Immobilier : Comment ne pas payer d’impôt ?

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Saviez-vous qu’il est possible d’investir dans l’immobilier et de ne pas payer d’impôt sur les revenus locatifs.
Je vous explique comment faire dans cette vidéo.

Indiquez-moi dans les commentaires quelle fiscalité vous avez choisie.

Transcription

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui dans une vidéo dans laquelle je vais vous expliquer comment faire pour ne pas payer d’impôt sur vos revenus locatifs.

Alors, si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, laissez-moi vous souhaiter la bienvenue. N’hésitez pas à vous abonner en activant la petite cloche pour rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier et de stratégie de location à haut rendement, mais également pour être tenu informé en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos.

Puis pour vous souhaiter la bienvenue, je vous offre plusieurs choses. Dans un premier temps, deux ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée », mais également une formation de deux heures et demie sur l’immobilier pour bien démarrer en immobilier. Dans cette formation, je vous passe en revue les grands principes de l’immobilier, les bonnes pratiques à adopter pour obtenir le financement, les stratégies de location qui vont vous permettre de doper vos revenus locatifs…

Pour accéder à ces deux ebooks et à cette formation, c’est simple, vous cliquez sur le (i) qui va apparaître en haut à droite de la fenêtre de cette vidéo. Puis sinon, je vous mets les liens d’accès à l’ensemble de ces éléments dans la description qui se trouve juste en dessous.

Alors, venons-en maintenant au sujet du jour : comment faire pour ne pas payer d’impôt sur les revenus locatifs. Alors, ce qu’il faut savoir, c’est qu’à partir du moment où vous souhaitez investir dans l’immobilier, vous avez deux manières de le faire. Soit vous achetez en nom propre, soit vous achetez en société. Donc, le plus simple pour démarrer si vous voulez réaliser votre premier investissement, c’est bien entendu de commencer par acheter en nom propre. Puis si vous prenez goût à l’immobilier, si vous avez envie d’aller beaucoup plus loin, se posera ensuite la question de la société. Mais le plus simple pour démarrer dans l’immobilier, c’est d’acheter en nom propre.

Dans cette vidéo, on va voir de toute manière comment faire pour ne pas payer d’impôt en nom propre, ensuite comment faire pour ne pas payer d’impôt lorsqu’on investit en société. Commençons par le nom propre, lorsque vous avez décidé d’investir dans l’immobilier, vous avez plusieurs possibilités, plusieurs manières d’exploiter un bien immobilier, soit en location nue, soit en location meublée. Et quel que soit le mode d’exploitation que vous allez choisir, location nue ou location meublée, encore une fois en nom propre, vous avez deux options fiscales qui vont se présenter à vous. Dans un premier temps, le régime forfaitaire et dans un second temps, le régime du réel.

Alors, commençons par le régime du forfaitaire, c’est ce qu’on appelle le régime du micro foncier qui vous permet de bénéficier d’un abattement de 30 % sur vos revenus locatifs. C’est-à-dire que votre imposition va porter sur les 70 % restants. Mais vous avez aussi la possibilité de choisir le régime forfaitaire que je vais détailler dans la suite de cette vidéo parce que c’est le régime le plus intéressant.

Maintenant si vous souhaitez faire de la location meublée en nom propre, vous devez vous faire enregistrer en tant que loueur meublé non professionnel. C’est la manière la plus simple de faire de l’immobilier en nom propre. Donc, j’allais juste ouvrir une parenthèse parce qu’en ce moment, on entend beaucoup parler du fait que le statut du loueur meublé non professionnel va disparaître. Ça, c’est à horizon 2022. Moi, je tourne cette vidéo, on est à mi-juin, à mi 2019, donc il y a encore deux ans et demi pendant lequel le statut du loueur meublé non professionnel existe.

Peut-être qu’il perdurera après 2022, peut-être qu’il disparaîtra. En tout cas, les règles du jeu aujourd’hui, c’est celle du loueur meublé non professionnel. C’est avec cette règle, cette fiscalité que vous devez jouer maintenant, donc pas la peine d’attendre deux ans et demi pour savoir ce qui va se passer parce que si vous attendez deux ans et demi, pendant deux ans et demi, vous ne ferez rien. Je ferme cette parenthèse.

