Au moment d’investir dans l’immobilier (investissement locatif ou résidence principale), l’étape du financement est souvent l’étape la plus difficile.
Entre la peur du refus du crédit, la bataille pour obtenir le taux le plus bas, le choix des assurances…le parcours est semé d’embûches.
Dans cette vidéo, je vous dévoile pourquoi le taux n’a pas d’importance mais surtout comment négocier avec la banque l’obtention de votre prêt.
Indiquez dans les commentaires quels sont les éléments que vous négociez avec la banque.
Transcription
Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une vidéo dans laquelle on va voir ensemble : comment obtenir le financement de son projet immobilier et on va voir entre autres qu’est-ce que vous pouvez négocier avec votre banque pour obtenir plus facilement votre projet immobilier.
Mais avant d’aller plus loin, si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, laissez-moi vous souhaiter la bienvenue. Je suis ravi de vous accueillir. Vous êtes ici sur une chaîne YouTube qui parle d’immobilier, de stratégie de location à haut rendement et des moyens que vous avez à disposition pour vous créer des revenus complémentaires grâce à l’immobilier, donc abonnez-vous et n’hésitez pas à activer la petite cloche pour être tenu informé en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. Puis pour vous souhaiter la bienvenue, je vous offre également un package de bienvenue dans lequel vous allez retrouver des éléments qui vont vous permettre de démarrer sereinement dans l’immobilier. Il y a deux ebooks et il y a une formation de 2 heures 30. Pour accéder à ce package, regardez simplement les liens qui se trouvent dans la description de cette vidéo.
Alors, venons-en maintenant au sujet du jour : comment faire pour obtenir facilement votre crédit immobilier ou comment faire pour négocier l’obtention de votre prêt avec la banque. Le financement d’un projet immobilier, ça reste le nerf de la guerre, on a tous peur à un moment donné d’aller voir son banquier pour obtenir le financement. Il y a beaucoup de personnes pour qui cette étape constitue un frein et qui font que ces personnes ne se lancent pas dans l’immobilier et ça reste valable qu’on cherche à financer un investissement locatif ou sa résidence principale. On va tout de suite dédramatiser. La banque, ce n’est pas forcément un gros méchant, ou le banquier ou la banquière, ce n’est pas forcément un gros méchant ou une grosse méchante. La banque ou le banquier ou la banquière, ça reste un partenaire. Eh oui c’est un partenaire parce que c’est grâce à cette personne ou à cette société que vous allez pouvoir obtenir le financement de votre prêt immobilier. Le banquier ou la bancaire, elle est là pour vous aider.
On va voir maintenant quels sont les éléments que vous allez pouvoir négocier avec votre banquier ou avec votre banquière. On va commencer par le taux. Il y a beaucoup de personnes et moi le premier lorsque j’ai commencé à investir dans l’immobilier, beaucoup de personnes qui souhaitent obtenir le taux le plus bas, négocier le meilleur taux pour avoir un crédit qui va coûter le moins cher possible. Alors, je vais vous avouer quelque chose, le taux, on n’en a rien à faire. L’essentiel, ça reste d’obtenir le financement du projet immobilier, pas de perdre du temps ou pas de perdre de l’énergie pour aller chercher le taux le plus faible possible. D’autant plus qu’une négociation de quelques dizaines de pourcentages sur le taux, ça va réduire de très peu votre mensualité de crédit d’autant plus aujourd’hui puisque les taux sont très bas. Ne perdez pas d’énergie là-dessus. À partir du moment où on vous donne le go ou l’accord d’un crédit immobilier pour financer votre projet, ne bataillez pas sur le taux. C’est juste dommage, vous allez y perdre du temps et vous allez y perdre de l’énergie.
Le second point qu’il va falloir regarder pour obtenir son financement, c’est l’apport. Alors, il y a beaucoup de personnes pour qui l’immobilier, ça reste quelque chose de réserver aux riches. Donc pour investir dans l’immobilier, il faut avoir beaucoup d’apports parce qu’il faut mettre beaucoup d’apports au moment d’obtenir le financement. Là aussi, c’est quelque chose de faux parce qu’il est possible d’investir dans l’immobilier en mettant très peu d’apports, voire en ne mettant pas d’apports du tout et je vais même vous donner un conseil, il va falloir plutôt garder votre épargne ou votre trésorerie pour faire face aux aléas de la vie, comme faire des travaux dans votre maison, comme acheter une nouvelle voiture, comme préparer vos vacances plutôt que de tout mettre sur votre projet immobilier. Parce que si vous mettez tout sur votre projet immobilier, sur le coup d’après, sur l’opération suivante, vous n’aurez plus rien, vous n’aurez plus d’épargne et c’est là que la banque viendra vous reprocher de ne pas avoir d’épargne. Moi, je vous conseille plutôt de mettre le minimum d’apport, voire pas d’apport du tout. Ce sont des choses qu’il est possible de faire, surtout si on se lance sur des petits projets à 50000, 100000, 200000, voire même 300000 €.
