L’une des étapes cruciales de tout investissement immobilier, c’est le financement.
Trop souvent, cette étape fait peur.
Pourtant, un projet bien préparé trouve toujours son financement.
Il suffit de le présenter correctement à la banque.
Mais après cela, comment amener la 2ème, la 3ème…la 10ème, la 20ème, la 30ème opération… Car si certaines investisseurs possède des dizaines, voire des centaines de biens immobiliers, c’est que cela est possible.
Je vous explique comment dans cette vidéo.
Transcription
Comment investir sans limite ? C’est ce que je vous propose de voir dans cette vidéo. Bonjour à tous. Je suis Sébastien et je suis ravi de vous retrouver dans cette vidéo dans laquelle on va voir comme j’ai dit à l’instant comment faire pour investir en immobilier sans aucune limite.
Avant qu’on voie ça ensemble, si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, je vous souhaite tout simplement la bienvenue. N’hésitez pas à vous abonner en activant la petite cloche pour être informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. Puis si vous êtes ici pour la première fois, encore une fois, bienvenue à tous, je vous offre un package de bienvenue qui comprend deux ebooks ainsi qu’une formation de plus de 2 heures 30 pour tout comprendre des mécaniques de l’immobilier. Pour accéder à ce package de bienvenue, vous regardez dans la description et vous regardez également les petites fiches qui apparaissent en haut à droite de votre écran.
Alors, comment faire pour investir sans limite ? Comment faire pour investir à l’infini ? Est-ce que c’est possible ?
La première étape, ça va consister à réaliser de bonnes affaires immobilières, c’est-à-dire que vous devez acheter des biens immobiliers qui, à minima, s’autofinancent et qui, et ce sera mieux, dégagent un cash-flow positif. Vous comprendrez que si vous perdez 200 euros chaque mois sur une première opération immobilière, si vous faites une deuxième opération de la même nature, c’est-à-dire que vous allez perdre 400 euros par mois au bout de deux opérations. Dans ce cas-là, vous n’allez pas gagner de l’argent avec l’immobilier, mais au contraire vous allez subir votre immobilier parce que tous les mois vous aurez des pertes. Pour pouvoir financer vos projets immobiliers, vous devrez prendre soit sur votre trésorerie, soit sur ce qui est nécessaire pour vivre.
Dans ces conditions-là, la banque, elle vous suivra peut-être sur une opération, mais si vous commencez à perdre 400 euros par mois au bout de deux opérations, la banque, elle va dire stop. Elle va tout de suite vous arrêter, elle n’ira pas plus loin. Donc la condition première pour pouvoir enchaîner les investissements immobiliers, c’est d’avoir uniquement des investissements qui s’autofinancent. Si vous respectez la règle des 70 %, c’est encore mieux.
Va se poser ensuite le problème et c’est certainement la question que vous posez. Est-ce qu’il est possible d’aller au-delà des 33 % d’endettement ? Parce que même si on réalise une, deux, trois, quatre, cinq opérations immobilières rentables avec un cash-flow positif, il va arriver à un stade où vous allez atteindre le taux fatidique des 33 % d’endettement. Et là beaucoup de personnes pensent qu’il est impossible d’aller au-delà.
Laissez-moi vous dire que c’est juste faux parce que la banque va regarder bien entendu votre taux d’endettement, mais elle va aussi regarder votre reste à vivre. Vous pouvez gagner 1500 euros par mois et être capable de mettre des économies de côté tous les mois et vous pouvez gagner 10000 ou 15000 euros par mois et être à découvert le quinze de chaque mois. Donc la banque va aussi regarder quel profil vient la consulter pour enchaîner les investissements immobiliers.
Croyez-vous que si la barre des 33 % était une barrière ferme et définitive, comment feraient certaines personnes pour avoir 50 lots, 100 lots, 200 lots, 300 lots… Bien entendu que cette barrière des 33 % n’est qu’une barrière fictive. Si vous voulez en avoir la preuve, j’ai vu passer un court extrait d’un séminaire immobilier que j’ai organisé en ligne durant le confinement. Vous allez voir le cabinet Access Finance avec lequel je travaille vous expliquer comment il est possible d’aller au-delà du taux d’endettement de 33 %.
