison que cela ne fonctionne pas.

Guillaume : Exactement ! J’ai remarqué aussi quelque chose Sébastien, c’est que dans ce genre de petit village un peu éloigné des grandes villes, la population est assez vieillissante. Si tu as donc un appartement au rez-de-chaussée, c’est top parce qu’en général, tu peux trouver une personne âgée qui va entrer peut-être au moment de sa retraite et qui risque de rester 10, 15 ou 20 ans. Elle partira le jour où elle ira en maison de retraite. C’est donc parfait ce genre de locataire.

Sébastien : Idéal ! En général, ce sont des locataires qui prennent soin de ton logement, qui paient rubis sur l’ongle. Le rez-de-chaussée des fois, c’est l’appartement dont on n’a pas forcément envie. Et là, c’est l’appartement qui va se louer très facilement.

Donc, s’éloigner des grandes villes, avoir des prestations de qualité, est-ce que tu peux nous donner trois conseils pour les gens qui se disent : « mince Guillaume, il a absolument raison. Moi qui cherche un immeuble à Toulouse depuis des années, je n’arrive pas à le trouver parce que ce sont des budgets à 500000 – 700000 minimum », trois conseils pour ne pas se tromper ?

Guillaume : Alors, je vais essayer de donner trois clés effectivement pour ton audience, ce serait bien d’apporter un peu de valeur. Le premier conseil, on va dire : « il faut faire attention à l’évolution démographique de la ville. » C’est assez simple à faire. Dans Wikipédia, tu tapes le nom de la ville, tu vas avoir la courbe démographique. Donc, si tu as une courbe démographique qui est descendante, là c’est hyper dangereux. Ce n’est pas bon signe.

Attention, cela ne veut pas dire qu’il ne faut pas y investir. Par contre tout à l’heure, on parlait de 10 % brut, quand je vois qu’il y a une courbe qui est comme cela où la ville perd 1000 habitants tous les 3 ans, je vais être beaucoup plus exigeant sur la rentabilité.

Je ne vais pas accepter du 10 % brut. Là, je vais viser du 12, 13, 14 parce que je vais anticiper le fait qu’à un moment donné, cela va être peut-être un peu difficile de louer. Je serai obligé de baisser mes loyers. C’est l’offre et la demande. Donc, je l’anticipe.

Sébastien : Tu vas compenser la vacance locative par la diminution de loyer.

Guillaume : Cela peut être une solution. Je ne dis pas que je vais le faire, mais si j’ai besoin de le faire.

Sébastien : Tu as cette marge-là.

Guillaume : C’est pour cela que je négocie beaucoup plus dans ce genre de ville. De toute manière, je pense que quand même la plupart des investisseurs ne sont pas idiots. Ils doivent étudier ce critère. Dans les villes qui sont en perte de vitesse, on arrive souvent à négocier beaucoup plus fortement. On peut être beaucoup plus agressif.

Sébastien : C’est un petit peu comme la bourse en fait. Quand tu es sur une phase descendante, cela peut être un bon plan pour acheter.

Guillaume : Par contre, on peut être agressif au niveau de la négociation.

Sébastien : Bien sûr ! OK ! Second conseil.

Guillaume : Alors second conseil pour ne pas se planter. Moi, ce que je vous conseillerais, c’est de faire des opérations simples. C’est-à-dire ne chercher pas à acheter un immeuble où les appartements ne sont pas encore créés parce que c’est complexe au niveau administratif. Il faut les autorisations de la mairie, peut-être un permis de construire, une autorisation de travaux.

Au niveau des compteurs, c’est compliqué. S’il y a un seul compteur alors que vous voulez créer trois lots, il va falloir faire l’électricité aux normes, faire passer le consuel. Dès qu’on a à faire l’administration en France, de toute façon, c’est compliqué. Donc le mieux, c’est d’acheter un petit immeuble avec trois appartements, mais les trois sont déjà créés.

Sébastien : Des lots déjà créés.

Guillaume : Et aussi du coup, les travaux seront beaucoup plus simples. Les lots sont déjà créés, alors certes peut-être que dedans, ce sera défraîchi. Il faudra tout repeindre, changer les cuisines, refaire la salle de bains. Mais au moins comme c’est déjà créé, ce sont des travaux qui sont faciles à chiffrer puisqu’il y aurait peu de mauvaise surprise.

Le gros est déjà là quand on commence à tout restructurer. Souvent, on sait quand les travaux commencent, mais on ne sait jamais quand ils se terminent. S’il y a donc un conseil que je peux donner, ce serait : « fait du simple. »

Sébastien : Le troisième conseil.

