Comment réaliser une étude de marché ?

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Lorsqu’on souhaite réaliser un investissement locatif, il est indispensable de faire une étude de marché.
Si cette étude peut paraître superflue dans les grandes villes, elle prend toutefois tout son sens dans certains quartiers de ces grandes villes et dans des villes de taille moyenne.
Quel que soit le mode d’exploitation visé (location nue, location meublée, colocation, location courte durée), comment être certain de pouvoir louer ?
La réponse dans cette vidéo.

Dites-moi dans les commentaires comment vous effectuez votre étud ede marché.

Transcription

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous accueillir dans une vidéo dans laquelle on va parler d’études de marché lorsqu’on souhaite se lancer dans l’investissement locatif. Je reçois énormément de mails de personnes qui me demandent : mais Sébastien, comment est-ce qu’on fait pour réaliser une étude de marché lorsqu’on souhaite se lancer dans l’immobilier ? On va répondre à cette question dans la vidéo d’aujourd’hui.

Mais avant tout, si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, laissez-moi vous souhaiter la bienvenue. Je suis ravi de vous accueillir. Ici, on est sur une chaîne YouTube qui parle d’immobilier, d’investissement locatif et de manière de créer des revenus complémentaires grâce à l’immobilier. N’hésitez pas à vous abonner. Puis, je vous offre également un package de bienvenue, deux ebooks et une formation de 2 heures 30 pour tout comprendre de l’investissement immobilier. Pour accéder à ce package de bienvenue, cliquez simplement sur le petit (i) qui apparaît en haut à droite de votre écran et je vous mets également les liens d’accès à l’ensemble de ces éléments dans la description juste en dessous de cette vidéo. Je vous encourage également à vous abonner à mon compte Instagram. Je partage avec vous sur ce compte les coulisses de tout ce que je fais au quotidien sur mes investissements immobiliers et sur tout ce que je peux partager avec vous sur cette chaîne YouTube.

Alors, venons-en maintenant à la question du jour : comment réaliser une étude de marché lorsqu’on souhaite se lancer dans l’investissement immobilier ? Je dois dire avant tout que cette étude de marché, elle est indispensable. Je vous le dis souvent, l’immobilier, il faut le considérer comme un business. Lorsque vous vous lancez dans l’immobilier, vous achetez des murs, vous achetez de la pierre dans le but de récupérer des revenus locatifs, dans le but de récupérer de l’argent que vous fassiez de la location nue ou de la location meublée. Récupérer de l’argent, c’est se lancer dans une activité économique, donc vous ne pouvez pas échapper à d’études de marché et c’est valable quel que soit le type d’immobilier que vous souhaitez faire. Que vous souhaitiez vous lancer dans les locaux commerciaux, dans les immeubles de rapport, dans la location nue, dans la location meublée, dans la location courte durée, dans la colocation, comme dans tout business, cette étude de marché, elle est indispensable.

Si je dois démarrer par la location courte durée, il y a beaucoup de personnes qui me disent : cette ville, elle me dit bien, mais par contre, elle n’est pas touristique, donc c’est quelque chose qui ne marchera pas. Non, oubliez tout de suite cet apriori. Justement, il ne faut pas faire de la location courte durée qu’on peut appeler du coup location saisonnière dans des villes touristiques, tout simplement parce que ces villes ne sont intéressants ou attractifs qu’une partie de l’année. Vous allez pouvoir louer uniquement certains mois, par exemple de juin à septembre à la mer ou de décembre à mars à la montagne, et tout le reste de l’année ça va être compliqué de louer. En plus, vous allez avoir des tarifs de vente de vos nuits assez bas en hors saison. La location courte durée, il faut la faire dans une ville dans laquelle il est possible de louer du 1er janvier au 31 décembre de manière stable. Ça, c’était la parenthèse sur la location courte durée.

Maintenant c’est vrai que si vous investissez dans une grande ville comme Lyon, Marseille, Strasbourg, Lille, Bordeaux, Toulouse, là vous avez zéro risque. Vous vous dites, peut-être dans ces villes, c’est sûr que l’étude de marché, il n’y a pas forcément besoin de la faire et vous avez certainement raison.

Maintenant si vous avez envie de vous aventurer dans des villes un petit peu plus petites ou dans des villes moyennes, c’est là que l’étude de marché va prendre tout son sens. D’ailleurs cette étude de marché, même dans les grandes villes, elle peut prendre tout son sens si vous souhaitez vous aventurer dans des quartiers sur lesquels vous n’êtes pas sûr. Alors comment est-ce qu’on fait pour faire une étude de marché ? Ce qui est important de regarder, ça va être le dynamisme de la ville. Ce qu’il va être intéressant de regarder aussi, c’est la présence de sociétés, pourquoi ? Plus il va y avoir de sociétés, plus l’activité économique va être importante à développer, plus ça va amener une population active.

Il faut également regarder s’il y a des établissements d’études supérieures, comme les écoles d’ingénieurs, les écoles de commerce, les IUT, les BTS, les universités. Parce que qui dit établissement d’enseignement secondaire dit forcément des biens qui vont être possible de louer à des étudiants, donc soit du studio, soit du t2, soit encore faire de la colocation. Il va falloir étudier également la démographie de la ville. Si vous êtes sur une démographie ascendante, c’est plutôt bon signe, ça veut dire que la ville, elle est attirante, donc forcément ça va être intéressant d’y investir d’un point de vue immobilier. Au sens inverse, si la ville, elle est plutôt sur le déclin, là attention. À moins qu’il y ait une raison tout à fait valable, il faudra plutôt se mettre en retrait.