― Je prends une image que j’utilise de temps en temps qui est une image autour du jeu de mille bornes, certains connaissent probablement, qui permet suivant comment la partie se déroule de pouvoir stopper ou laisser un véhicule avancé dans le jeu de mille bornes. Nos partenaires bancaires, ils sont un peu comme ça, ils jouent aux mille bornes. Puis, ils ont dans leur jeu toujours des cartes et ils font ce qu’ils veulent avec ces cartes. Certains sont capables de vous sortir un véhicule prioritaire, ce qui fait qu’ils font ce qu’ils veulent, ils avancent. Ou d’autres à volonté de sortir une carte crevaison ou panne et de vous stopper dans votre dossier. Exactement de cette manière-là, nos partenaires au niveau de l’application de cette préconisation de la HCSF ont eu des interprétations, des lectures et des applications différentes. Donc aujourd’hui, on a des dossiers qui à plus de 33 % sont finalisés et d’autres qui à 33 % sont bloqués. À plus de 25 ans, on en fait encore, d’autres sont bloqués. La méthode du delta est encore appliquée par certains partenaires et d’autres sont bloqués.
En fait ce qui se passe, Christophe vous donnera le détail des critères qui font qu’un banquier perçoit un dossier. Quand l’ensemble des critères est positif et que le banquier sent bien le dossier qu’il a envie de poursuivre, il va mettre un véhicule prioritaire et votre dossier sera accordé. Quand il n’aura pas trop envie ou qu’il y aura un critère qui le gênera, il sortira la carte HCSF et il dira : « je bloque le dossier parce que vous êtes à 33,1 % d’endettement » alors que la veille, il a accordé un dossier à 34 % ou à 35 % d’endettement.
En fait pour aller au-delà des 33 % de taux d’endettement, c’est ce que dit le cabinet Access Finance, il va y avoir la relation humaine qui va rentrer en jeu, mais d’autres facteurs vont rentrer en compte comme la relation que vous allez avoir avec votre conseiller bancaire et surtout la qualité du projet que vous allez amener. Mais en tous cas, financer des biens au-delà de 33 % d’endettement et sur 25 ans, ce sont des choses qui restent encore possibles.
Malgré tout, si la banque que vous allez consulter refuse de financer votre énième opération, inutile de s’arrêter là. Des banques, il en existe une multitude donc, ne vous arrêtez pas à un refus. Faites une deuxième banque, une troisième banque, une cinquième, une dixième banque, une quinzième banque, une vingtième banque si c’est nécessaire. L’objectif, ça reste de financer votre projet immobilier. Vous savez, les banques, elles ont des objectifs différents. Peut-être qu’une banque va vous dire non, mais peut-être qu’une autre banque de la même enseigne, une autre agence de la même enseigne vous dira oui. Tout simplement parce que les objectifs en termes d’octroi de prêts immobiliers ne sont pas les mêmes. Donc, n’hésitez pas à faire plusieurs banques.
Ce qui se passe généralement c’est qu’on arrive à financer la première, la deuxième, la troisième, la quatrième opération immobilière et on prend goût donc, on a envie d’aller chercher des financements plus importants parce qu’on a envie d’acheter des volumes plus importants. C’est généralement là qu’on passe à l’immeuble de rapport ou c’est généralement là qu’on passe sur des plateaux qu’on va diviser ensuite en plusieurs logements. Donc là pour vous donner un gros coup d’accélérateur à l’investissement immobilier, on va aller chercher des projets qui vont coûter beaucoup plus cher.
Si on se place sur des projets qui vont coûter plus cher, forcément la banque va y voir un risque. Ce n’est pas la même chose si vous allez voir la banque avec un projet à 500000 euros ou aller voir la banque sur votre première opération avec un projet à 70000 ou à 80000 euros. Plus la banque va voir un risque, plus elle va être réticente et plus elle va vous demander des garanties.
C’est quoi les garanties pour pouvoir passer au stade supérieur pour pouvoir passer au level supérieur en faisant beaucoup plus de volume ? La banque va vous demander d’amener de l’apport. Oui, parce que plus votre projet immobilier va être gros, plus elle va vous demander l’apport, à minima les frais de notaire et parfois même au-delà en fonction du montant que vous souhaitez emprunter, puis elle va vouloir avoir des garanties. C’est quoi les garanties que va vouloir la banque ? Ça va être de la trésorerie. Vous pouvez investir dans l’immobilier sans apport, c’est tout à fait possible. Si vous êtes sur votre première opération, que vous envoyiez un projet à 70000, voire même 100000 euros, c’est possible. Ça va être possible sur une deuxième opération. Par contre, plus vous allez grossir dans l’immobilier, plus vous allez devenir un gros investisseur, c’est ce que je vous souhaite, plus il va falloir montrer patte blanche à la banque, donc mettre de l’apport et avoir de la trésorerie, une épargne de précaution.
