Comment faire du Airbnb en 2020 ?

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On entend souvent dire que la réglementation à propos de Airbnb et de la location courte durée évolue et qu’il y a trop de contraintes.
Mais est-ce que tout cela est vrai ?
Dans cette vidéo, je vous propose de faire la part entre le vrai et le faux.
Nous allons passer en revue toutes les déclarations à effectuer pour exercer sereinement cette activité.

Je vous propose également de découvrir dans quelles villes faire du Airbnb.

Indiquez dans les commentaires ce que vous pensez de tout ça.

Transcription

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien et je suis ravi de vous accueillir aujourd’hui dans une vidéo dans laquelle on va parler de location courte durée et de la location courte durée pour 2020. Quelles sont les tendances de la location courte durée pour 2020 ? Quelles sont les réglementations pour 2020 sur cette activité ? On va voir tout ça ensemble dans cette vidéo. Mais avant d’aller plus loin, si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette série YouTube, je vous souhaite la bienvenue. Je suis ravi de vous accueillir. On est sur une chaîne YouTube où on est en famille, on parle d’immobilier, de stratégie de location à haut rendement et des moyens que vous avez à disposition pour gagner de l’argent avec l’immobilier.

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Alors, venons-en au sujet du jour, la location courte durée, comment se prépare 2020 par rapport à cette activité parce qu’on entend toujours que c’est une activité qui est de plus en plus réglementée, qu’on ne peut plus faire ce qu’on veut. Vous allez voir qu’il y a un certain nombre de choses à faire, mais j’ai envie de dire comme dans n’importe quelle activité, si vous voulez ouvrir une boulangerie, si vous voulez ouvrir un restaurant, si vous voulez monter une entreprise de maçonnerie pourquoi pas, vous avez un certain nombre de démarches effectuées et c’est le cas de la location courte durée. La première étape lorsque vous voulez vous lancer dans cette activité, ça va être de vous enregistrer. Vous devez vous enregistrer auprès de votre commune ou de votre mairie comme meublé de tourisme, mais là il y a deux possibilités. Si vous êtes dans une petite commune, on est encore sur du Cerfa, vous devez vous déclarer « meublé de tourisme » en remplissant un document Cerfa qui s’appelle le Cerfa 14004. Mais si vous êtes dans une commune un petit peu plus grande, dans des villes de 200000 habitants ou des villes en zone tendue généralement, on va vous attribuer un numéro d’enregistrement. Vous vous déclarez de manière électronique, ça se passe en ligne et on vous attribue un numéro d’enregistrement. Ce numéro d’enregistrement, vous êtes censé le publier sur toutes les annonces sur lesquels votre logement est référencé : Airbnb, Booking… Normalement si vous n’avez pas ce numéro d’enregistrement, vous ne pouvez pas faire de la location courte durée parce que vous n’êtes pas identifié comme meublé de tourisme. Je répète, si votre commune, elle est encore au format papier, vous devez vous faire identifier meublé de tourisme en remplissant le Cerfa 14004. Si vous êtes dans une commune plus grande où tout a été informatisé, vous allez juste chercher votre numéro d’enregistrement que vous devez ensuite publier sur les annonces. Vous ne pouvez pas faire de location courte durée tant que vous n’êtes pas enregistré en tant que meublé de tourisme.

Ensuite deuxième point sur le nombre de nuits maximum. Si vous faites de la location courte durée dans votre résidence principale et que vous louez l’intégralité de votre résidence principale, alors là vous ne pouvez pas louer plus de 120 jours par an. Par contre si vous louez une chambre ou deux chambres dans votre résidence principale, alors là vous pouvez louer plus de 120 jours par an, vous pouvez louer jusqu’à 365 jours. Si vous achetez un investissement immobilier dédié à cette activité, alors là vous n’avez aucune limite non plus, vous pouvez louer 120 jours si vous avez envie, mais vous pouvez louer 200 jours, 300 jours, 365 jours. Vous n’avez aucune limite.

Ensuite troisième point que je voulais voir avec vous c’est le changement d’usage. Il y a certaines communes qui vont vous demander de faire un changement d’usage sur le logement que vous allez devoir exploité en location courte durée et ça vient bien sûr en plus de la déclaration de meublé de tourisme. Alors ça foncièrement, ce n’est pas nouveau. Il y a peut-être des villes qui vont y passer les unes à la suite des autres progressivement, mais c’est déjà quelque chose qu’on pratique dans certaines communes depuis plusieurs années.

