Comment éviter les loyers impayés ?

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Le loyer impayé : voilà la pire crainte de l’investisseur immobilier ou de celui (ou celle) qui souhaite se lancer.
Il existe pourtant de nombreux moyens pour les éviter.

Après avoir visionné cette vidéo, indiquez-moi si vous pensez toujours que cela constitue un gros risque au point de ne pas investir dans l’immobilier.

Transcription

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous accueillir. Dans cette vidéo, je vous propose qu’on voie ensemble comment éviter les loyers impayés lorsqu’on se lance dans l’immobilier locatif.

Alors, c’est vrai que les loyers impayés, c’est quelque chose qui fait très peur lorsqu’on souhaite devenir propriétaire bailleur, mais vous allez voir qu’en fait il y a un certain nombre de leviers à actionner pour éviter les loyers impayés. C’est ce que je vous propose de voir dans la suite de cette vidéo.

Mais avant qu’on rentre dans le vif du sujet, je vous invite à télécharger les deux ebooks que j’ai rédigés si ce n’est pas encore fait : « Convaincre la banque : mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. » Pour télécharger ces deux ebooks, rien de plus simple, vous cliquez sur le petit (i) qui apparaît en haut à droite de cette fenêtre. Puis si vous vous trouvez sur YouTube au moment où vous regardez cette vidéo, vous avez également accès aux liens de téléchargement de ces deux ebooks dans la description qui se trouve juste en dessous.

Alors, c’est vrai que lorsqu’on souhaite se lancer dans l’immobilier locatif, la peur du loyer impayé est quelque chose qui peut être freinant, qui peut effrayer. Oui, freiner et effrayer d’ailleurs, certaines personnes. Qui n’a jamais entendu dans son entourage un conseil du style : « tu ne devrais pas investir dans l’immobilier parce que le locataire ne te paiera pas. »

Alors, ce qu’il faut savoir, c’est qu’il y a uniquement 2% de loyers impayés sur l’ensemble du parc immobilier français. 2% de loyers impayés, ce n’est pas grand-chose. Cela veut dire qu’il y a 98% de chances d’avoir un loyer payé. Donc honnêtement, si je vous disais que vous avez 98% de chances de gagner au loto, je pense que tout le monde irait acheter un billet au bureau de tabac du coin immédiatement.

Alors oui, c’est vrai que lorsqu’on tombe malheureusement dans les 2% de loyers impayés, c’est quelque chose qui peut être dérangeant, c’est quelque chose qui peut être très gênant, mais vous allez justement voir qu’il y a plusieurs façons d’éviter le loyer impayé.

La première de ces façons, c’est de faire attention aux locataires qu’on va mettre dans son appartement. Alors le locataire, cela peut être un étudiant, si on loue un studio. Cela peut être un jeune actif, si on loue un studio ou un T2. Cela peut être une famille si on loue un T3, un T4, un T5, voire une maison. Encore une fois, la première façon d’éviter le loyer impayé, c’est de sélectionner le bon locataire.

Pour sélectionner le bon locataire, il y a plusieurs choses à prendre en considération. C’est donc les éléments du dossier : les avis d’imposition, les fiches de paie. Si vous vous trouvez face à une personne qui n’est pas salariée, mais qui est à son propre compte, il a également des documents légaux à demander pour pouvoir s’assurer des revenus de votre futur locataire. Mais en tout cas, ce qu’il faut savoir, c’est qu’il y a un certain nombre d’éléments légaux. Vous ne pouvez pas demander tout et n’importe quoi à vos futurs locataires.

Puis également quelque chose de très important, c’est le feeling que vous allez pouvoir avoir avec le ou les locataires que vous allez mettre dans votre logement. Et cela a toute sa part d’importance parce que d’entrée si vous sentez que le feeling ne passe pas, j’ai envie de vous dire, surtout ne louez pas à ces personnes.

Mais finalement, lorsque vous vous trouvez en visite, lorsque vous faites visiter votre logement pour recueillir des dossiers, vous vous retrouvez à la place d’un employeur qui a besoin de recruter. Comment cela se passe les phases de recrutement ? Cela se fait sur dossier, donc sur CV et au feeling qui passe entre le propriétaire et les locataires, donc entre l’employeur et les futurs employés. Voilà une bonne première manière de filtrer les mauvais locataires : la qualité du dossier et le feeling que vous pouvez avoir.

Alors ensuite, généralement, lorsque vous faites de l’immobilier locatif, il y a un deuxième niveau qui va vous permettre d’éviter les loyers impayés, c’est de demander une caution. C’est quoi la caution ? C’est tout simplement la ou les personnes qui vont se porter garant pour votre locataire ou vos locataires en cas de défaut des paiements.

Généralement lorsqu’on est sur de l’étudiant ou sur du jeune actif, ce sont les parents qui se portent caution. Ce sont les parents qui vont payer le loyer si jamais vos locataires ne paient pas, mais cela peut être également quelqu’un d’autre, soit un cousin, une cousine, un oncle, une tante ou un ami. Ce n’est pas forcément les parents qui se portent caution pour vos locataires.

