Réaliser un premier achat immobilier peut être facile.
En réaliser un second aussi.
Mais pour celles et ceux qui souhaitent se constituer un patrimoine de plusieurs dizaines de lots, il arrive un moment où le taux d’endettement augmente et où la capacité d’emprunt diminue.
Et plus on avance, plus il est difficile de décrocher des financements.
Mais est-ce une réalité ou bien simplement une légende ?
Comment se fait-il que certains soient bloqués au bout de 3 achats quand d’autres enchaînent les opérations et lèvent des centaines de milliers d’euros de crédit ?
Comment faire pour dépasser la barre des 33% d’endettement ?
Et d’ailleurs, est-ce que cette barrière existe réellement ?
Je vous propose de voir tout cela dans cette vidéo.
Transcription
Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien et je suis ravi de vous accueillir aujourd’hui pour une vidéo dans laquelle on va regarder ensemble comment il est possible d’enchaîner les investissements immobiliers.
Alors avant que je vous explique tout ça, si vous êtes ici pour la première fois sur cette chaîne YouTube, je vous souhaite la bienvenue. N’hésitez pas à vous abonner en activant la petite cloche. Ça vous permettra d’être tenu informé en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. Ça, c’est une première chose. Puis, ça vous permettra également de rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes, une dizaine de milliers de personnes passionnées d’immobilier et de stratégie de location à haut rendement. Parce qu’ici on est sur une chaîne YouTube dans laquelle j’explique comment investir dans l’immobilier, de manière sécuritaire tout en générant des compléments de revenus.
Puis toujours pour vous souhaiter la bienvenue, je vous offre également un package de bienvenue, deux ebooks et une formation de plus de 2 heures 30. Pour accéder à ce package de bienvenue, cliquez sur les éléments dans la description juste en toute cette vidéo ou sur les petites fiches qui apparaissent en haut à droite de votre écran.
Alors, venons-en au sujet du jour : comment faire pour enchaîner les investissements immobiliers ? Ça, c’est une excellente question parce que finalement, un investissement immobilier, ça prend du temps. Déjà, si vous souhaitez réaliser une bonne affaire, la phase de recherche, elle peut durer pas mal de temps. Puis, à partir du moment où vous avez signé le compromis, vous avez généralement un délai de deux mois, voire trois mois entre le compromis de vente et l’acte authentique. Pendant ce délai, toute la difficulté, ça va être de rechercher le financement et on sait que le financement ou en tout cas la recherche du financement est une étape, également qui est très chronophage, qui prend énormément de temps. Ensuite, une fois que votre financement est accordé, vous êtes partie généralement sur un crédit sur lequel vous vous êtes engagé pour 20 ans.
Pour autant, est-ce qu’il faut attendre d’avoir payé un premier investissement immobilier, donc attendre 20 ans avant d’enchaîner ? Bien sûr que non. En tout cas, si vous regardez cette vidéo aujourd’hui, c’est que vous avez envie d’aller beaucoup plus vite et je vous comprendre.
Le premier conseil que je peux vous donner, c’est que vous devez dans un premier temps définir votre feuille de route. Où est-ce que vous voulez aller ? Qu’est-ce que vous voulez faire avec l’immobilier ? Si vous ne savez pas où vous voulez aller, si vous ne savez pas pourquoi vous voulez aller, si vous ne vous fixez pas de délai, vous ne ferez rien et vous n’irez nulle part. Le premier conseil, encore une fois, que je peux vous donner, c’est de vous donner un objectif de revenus locatifs ou un objectif de cash-flow pour ne pas vous perdre dans le temps.
Alors quelques exemples, ça peut être je veux avant douze mois ou dans les douze mois qui vont arriver, générer 500 € de cash-flow, ou dans les douze mois qui viennent, je veux générer 1000 € de cash-flow. Puis si vous avez besoin d’aller un petit peu plus lentement, pourquoi pas, ça aussi se comprend, vous pouvez vous dire dans les deux ans, je veux générer 1000 € de cash-flow. Mais en tout cas, le but est de se donner des objectifs parce que ces objectifs vont déterminer la cadence à laquelle vous devez aller. Et après, vous allez devoir mettre en place des stratégies de location adaptées à vos objectifs. Parce que, bien entendu, si vous adaptez les stratégies de location à haut rendement tel que la location courte durée ou la colocation, vos objectifs de loyer ou vos objectifs de cash-flow, vous allez atteindre beaucoup plus rapidement qu’en location nue par exemple. Donc première étape, définissez votre feuille de route, définissez vos objectifs.
