Comment faire de la location courte durée en SCI ?

Faire de la location courte durée (Airbnb, Booking, Abritel, Expedia…) en nom propre est quelque chose de possible.

Toutefois, ce n’est pas la seule voie possible.
Pour faire de la location courte durée, il est possible de se lancer en société : SAS, SARL…mais aussi SCI.

A l’heure où de nombreuses personnes pensent que ce mode d’exploitation n’est pas possible en SCI, Maître Dimitri Bougeard, avocat spécialiste du droit immobilier et de la SCI, nous explique pourquoi cela est non seulement possible, mais également avantageux.

Indiquez dans les commentaires si vous avez fait ce choix.

Transcription

Sébastien : Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous accueillir aujourd’hui en compagnie de Dimitri. Dans cette vidéo, on va vous parler de la location courte durée en SCI. Restez bien avec nous parce que vous allez apprendre énormément de choses. Alors juste avant qu’on démarre et que je passe la parole à Dimitri, n’oubliez pas de vous abonner à cette chaîne YouTube en activant la petite cloche, si vous souhaitez être informé en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. Dimitri, merci d’être présent aujourd’hui. Pour les personnes qui ne te connaissent pas, je te laisse te présenter et on va rentrer vite dans le dur.

Dimitri : Merci Sébastien ! Je suis Dimitri Bougeard, l’avocat investisseur. Je suis avocat en droit immobilier, fiscalité immobilière et je suis moi-même investisseur depuis une dizaine d’années, notamment en location courte durée puisque j’ai suivi les conseils de Sébastien qu’il dispense dans ses vidéos. J’ai même acheté sa formation et après avoir fait ça, j’ai acheté un appartement pour le mettre en location courte durée. De ce point de vue, je sais un petit peu de quoi je parle effectivement.

Sébastien : Très bien ! Alors, ça tombe bien que tu sois là Dimitri parce que tu es une personne de droit et la SCI vient rapidement dans les discussions quand on veut investir dans l’immobilier et aujourd’hui, on va parler de la particularité de cette SCI et l’intérêt de faire de la location courte durée en SCI à l’IR ou à l’IS.

Dimitri : Je ne vais pas dire tout de suite à l’IR ou à l’IS, ce n’est pas amusant. Pour les investisseurs en location courte durée, le régime fiscal le plus courant est le régime fiscal du loueur meublé non professionnel. C’est le régime que l’on adopte lorsqu’on est en nom propre et qu’on fait de la location meublée au sens général du terme. La location courte durée a une petite particularité au niveau du régime social puisque au-delà d’un certain seuil de chiffre d’affaires, 23000 €, vous allez être assujetti à des charges sociales. Ça, c’est une réforme récente. Ça date de 2017. Au-delà de ces 23000 € dès lors tant que vous faites du déficit, ce n’est pas très gênant parce que vous avez un forfait qui est relativement annuel dans les 1200 à 1400 € pour les charges sociales. Mais par contre dès que vous devenez bénéficiaires dans les BIC puisque, petite précision super importante de terminologie, il faut bien que les gens le comprennent, on a le statut du loueur meublé non professionnel auquel est associé un régime fiscal qui est celui des bénéfices industriels et commerciaux. Les gens ont tendance un petit peu à mélange, ce qui est compréhensible, les deux, on a d’une part le statut et d’autre part la fiscalité. C’est important pour la suite de ce qu’on va expliquer dans cette vidéo. Je reviens à ce que je disais, lorsque vous allez dégager un bénéfice BIC, vous allez subir à peu près 40 à 45 % de charges sociales sur votre bénéfice BIC. Quand je dis de charges sociales, ça va être des allocations familiales, de l’URSSAF pour le régime de cotisations sociales, de la cotisation vieillesse, enfin toutes les charges qu’on retrouve habituellement un petit peu partout, notamment également dans les régimes salariés. Du coup pour éviter de subir ces charges sociales, les investisseurs qui ne vont pas se contenter par exemple d’une location ou deux locations courtes durées, mais qui veulent vraiment investir beaucoup plus vont avoir un intérêt, c’est celui d’investir en société civile immobilière. Je crois que c’est une des choses que tu as fait.

Sébastien : Exactement !

