Comment trouver le bon investissement immobilier ?

Cette question est certainement celle que tout le monde se pose avant d’investir pour la première fois dans l’immobilier.
Il n’y a rien de complexe. Il faut simplement faire preuve de bon sens, de rigueur mathématique…et surtout de patience !

Toute personne souhaitant investir dans l’immobilier s’est un jour demandée :
– Où dois-je investir ? (dans quelle ville ? dans quel quartier ?)
– Dans quel type de surface dois-je investir ? (dans un studio ? dans un 2 pièces ? dans un 3 pièces ?…)
– Quel budget maximum mettre dans cet achat ?
– Faut-il aller voir le banquier pour qu’il me fixe ma capacité d’emprunt ?
– Dois-je passer par une agence immobilière ?
– Dois-je utiliser les services d’un courtier ?
– Quel est le montant de l’apport que je dois mettre ?

Ces questions ont leur importance car elles conditionnent la rentabilité de votre investissement.
Cette page fait partie d’une série de 2 articles dans lesquels je vous explique comment trouver le bien qui vous permettra de gagner de l’argent en location courte durée (mais également en location longue durée traditionnelle) et comment le financer.

La recherche est certainement l’étape la plus looooooongue d’un projet d’investissement.
Trouver le bon bien, c’est faire preuve de patience.
Personnellement, il m’est arrivé de chercher plus de 6 mois avant de trouver l’appartement sur lequel me positionner.
Lorsque vous recherchez un bien immobilier pour faire de la location courte durée, il faut garder en tête que ce bien doit également pouvoir convenir à une exploitation en location longue durée.
En effet, il faut toujours se laisser la possibilité d’avoir le choix du mode d’exploitation.
La location courte durée n’est qu’un catalyseur de rentabilité. Elle ne doit pas servir de prétexte pour acheter n’importe quoi.
L’investissement doit être rentable (cashflow positif), même en location classique (pour rappel, le cashflow est la différence entre le loyer perçu et toutes les charges).

1 – La surface

Les biens qui se prêtent le mieux à la location courte durée sont les studios et les 2 pièces.
Les locataires ne sont en effet là que pour quelques jours (tourisme ou voyage d’affaire) et n’ont pas besoin de grandes surfaces. Ils passeront la majeure partie de leur temps à l’extérieur.
C’est donc sur ce type de surface que doit porter la recherche.

Je modère toutefois mes propos en ouvrant une parenthèse.
Certains investisseurs rechercheront des surfaces plus importantes (60 m2, 80m2…) dans une logique de division. C’est-à-dire de façon à recréer des espaces de vie (studios ou petits 2 pièces) à l’intérieur de cette grande surface.
L’avantage de cette stratégie est d’acheter un prix au mètre carré moins cher.
Mais la finalité est la même : l’espace de vie destiné à la location courte durée restera une petite surface.
Je referme la parenthèse.

2 – La localisation

– La ville
Il y a un impératif à respecter : Il ne faut pas acheter de l’immobilier dans une ville ou un quartier que l’on ne connait pas !

Sans point de repère, c’est le meilleur moyen d’acheter trop cher !
J’ai effectué cette erreur sur l’un de mes investissements il y a quelques années. C’est un appartement que je n’ai pas acheté au bon prix. Mais cette erreur m’a permis d’avancer et de comprendre d’autres mécaniques.

Pour un premier investissement, qui plus est en location courte durée, je recommande fortement un achat à proximité de votre lieu d’habitation.
J’y vois plusieurs avantages :

• Facilité pour faire des visites
• Bonne connaissance des quartiers
• Facilité pour se faire une idée du marché de la transaction et du marché locatif
• Facilité de logistique (aussi bien en location courte durée qu’en location traditionnelle)

– Le quartier
L’emplacement est LE CRITERE ESSENTIEL.
Sans établir une liste exhaustive, il faut prêter attention à la proximité de commerces, de transports en commun (métro, bus, vélo), de lieux touristiques, de restaurants, d’accès aux principaux axes routiers…
Plus le nombre de ces critères sera important, meilleur sera l’emplacement et plus cher l’appartement pourra être loué.
Un emplacement se paye à l’achat, mais aussi à la location.