Comment est-ce qu’on fait pour créer cette trésorerie ou comment est-ce qu’on fait pour trouver cette trésorerie. Là, il y a plusieurs solutions. Il y a plusieurs stratégies que vous pouvez mettre en œuvre pour aller chercher cette trésorerie. Vous pouvez faire une première opération d’achat/revente. Vous pouvez faire une deuxième opération d’achat/revente en achetant/revendant votre résidence principale. Vous allez générer du gros cash et ce gros cash va rassurer la banque. Mais l’autre solution aussi, c’est de monter une activité à côté.
Comment est-ce qu’on fait pour gagner de l’argent ? Malheureusement, ce n’est pas en étant salarié. Comment font les grandes fortunes pour générer de l’argent ? Elles ont une activité commerciale, une activité qui leur permet de gagner beaucoup d’argent et après, avec des mécaniques ou des systèmes de holding, elles peuvent réinjecter la trésorerie de leur société commerciale dans des foncières, des sociétés qui font de l’immobilier. Et c’est grâce à cette trésorerie qu’elles peuvent générer en quantité qu’elles arrivent à faire financer des projets immobiliers toujours plus gros, toujours plus importants.
Mais si vous vous cantonnez à vivre uniquement de vos revenus locatifs, alors je ne vous cache pas effectivement que ce sera compliqué de pouvoir enchaîner les opérations immobilières à l’infini. Par contre, si vous avez de réelles sources de revenus, de réelles méthodes que vous avez mises en place pour générer de la trésorerie alors là, il n’y a aucune raison pour laquelle la banque ne vous finance pas sur des projets toujours de plus en plus gros.
Ce qui va aussi arriver dans la vie d’un investisseur, c’est que vous allez être souvent confronté à des moments où il va falloir arbitrer tout simplement parce que vous êtes dans un état où la banque peut encore vous prêter, mais pas pour la totalité du projet que vous avez envie de faire. Dans ce cas-là, ce qu’il faut faire, c’est faire un pas en arrière pour faire un saut en avant. Donc là, vous faites tout simplement un arbitrage. Vous regardez la liste des biens immobiliers que vous avez. Il y a toujours un bien immobilier qui est un boulet, soit parce que c’est le moins rentable, soit parce qu’on a des problèmes dans la copropriété. Il y a X ou Y raison pour lesquelles un bien immobilier n’est pas ou plus intéressant. Ce bien-là, on s’en sépare, on récupère de la capacité d’emprunt et on peut aller chercher plus fort.
Autre chose que je pourrais rajouter dans cette vidéo, c’est que vous avez aussi la possibilité de vous associer. En vous associant, vous allez pouvoir bénéficier de la capacité d’emprunt de votre partenaire et/ou de vos partenaires d’ailleurs et vice versa. Vous savez qu’à deux, à trois, à quatre, à cinq, on est plus fort que tout seul. Donc des projets que vous seriez peut-être incapable d’aller chercher tout seul, vous allez pouvoir aller les chercher en vous associant.
Voilà comment on peut faire pour investir « sans limite ». Si je dois récapituler les points essentiels de cette vidéo, c’est que sur une première opération, une deuxième opération, une troisième, la banque vous financera si on reste sur des investissements qui ne vont pas dépasser les 100000 ou 150000 euros. Mais plus vous allez grossir, plus vous allez avoir besoin de rassurer la banque. Donc là, il va falloir de la trésorerie, de l’apport. Pour se constituer cet apport, n’hésitez pas à faire des opérations d’achat/revente ou mettre en place des sociétés, des business qui vont créer de la trésorerie. Et cette trésorerie ensuite, vous allez pouvoir la réinvestir dans des investissements immobiliers. C’est ce que font toutes les grandes fortunes, tous les grands chefs d’entreprise, ils ont des sociétés commerciales qui crachent de la trésorerie en permanence. Et cette trésorerie, il la réinjecte dans des opérations immobilières.
Dites-moi si cette vidéo vous a plu. Si c’est le cas, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas à la partager. Je vous rappelle que si vous souhaitez en savoir plus sur les coulisses de tout ce que je fais au quotidien, vous pouvez me suivre sur les réseaux sociaux Facebook et Instagram. Vous découvrirez les coulisses de ce que je fais dans l’immobilier au quotidien, sur les visites d’appartements, sur les rénovations d’appartements et sur la préparation des vidéos.
Je vais vous quitter, mais avant comme d’habitude, je vous rappelle que l’immobilier reste un sujet sérieux, ne faites pas n’importe quoi de façon à pouvoir dormir sur vos deux oreilles. Ce sera mon mot de la fin. Je vous quitte ici et on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur cette chaîne. Je vous dis à très bientôt.
Ciao !
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