Dimitri : Je vois assez souvent revenir comme objections, oui, mais je ne peux pas faire de la location courte durée en société civile immobilière puisque c’est une activité commerciale et c’est une erreur fondamentale. C’est pour ça que je vous ai expliqué le statut et le régime fiscal. En fait, la location courte durée et la location meublée, de façon générale, mais il faut bien avoir présent à l’esprit que la location courte durée est de la location meublée et qu’elle s’inscrit dans l’ensemble global des locations meublées, que ce soit l’année, que ce soit à la colocation ou que ce soit cette location courte durée. Tout ça, c’est une activité de nature civile. Alors, je ne vous l’affirme pas évidemment sans raison, ni sans fondement. Un arrêt du Conseil constitutionnel récent, février 2018, a supprimé la condition d’inscription au registre du commerce et des sociétés pour le passage au régime du loueur meublé professionnel. Qu’a rappelé le Conseil constitutionnel dans son arrêt ? Il a rappelé que la location meublée est une activité de nature civile. C’est donc la raison qui était sous-jacente à la condition d’inscription au registre du commerce et des sociétés puisqu’on voyait difficilement la justification d’une demande d’inscription au registre du commerce et des sociétés pour exercer une activité de nature civile. On voit tout de suite qu’il y a un petit souci quand même.

Sébastien : Dans ce que tu as dit Dimitri, c’est que comme la location meublée est une activité civile, la location courte durée qui fait partie de la location meublée est a fortiori une activité civile.

Dimitri : Exactement ! J’évacue tout de suite le problème de la paracommercialité ou de la parahôtellerie, c’est lorsqu’on fait de la location meublée et qu’on va en plus proposer des services additionnels. Alors là, vous pouvez vous renseigner assez facilement. Ce serait trop long, mais il y a quatre critères.

Sébastien : C’est l’accueil, le ménage, le petit déjeuner et le changement quotidien des draps.

Dimitri : Si vous proposez des services comme ça, vous allez effectivement vous retrouver non plus dans une activité de location pure, mais avec des services annexes qui eux sont commerciaux.

Sébastien : Ce qui vous assujettit en plus au passage à la TVA.

Dimitri : Exactement ! Après, ce sont des choix. On peut le faire, mais il faut savoir que ça a des conséquences fiscales et des conséquences sur le changement de nature de l’activité. Une fois qu’on a évacué cette difficulté, qu’on reste sur de la location meublée de courte durée classique sans services associés, votre activité est de nature civile. On n’en vient justement à ce qui nous intéresse aujourd’hui particulièrement, à savoir la SCI (la société civile immobilière). Est-ce qu’on peut faire à ton avis de la location meublée courte durée en SCI ?

Sébastien : Je ne sais pas.

Dimitri : Pas de suspense plus longtemps, la réponse est oui évidemment. Je vois encore trop souvent des gens qui disent : non, je ne peux pas parce que c’est une activité commerciale la location courte durée. On m’a dit que ce n’était pas possible. Mais si c’est possible. Simplement ce qu’il faut bien avoir à l’esprit, c’est que lorsque vous allez faire de la location meublée courte durée et même de la location meublée tout court, rappelons-nous le régime fiscal est celui des bénéfices industriels et commerciaux, votre SCI qui par défaut est à l’impôt sur le revenu, ce qui correspond à la location nue, tout simplement le régime fiscal de votre société civile immobilière va passer à l’impôt sur les sociétés. Vous avez donc une parfaite adéquation entre une société civile immobilière – qui dit société civile dit exercice d’une activité civile fut telle une activité professionnelle. Ça, c’est un point important. Je suis avocat, j’exerce une activité professionnelle. Pour autant ma profession n’est pas une profession commerciale, c’est une profession civile. Parce qu’en tant qu’avocat, je n’ai pas le droit de toute façon d’être commerçant. Il ne faut absolument pas confondre l’activité et le régime fiscal. Ça, c’est très important. Votre société civile exercera une activité de location meublée civile et la fiscalité sera celle de l’IS, ce qui correspondra à peu près, donc le régime fiscal est à peu près similaire à celui des bénéfices industriels et commerciaux au réel. J’ai donc résolu l’équation, oui effectivement, je viens de vous démontrer par a + b que la location courte durée peut très bien être exercée dans une société civile immobilière dès lors tout simplement que votre société est à l’IS.

