A l’heure où l’économie est quasiment à l’arrêt avec la crise sanitaire du coronavirus, de nombreuses questions se posent sur l’avenir de l’immobilier.
- Faut-il s’attendre à une chute spectaculaire ou à un krash ?
- Les taux vont-il remonter ?
- Les banques vont-elles être frileuses et bloquer l’accès au crédit ?
Je vous propose de découvrir cela dans cette vidéo.
N’hésitez pas à laisser vos avis dans la zone de commentaires.
Transcription
Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo ! Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une nouvelle vidéo dans laquelle on va parler des conséquences de la crise sanitaire du coronavirus sur l’immobilier.
Est-ce qu’il faut s’attendre à un krach ? C’est ce qu’on va voir dans la suite de cette vidéo. Alors avant d’aller plus loin, je tiens à préciser que je tourne cette vidéo en plein confinement et toutes les hypothèses que je vais mettre bien entendu ne sont que mon avis, mais de toute façon personne ne pourra vous assurer avec certitude ce qui va se passer. Mais néanmoins vous allez voir qu’on a certains éléments pour pouvoir analyser la situation.
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En ce moment, il y a tout un tas de nouvelles théories qui fleurissent sur les réseaux sociaux. Il y a de nouveaux économistes qui apparaissent et qui prédisent un super krach de l’immobilier, des personnes qui prédisent que les taux vont remonter en flèche, que tous les investisseurs vont perdre leur patrimoine. Bref, c’est quasiment la fin du monde si on écoute certaines personnes. Alors ce qu’on va faire, c’est d’abord faire un rapide retour en arrière et revenir avant cette crise. Ce qu’il faut savoir, c’est qu’avant cette crise, les taux étaient bas, mais surtout on avait un marché de l’immobilier qui se portait plutôt bien puisqu’on avait un nombre record de transactions qui avait été enregistré sur les dernières années.
Revenons maintenant en 2020. On est en pleine crise sanitaire, on est aujourd’hui en confinement, mais ce qu’il faut savoir c’est que la banque centrale européenne a décidé que les taux n’augmenteraient pas. C’est plutôt une bonne nouvelle parce que ça veut dire que la banque centrale européenne finalement, elle veut faciliter l’accès au crédit immobilier pour relancer le marché de l’immobilier à l’issue de cette crise et ça va à l’encontre des recommandations du HCSF, du haut conseil de la stabilité financière qui en décembre dernier, en décembre 2019, avait proposé des recommandations aux banques. Attention, il s’agissait uniquement de recommandation en indiquant qu’il ne fallait plus que les Français soient endettés à plus de 33 % et qu’il fallait extrêmement limiter l’accès à des prêts de longue durée.
Mais si la banque centrale européenne indique aux banques qu’il faut maintenir des taux bas, c’est plutôt une bonne nouvelle parce que ça veut dire que la banque centrale européenne souhaite motiver les transactions. Encore une fois, c’est très bien pour le marché de l’immobilier parce que vous savez qu’à chaque fois que vous passez chez le notaire, à chaque fois qu’il y a un bien immobilier qui change de mains, l’état prend sa part du gâteau au passage puisque les frais notaires sont quasiment et exclusivement composés de taxes et d’impôts. Mais également à chaque fois qu’il y a une transaction immobilière, on fait appel souvent à des professionnels de l’immobilier, des artisans, des architectes d’intérieur… Sur chacune des prestations effectuées par ces professionnels de l’immobilier, vous n’êtes pas sans savoir que l’état va récupérer également la TVA au passage. Il est très important que le marché de l’immobilier soit relancé parce que c’est un des piliers majeurs de l’économie.
Alors, je vous entends déjà dire que vous avez lu ici ou là dans la presse que les taux immobiliers allaient remonter. Attention, il faut savoir de quoi on parle. Les taux, ils ne vont pas passer de 1 % à 5 %. Les taux augmentent de 0.2, 0.5, 0.7 %, ce qui reste extrêmement limité. Je vais vous donner un exemple. Un emprunt de 100000 € sur 20 ans dont le taux passerait de 1 à 1.1 %, donc 0.1 % d’augmentation sur le taux du crédit, ça a un impact uniquement de 4 € sur la mensualité du prêt immobilier. Vous voyez que ce n’est pas non plus catastrophique, ce n’est quasiment rien. Je vous rappelle qu’il y a encore quelques années, on achetait des biens immobiliers avec un taux de 3 % et on trouvait ça extrêmement bas. Attention, ce n’est pas parce que les taux remontent de 0.2, 0.5 % qu’il faut tout de suite s’enflammer.
