La transmission de patrimoine est un sujet très peu abordé et pourtant extrêmement important.
Investir dans l’immobilier est indispensable.
Mais anticiper ensuite la transmission est tout aussi indispensable, ne serait-ce que pour mettre son partenaire de vie et ses enfants à l’abri.
Ne pas anticiper, c’est être certain de perdre, voire de se faire déposséder de tout ce qui aura pu être acquis durant toute une vie.
Divers montages et diverses possibilités sont possibles.
Je vous propose de voir cela en détail, n’hésitez pas à me faire part de vos retours.
Transcription
Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien et je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une vidéo dans laquelle on va parler de la transmission de patrimoine. Eh oui, c’est un sujet très important.
Alors, avant qu’on voie ça dans le détail, si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, laissez-moi tout simplement vous souhaiter la bienvenue. Je suis ravi de vous accueillir. N’hésitez pas à vous abonner en activant la petite cloche pour être tenue informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos et pour rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier et d’investissement locatif. Ici, on est en famille, on est sur une chaîne qui parle des moyens que vous avez à votre disposition pour investir facilement et vous créer des compléments de revenus grâce à l’immobilier.
Puis, toujours pour vous souhaiter la bienvenue, je vous offre un package de bienvenue qui comprend deux ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée », ainsi qu’une formation de plus de 2 heures 30 qui vous explique tous des mécaniques de l’immobilier, du type de bien que vous devez chercher, des moyens que vous devez mettre en place pour le financer, des modes d’exploitation et de la fiscalité pour effectivement essayer de minimiser votre impôt, voire ne pas payer d’impôt du tout.
Venons-en au sujet du jour. Investir dans l’immobilier, c’est quelque chose d’intéressant, c’est quelque chose d’important. Ça permet de se construire un patrimoine, ça permet de générer des compléments de revenus. Sauf qu’à un moment donné, la question de la transmission de ce patrimoine, elle se pose. Si vous avez des enfants ou si vous prévoyez d’avoir des enfants, ou même si vous avez un conjoint que vous avez envie de protéger, le fait de transmettre ce patrimoine prend alors tout son sens. Dans ce cas-là, il va falloir anticiper un maximum les choses et vous allez devoir traiter cette question de transmission de patrimoine le plus tôt possible. Même si vous êtes jeune aujourd’hui, commencez ces réflexions dès que vous en avez la possibilité.
Pourquoi est-ce que je vous dis ça ?Parce qu’il y a deux cas de figure en ce qui concerne la transmission de patrimoine. Dans un premier temps, on va parler de votre partenaire de vie, votre mari, votre femme, votre conjoint, votre concubin, votre concubine, la personne qui partage votre vie au quotidien. Sachez que si vous êtes marié, vous êtes exonéré de droits de succession, c’est-à-dire que s’il vous arrive quelque chose, votre conjoint restant vivant pourra récupérer par exemple votre résidence principale, votre maison ou votre appartement.
Maintenant, sachez que si vous n’êtes rien l’un pour l’autre, ce qui peut arriver, si vous ne vous êtes pas mariés, votre conjoint devra assumer 60 % de frais de succession. C’est-à-dire que sur la valeur d’un bien immobilier de 100000 € par exemple, il va hériter de ces 100000 € et il devra reverser 60 % de ces 100000 €, c’est-à-dire 60000 € à l’État. Ce qui est une somme importante. La finalité de tout ça, malheureusement, c’est que si on n’a pas anticipé les choses, si on ne s’est pas marié dans ce cas-là par exemple, pour pouvoir payer ces frais de succession, il va falloir vendre le logement et donc le conjoint restant vivant en plus de la peine liée au décès de son partenaire de vie devra en plus vendre le bien immobilier et donner 60 % de sa valeur à l’État. Il faut donc anticiper les choses.
On va maintenant prendre le cas d’un autre exemple, le cas d’un couple avec deux enfants. Ce qu’il faut savoir c’est que pour pouvoir transmettre ce patrimoine à vos enfants, vous avez la possibilité de le faire en étant exonérée de frais de succession. Mais par contre pour être exonéré de frais de succession, vous avez la possibilité de donner 100000 € tous les 15 ans à chacun de vos enfants. Bien entendu, vous pouvez donner plus, mais au-delà de 100000 € tous les 15 ans, vous allez être imposé sur tout ce que vous avez donné au-delà de ces 100000 €. L’imposition au-delà de ces 100000 €, elle se fait par tranche.