Par contre, il va arriver un moment où vous allez grandir dans l’immobilier, où vous allez faire des projets de plus en plus gros, immeuble de rapport par exemple qui vont vous demander des crédits de plus en plus gros, alors oui là peut-être qu’il va falloir mettre de l’apport. La banque vous demandera 20000, 30000, 50000, pourquoi pas 100000 d’apport, mais c’est sur des projets un petit peu plus gros. Et là, il va falloir sortir de la trésorerie de votre poche pour rassurer la banque. Mais tant que vous êtes en phase de démarrage, ne vous inquiétez pas là-dessus, il est possible de financer sans apport. Et si la banque vous demande de mettre 1000, 2000, 3000, 4000 € ou de couvrir les frais de notaire sur des petits projets, faites-le. Si ça peut vous faire gagner du temps et vous faire signer l’acte authentique plus rapidement, faites ce que la banque vous demande. 4000 € si vous pouvez vous permettre de les sortir, ça ne va pas chercher bien loin, mais ça va faciliter la transaction. Vous voyez, c’est quand même quelque chose de donnant-donnant. La banque vous demande de mettre un petit peu d’apports et si vous pouvez vous permettre de le faire, faites-le, ça facilitera l’obtention de votre crédit immobilier.
Je voulais maintenant vous parler d’un troisième sujet. Le troisième sujet, ça va concerner l’assurance de prêt parce qu’à partir du moment où vous souscrivez un prêt auprès de la banque, ce prix immobilier, il va falloir l’assurer. Et là, vous avez deux possibilités pour assurer ce prêt immobilier. Toutes les banques vont vous proposer leur assurance de prêt, mais vous avez aussi la possibilité de passer par ce qu’on appelle une délégation d’assurance. La délégation d’assurance c’est quoi ? C’est de passer par une assurance externe à la banque qui va assurer votre prêt immobilier. Et là, il y a deux choses très importantes. Si vous passez par l’assurance de la banque, le coût de l’assurance sera indexé sur le montant total emprunté. Alors que si vous prenez une délégation d’assurance, le montant de l’assurance sera indexé sur le capital restant dû. Plus vous avancez dans votre prêt immobilier, plus le capital restant dû diminue. Ça veut dire quoi ? Ça veut dire que forcément passer par une délégation d’assurance, ce sera un moyen d’avoir une assurance de prêt plus faible.
Mais là encore, il ne faut pas oublier que le banquier c’est un commerçant qui vend tout un tas de produits : des produits d’épargne, mais également des produits d’assurance. Le deal que vous pouvez conclure avec votre banquier ou votre banquière encore une fois c’est de dire : moi, je suis prêt à prendre l’assurance de prêt chez vous si vous me permettez d’obtenir le financement de mon projet immobilier. Vous m’accordez le prêt, moi je prends un produit d’assurance chez vous. Ça, c’est quelque chose qu’il est possible de faire, et personnellement je ne prends pas de délégation d’assurance, je prends l’assurance de prêt auprès de ma banque.
Ensuite quatrième point, je voulais vous parler de l’assurance propriétaire non occupant. Si vous investissez dans un investissement locatif ou même dans votre résidence principale d’ailleurs, l’assurance du bien immobilier, vous pouvez la prendre auprès de votre banque. Encore une fois, c’est ce que je vous disais il y a quelques instants, le banquier, ça reste un commerçant. Il a des produits d’assurance à vous vendre, l’assurance du logement vous pouvez la prendre chez lui et c’est ce que je fais également systématiquement, encore une fois pour avoir un seul interlocuteur puis pour montrer ma bonne foi. Je prends mon assurance logement chez vous. Je mets de la bonne volonté. En contrepartie, donnez-moi le financement de mon projet immobilier.
Il y a maintenant une cinquième chose que vous allez pouvoir négocier avec votre banquier, ce sont les frais de dossier. Les frais de dossier, on les paie systématiquement sur le financement d’un projet immobilier. Pourquoi ça correspond au temps que va passer la banque à analyser votre dossier, à faire de la saisie informatique. Donc forcément tout le temps passé sur votre dossier, c’est quelque chose de coûteux. La banque, elle ne travaille pas pour rien, les agents bancaires ou les conseillers bancaires ne travaillent pas pour rien, donc ces frais de dossier, on va généralement vous les faire payer. Mais là encore, vous pouvez les négocier soit carrément les faire sauter, soit les réduire à quelques centaines d’euros. Ça, c’est quelque chose qu’il est possible de faire.