Venons-en maintenant au marché de l’immobilier. C’est simple, il y a trois possibilités : soit le marché descend, soit le marché se stabilise, soit le marché repart à la hausse. Intéressons-nous à la première hypothèse : est-ce que le marché peut descendre et est-ce qu’on peut avoir un krach de l’immobilier ? On parle de krach de l’immobilier si les prix baissent de 15, 20, 30 % et clairement on n’en est pas là. Personne ne pourra vous dire aujourd’hui que le marché de l’immobilier a baissé. C’est simple parce qu’aujourd’hui encore une fois on est en confinement, donc il y a très peu de transactions immobilières, le marché de l’immobilier tourne au ralenti. Pour pouvoir analyser une baisse des prix de 15, 20 ou 30 %, bien entendu il faut des données et surtout il faut une profondeur historique de 6 mois, de 9 mois ou de 12 mois. Clairement, on n’a pas encore les données pour pressentir une baisse de l’immobilier. Et si cette baisse arrive, de toute façon, elle ne se fera pas du jour au lendemain. Mais ce qui est certain, c’est que d’ici quelques semaines, il va y avoir de bonnes affaires qui vont se retrouver sur le marché de l’immobilier.
Si vous êtes comme moi investisseur, il faut absolument que vous soyez à l’affût de ces bonnes affaires. Je vais vous expliquer pourquoi. Parce qu’avec l’ordonnance 2020-306 qui est paru il y a quelques jours, les processus de vente ont été rallongés. Il y a forcément des délais de réflexion qui ont été rallongés et il y a donc malheureusement des acquéreurs qui n’iront pas au bout de la transaction ou de l’achat immobilier qu’ils comptaient faire. Ça veut dire quoi ? Ça veut dire qu’il y a malheureusement des propriétaires vendeurs qui pensaient avoir vendu leurs biens immobiliers qui vont se retrouver à recommencer une vente depuis le début. Ce sont des gens qui vont vouloir vendre plus rapidement et qui seront prêts à accepter une négociation peut-être plus importante.
Ensuite le deuxième cas de figure qui peut se produire et qui se produira de toute façon, c’est que certaines entreprises ne vont pas pouvoir absorber totalement le choc de cette crise, des entreprises vont faire faillite malheureusement, dont il y a des personnes qui vont se retrouver également sur le marché de l’emploi ou qui vont se retrouver au chômage à Pôle Emploi… Si ces personnes-là sont propriétaires de biens immobiliers, peut-être que certaines d’entre elles vont avoir besoin de récupérer de la trésorerie. Et cette trésorerie, elles vont pouvoir la récupérer en vendant pourquoi pas un investissement locatif, bref un bien immobilier.
C’est là qu’on va se retrouver avec peut-être un nombre de biens immobiliers en vente sur le marché. Si vous êtes investisseur immobilier comme moi, vous allez vous retrouver en force sur la négociation parce que c’est vous qui allez avoir l’argent entre les mains, c’est vous qui allez être force de proposition, force de négociation pour acheter le bien immobilier. Vous allez pouvoir avoir des négociations peut-être plus agressives qu’en temps normal, donc ça va être d’ici quelques semaines ou quelques mois le bon moment pour faire de bonnes affaires sur le marché de l’immobilier encore une fois parce que les propriétaires vendeurs seront plus enclins à accepter une offre plus basse qu’ils ne l’auraient acceptée avant la crise du coronavirus.
Mais le conseil que j’ai envie de vous donner si aujourd’hui vous êtes en phase d’achat et que vous avez bien acheté votre bien immobilier, si vous me suivez, vous savez qu’il faut toujours acheter en dessous du prix du marché parce que la plus-value, vous la réalisez à l’achat et pas à la revente, si vous avez acheté votre bien immobilier de la bonne manière, surtout ne cassez pas la vente, ce serait ridicule, allez au bout de la transaction immobilière.
Ce qu’on peut dire également, c’est qu’on se rend compte aujourd’hui avec cette situation que la pierre reste une valeur refuge parce que malgré la crise, les loyers continuent à tomber, donc malgré la crise sanitaire, les gains sont maintenus, ce qui n’est pas le cas de la bourse. Il y a tout un tas de personnes aujourd’hui qui investissent en bourse qui vont retirer le capital qu’ils ont investi en vendant et à réinjectant cet argent dans l’immobilier.
