Quand on investit dans l’immobilier, l’une des principales difficultés est de pouvoir trouver une bonne affaire.
En effet, il ne faut pas acheter n’importe quoi et à n’importe quel prix.
Et c’est souvent cela qui bloque les personnes qui souhaitent ce lancer.
En appliquant des principes simples, et une méthodologie rigoureuse, il est pourtant « simple » de trouver des biens rentables.
Je vous explique comment dans cette vidéo.
Transcription
Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien et je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une vidéo dans laquelle on va répondre à une question que m’a posée Fabrice : comment trouver un bien rentable ?
Alors, avant qu’on réponde à cette question, si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, n’hésitez pas à vous abonner en activant la petite cloche. C’est important pour être tenu informé de la sortie de toutes mes nouvelles vidéos. Puis, si vous êtes ici pour la première fois, encore une fois, je vous offre un package de bienvenue qui comprend deux ebooks, ainsi qu’une formation de plus de 2 heures 30 pour tout comprendre des mécaniques de l’immobilier. Vous retrouverez ce package de bienvenue en regardant la description juste en dessous de cette vidéo ou bien les petites fiches qui apparaissent en haut à droite de votre écran.
Revenons à la question de Fabrice : comment faire pour trouver un bien immobilier rentable ? Un bien immobilier rentable, c’est important de le trouver parce que c’est lui qui va garantir le succès de votre investissement immobilier. Vous savez que je dis souvent que l’immobilier, c’est un business. Vous ne devez donc trouver que des investissements rentables, que des biens immobiliers rentables pour être certain que la banque vous suive sur une opération, sur deux opérations, sur cinq, dix, quinze, vingt, cinquante opérations. Si l’immobilier est un business, vous devez gagner de l’argent avec l’immobilier. Personnellement, je ne connais aucune banque qui prête de l’argent à des entreprises qui perdent de l’argent. Si vous souhaitez que la banque vous finance, vous ne devez trouver que des opérations qui vont rapporter de l’argent.
Maintenant qu’on a dit ça, où trouver ces biens immobiliers rentables ? Ces biens immobiliers rentables, vous ne les trouverez pas dans les grandes villes. Quand je parle de grandes villes, je pense à des communes comme Paris, Lyon, Bordeaux, Nantes ou encore Lille. Tout simplement parce que dans ces villes-là, le prix de l’immobilier est très élevé. Donc, sur ces villes-là, il est très difficile d’atteindre l’autofinancement sans avoir besoin de faire de la location courte durée ou de la colocation, bref des stratégies de location à haut rendement.
Mais lorsque vous allez présenter un projet à la banque, il faut avant tout que ce bien s’autofinance en location traditionnelle. La banque ne considérera pas les loyers d’une colocation ou d’une location courte durée. Dans ces villes-là, comme le prix de l’immobilier est très élevé, les marges de négociation sont très faibles puisque ce sont des villes en zone tendue. Quand bien même si sur ces communes-là, une bonne affaire devait arriver, vous n’auriez pas le temps de la voir sur les plateformes en ligne comme Leboncoin ou sur Seloger parce que clairement, une bonne affaire sur ces villes-là à la première visite, le bien, il est parti.
Donc, il va falloir vous positionner sur un autre marché pour trouver des biens rentables et ça sans avoir besoin d’aller sur des villages de 1000 ou 2000 ou 3000 habitants. Non, vous pouvez réaliser des investissements rentables dans des villes de 150000 habitants, de 100000 habitants, de 80000 habitants, de 70000 habitants. Sur ces communes-là, le prix du mètre carré est moins élevé puisqu’on n’est pas en zones tendues. Donc, sur ces communes-là, les marges de négociation vont être plus importantes. Sur ces communes-là, bien entendu, on va avoir des bassins d’emplois, on va avoir des centres universitaires, bref tout ce qu’il faut pour pouvoir investir dans l’immobilier.
Alors, vous allez peut-être en train de me dire ouais, mais Sébastien, je n’ai pas ce type de ville à proximité parce que j’habite à Paris. Peu importe, même si vous habitez en zone tendue, encore une fois Paris, Bordeaux ou encore Lyon, il y a forcément une commune à proximité de votre grande agglomération, avec une densité de population moins importante et c’est là que vous allez devoir aller chercher votre bien immobilier. Vous devez donc apprendre à connaître cette ville. N’hésitez pas à vous y passer une fois, deux fois ou y passer des weekends pour sentir l’atmosphère de cette ville, apprendre à la connaître et identifier les bons quartiers.