Guillaume : Alors, je ne sais pas. Alors, quelque chose qui est hyper important, d’ailleurs après, je donnerai même un quatrième conseil.

Sébastien : Troisième et quatrième conseil.

Guillaume : Un bonus ! Comme j’ai acheté un immeuble où il y a déjà trois appartements, vérifiez bien qu’il y a trois compteurs d’eau et trois compteurs EDF parce que c’est quand même la situation idéale. En tout cas, ce qu’il faut vraiment éviter, c’est un seul compteur pour les trois appartements. Déjà en théorie, c’est interdit en France. Tu n’as pas le droit de revendre l’électricité. Il se peut qu’ils y aient les trois compteurs EDF, mais un seul compteur d’eau. Donc cela, c’est tout à fait légal. Cela se fait. S’il y a des sous-compteurs, on peut quand même facturer au réel au locataire en demandant une provision pour charge.

Le truc, c’est que si votre locataire ne paye pas, non seulement, il ne vous aura pas payé son loyer, mais en plus c’est vous qui allez devoir payer la facture d’eau à la place du locataire. Idéalement si tout est séparé, c’est beaucoup mieux. Puis du coup, tu as un petit bonus-conseil.

Sébastien : J’attends le bonus.

Guillaume : Alors le bonus-conseil, ce serait de bien vérifier le montant de la taxe foncière. Parce que j’ai remarqué dans certaines petites villes qui sont souvent justement un peu en perte de vitesse d’un point de vie économique, les taxes foncières sont très élevées. Je te donne un exemple comme cela. En Lot-et-Garonne, il y a une ville qui s’appelle Villeneuve-sur-Lot. Je ne sais pas si tu connais.

Sébastien : Oui ! Je connais.

Guillaume : J’ai été visité un immeuble il y a deux semaines, la taxe foncière était horrible. C’est-à-dire qu’il y avait un loyer potentiel encaissé de 1500 €, et la taxe foncière était 4200 €. C’était quasiment trois mois de loyer qui partaient en taxe foncière. C’est hyper dangereux parce que déjà cela détruit la rentabilité et le jour où tu n’as pas de locataire, non seulement tu n’encaisses pas de loyer, mais en plus en fin d’année, tu dois verser 4200 €. Donc ce genre de ville, je pense que c’est à éviter ou alors, on peut y aller, mais comme tout à l’heure, il faut prendre en compte dans la rentabilité.

Sébastien : Cela joue sur l’offre d’achat.

Guillaume : Voilà ! C’est-à-dire que là, il ne faut plus demander du 10, 12 ou 14, il faut demander du 16% parce qu’on sait que la taxe foncière plombe la rentabilité.

Sébastien : Auquel cas, ce n’est plus en renta qu’il faut raisonner, mais c’est en cashflow.

Guillaume : Exactement ! Je suis d’accord avec toi.

Sébastien : Écoute, merci, Guillaume, pour ces conseils. Où est-ce qu’on peut te retrouver parce qu’il y a beaucoup de personnes qui sont intéressées par les immeubles de rapport ? As-tu un site, un blog ?

Guillaume : J’ai un blog qui s’appelle : immeuble-de-rapport.fr. C’est super simple. Cela fait 4 ans, je crois que j’ai ouvert ce blog où je donne des conseils un peu comme je viens de vous donner là, où aussi j’explique des opérations que j’ai faites.

Sébastien : C’est vrai qu’il y a des chiffres.

Guillaume : J’explique des opérations de déficit foncier que je fais avec des travaux. Je montre des photos avant/après. Vous pouvez y aller faire un tour : immeuble-de-rapport.fr.

Sébastien : immeuble-de-rapport.fr. N’hésitez pas à retrouver Guillaume sur son blog. Merci, Guillaume, d’être passé sur cette chaîne. Quant à moi, mon cœur du sujet, c’est la location courte durée, donc si vous souhaitez en apprendre davantage sur ce mode d’exploitation, n’hésitez pas à télécharger mes deux e-books : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. »

Puis, je vous mets également à disposition une formation sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée. Pour télécharger ces deux e-books et accéder à cette formation, vous cliquez sur le petit (i) qui apparaît en haut à droite de la fenêtre de cette vidéo.

Puis si vous nous regardez sur YouTube, vous avez accès à l’ensemble des liens de téléchargement de ces éléments dans la description qui se trouve juste en dessous. On va vous quitter ici pour aujourd’hui, puis on vous retrouve personnellement sur : louer-en-courte-duree.fr et Guillaume sur : immeuble-de-rapport.fr.

À très bientôt ! Ciao !

Guillaume : Salut !


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