L’avantage de la caution, c’est qu’elle est gratuite. En fait, ce n’est pas quelque chose de coûteux. Les cautions ont juste à remplir manuscritement et signer un document comme quoi ils s’engagent à payer le loyer, mais il n’y a aucun frais sur la caution. En revanche, cela peut être coûteuse cette caution, si jamais, le locataire ne paie pas et la caution ne paie pas à son tour.

Auquel cas, il va falloir entamer des procédures judiciaires. Et là, cela risque d’être coûteux. Mais encore une fois, il y a 2% de loyers en France, et pour peu que vous ayez les parents comme caution, il y a de fortes chances que si le locataire ne paie pas, les parents paient le loyer du locataire. Il y a donc de fortes chances qu’il n’ait pas de défaut de paiement.

La troisième façon d’éviter les loyers impayés, c’est non pas de prendre une caution, mais c’est de prendre une garantie de loyers impayés. C’est-à-dire que cette garantie de loyers impayés, vous la prenez auprès d’une assurance. Dans ces cas-là, vous n’avez plus besoin de la caution du papa, de la maman, de l’oncle, de la tante ou de l’ami, c’est cette assurance qui va se substituer au locataire en cas de loyers impayés.

Alors l’avantage de cette caution, c’est que si votre locataire ne paie pas, vous n’avez aucune démarche juridique à entreprendre, c’est l’assurance de loyers impayés qui va se soucier de cela. Par contre l’inconvénient, c’est que cette assurance de loyers impayés, elle va avoir un coût. Ce qui peut arriver également en fonction des assurances, c’est qu’il y a une période de carence.

C’est-à-dire que l’assurance de loyers impayés ne vous dédommagera qu’au bout du troisième mois par exemple de loyers impayés. Donc, cela va avoir un coût. Par contre, cela va faciliter les démarches judiciaires, administratives si jamais votre locataire ne paie pas.

Il y a également une troisième manière de se prémunir des loyers impayés, c’est de passer par le VISALE. Le VISALE, c’est visa pour le logement et l’emploi. C’est donc quelque chose qui dépend de l’État. C’est-à-dire que les locataires vont déposer leur dossier auprès de la VISALE, donc c’est l’État qui va se porter garant pour vos locataires en cas de défaut de paiement.

L’avantage pour vous, c’est qu’il y a zéro, c’est quelque chose de totalement gratuit. L’autre avantage, c’est que vous n’avez aucun dossier administratif à remplir. C’est le locataire qui dépose son dossier sur visale. Par contre l’inconvénient, c’est que les loyers ne sont couverts qu’à hauteur d’un certain montant et la garantie VISALE ou la caution VISALE en fait, elle a une durée de vie limitée dans le temps.

Voilà donc comment vous pouvez d’une autre manière vous prémunir des loyers impayés. Mais ce que je voulais vous dire également dans cette vidéo, c’est qu’il y a une autre manière de se prémunir des loyers impayés. Et cette autre manière, elle va dépendre de vous en tant qu’investisseur immobilier, c’est-à-dire investir dans des formes d’exploitation qui vont minimiser le risque locatif.

Je pense notamment à la location courte durée. Vous n’avez aucun risque de loyers impayés tout simplement parce que les locataires paient l’intégralité du loyer avant de venir séjourner chez vous, mais je pense également à la location. Imaginons que vous louez un appartement de trois chambres. L’avantage de la colocation, c’est de booster la rentabilité du bien immobilier. Généralement, deux chambres suffisent à payer le crédit et toutes les charges.

Donc si vous avez une chambre vacante ou si vous avez un locataire qui ne paie pas son loyer, les deux chambres occupées permettront de limiter les pots cassés, donc de pallier à toutes les charges de votre investissement immobilier.

Sur le même principe, l’immeuble de rapport est un excellent moyen également de se prémunir des loyers impayés. Imaginons que vous achetez un immeuble de cinq logements. La probabilité pour que les cinq locataires ne paient pas leur loyer en même temps, elle est quasiment nulle.

Donc si vous avez un mauvais locataire ou un locataire indélicat, les trois ou quatre autres logements de votre immeuble de rapport permettront de louer sereinement votre bien immobilier, sans avoir à souffrir du loyer manquant. Donc, penser stratégie de location à haut rendement, c’est également un moyen de se prémunir contre les loyers impayés. Quand je dis prémunir, d’éviter à souffrir trop intensément des loyers impayés.

Voilà ce que je voulais partager avec vous aujourd’hui dans cette vidéo. Si vous êtes d’accord avec moi, n’hésitez pas à liker cette vidéo. N’hésitez pas non plus à m’indiquer dans les commentaires de cette vidéo quelle est la garantie de loyers impayés à laquelle vous avez souscrit ? Vous faites plutôt appel à une caution, à une assurance loyers impayés ou à VISALE dont je vous ai parlé dans cette vidéo. Indiquez-moi également si vous avez choisi des stratégies de location à haut rendement pour minimiser les risques locatifs.

Si ce n’est pas encore fait avant de vous quitter, je vous rappelle que vous pouvez vous abonner à cette chaîne YouTube. Activez la cloche pour être tenu informé en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. Puis quant à moi, je vais vous quitter ici pour aujourd’hui. Puis comme d’habitude, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je vous dis à très bientôt.

Ciao !


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