Comment ça se passe pour demander un changement d’usage ? C’est très simple, vous écrivez à l’urbanisme. En fonction de votre ville, la procédure sera peut-être différente, mais grosso modo vous faites cette demande auprès de l’urbanisme. Si votre commune vous accorde ce changement d’usage, pas de problème, vous avez le feu vert pour faire de la location courte durée, vous avez le feu vert pour faire du Airbnb. Par contre si votre commune vous refuse le changement d’usage, alors là vous n’avez pas le droit de faire de la location courte durée. Mais encore une fois, rapprochez-vous de votre commune pour savoir si ce changement d’usage vous est accordé ou pas.

Quatrième point que je voulais voir avec vous, là encore ça va dépendre des communes, c’est la surface de compensation. J’ai déjà parlé de la surface de compensation dans plusieurs vidéos. Si jamais vous ne savez pas de quoi il s’agit, je vais vous expliquer vite fait. Imaginons que vous souhaitiez mettre un logement de 25 m² sur Airbnb pour faire de la location courte durée. La commune part du principe que ces 25 m², ils sont perdus pour la résidence principale, donc certaines communes vont vous demander de remettre à disposition ces 25 m² pour de l’habitation principale. Ces 25 m², vous n’allez pas les sortir du chapeau. Comment ça se passe ? Vous allez devoir acheter de la surface commerciale ou de la surface de bureaux que vous allez retransformer en habitation. Mais ça veut dire que pour exploiter 25 m² de location courte durée d’un côté, vous devez acheter 25 m² complémentaires de surfaces commerciales ou de bureaux, 50 m² en tout. Dans certaines villes comme Paris, cette surface de compensation, elle peut être même doublée. Ça veut dire que pour exploiter 25 m² en Airbnb, on va vous demander de compenser avec 50 m² de résidence principale. Il faut être quand même assez clair là-dessus, ça peut être une contrainte forte pour les personnes qui ne vont pas avoir le budget pour acheter les surfaces de compensation, mais ça reste quand même des choses qu’il est possible de faire. Là encore, renseignez-vous auprès de votre commune et ça se passe auprès du service de l’urbanisme parce qu’encore une fois les règles peuvent changer d’une commune à l’autre, et même au sein d’une même commune, les règles peuvent changer. Mais cette surface de compensation, ce n’est pas quelque chose qui est nouveau pour 2020, il y a des communes comme Paris qui ont mis ce système en place depuis bien déjà 2, 3 ans.

Cinquième point que je voulais voir avez-vous c’est la taxe de séjour. Si vous faites de la location courte durée, là ce n’est pas neuf à 2020, mais il me semblait quand même important de le rappeler, vous êtes censé collecter la taxe de séjour. Cette taxe de séjour, ce n’est pas à vous propriétaire bailleur de la payer. La taxe de séjour, elle est payée par le voyageur. Là, il y a deux possibilités. Si votre logement est classé une étoile, deux étoiles, trois étoiles… le montant de la taxe de séjour, il est forfaitaire, il est généralement de tant de centimes ou tant d’euros par nuit et par personne. Maintenant si votre logement n’est pas classé, alors le montant de la taxe de séjour, il est indexé sur le prix de la nuit, il varie de quelques pourcentages du prix de la nuit et généralement c’est entre 1 et 5 % du prix de la nuit. Alors juste une parenthèse, le fait de faire classer votre logement, ça peut vous donner droit à des avantages fiscaux, mais uniquement dans certains cas particuliers pour les personnes qui ne veulent pas être au régime du réel ou des personnes pour lesquelles le régime du réel, ce n’est pas forcément le régime fiscal le plus intéressant. Je ne vais pas en dire plus parce qu’on n’est pas là pour faire une vidéo sur la fiscalité, mais je voulais juste vous indiquer que faire classer son logement, ça peut avoir de temps en temps des avantages fiscaux, mais ne pas faire classer son logement, donc préférer le régime du réel, ça peut aussi avoir dans d’autres cas d’autres avantages fiscaux. À vous de voir avec votre expert-comptable. Ce n’est pas l’objet de cette vidéo.