D’où l’intérêt, encore une fois, d’anticiper au maximum cette transmission de patrimoine, de manière à le conserver au maximum « au sein de votre famille, au sein de votre foyer » pour le transmettre à votre conjoint restant ou le transmettre à vos enfants. Parce que ce qui peut se passer, c’est que si vous n’avez pas la trésorerie suffisante pour financer ces frais de succession, vous allez devoir vendre des biens immobiliers pour payer ces frais. D’où l’importance d’anticiper.
Voyons maintenant quels sont les moyens que vous avez à votre disposition pour anticiper ces frais de succession et transmettre votre patrimoine en toute sécurité et toute sérénité. Le premier support que vous pouvez utiliser, c’est l’assurance vie. Vous vous constituez une assurance vie à votre décès. Cette assurance vie peut être utilisée pour payer les droits de succession si jamais il y a du patrimoine à transmettre. Donc, ça peut être un premier levier.
La seconde possibilité que vous pouvez mettre en place pour transmettre votre patrimoine, c’est de faire du démembrement, c’est-à-dire que vous en tant que propriétaire des biens immobiliers, vous allez garder l’usufruit de ce bien immobilier si on parle de la résidence principale, si on parle d’investissement locatif, on parle d’usufruit à partir du moment où vous allez conserver les loyers. Par contre, la nue-propriété est donnée à vos enfants. Eux, ils vont être propriétaires du bien immobilier, mais c’est vous qui allez en avoir la jouissance, c’est-à-dire le fait de pouvoir y vivre ou le fait de pouvoir toucher les revenus locatifs. Au moment où vous allez préparer le démembrement de vos biens immobiliers, un certain pourcentage de la valeur du bien immobilier va être laissé à l’usufruit et un certain autre pourcentage de ce bien immobilier va être à destination de la nue-propriété.
Dans le cadre d’un démembrement, les droits de donation se font sur la valeur de la nue-propriété et plus l’âge des parents est élevé, plus la valeur de la nue-propriété va être élevée elle aussi. Il est donc important de faire ce démembrement le plus tôt possible. Au décès des parents, il n’y a pas de frais de succession supplémentaire. L’usufruit s’éteint tout simplement et les enfants deviennent pleinement propriétaires.
Un autre véhicule qui peut être intéressant pour anticiper la transmission de patrimoine, c’est tout simplement d’utiliser la SCI. La SCI, c’est un formidable véhicule pour transmettre le patrimoine, qu’on parle de SCI à l’IR ou de SCI à l’IS. Parce que ça permet de transmettre le patrimoine tout en gardant le contrôle. Alors bien entendu, les statuts de la SCI doivent être rédigés avec rigueur, car ils conditionnent le fonctionnement de la SCI. C’est pour ça que vous devez faire attention au moment où vous allez rédiger les statuts de votre SCI. D’ailleurs, je vous encourage vivement à vous faire accompagner par un professionnel, comme un expert-comptable, un notaire ou un avocat fiscaliste, de façon à mettre très clairement dans les statuts les apports des associés (ça peut être soit de l’argent, soit des biens immobiliers), de bien indiquer quelle est la répartition des parts entre les associés et surtout, quel est le mode de fonctionnement de la SCI et le mode de fonctionnement de tous les associés.
L’avantage de la SCI, c’est que ça vous permet de transmettre plus facilement le patrimoine. Imaginons que vous ayez trois biens immobiliers et deux enfants. Vous aurez compris que ça va être compliqué de diviser trois biens immobiliers à deux enfants. Mais si ces trois biens immobiliers se trouvent à l’intérieur d’une SCI, tôt ou tard, vous pouvez transmettre votre patrimoine à vos enfants en donnant par exemple 40 % des valeurs des parts de la SCI à chacun et vous vous gardez 20 % des parts jusqu’à votre décès par exemple. À ce moment-là, chacun de vos enfants pourra récupérer 50 % des parts de la SCI. Donc chacun aura 50 % des parts des trois appartements, pour reprendre l’exemple que j’ai cité.