Donc si vous souhaitez faire de l’immobilier en location meublée, en nom propre, vous devez vous déclarer en tant que loueur meublé non professionnel. Et là, vous avez encore une fois les deux régimes fiscaux qui vont s’offrir à vous. Dans un premier temps, le régime forfaitaire qu’on appelle le régime du micro-BIC qui va vous permettre de bénéficier d’un abattement de 50 % sur vos revenus locatifs. Ce qui fait que vous allez être imposé uniquement sur les 50 % restants, mais vous pouvez également choisir le régime du réel.

Pour prendre un exemple concret, pour bien fixer les idées, je vous propose qu’on parte de l’exemple suivant. Vous achetez un premier appartement, pourquoi pas un studio que vous allez louer 500 € par mois. Ce qui fait que vous allez toucher 6000 € de loyer à l’année. 6000, c’est 500 x 12. Si vous choisissez en location meublée, le régime du micro-BIC, donc le régime forfaitaire, on va venir appliquer un abattement de 50 % sur vos revenus locatifs. C’est-à-dire qu’on va venir appliquer un abattement de 3000 €. Donc, ce sont les 3000 € restants qui vont être soumis à l’impôt. Donc, on va venir appliquer sur ces 3000 € votre tranche marginale d’imposition et les prélèvements sociaux.

Mais ce que je voulais donc vous dire, c’est que l’impôt, ça ne doit pas être un problème parce que vous allez être assujetti à l’impôt sur 3000 €. Mais sur les 3000 € restants, vous ne serez pas du tout assujetti à l’impôt. Le reste, ça reste donc du gain, quelque chose qui n’est pas imposable. Posez-vous donc cette question : est-ce que ça vaut le coup de ne pas investir dans l’immobilier à cause de cette question d’impôt parce que vous voyez que seulement une partie est soumise à l’imposition. L’autre question à se poser c’est : est-ce qu’il vaut mieux choisir d’être imposé à 50 % de quelque chose ou plutôt ne rien faire et ne pas être imposé à 100 % de ce qu’on ne gagne pas ? Posez-vous vraiment cette question.

Donc quoi qu’il arrive, le régime d’une micro-BIC, le régime forfaitaire en location meublée, vous voyez, ça reste quelque chose d’intéressant puisqu’en plus de vous construire un patrimoine, vous avez une partie de vos revenus locatifs qui n’est pas imposée.

Maintenant, il y a quand même le régime du réel qui lui est beaucoup plus intéressant. Pourquoi ? Parce que si votre résultat fiscal est négatif, vous n’allez pas être assujetti à l’impôt. Alors, c’est quoi le résultat fiscal sur une année ? C’est la différence entre le loyer d’un côté et les charges et les amortissements de l’autre. Donc si ce résultat fiscal est négatif, vous n’allez pas payer d’impôt.

Pour fixer les idées, je vous propose qu’on prenne un exemple. Par exemple, je reprends l’exemple de mon studio qu’on aurait pourquoi pas payer 80000 € et qu’on va décider d’amortir sur 30 ans. Ça veut dire que pendant 30 ans, on va pouvoir passer 80000/30, ce qui fait 2666 € chaque année. Ces 2666 € chaque année, on va pouvoir les passer en charge et en amortissement.

Sur ce studio, mettons qu’on a effectué 20000 € de travaux. Et ces travaux, on va les amortir sur 10 ans. Ça veut dire que sur 10 ans, pendant 10 ans, on va pouvoir passer 2000 € par an d’amortissement. Pour meubler ce studio puisqu’on fait de la location meublée, admettons qu’on ait eu besoin de 5000 € qu’on va amortir sur 5 ans. Ça veut dire que pendant 5 ans, on va pouvoir passer 1000 € d’amortissement sur l’activité liée à l’ameublement de ce studio.

Ce studio, on va considérer qu’on a eu 6400 € de frais de notaire et qu’on à 2400 € par exemple d’intérêts par an à rembourser auprès de la banque et on part aussi du principe que la taxe foncière de ce studio, elle est de 6000 €.