Alors par contre, il y a un sixième point qui est très important et qui va se densifier ou devenir plus important avec 2020, c’est la mise en application de la loi pour une république numérique. Ça a commencé l’an dernier, ça va se poursuivre sur l’année prochaine. Qu’est-ce qu’elle dit cette loi pour une république numérique ? Juste pour info, elle a été insufflée par le gouvernement sous François Hollande. Cette loi, elle dit que les plateformes de réservation en ligne comme Airbnb et toutes les autres vont devoir communiquer auprès des mairies ou de l’administration fiscale les adresses des logements qui seront sur les plateformes et le chiffre d’affaires réalisé par toutes les personnes qui se trouvent sur ces plateformes. Alors, j’ai lu un article du Figaro d’ailleurs que je vous mets dans la description juste en dessous de cette vidéo et j’ai surtout regardé les commentaires de cet article où les personnes, elles disent que ça y est c’est du flicage en France, on ne peut plus faire ce qu’on veut, c’est n’importe quoi. Mais j’ai envie de dire, le fait que les plateformes communiquent à l’administration, soit chiffre d’affaires, soit les adresses des logements, ce n’est pas du flicage parce que si vous avez écouté ce que j’ai dit en première partie de cette vidéo, vous êtes censé faire vous-même les déclarations. Jusqu’à preuve du contraire personnellement, je ne connais aucune activité en France et même ailleurs d’ailleurs qui ne nécessite pas une déclaration. Ce n’est pas du flicage, ce n’est pas empêcher les gens de faire de la location courte durée, c’est juste du contrôle sur les déclarations que tous les propriétaires bailleurs qui font de la location courte durée, qui font du Airbnb sont censés faire.

Je vous laisse d’ailleurs me dire dans les commentaires en dessous de cette vidéo si vous êtes d’accord avec moi par rapport à ça.

Voilà donc les six points que je voulais partager avec vous sur la location courte durée en 2020. En soi, il n’y a pas grand-chose qui change, sinon le renforcement de cette loi pour une république numérique et on voit bien que le marché, il est arrivé à maturité ; le marché, il s’est professionnalisé et la réglementation après avoir fait couler beaucoup d’encre dans la presse, on a beaucoup entendu parler ces dernières années à la télé, à la radio… la réglementation, elle est en train de se stabiliser. 

Maintenant, vous vous posez peut-être cette question : tu nous as parlé de surfaces de compensation Sébastien, tu nous as parlé de changement d’usage, ça peut être problématique pour faire la location courte durée. Effectivement, ça peut être problématique. Maintenant voilà mon avis sur la question et cet avis n’engage que moi. Si vous souhaitez faire de l’investissement immobilier quel qu’il soit, sous quelque forme que ce soit, votre projet sera toujours plus cher dans une grande ville, comme Bordeaux, Lyon, Lille, Toulouse. Pour aller chercher les meilleures rentabilités, pour aller chercher les meilleurs cashflow pour acheter moins cher le prix du mètre carré, ce n’est pas dans ces grandes villes que vous allez faire de bonnes affaires, ce n’est pas dans ces grandes villes que vous allez trouver des affaires intéressantes. Il faut plutôt déporter son investissement immobilier quel qu’il soit encore une fois vers des villes de plus petites envergures, des villes de 150000 habitants, de 100000 habitants, pourquoi pas de 80000 habitants. C’est là que vous allez faire de bonnes affaires, donc c’est là que vous allez réaliser de meilleures rentabilités et de meilleur cashflow. En tout cas, c’est mon point de vue.

Je vous invite à partager le vôtre dans les commentaires juste en dessous de cette vidéo. Mais je voulais partager mon point de vue parce que lorsqu’on va sur ces communes-là, on n’a plus tous ces problèmes de changement d’usage ou de surface de compensation. Dites-moi dans les commentaires si vous êtes d’accord avec moi par rapport aux investissements immobiliers et le fait de devoir quitter les grandes villes pour trouver des investissements plus intéressants.

Voilà ce que je voulais partager aujourd’hui dans cette vidéo avec vous, voilà comment ça se présente en location courte durée et en Airbnb pour 2020. Il n’y a pas grand-chose de nouveau, encore une fois si ce n’est le renforcement de la loi pour une république numérique.

Si cette vidéo vous a plu, comme d’habitude, je vous invite à la liker et à la partager avec des gens de votre entourage, de la famille, des amis qui s’intéressent de près ou de loin à l’investissement immobilier et à la location courte durée. Je suis certain que cette vidéo leur sera très utile. Je vais vous quitter ici pour aujourd’hui. Comme d’habitude, on va se retrouver prochainement pour une nouvelle vidéo. D’ici là, je vous souhaite de très bons investissements immobiliers à tous. Rappelez-vous quand même que l’immobilier c’est un sujet sérieux, il ne faut pas faire les choses n’importe comment, soyez très vigilant avant de vous engager. On se quitte ici pour aujourd’hui. Puis, on se retrouve très rapidement pour la prochaine vidéo. Je vous dis à très bientôt.

Tchao !


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