Alors si je parle maintenant de location courte durée uniquement en plus de tout ce que je viens de dire, vous pouvez aller faire un tour sur Airbnb, sur Leboncoin pour regarder s’il y a des appartements qui sont proposés à la location dans la ville qui vous intéresse. N’hésitez pas à regarder les commentaires laissés par les gens. N’hésitez pas à regarder comment sont notés ces gens. Est-ce qu’il a beaucoup d’étoiles positives ? Est-ce qu’il y a des étoiles négatives ? Ça va vous donner une idée de la possibilité de louer en location courte durée. Vous avez aussi la possibilité de regarder le calendrier des gens pour savoir si les taux d’occupation sont bons.

Maintenant si on parle de location dans un sens plus large, qu’on souhaite faire de la colocation ou de location plus traditionnelle avec des locataires à l’année, il y a quelque chose qui reste valable quel que soit le mode d’exploitation que vous allez pratiquer, c’est de créer une fausse annonce sur Leboncoin. Créez une fausse annonce sur Leboncoin avec un descriptif détaillé comme si c’était un véritable appartement. Mettez des photos proches de celle du bien que vous souhaitez in fine mettre en location. Puis si vous avez des appels ou si vous avez des mails, ça, c’est très bon signe. Ça veut dire que votre logement, il est validé dans la ville.

Mais vous pouvez pousser l’étude de marché un petit peu plus loin. Moi, ce que je vous encourage d’ailleurs à faire parce que c’est ce que je fais systématiquement, c’est aller sur trois sites principaux. Le premier site c’est celui de l’INSEE. Vous allez récupérer tout un tas de données, tout un tas de statistiques sur la ville qui vous intéresse et ça peut être très intéressant. Quelles sont les statistiques que vous allez regarder ? C’est tout ce que j’ai détaillé précédemment dans cette vidéo sur la démographie, sur la présence de sociétés, sur le taux de chômage… Regarder tout ça, ça peut être intéressant.

Il y a un deuxième site sur lequel vous allez pouvoir trouver des informations intéressantes, ce site c’est rendement locatif. Si vous vous intéressez de près ou de loin à l’immobilier, c’est un site que vous devez certainement connaître. Si vous ne connaissez pas, allez faire un tour dessus, il y a tout un tas de données intéressantes sur les villes, notamment sur la répartition de la population par catégorie socio-professionnelle. Ça vous donne un petit peu une idée de la tendance de la ville en termes d’habitants, de professions. Donc ça, ça peut être intéressant. Est-ce que c’est plutôt une ville ouvrière ? Est-ce que c’est plutôt une ville de cadre ? Est-ce que c’est plutôt une ville tournée vers l’industrie ? Est-ce que c’est plutôt une ville tournée vers les nouvelles technologies ? Ça, vous allez pouvoir le trouver sur rendement locatif.

Il y a également un site tout simple, c’est le site de Wikipédia. Sur chacune des villes, vous avez tout un tas d’informations, donc n’hésitez pas à aller consulter Wikipédia parce que pour le coup vous avez énormément d’informations sur le dynamisme de la ville dans la démographie. La démographie, elle est donnée avec un historique qui peut aller au-delà de 100 ans, donc ça peut même être 200 ans. Ça, c’est intéressant. Regardez si la démographie augmente ou si la démographie baisse. Vous avez également les intérêts économiques de la ville, quelles sont les principaux acteurs qui vont drainer de l’emploi. Vous avez également des informations sur les établissements secondaires. La première ville qui me vient à l’esprit, c’est Poitiers pour avoir regardé comme ça vite fait sur Wikipédia. Poitiers est identifié comme la première ville étudiante de France. Donc voilà, quelque chose qui peut être intéressant aussi de regarder sur Wikipédia.

Voilà ce que je voulais partager aujourd’hui avec vous dans cette vidéo. Voilà comment faire une étude de marché. Retenez bien ces trois sites : le site de l’INSEE, rendement locatif et Wikipédia tout simplement. Puis n’hésitez pas non plus à passer une fausse annonce sur Leboncoin. Vous voyez,  une étude de marché, ce n’est pas forcément quelque chose de très compliqué à faire, ce n’est pas quelque chose qui va vous prendre deux semaines non plus, mais malgré tout, ça reste quelque chose d’indispensable, si vous voulez être sûr de ne pas vous tromper.

J’espère que cette vidéo vous aura plu. Si c’est le cas, n’hésitez pas à liker, mettez bien un pouce bleu. Indiquez-moi dans les commentaires en dessous de cette vidéo quels sont les moyens que vous utilisez pour faire votre étude de marché avant de réaliser un investissement immobilier.

Je vais vous quitter ici pour aujourd’hui et comme d’habitude on se retrouve très prochainement pour la prochaine vidéo de cette chaîne YouTube dans laquelle bien entendu on parlera d’immobilier. Je vous souhaite de très bons investissements immobiliers à tous et on se retrouve très vite. Tchao !


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