Puis, j’ai quand même envie de vous dire à propos de tout ça, c’est que lorsqu’on est sur un marché en hausse, il y a toujours des gens qui ont réussi à acheter de bonnes affaires, à réaliser de bons coups même avec un prix de l’immobilier au prix fort, mais de la même manière lorsqu’on est sur un marché baissier, il y a toujours des gens qui ont acheté le prix fort alors que le prix de l’immobilier était au plus bas. D’où l’importance de savoir toujours à combien vous devez faire une offre d’achat par rapport à la rentabilité, par rapport au cashflow que vous visez. Investir dans l’immobilier, ça ne se fait pas au hasard, vous devez pouvoir estimer à l’euro près à combien vous devez faire votre offre d’achat pour que votre bien immobilier soit rentable.
Si vous faites les choses correctement, il n’y aura aucun risque à investir dans l’immobilier. Quant au krach, aujourd’hui il n’y a aucun indicateur qui nous permet de parler de krach de l’immobilier. Si les prix de l’immobilier baissent encore une fois pour conclure cette première partie, ça ne se verra pas dans les jours à venir, il faudra attendre plusieurs mois de façon à avoir une profondeur historique suffisante et de façon à pouvoir analyser un volume de transactions suffisant pour pouvoir acter cette analyse.
Maintenant la deuxième hypothèse qu’on pourra voir, c’est que le prix de l’immobilier va rester stable et c’est ce qui pourrait se passer finalement parce qu’aujourd’hui l’économie, elle tourne au ralenti, donc il n’y a pas forcément de raison pour que les prix de l’immobilier augmentent ou les prix de l’immobilier descendent. Ce qui peut se passer, c’est que les prix de l’immobilier restent stables le temps que l’économie reparte de façon à ce qu’on voie ce qui se passe dans l’économie.
Quant à une augmentation massive des prix de l’immobilier, ce sera la troisième hypothèse, ce n’est pas forcément non plus quelque chose qui pourrait arriver. Ce qu’on peut dire, c’est qu’on était sur un marché haussier avant cette crise sanitaire, mais le fait que les taux restent bas, ça peut justifier que le marché de l’immobilier se stabilise, voire continue à augmenter sur la même tendance qu’il avait avant cette crise sanitaire, mais il n’y a aucune raison pour que les prix de l’immobilier montent en flèche.
La conclusion de tout ça, en tout cas de mon point de vue, c’est que les prix de l’immobilier vont rester stables ou continuer à monter et s’il doit y avoir une baisse, elle sera uniquement visible à court terme par rapport à des personnes qui souhaiteraient retrouver des liquidités rapidement. C’est la seule possibilité selon moi en ce qui concerne l’évolution des prix de l’immobilier, mais en aucun cas on ne peut parler de krach de l’immobilier, on n’est pas non plus dans des situations comme celle des États-Unis dans les années 2008 ou 2009. On est loin de ce qui se passe là, et encore une fois la bonne nouvelle c’est que la banque centrale européenne veut maintenir des taux bas.
Je vous invite à me partager dans les commentaires en dessous de cette vidéo ce que vous pensez de cette situation. Est-ce que vous pensez que les bonnes affaires vont arriver ? Est-ce que vous pensez au contraire qu’on s’attend à un krach de l’immobilier ? Mais plus que jamais, on voit que l’immobilier c’est une valeur refuge parce que crise ou pas crise, les gens qui ont investi correctement continuent à percevoir leur loyer et à toucher leur cashflow.
C’est ce que je voulais partager avec vous aujourd’hui dans cette vidéo. J’espère que cette vidéo vous aura plu. Si c’est le cas, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas à la partager. Vous avez également la possibilité de vous abonner à mon compte Instagram et à suivre ma page Facebook pour vous tenir au courant de toute l’actualité en ce qui concerne la sortie de mes vidéos, les coulisses de mon activité.
On va se quitter ici pour aujourd’hui. Mon dernier conseil, ce sera toujours de faire les choses correctement. Lorsqu’on fait de l’immobilier, on s’engage sur plusieurs dizaines de milliers d’euros, plusieurs centaines de milliers d’euros sur 15 ans, 20 ans, parfois même 25 ans. Il est donc très important de savoir de quoi on parle, de faire les choses correctement de façon à pouvoir dormir sur ses deux oreilles.
Je vais vous quitter ici pour aujourd’hui, et comme d’habitude on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo. Je vous dis à très bientôt. Tchao !
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