L’autre avantage de la SCI, c’est que vous pouvez transmettre votre patrimoine au fil de l’eau. Alors si vous souhaitez être exonéré de frais de succession, rappelez-vous ce que je vous ai dit en début de vidéo, vous pouvez transmettre à vos enfants 100000 € tous les 15 ans. Ce que vous pouvez faire, c’est donner un certain nombre de parts de votre SCI à vos enfants dans la limite de ces 100000 € tous les 15 ans si vous souhaitez être exonéré de frais de succession. Encore une fois, vous pouvez aller au-delà, mais vous allez devoir payer l’impôt. En tout cas, vous voyez que la SCI peut être un bon véhicule pour transmettre des parts finalement de votre patrimoine immobilier.
Un autre avantage de la SCI, c’est que vous pouvez inclure directement au moment de sa création vos enfants en tant qu’associés. Alors bien entendu, il ne faut pas qu’il soit en bas âge, il faut qu’ils aient un certain âge, peut-être par exemple qu’ils soient majeurs. Mais l’intérêt de faire rentrer directement vos enfants à l’intérieur de la SCI, c’est qu’ils vont devenir propriétaires de tous les biens de la SCI à hauteur des parts qui leur seront attribuées. Toutes les parts dont ils seront propriétaires, c’est autant de patrimoines à moins que vous ayez à transmettre puisqu’ils seront déjà propriétaires par exemple de 10, 15 ou 20 % des parts de la SCI en fonction des parts qui leur seront attribuées au moment où cette société civile immobilière sera créée.
Ce qui reste quand même intéressant par rapport à la SCI, c’est que même si au fil de l’eau, au fil de la transmission de patrimoine, vos enfants deviennent majoritaires dans la SCI, vous pouvez quand même garder le contrôle de tout le patrimoine qui se trouve à l’intérieur pour éviter que vos enfants dilapident tout le patrimoine que vous avez mis toute votre vie à construire. Pour ça, c’est très simple, il suffit d’indiquer dans les statuts que le gérant ou que les parents gardent plus de 50 % des droits de vote. Mais ça, c’est quelque chose qui est à faire au moment où vous allez créer votre SCI. C’est à rédiger dans les statuts.
Qu’est-ce qu’il faut retenir de tout ça, en tout cas de la partie SCI ? C’est que c’est un formidable véhicule pour pouvoir transmettre votre patrimoine. Par contre, faites-vous accompagner sur la rédaction des statuts par un professionnel parce que vous avez vu que ça conditionne tout le fonctionnement de la SCI et de la transmission de patrimoine.
Voilà ce que je voulais partager aujourd’hui avec vous dans cette vidéo. La transmission de patrimoine, ça reste un sujet très important, très sensible. Je comprends que lorsqu’on est jeune, ce n’est pas forcément quelque chose qu’on a en tête. Par contre, vous voyez qu’on ne peut transmettre que 100000 € tous les 15 ans. Au-delà, il faut payer des droits de succession, donc il est impératif d’anticiper le plus vite possible et de mettre toute la mécanique en place.
J’espère que cette vidéo vous aura été utile. Si c’est le cas, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas non plus à la partager. Si vous souhaitez en savoir plus sur ce que je fais au quotidien, n’hésitez pas à vous abonner à mon compte Instagram. Il apparaît juste en dessous dans cette vidéo. Je partage avec vous les coulisses de mes chantiers immobiliers, de la préparation des vidéos. Je vous pose de temps en temps des questions pour savoir quel sujet de vidéo vous souhaitez que je traite sur YouTube comme aujourd’hui. Abonnez-vous. Vous êtes les bienvenus.
On va se quitter ici pour aujourd’hui. Comme d’habitude, si vous souhaitez investir dans l’immobilier, sachez que c’est un sujet sérieux. Il faut absolument faire les choses correctement. Le but est de pouvoir avoir tout le temps l’esprit tranquille. On se quitte ici maintenant et je vous dis à très bientôt pour une nouvelle vidéo.
Ciao !
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