Je voulais maintenant vous parler des pénalités de remboursement anticipé. Si vous investissez dans l’immobilier, on va prendre un exemple concret, que vous preniez un emprunt de 200000 € sur 20 ans, vous allez avoir une mensualité de crédit. Mais il est possible qu’au cours des vingt années de crédible, vous ayez une rentrée d’argent et vous voulez profiter de cette rentrée d’argent pour rembourser par anticipation votre crédit immobilier, soit pour réduire la durée du prêt, soit pour réduire le montant de la mensualité, soit pour les deux. Mais de base ce qu’il faut savoir, c’est que le remboursement anticipé, la banque vous le fait payer. Ce n’est pas quelque chose de gratuit. Généralement, c’est égal à 6 mois d’intérêts ou 3 % du capital restant dû. La banque prend généralement la plus faible de ces deux valeurs. Donc si vous souhaitez rembourser par anticipation, j’insiste, ça a un coût. Il faut savoir que ces pénalités de remboursement anticipé, vous pouvez bien entendu les faire sauter, ça se négocie encore une fois avec la banque, mais c’est quand même quelque chose qui reste très facile à faire sauter. Généralement, il suffit de le demander.
Puis dernier point de cette vidéo, ce que vous pouvez négocier avec la banque une fois que vous avez montré bien entendu que vous êtes prêts à faire des efforts, c’est le report des mensualités de prêt pour une certaine période. Lorsqu’on investit dans l’immobilier, souvent on achète un bien qui va nécessiter des travaux de restaurations, de rafraîchissements, voire des travaux lourds également. C’est sûr que ça reste quand même quelque chose de difficile d’assurer les mensualités d’un prêt immobilier s’il n’y a pas de rentrée locative en face ou si vous prévoyez d’acheter votre résidence principale, mais qu’il y a des travaux à faire. Pendant que les travaux sont exécutés, vous devez vous reloger ailleurs, donc payer soit une location plus des remboursements de crédits, soit une première résidence principale en attendant que les travaux de l’autre résidence principale soient en place, ça peut être difficile. Ce que vous pouvez demander auprès de votre banque, c’est un report des échéances de prêt, soit un report partiel c’est-à-dire que vous n’allez payer que les intérêts d’emprunt, soit un report total, ce qui veut dire que vous n’allez rien payer. Ce report total ou ce report partiel, il peut être de 6 mois, 12 mois à 24 mois, il peut même aller jusqu’à 36 mois. C’est quelque chose que vous pouvez négocier aussi également avec votre banque en disant : moi, je prévois de faire des travaux, je souhaiterais un report de 12, de 24 mois ou de 36 mois. N’hésitez pas à négocier ce genre de choses. Certaines banques arrivent à vous accorder ce report des échéances.
Voilà ce que je voulais partager avec vous dans cette vidéo. Vous voyez que lorsqu’on va chercher un financement auprès d’une banque, finalement il y a tout un tas de choses à négocier. Ça reste un deal entre le banquier ou la banquière ou la banque et vous en tant qu’investisseur ou personne qui souhaiterait acheter une résidence principale. Mais ça ne peut pas fonctionner uniquement à sens unique. La banque, elle est capable de vous accorder le financement en contrepartie de quoi vous pouvez souscrire des services auprès d’elle, comme l’assurance de prêt, comme l’assurance du logement, mais il y a tout un tas d’autres choses dont je n’ai parlé dans cette vidéo que vous pouvez également prendre pour faire valoir votre bonne foi et votre envie de travailler avec la banque. Ça peut être des produits d’épargne, ça peut être des cartes bancaires. Il y a tout un tas de choses, tout un écosystème que vous pouvez travailler avec la banque. Mais si vous deviez retenir une seule idée de cette vidéo, c’est surtout que le taux ne fait pas tout. Ne perdez pas du temps ou de l’énergie à négocier le taux. Ce n’est vraiment pas ça qui va faire la qualité de votre investissement immobilier. Voilà tout ce que je voulais partager avec vous dans cette vidéo. Retenez bien que la banque c’est un partenaire avec lequel vous devez travailler et ce n’est surtout pas un ennemi.
Si cette vidéo vous a plu, n’hésitez pas à la liker. Mettez un pouce bleu si cette vidéo vous a été utile. Dites-moi d’ailleurs dans les commentaires en dessous de cette vidéo, quel est le genre de choses que vous négociez avec votre banque au moment d’obtenir votre financement.
Je vais vous quitter ici pour aujourd’hui. Puis comme d’habitude, on va se retrouver très vite pour une prochaine vidéo sur cette chaîne YouTube. D’ici là, je vous souhaite de très bons investissements immobiliers à tous. Je vous dis à très bientôt. Tchao !
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