Pour bien investir dans l’immobilier, la règle est simple : il ne faut acheter que des bonnes affaires.
La plus-value doit se faire à l’achat et non à la revente.
Je vous explique dans cette vidéo comment trouver une bonne affaire.
Dites-moi dans les commentaires si vous arrivez à trouver des bonnes affaires.
Transcription
Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo ! Je suis Sébastien et je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une vidéo dans laquelle on va parler de la bonne affaire immobilière.
Alors qu’est-ce que c’est la bonne affaire immobilière ? C’est le projet immobilier que vous devez absolument acheter si vous vous lancez dans l’investissement locatif, mais également si vous souhaitez acheter votre résidence principale. Je vais tout vous expliquer dans cette vidéo.
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Alors, revenons-en à la thématique d’aujourd’hui, la bonne affaire immobilière. Qu’est-ce que c’est la bonne affaire immobilière ? C’est un projet immobilier qui va vous faire gagner de l’argent immédiatement. Lorsque je dis de l’argent immédiatement, c’est lorsque vous allez le mettre en location, mais également si vous souhaitez le revendre tout de suite.
Pourquoi ? Parce que lorsque vous achetez un bien immobilier, c’est à l’achat que vous allez gagner de l’argent avec ce bien immobilier, pas à la revente. Et c’est ça l’erreur que font beaucoup de personnes ; elles achètent un bien immobilier en se disant : « peut-être que j’aurais besoin de le revendre dans quelques années, il aura pris de la valeur et je réaliserai donc une plus-value ». Ça, c’est une fausse façon de raisonner. En immobilier, c’est à l’achat qu’on gagne de l’argent.
Si vous faites un pari sur l’avenir en vous disant : ce bien immobilier, je vais peut-être le garder 5, 10, 15 ans. Et au bout de 5, 10, 15 ans, je vais réaliser une plus-value de 10000, 20000, 30000, 50000 €, pourquoi pas, vous êtes en train de spéculer. Et en immobilier, il ne faut jamais spéculer. Vous devez raisonner avec les chiffres de location ou les chiffres de revente au moment où vous achetez votre bien immobilier.
Donc votre bien immobilier, une fois que vous l’avez acheté, vous devez être capable de le revendre immédiatement en réalisant une plus-value. Si jamais vous n’êtes pas capable de revendre votre bien immobilier immédiatement après achat ou immédiatement après travaux, ça veut dire que vous vous êtes trompé quelque part.
Je dis ça parce que lorsqu’on investit dans l’immobilier, on investit plusieurs dizaines, voire plusieurs centaines de milliers d’euros et surtout on s’endette sur 10 ans, 15 ans, 20 ans, parfois même 25 ans. Donc, c’est une excellente raison de se contraindre à faire les choses correctement.
Une fois qu’on a dit ça, ça peut paraître simple, mais comment est-ce qu’on fait pour aller chercher cette bonne affaire immobilière ? La première chose que vous pouvez faire, c’est appréhender le marché immobilier de la ville dans laquelle vous souhaitez investir. Alors comment est-ce qu’on appréhende le marché immobilier ? C’est très simple. On regarde les annonces sur SeLoger. On regarde les annonces sur Leboncoin. On regarde les annonces sur PAP. Bref, on s’imprègne du type de logement qu’on souhaite acheter, que ce soit un studio, un T2, un T3… de façon à avoir une idée dans cette ville de combien peut coûter ce studio, ce T2 ou ce T3.
L’étape suivante bien entendu, c’est d’aller faire des visites et il faut faire énormément de visites. Il est rare qu’on trouve une bonne affaire immobilière dès la première visite. Ça peut arriver, mais ce n’est pas dans la majorité des cas. Cette bonne affaire, peut-être que vous allez la trouver au bout d’une semaine, peut-être que vous allez la trouver au bout d’un mois, mais peut-être que vous la trouverez au bout de 6 mois ou 9 mois. Encore une fois, il ne faut surtout pas se précipiter.