Pour un investissement en location saisonnière, il faut identifier les quartiers qui drainent le plus de passage.
Ce sont généralement des quartiers dans lesquels les hôtels se sont implantés.
Outre les centres villes et les centres historiques (qui sont des valeurs sûres mais où les prix sont élevés), il peut être intéressant de choisir son bien à proximité d’un lieu touristique (musées, termes…), d’un centre hospitalier, d’une zone d’activité….
Les prix y sont moins importants et les rentabilités meilleures.

3 – Sur quels sites internet effectuer les recherches ?

Les 2 sites incontournables pour effectuer les recherches sont leboncoin et seloger.
Ces 2 plateformes constituent les meilleurs agents immobiliers 🙂
Non seulement elles regorgent d’une multitude d’annonces, mais elles constituent les 2 principaux canaux de diffusion d’annonces immobilières en France.
J’encourage également à créer des profils sur ces 2 sites de façon à être informé par email de toute mise en vente d’un produit correspondant à vos critères de recherche (prix, surface, localisation).

4 – Faut-il passer par une agence immobilière ?

J’y suis favorable.
Même si l’agence prend une commission sur la vente (tout travail mérite salaire), elle connait bien le marché de l’immobilier et saura faire entendre raison au vendeur si le prix n’est pas raisonnable.
Pour certains vendeurs ce sera rapide, pour d’autres un petit peu plus long ! 🙂
Le particulier a quant à lui généralement un lien affectif avec le bien qu’il propose à la vente. Il pense que son produit est unique et mieux que les autres ; raison pour laquelle son prix est généralement plus élevé.

L’autre intérêt de passer par une agence réside dans le fait qu’elle va effectuer des recherches à votre place.
Dès qu’elle aura un produit répondant aux paramètres que vous lui avait donné, elle n’hésitera pas à rappeler. Parfois même avant que l’annonce du bien à vendre ne soit publiée.

Il est primordial de se faire connaître d’un maximum d’agences !
C’est d’autre part un excellent moyen de se faire identifier auprès des professionnels de l’immobilier si vous pensez multiplier les opérations ! 🙂

Il faut toutefois éviter de dire aux agences que l’appartement est destiné à de la location saisonnière.
Cette information pourrait être utilisée à mauvais escient pour justifier un prix indécent.
Par ailleurs, l’appartement doit pouvoir être rentable, même en location longue durée. C’est donc sur cette base que doit porter la recherche.

5 – Les biens à bannir

L’investissement que vous allez faire doit rapporter de l’argent chaque mois, et non pas dans 20 ou 25 ans à la fin du crédit.
Il faut donc minimiser les charges.
Les constructions des années 60, 70 voire 80 sont connues pour disposer de systèmes de chauffage collectif. Ces systèmes occasionnent de grosses charges.
Il n’est pas rare de voir des biens de 25 m2 avec 70, 80 ou 90 euros de charges par mois !
Je recommande donc de ne pas s’attarder sur ce type de biens, voire de ne pas les visiter du tout.

6 – La visite

De façon à ne pas perdre de temps, la visite ne doit se faire que si l’appartement correspond à votre recherche.
Exemple : quartier générant du passage, proximité d’un métro, pas de chauffage collectif….

Il ne faut surtout pas acheter sur un coup de cœur. Acheter de l’immobilier, c’est avant tout acheter un produit financier.
Lorsque je parle de coup de cœur, je parle de décoration, d’aménagement…Autant de choses qui ne seront plus là après achat et que vous devrez créer vous-même.
Acheter sur un coup de cœur, c’est acheter trop cher !
Les appartements avec travaux sont à privilégier. Plus l’appartement sera « pourri », meilleure sera l’affaire (prix du m2 moins important).
Pour estimer les travaux lors de la visite, il faut compter environ 1000 euros par m2 lorsqu’il y a tout à refaire, ameublement inclus.