Sébastien : Parfait ! Je voulais juste rajouter quelque chose. Tu as évoqué que sur un achat en nom propre sur la location courte durée, au-delà de 23000 €, on assujettit aux charges sociales avec un forfait qui peut aller de 1200 à 1400 €, ce sont les chiffres que tu as donnés. Ça, c’est au loueur meublé non professionnel. Si vous investissez en nom propre, le deuxième effet kiss cool de la SCI à l’IS, ce qu’il est possible de s’affranchir de ce forfait.

Dimitri : Exactement !

Sébastien : Est-ce que tu peux nous expliquer ?

Dimitri : Oui ! Tout simplement dans la société civile immobilière à l’IS, peu importe votre chiffre d’affaires dès lors que vous exercez à l’IS, que vous avez opté pour l’IS, vous revenus vont être encapsulé dans la société. Le régime sera, alors au bout d’un certain temps vous allez dégager du bénéfice dans vos locations courte durée à moins de racheter sans arrêt évidemment, de refaire des travaux. Il y a diverses techniques pour retarder le moment de l’entrée dans le bénéfice à l’IS. Mais une fois que vous dégagez du bénéfice, que se passe-t-il ? Votre société civile immobilière est imposée à 15 % sur ces bénéfices jusqu’à 38120 € et va être imposée au-delà à 28 %. Encore un autre chiffre, mais c’est pour plus de 500000 € de résultats, il faut quand même charbonner là, il y a vraiment un paquet de courte durée ou de location meublée dans votre SCI. Ça, c’est l’unique imposition tant que vous ne vous versez pas de dividendes. Et même si vous vous décidez de vous verser des dividendes, vous allez être assujetti à ce qu’on appelle, alors je n’aime pas beaucoup les anglicismes, on appelle ça la flat tax, en bon français ça donne le prélèvement forfaitaire unique. Et le prélèvement forfaitaire unique, c’est 30 %. Exemple chiffré, votre SCI a payé son impôt sur son résultat, son bénéfice, elle a payé 15 %. Il vous reste 10000 après le paiement de l’impôt sur les sociétés. Vous décidez de verser les 10000 aux associés. Ils vont verser 1000 € de flat tax et ils récupéreront les 7000 restants. Dans ces 3000 €, dans ces 30 % de flat tax, on va distinguer 17,2 % de CSG CRDS qui ne sont pas des charges sociales, mais des prélèvements sociaux. Alors, les prélèvements sociaux sont destinés à boucher le trou de la sécu, c’est-à-dire à rembourser la dette sociale. Tandis que les charges sociales ont un objet beaucoup plus large puisque comme je l’ai expliqué tout à l’heure, il y a la cotisation de vieillesse, il y a la cotisation maladie… Ce n’est pas le même objet, mais quelque part c’est quand même des prélèvements sociaux. Et les 12,8 % c’est de l’impôt. On s’aperçoit qu’en SCI à l’IS, on va bien mieux maîtriser sa fiscalité, pouvoir la piloter et l’anticiper.

Sébastien : Merci Dimitri pour ces explications. Moi, je retiendrai quelque chose de cette vidéo, c’est qu’on peut démarrer la courte durée en nom propre, mais au-delà d’un certain niveau, d’une certaine volonté de multiplie les investissements, la SCI à l’IS ça reste un super véhicule de croissance pour l’activité de location courte durée, mais j’ai même envie de dire pour l’activité de location meublée au sens large.

Dimitri : Exactement ! D’ailleurs, nous avons déjà eu une occasion de faire une vidéo dans laquelle nous avons évoqué les avantages de la SCI au sens large. N’hésitez pas à aller voir cette vidéo sur la chaîne de Sébastien. Vous la retrouvez très facilement.

Sébastien : Je vais mettre le lien dans la description et sur une petite fiche qui va se balader en haut de cette vidéo.

Dimitri : Location meublée, SCI à l’IS, un très bon véhicule quand vous voulez développer et continuer à avancer.Sébastien : Merci Dimitri d’être venu témoigner sur cette chaîne. Avant de vous quitter, si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier à haut rendement, n’hésitez pas à consulter les petits cadeaux de bienvenue que je vous offre, deux ebooks et une formation de 2 heures 30 sur l’immobilier. Le lien se trouve dans la description ou encore une fois sur la fiche qui va apparaître en haut à droite de votre écran. Merci à vous de nous avoir suivi et on se retrouve prochainement pour une nouvelle vidéo sur cette chaîne YouTube. À très bientôt. Tchao !

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