Regardons maintenant quel est le résultat fiscal de l’activité de ce studio au régime du réel. Je vous rappelle que le résultat fiscal, c’est la différence entre le loyer d’un côté puis les charges et les amortissements de l’autre. Donc le loyer, on a dit qu’on était à 6000 € à l’année. Je vais venir retirer de tout ça les frais de notaire, les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, l’amortissement du bien immobilier, l’amortissement des travaux, l’amortissement de l’ameublement, donc ce qui fait par rapport aux chiffres que je vous ai donnés précédemment dans cette vidéo : 6000 – 6400 – 2400 – 600 – 2666 – 2000 – 1000, ce qui fait un résultat fiscal de – 9066 €.

Comme ce résultat fiscal est négatif, il n’y a pas d’impôt à payer sur les loyers de ce studio. Et voilà comment on fait pour ne pas payer d’impôt sur les revenus locatifs lorsqu’on fait de l’immobilier. Donc là, je vous ai parlé uniquement de quelques charges, j’ai pris les frais de notaire, j’ai pris les intérêts d’emprunt, j’ai amorti le bien immobilier, j’ai amorti de manière très simple les travaux et le mobilier, mais ce qu’il faut savoir c’est que la liste des charges que vous pouvez venir déduire de vos recettes, elle est bien plus élevée que ça.

On a les frais de cautionnement ou d’hypothèque ou donc les frais de garantie bancaire, les frais de dossier du crédit immobilier, les frais de courtage si vous passez par un courtier, l’assurance de prêt, l’assurance propriétaire non occupant, les frais liés aux diverses réparations auquel vous allez devoir faire face lorsque vous allez faire des travaux de plomberie ou d’électricité dans cet appartement s’il y a des choses à faire, les charges de copropriété, les travaux à effectuer au sein de la copropriété, les divers impôts comme la taxe foncière, la cotisation foncière des entreprises, les honoraires d’expertise-comptable, les honoraires de votre sens de gestion agréée…

Donc vous voyez que pour mon exemple, je me suis limité à une liste vraiment très simple pour comprendre la mécanique, mais vous avez énormément de charges que vous pouvez déduire de votre activité et c’est comme ça qu’on fait pour ne pas payer d’impôts sur les revenus locatifs.

Donc voilà le fonctionnement du loueur meublé non professionnel. Encore une fois, si vous souhaitez démarrer dans l’immobilier et faire de la location meublée bien sûr, c’est la manière la plus simple de démarrer.

Maintenant si vous avez envie d’aller plus loin, si vous prenez goût à l’immobilier, vous avez aussi la possibilité d’investir en société et ce sera donc pardon la deuxième partie de cette vidéo. Comment est-ce qu’on fait pour investir en société ? Vous avez plusieurs manières de le faire. Vous pouvez investir au travers d’une SCI, au travers d’une SAS, au travers d’une SARL, au travers d’une SASU ou au travers d’une EURL.

La particularité de la SCI, c’est qu’avec une SCI, vous pouvez avoir soit une SCI à l’IR, donc c’est-à-dire soumise à l’impôt sur le revenu ; ou une SCI à l’IS, c’est-à-dire soumise à l’impôt sur les sociétés. Si vous faites le choix d’une SCI à l’IR, vous ne pourrez pas faire de location meublée. Pour faire de la location meublée, il vous faut absolument une SCI à l’IS.

Par contre toutes les autres formes de structure, que ce soit SCI à l’IS, SARL, SAS, EURL ou encore SASU, ces structures-là vous permettent de faire soit de la location nue, soit de la location meublée. Bref, vous faites ce que vous voulez comme mode de location, mode d’exploitation à travers ces sociétés-là pour peu que les statuts le prévoient bien entendu.

Comment fonctionne la fiscalité des sociétés ? Ça fonctionne exactement de la même manière que ce que je vous ai décrit précédemment dans cette vidéo avec le jeu des loyers, des charges et des amortissements lorsque je vous ai décrit le fonctionnement du loueur meublé non professionnel et c’est même le fonctionnement du loueur meublé non professionnel qui est venu se calquer sur la fiscalité des entreprises.

Donc lorsque vous faites de l’immobilier en entreprise au travers d’une société, le but également, c’est d’avoir un résultat fiscal négatif, donc les loyers – les charges – les amortissements qui doit arriver à quelque chose de négatif et c’est comme ça, encore une fois, en société que vous n’allez pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs.