Pour se faire une idée de la valeur du bien visité, le site Meilleurs Agents fournit un premier indicateur en fonction de l’adresse, de l’étage, de la présence ou non d’un balcon…

7 – Faire une offre d’achat au bon prix

C’est la dernière étape avant la recherche du financement.
C’est également celle qui nécessite un peu de rigueur mathématique 🙂
Pour effectuer une offre d’achat, il faut avoir en tête toutes les futures charges mensuelles inhérentes au bien :

• Crédit
• Charges de copropriété
• Taxe foncière
• Assurance PNO (Propriétaire Non Occupant)
• Assurance de prêt

Le crédit immobilier comprend plusieurs éléments :
Les frais principaux :

• Le montant de l’appartement
• Les frais d’agence

Les frais annexes :

• Les frais de notaire (il faut compter 8% du prix de vente, hors frais d’agence)
• Les frais de courtage
• Les frais de garantie bancaire
• Les frais de dossier bancaire
• Les travaux

Pour une exploitation classique (longue durée) de votre bien immobilier, il faut respecter 2 conditions :

• Le loyer doit couvrir l’ensemble de ces charges : on parle alors d’autofinancement
• 70% du loyer doit couvrir l’ensemble de ces charges : on parle alors d’opération blanche pour la banque

Grâce à l’autofinancement, chaque mois l’appartement rapporte de l’argent.
Grâce à l’opération blanche, l’investissement est transparent pour la banque et c’est LE moyen pour acheter encore et encore et encore… 🙂

Je recommande la durée du crédit la plus longue possible (20 ou 25 ans).
Cette stratégie permet de minimiser les mensualités et de dégager un cashflow positif plus facilement.
Il faut avoir en tête qu’il s’agit là d’un produit financier. Il y a peu de chance que le crédit aille au bout. L’appartement sera peut-être revendu dans 8, 10 ou 12 ans.
L’important est donc de gagner un maximum d’argent aujourd’hui, et non dans 20 ou 25 ans.

Prenons un exemple.
Pour simplifier les choses, la recherche du financement porte uniquement sur les frais principaux. Les frais annexes sont apportés (financés sans crédit).
Le baromètres des taux se trouve sur Meilleur Taux.
Sortons la calculatrice.

• Appartement affiché à 58000 euros FAI (Frais d’Agence Inclus), soit un emprunt de 58000 euros
• Taxe foncière : 480 euros (soit 40 euros / mois)
• Charges de copropriété : 60 euros / mois
• Assurance PNO : 10 euros / mois
• Assurance de prêt : 7.50 euros / mois
• Crédit sur 25 ans à 2.70%
• Loyer estimé : 350 euros / mois

1er cas : offre à 58000 euros
La mensualité de crédit à 266.08 euros
La répartition entre les recettes et les dépenses est la suivante.

2ème cas : offre à 48000 euros
La mensualité de crédit à 220.20 euros
La répartition entre les recettes et les dépenses est la suivante.

L’offre d’achat à faire est donc de 48000 euros. Au-delà, le bien ne s’autofinancement pas.
Si le vendeur accepte, l’étape suivante est d’aller signer un compromis chez le notaire.
Si le vendeur refuse, il faut repartir à la recherche d’un autre bien 🙂

8 – Quelques conseils / remarques

Après s’être positionné sur un bien immobilier (après avoir fait l’offre d’achat), je vous invite systématiquement :

• A demander une copie des 3 derniers comptes-rendus d’assemblée générale de la copropriété. Ceci permet de se faire une idée sur l’état de la copropriété : problèmes éventuels de voisinage, travaux effectués et à venir…
• A demander une copie des 4 derniers appels de fonds (pour suivre l’augmentation des charges) de l’appartement que vous souhaitez acquérir
• A contacter le syndic pour discuter de la copropriété.
  A titre d’exemple, j’avais effectué une offre d’achat sur un appartement à Toulouse et celle-ci avait été acceptée. En me promenant dans la copropriété, j’avais constaté que les parties communes étaient en très mauvais état. J’ai donc voulu savoir pourquoi en contactant le syndic. Celui-ci m’a indiqué qu’aucun copropriétaire ne souhaité engager des travaux. Je me suis donc retiré de la vente.

Il faut savoir qu’une offre d’achat n’engage en rien.
L’acheteur n’est engagé qu’à partir du moment où 7 jours se sont écoulés après la signature du compromis de vente.
Cela permet de relativiser les choses. Soyez décomplexé au moment de faire une offre ! 🙂

La parole est à vous !
N’hésitez pas à me poser des questions ci-dessous et à partager vos expériences sur la recherche du bien qui vous a demandé le plus d’énergie !

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