La deuxième étape, ça va être de rassurer votre banquier parce que c’est lui qui a toutes les clés de vos projets. Si le banquier ne finance pas vos investissements immobiliers, vous n’irez nulle part. Moi, ce que je vous conseille, c’est de ne pas enchaîner un second investissement immobilier sans en avoir parlé au préalable à votre banquier ou sans en parler à votre banquier. Parce que si vous êtes en travaux sur un premier chantier ou sur un chantier n, et que vous avez en tête le chantier n+1, le banquier, il a besoin d’être rassuré sur ce qui va se passer sur le chantier qui est en cours. C’est uniquement parce que le premier projet ou le énième projet se passe bien, que le banquier va vous suivre sur le deuxième projet ou sur le projet n+1.
Le banquier, de quoi il a besoin pour être rassuré ? Il a besoin de connaître votre capacité à gérer les projets passés ou en cours. Si vous avez déjà un historique à travers de la banque, il peut trouver ça au travers de vos relevés de compte ou des opérations que vous avez déjà réalisées. Le banquier, il va juger votre capacité à investir dans votre capacité aussi à vous à dénicher les bonnes affaires. Puis tout simplement là où il va vous attendre, le banquier, c’est sur des résultats chiffrés. Vous savez aussi bien que moi le banquier, lui, ce qui l’intéresse, c’est les chiffres. Grosso modo, si c’est positif, c’est vert, si c’est négatif, c’est rouge. Donc, tâchez d’avoir des projets immobiliers rentables. C’est la meilleure façon de pouvoir enchaîner ou c’est l’une des meilleures façons de pouvoir enchaîner les investissements immobiliers.
Rappelez-vous que l’autofinancement, c’est la règle d’or. Si votre loyer ne couvre pas toutes vos charges, vous vous mettez directement dans la difficulté pour faire l’opération d’après. Donc, je vous invite bien entendu à respecter la règle des 70 %. C’est une clause indispensable. Pour ceux qui ne connaissent pas, c’est quoi la règle des 70 % ? C’est que 70 % de votre loyer doit couvrir votre mensualité de crédit. Si vous rentrez dans ces cases-là, vous allez rassurer le banquier.
Troisième étape maintenant, à partir de quel moment il faut commencer à chercher ? Dans les faits, j’ai même envie de vous dire qu’il ne faut jamais arrêter de chercher. Il faut toujours regarder ce qui se passe sur le marché parce que vous n’êtes pas à l’abri d’une bonne opération, vous n’êtes pas à l’abri d’une bonne affaire ou d’un bien qui va vous intéresser en tout cas sur le papier, c’est-à-dire sur l’Annonce, sur Leboncoin, sur Seloger, sur PAP. Bref, sur toutes les plateformes que vous allez utiliser. Tout ça pour dire quoi ? Qu’à partir du moment où vous avez acheté un bien, vous pouvez déjà vous mettre à la recherche du suivant parce que la probabilité que vous trouviez le bien idéal qui vous correspond, la bonne affaire le lendemain, elle reste quand même assez faible. Rappelez-vous ce que je vous ai dit en début de vidéo, les deux phases qui vont prendre le plus de temps, c’est la phase de recherches et la phase de recherche de financement. Il y a aussi la phase de travaux, mais là, on est dans une autre étape puisque là le projet ou le crédit a déjà été trouvé, donc c’est moins important.
La phase de recherche, c’est une phase qui peut prendre énormément de temps. À partir du moment où un projet est financé, vous pouvez déjà vous mettre à la recherche du suivant.
Autre facteur très important pour pouvoir enchaîner, c’est de renforcer votre crédibilité auprès de la banque. On a vu comment rassurer le banquier, on va maintenant voir comment renforcer votre crédibilité vis-à-vis de lui. Rappelez-vous pour ça que la banque, c’est un partenaire, donc il faut lui montrer que ce que vous faites est bien et que ce que vous avez déjà réalisé, vous l’avez fait correctement et donc il n’y a aucune raison pour que les nouveaux projets que vous allez chercher fonctionnent également correctement.