C’est pour ça qu’il faut faire énormément de visite, encore une fois pour s’imprégner du marché, mais pour apprendre aussi à faire des offres d’achat. Il faut être décomplexé par rapport aux offres d’achat. Pourquoi est-ce que je dis ça ? Parce que la bonne affaire immobilière en fait, elle n’existe pas. Sur le papier, vous ne la verrez jamais. Il n’y aura jamais un bien immobilier sur SeLoger ou sur Leboncoin qui clignote avec un bien immobilier sur lequel est inscrit bonne affaire immobilière.
Non ! Croyez-moi, ça n’existe pas. Cette bonne affaire immobilière en fait, c’est à vous de la créer. Retenez bien ça : la bonne affaire immobilière, c’est à vous de la créer. Elle n’existe pas et vous devez donc faire des offres, 30%, pourquoi pas 40 % en dessous du prix du marché. Eh oui, encore une fois, parce que c’est à l’achat qu’on réalise la bonne affaire immobilière.
Alors, souvenez-vous de ce que je vous ai dit en début de vidéo, vous devez être capable de revendre votre bien immobilier immédiatement après l’avoir acheté. Donc, il va falloir faire énormément de visites, il va falloir faire énormément d’offres. Pourquoi est-ce qu’il va falloir faire énormément d’offres ? Tout simplement parce que toutes les offres d’achat que vous allez faire ne vont pas passer et c’est tout à fait normal parce que la majorité des propriétaires vendeurs ne vont pas vouloir vous vendre le bien immobilier 30% ou 40 % en dessous de sa valeur.
Mais au cours des visites, il va falloir identifier les biens qui sont des biens éligibles à la bonne affaire. Généralement, c’est quoi ces types de biens immobiliers ? Ce sont les biens qui se retrouvent sur le marché, dans le cadre de divorce ou dans le cadre de successions. Donc, n’hésitez pas à poser des questions à l’agent immobilier. N’hésitez pas à poser des questions à la personne qui vous fait visiter l’appartement en demandant : pourquoi est-ce que le bien immobilier que vous visitez aujourd’hui se retrouve à la vente.
Et si ce bien immobilier vous intéresse, faites une offre d’achat agressive. C’est comme ça que vous allez pouvoir faire de bonnes affaires immobilières. Et surtout soyez complètement décomplexés par rapport à tout ça et retenez bien encore une fois que la bonne affaire immobilière, elle n’existe pas. C’est à vous d’aller la créer.
Alors justement pour illustrer mes propos, je voulais vous parler de mes deux derniers investissements immobiliers pour vous expliquer ce que c’est une bonne affaire. La première opération dont je vais vous parler, c’est un appartement que j’ai acheté 55900 €. Et ce bien immobilier, il était affiché à 62000 €. Donc, il y a une petite négociation sur ce bien immobilier. Je n’ai pas voulu aller chercher trop loin dans la négociation. Pourquoi ? Parce qu’on était déjà sur un prix largement en dessous du prix du mètre carré. Donc, je savais qu’il y avait potentiellement des choses à faire avec ce projet immobilier.
Sur ce projet immobilier, sur cet appartement que je touche à 55900 €, je n’ai mis aucun apport. Tout a été financé par la banque : le projet immobilier, les frais de notaire, mais également les travaux. Le projet total me revient en tout à 107000 € et j’ai fait ré-estimer ce bien immobilier une fois les travaux terminés. Et la valeur après travaux de cet appartement, elle est de 131000 €. Ce qui signifie que sur ce bien immobilier, on a une plus-value latente de 24000 €. Donc vous voyez, immédiatement après la fin des travaux, je peux me séparer de ce bien immobilier. J’ai une plus-value potentielle de 24000 € et il s’est juste passé quelques mois, entre le moment où j’ai acheté le bien immobilier et la fin des travaux.