Alors, vous allez me dire : « oui, c’est bien ! Mais qu’est-ce qui se passe si un jour le résultat fiscal devient positif, parce qu’au bout d’un moment on a quand même plus de choses à déduire ? » Là, il y a plusieurs solutions, soit vous achetez d’autres appartements, soit vous réengagez des travaux pour toujours avoir un résultat fiscal négatif. Mais si vous n’avez plus envie d’investir ou si vous n’avez pas envie de faire des travaux, sachez que votre résultat fiscal va être soumis à l’impôt.

Mais là encore, la fiscalité des entreprises, elle est beaucoup plus favorable que la fiscalité du loueur meublé non professionnel parce que si votre résultat fiscal se situe entre 0 et 38120 €, vous allez payer 15 % d’impôt sur ce résultat fiscal. Maintenant si ce résultat fiscal se situe entre 38121 € et 75000 €, la tranche de ce résultat fiscal sera soumise à 28 % et la tranche supérieure c’est au-delà de 75000 €, on est à 33.33 % d’impôt sur le résultat fiscal. Mais vous voyez, ça marche par palier. Et croyez-moi que pour arriver à un résultat fiscal de 38120 €, il faut quand même avoir un sacré chiffre d’affaires, un sacré cumul de loyers sur votre activité immobilière en général.

Mais vous voyez par rapport aux pourcentages que je vous ai donnés pour les sociétés, 15 % 28 %, ou encore 33.33 % selon les tranches, ça reste quand même quelque chose de beaucoup plus favorable que la fiscalité du particulier sur laquelle on va venir appliquer la tranche marginale d’imposition plus les prélèvements sociaux. Les prélèvements sociaux à l’heure où je tourne cette vidéo, ils sont de 17.2 %.

Je vais prendre par exemple le cas d’une tranche marginale d’imposition de 30 %, on va avoir 47,2 % d’imposition sur le résultat fiscal. Alors que vous voyez, en société, on est largement en dessous de tout ça. On est à 15 %, 28 % et 33.33 %. Donc, si vous avez envie d’investir en masse dans l’immobilier, à partir d’un moment posez-vous la question de l’investissement en société, choisissez la bonne structure en fonction de vos besoins, donc SCI, SARL, SAS, EURL ou encore SASU. Pour faire le bon choix de la structure, rapprochez-vous de votre expert-comptable, de votre avocat ou d’un fiscaliste qui va étudier votre situation personnelle, qui va étudier votre situation professionnelle et qui fera le meilleur choix en fonction de vos besoins.

Mais vous voyez, c’était tout l’objet de cette vidéo. Il est vraiment possible de ne pas payer d’impôts sur les revenus locatifs lorsqu’on investit dans l’immobilier. Le secret pour ça, c’est de choisir le régime du réel aussi bien en nom propre avec le statut du loueur meublé non professionnel si vous faites le choix de faire de la location meublée, mais également en société parce que le mode de fonctionnement est exactement le même quelle que soit la forme juridique de la société que vous choisissez.

Voilà ce que je voulais partager avec vous aujourd’hui. Donc, n’ayez pas peur d’investir dans l’immobilier. Encore une fois à partir du moment où votre assiette d’imposition est bien réelle et devient positive, ce n’est pas très grave parce que toutes vos recettes ne seront pas soumises à l’imposition. Donc, il est normal de payer au bout d’un moment de l’impôt.

Je vous remercie d’avoir suivi cette vidéo. Indiquez-moi dans les commentaires en dessous de cette vidéo si vous avez fait le choix d’investir en nom propre, si vous avez fait le choix d’investir en société ? Quelles sont les raisons qui vous ont poussé à investir en nom propre ou en société ?

Dites-moi également si vous payez des impôts sur vos revenus locatifs. Si vous n’en payez pas, dites-me-le également dans les commentaires en dessous de cette vidéo. Ça nous donnera l’occasion d’échanger. Puis comme d’habitude, je vais vous quitter ici pour aujourd’hui et on se retrouve prochainement pour une nouvelle vidéo sur cette chaîne YouTube. Je vous dis à très bientôt.

Tchao !


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2 commentaires

  1. Bonjour Sébastien
    Merci beaucoup pour vos vidéos. Si je loue ma résidence principale en location courte durée serait il possible de bénéficier du régime réel et des amortissements ou est-il préférable de choisir le régime micro ? Est-ce que je vais payer beaucoup d’impôts ?
    Merci

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