Une fois que vous avez validé cette ville, verrouillez-là et ne vous éparpillez pas dans la recherche de votre bien immobilier rentable. C’est inutile de courir plusieurs lièvres à la fois. N’allez pas chercher des projets à la fois en Bretagne, en région PACA et dans le nord-est de la France que tout simplement vous allez dépenser de l’énergie et vous ne trouverez rien. Validez une ville et gardez-la et ensuite essayez de trouver l’investissement locatif que vous cherchez. Si vous voulez acheter de la petite surface studio ou t2, alors ne regardez que les biens immobiliers en petites surfaces. Si vous voulez acheter des investissements immobiliers plus importants, donc du t3, du t4 ou du t5, ne regardez que les annonces de t3, t4 ou t5. Si vous voulez faire de l’immeuble de rapport, c’est exactement la même chose.
Ensuite pour apprendre à connaître le prix de l’immobilier de ces communes-là, vous avez plusieurs sources. Vous pouvez utiliser le site Rendement locatif. Vous pouvez également regarder le site impots.gouv.fr sur lequel vous pouvez avoir un historique des transactions sur une adresse ou un quartier qui vous intéresse. Regardez donc à combien se vendent les biens immobiliers. N’hésitez pas non plus, bien sûr, à regarder les annonces sur SeLoger, les annonces sur Leboncoin pour regarder à combien se vendent les prix de l’immobilier. Ça va vous permettre de sentir le marché.
Ensuite, vous devez savoir à quel prix vous allez vous positionner, sachant que bien entendu, comme je le dis souvent, mais je veux le redire encore une fois dans cette vidéo, vous devez acheter en dessous du prix du marché puisque votre plus-value, vous devez la réaliser à l’achat et non pas à la revente. Vous devez systématiquement avoir un outil avec vous pour savoir jusqu’où, jusqu’à quel montant vous devez vous positionner pour réaliser une bonne affaire immobilière. Personnellement, j’ai créé un outil qui s’appelle le Go-NoGo Immo qui me permet à chaque fois que je suis en visite, de savoir jusqu’à combien au maximum je peux faire mon offre d’achat pour être certain de réaliser une bonne affaire immobilière. Si cet outil vous intéresse d’ailleurs, regardez la petite fiche qui va apparaître en haut de votre écran. Vous pourrez récupérer cet outil.
Ce que je voudrais ajouter dans cette vidéo, c’est que n’attendez pas de trouver la bonne affaire. Souvent, on attend que cette bonne affaire se présente sur les plateformes de réservation en ligne. Elle n’y arrivera pas. Cette bonne affaire ou ce bien immobilier rentable, c’est à vous de le créer. Et comment est-ce qu’on crée un bien immobilier rentable ? Tout simplement à nous en faire des offres d’achat agressives. Ce n’est pas parce qu’un bien apparait ou qu’on vous présente un bien à 100000 €, par exemple, que vous devez acheter ce bien immobilier 100000 €. Si vous considérez qu’il est rentable à 80000 € et pas à 100000 €, faites une offre d’achat à 80000 €. Mais ce bien immobilier rentable, vous devez vous le créer grâce à votre offre d’achat.
Voilà ce que j’avais à dire pour répondre à la question de Fabrice. On va donc retenir deux choses importantes dans cette vidéo. Éloignez-vous des grandes métropoles, éloignez-vous des grandes agglomérations pour aller sur des communes de 150000 habitants, 100000 habitants, peut-être même des communes encore plus petites de 90000 habitants, 70000 habitants. Et surtout, pour trouver un bien immobilier rentable, n’hésitez pas à faire des offres d’achat agressives. Voilà ce que j’avais à dire dans cette vidéo pour répondre à la question de Fabrice.
N’hésitez pas à compléter à ce que j’ai pu dire dans les commentaires juste en dessous pour apporter de l’eau à mon moulin, puis pour donner d’autres indications à Fabrice. Si cette vidéo vous a plu, bien entendu, n’hésitez pas à la liker. C’est si important. N’hésitez pas non plus à m’indiquer quels sont les sujets de prochaines vidéos que vous souhaiteriez que j’aborde. Vous savez que cette chaîne YouTube, je l’ai créé, mais c’est aussi votre chaîne YouTube. Je traite des sujets que vous me proposez. N’hésitez pas non plus à me suivre sur les réseaux sociaux, sur Facebook et sur Instagram. Je partage avec vous les coulisses de tout ce que je fais au quotidien.
Puis avant de vous quitter, comme d’habitude, je voulais quand même vous rappeler que l’immobilier reste un sujet sérieux. N’hésitez pas à faire les choses correctement. Ne soyez pas des gros kamikazes. On parle de centaines de milliers d’euros ou de dizaines de milliers d’euros sur des investissements de 15 ans, 20 ans ou 25 ans. Donc, l’essentiel, ça reste bien entendu de dormir sur ses deux oreilles. Ce sera mon mot de la fin.
Je vous quitte ici pour aujourd’hui et on se retrouve prochainement dans une nouvelle vidéo sur cette chaîne. Je vous dis à très bientôt.
Ciao !
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