L’autre facteur sur ce bien immobilier qui montre que c’est une bonne affaire, comme c’est un appartement que j’exploite en colocation, j’ai un peu plus de 700 € de cashflow sur ce bien immobilier. Donc vous voyez, je suis sécurisé des deux côtés. J’ai 24000 € de plus-value potentielle et j’ai 700 € de cashflow tous les mois sur cet appartement.
Je vais maintenant vous parler d’un deuxième exemple. C’est un appartement qui était affiché à 60000 €. J’ai fait une offre d’achat à 40000 €. Et avec le propriétaire vendeur au travers d’une agence immobilière qui m’a franchement très bien aidé dans la négociation, on est tombé sur un prix d’achat pour moi à 42000 €, donc 18000 € en dessous de la valeur affichée sur un montant initial de 60000 €. Autant vous dire que l’agent immobilier, il a été très performant dans cette phase de négociation.
Sur ce projet immobilier, c’est exactement la même chose, je n’ai mis aucun apport. Et le projet total une fois les travaux finis me revient à 87000 €. Donc là encore une fois, la banque, elle a financé le projet immobilier, les frais de notaire et les travaux. Cet appartement, une fois les travaux terminés, il a été ré-estimé par l’agence immobilière qui me l’a vendu à 120000 €. Donc vous voyez que sur cet appartement, j’ai une plus-value potentielle, une plus-value latente de 33000 €. Donc, on est encore une fois sur une bonne affaire immobilière.
Mais vous voyez que cette bonne affaire immobilière en fait, elle n’est pas arrivée toute cuite à 60000 €. Si j’avais acheté cet appartement 60000 €, on n’aurait pas été sur une bonne affaire. C’est parce que j’ai effectué une offre d’achat agressive, encore une fois avec l’aide de l’agence immobilière, que j’ai pu toucher cet appartement « si peu cher » et surtout avoir une plus-value latente maintenant de 33000 €. Cet appartement est lui aussi exploité en colocation. Donc sur cet appartement, j’ai un cashflow mensuel de 420 €.
Voilà ce que je voulais partager avec vous dans cette vidéo. La bonne affaire immobilière, croyez-moi, elle n’existe pas. C’est vous qui devez la créer. Jamais ou en tout cas très rarement, trop rarement, un bien sera affiché sur Leboncoin ou sur SeLoger ou sur les principales plateformes sur lesquelles vous allez trouver des biens immobiliers 30% ou 40 % en dessous du prix du marché. C’est vous qui allez devoir faire l’offre adéquate qui vous permettra de réaliser cette bonne affaire.
Je rappelle les points clés de cette vidéo. Je rappelle les points importants. Vous devez créer la bonne affaire. Vous devez pouvoir vous débarrasser de votre bien immobilier à tout moment. Vous ne devez absolument pas spéculer sur le bien immobilier. Vous ne pouvez pas dire : je vais attendre 10, 15 ans pour pouvoir le revendre avec une plus-value. Non, la plus-value c’est maintenant, c’est à l’achat que vous devez la réaliser. Et, si vous décidez de garder ce bien immobilier, il faut que dans le mode d’exploitation que vous choisissez et j’ai même envie de dire quel que soit le mode d’exploitation que vous choisissez, vous soyez capable de dégager du cashflow.
Voilà ce que je voulais partager avec vous dans cette vidéo. Si vous êtes d’accord avec moi, si vous pensez que cette vidéo vous a été utile, n’hésitez pas à mettre un like. Si vous avez des questions par rapport à la bonne affaire, si tout n’est pas clair, n’hésitez pas à poser vos questions dans les commentaires en dessous de cette vidéo. Je me ferai un plaisir d’y répondre.
D’ici là, je vous souhaite de très bons investissements immobiliers à tous et on se retrouve très rapidement sur cette chaîne YouTube pour une nouvelle vidéo. Je vous dis à très bientôt.
Ciao !
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