À la fin de chaque opération, ce que je vous invite à faire, c’est prendre un rendez-vous bancaire avec votre conseiller ou votre conseillère. Ce que je dis souvent, c’est que le conseiller bancaire n’est pas juste là pour vous donner du crédit, il a autre chose à faire. En plus, il ne gagne pas beaucoup d’argent aujourd’hui, d’autant plus que les taux sont bas. Il faut établir une relation de confiance. Cette personne-là, c’est un commerçant et il y a aussi la relation humaine qui joue. Une fois que votre opération est finie, que votre bien immobilier est en location, montrez-lui tous les chiffres de votre achat. Montrez-lui également les photos avant/après. Montrez-lui donc du coup d’où vous êtes parti et qu’est-ce que vous avez créé.
Montrez-lui les revenus locatifs avant travaux. Par exemple, si ce bien immobilier était loué, montrez-lui combien il était loué. Et après travaux, comment vous avez réussi à le valoriser pour augmenter significativement le loyer, ou en adoptant tout simplement une stratégie de location à haut rendement. Si vous avez un appartement en location classique nue, par exemple un t4, que vous achetez avec un loyer, je dis n’importe quoi parce que ça va dépendre de la ville dans laquelle vous investissez, de 700 € et que grâce à la colocation, vous arrivez à faire passer ce même loyer à 1500 €, vous aurez prouvé à votre banquier que vous comprenez les choses et qu’il peut vous faire confiance. Montrez-lui aussi la plus-value latente que vous avez sur ce projet immobilier. Je ne le dirai jamais assez, c’est à l’achat qu’on réalise la plus-value d’un bien immobilier. Donc, achetez en dessous du prix du marché, faites aux besoins des travaux et faites revaloriser votre bien après.
Si vous achetez, 100000 € ou si vous avez un crédit de 100000 € et qu’après travaux ce même bien immobilier vaut 120000 €, 130000 €, voire 140000 €, vous avez immédiatement gagné 20000 €, 30000 € ou 40000 € de plus-value latente et ça va rassurer votre banquier. Là, vous avez une grande crédibilité. Pourquoi ? Tout simplement parce que vous avez acheté ou vous avez fabriqué de l’immobilier que moi j’appelle liquide, c’est-à-dire dont vous pouvez vous débarrasser à tout moment. Et cette crédibilité, vous l’aurez compris, puisqu’il faut montrer des chiffres, des photos, des attestations de valeur locative ou des attestations de valeurs tout court à votre banquier. Cette crédibilité, elle va s’acquérir et se construire au fil du temps. Mais retenez que votre banquier, ça va être le meilleur partenaire pour vous permettre de réaliser une opération, une deuxième, une troisième, une énième, une n+1, une n+2… C’est comme ça qu’on réussit à enchaîner les investissements immobiliers. Il n’y a pas de secret, il faut à chaque fois faire de bonnes affaires.
J’espère que cette vidéo vous aura plu. Indiquez-moi dans les commentaires si vous avez réussi à enchaîner les investissements immobiliers et quel est le délai que vous avez eu entre chaque investissement immobilier. Moi, ça m’intéresse. Puis pour les personnes qui sont hésitantes à l’idée de se lancer, ça pourra leur montrer également que ces choses-là sont possibles. Ce n’est pas parce que je le dis que c’est forcément possible, vous avez toutes les raisons de ne pas me croire. Par contre, si des personnes en commentaire disent que c’est possible, vous allez apporter de l’eau à mon moulin et on est ici sur cette chaîne pour permettre à un maximum de personnes d’acheter de l’immobilier pour se construire une vie meilleure.
Si vous souhaitez en savoir plus sur ce que je partage au quotidien ou sur ce que je fais au quotidien, vous avez mon compte Instagram. Abonnez-vous, vous verrez ce que je fais au quotidien dans l’immobilier physique. Je vous amène avec moi sur les chantiers. Je vous partage les coulisses de toute la production des vidéos YouTube que vous regardez aujourd’hui. J’aime à dire que ce que je fais, je ne le fais pas seul. Il y a deux personnes avec moi aujourd’hui derrière la caméra, William et Théo pour la partie technique. C’est un travail d’équipe, c’est comme l’immobilier, donc je vous partage tout ça sur Instagram.
Puis avant de vous quitter, comme d’habitude, rappelez-vous que l’immobilier c’est un sujet sérieux. Vous vous engagez sur 15 ans, 20 ans, 25 ans, vous vous engagez sur 50000 €, 100000 €, 200000 €, 300000 €, 500000 €, un million d’euros pourquoi pas, donc faites les choses correctement en toute sécurité. Validez toutes les étapes et vous pourrez dormir sur vos deux oreilles.
Je vous remercie de m’avoir écouté. On se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo. Je vous dis à très bientôt. Ciao !
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