A l’étape de recherche du financement d’un bien immobilier (résidence principale ou investissement locatif), on se pose souvent la question.
Faut-il faire appel à un courtier ou aller directement voir son banquier.
Indiquez-moi dans les commentaires qui est la personne qui va chercher votre financement.
Transcription
Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous accueillir. Dans cette vidéo, on va s’intéresser au financement d’un projet immobilier et en particulier, on va répondre à cette question : est-ce qu’il vaut mieux passer par un courtier ou directement par un banquier.
Alors en fait, la recherche du financement d’un projet immobilier, c’est l’étape la plus importante, c’est l’étape sur laquelle on a souvent le plus de stress et c’est tout à fait normal parce que sans financement, le projet immobilier ne verra pas le jour.
Donc à partir du moment où on cherche un financement, il y a deux options qui s’offrent à nous. Dans un premier temps : faire appel à un courtier ; et dans un second temps : faire appel à un banquier. C’est-à-dire multiplier les rendez-vous bancaires pour aller chercher le financement. Et la première étape si on choisit cette seconde option, c’est d’aller voir sa propre banque.
Alors l’avantage de passer par le banquier ou d’aller faire la tournée de toutes les banques, c’est qu’il ne va pas y avoir des frais de recherche de financement, c’est vous qui allez vous déplacer pour prendre rendez-vous avec différentes banques. Par contre, cela va vous demander du temps.
L’intérêt de passer par le courtier, c’est que cela va vous faire gagner du temps, mais la contrepartie c’est que le temps que vous allez gagner, c’est le courtier qui va devoir le dépenser. Donc forcément, il y aura des frais de courtage.
Alors, ce qu’il faut comprendre, c’est que le courtier, il va être rémunéré à la commission. Généralement, plus il va prendre de dossiers, plus il obtiendra de financement, mais plus il sera rémunéré. L’intérêt du courtier, c’est donc de ramasser « un maximum de dossiers et d’aller chercher un maximum de financement, d’obtenir un maximum de financement. »
L’une des contreparties de ce mode de fonctionnement, c’est que souvent les courtiers vont plutôt aller à la facilité. Cela veut dire quoi aller à la facilité ? Cela veut dire aller chercher des dossiers où le financement va être facile à obtenir.
Qu’est-ce qu’on entend par dossier où le financement va être facile à obtenir ? Cela va être des primo-accédants, des gens qui ont une situation professionnelle plus que correcte, qui sont sur un premier projet immobilier, leur résidence principale et où il y a zéro risque, zéro taux d’endettement, donc le dossier idéal pour le courtier.
Le dossier un petit peu plus compliqué pour le courtier, cela va être celui de la personne, soit qui a un taux d’endettement déjà élevé, ou qui a une situation professionnelle un petit peu moins stable. Donc là forcément dans ces conditions-là, la recherche du financement va être un petit peu plus difficile à obtenir.
Alors, ce qu’il faut quand même savoir, c’est que si on fait appel à un courtier, on va se retrouver dans deux cas de figure. Cas de figure numéro un, c’est tout simplement qu’on n’a pas envie de chercher, on n’a pas envie de faire le tour des banques. On souhaite vraiment déléguer la recherche du financement.
La seconde raison pour laquelle on fait appel à un courtier, c’est si jamais on a déjà de l’investissement immobilier à son actif, on a déjà de l’encours bancaire, on a déjà un taux d’endettement. Donc, il devient de plus en plus compliqué d’obtenir le financement. C’est donc pour cela qu’on fait appel à un courtier, à un professionnel du prêt immobilier, une personne qui sera capable d’aller défendre en notre nom le projet à financer auprès des banques.
C’est là en fait qu’on va trouver deux types de courtiers, dans un premier temps le bon courtier et dans un second temps, le mauvais courtier. Le bon courtier c’est quoi ? C’est soit le courtier qui va prendre le dossier et qui va aller se battre pour obtenir le financement. Mais c’est aussi peut-être le courtier qui a la tête sur les épaules, qui n’a pas envie de vous faire perdre du temps, qui va regarder votre situation, qui va dire : « écoutez monsieur ou madame, ce projet, je ne suis pas capable d’aller le défendre. Il y a trop de risques. Essayez plutôt d’aller le financer vous-même. »
Je dis que c’est un bon courtier parce que c’est quelqu’un qui va être franc, qui va être transparent avec vous. Parce qu’il existe des courtiers également qui vont prendre le dossier, qui vont vous faire croire qu’ils sont capables d’aller chercher le financement et en fait, ils sont incapables d’aller chercher ce financement parce que ce projet est trop dur pour eux.
Le mauvais courtier puisqu’on en est maintenant au mauvais courtier, c’est la personne qui ne prendra même pas le temps de prendre votre dossier entre les mains, qui préféra se contenter de chercher du financement facile encore une fois sur du primo-accédant avec d’excellentes situations professionnelles, tout simplement encore une fois parce qu’ils sont payés à la commission. Plus ils vont réussir à trouver de financement, plus leur rémunération sera importante.
Alors une fois qu’on a dit cela qu’est-ce qu’on peut ajouter ? Ce qu’il faut voir dans un premier temps, c’est que les courtiers, en tout cas ceux qui travaillaient bien, ils ont des entrées auprès des banques. Donc, cela veut dire quoi, qu’ils ont des entrées auprès des banques ? C’est qu’ils connaissent des gens dans des banques, donc soit des conseillers clientèles, soit des responsables d’agence parce qu’ils ont lié, ils ont tissé une relation, et le facteur humain quel que soit le business, mais encore plus lorsqu’on est sur de la recherche de financement, il a son importance.
Pourquoi est-ce que je dis cela ? Parce qu’on sait tous que les banques sont à la recherche de clients et si le courtier arrive à faire passer neuf excellents dossiers auprès d’une banque, peut-être qu’il y aura un jeu de négociation entre la banque et le courtier. Le courtier arrivera à convaincre la banque d’accepter un dixième dossier un peu moins bon parce qu’il y a eu quand même neuf entrées de clients à fort potentiel dans la banque.
Donc, le deal entre le courtier le banquier ce sera : « je t’ai passé neuf excellents dossiers pour qu’on puisse continuer à travailler ensemble. La contrepartie, c’est de me faire le financement de ce client ou de ce projet immobilier qui est un petit peu moins bon, en tout cas qui ne rentre pas dans les cases. »
Tout cela reste un jeu de négociation. Alors ce que je voulais également préciser, c’est que le courtier généralement, il sera capable de proposer des taux meilleurs, alors légèrement meilleurs que ce que pourront vous proposer les banques. Il y a donc énormément de personnes qui se basent uniquement sur ce taux et c’est ce que je faisais également au moment où j’ai démarré et investi dans l’immobilier. J’allais chercher la banque qui proposait le taux, le meilleur, même si je devais gagner 0.1 %.
Cela, ce n’est pas quelque chose que vous devez considérer parce que le taux, c’est ce que je vous dis régulièrement, ce n’est pas quelque chose de vraiment important, ce n’est pas cela qui va changer le montant de la mensualité de votre prêt, ce n’est pas cela qui va faire que votre opération, elle est rentable ou elle n’est pas rentable. Donc, ne perdez pas de temps à essayer d’aller chercher le courtier ou la banque que va vous proposer le courtier qui vous proposera le meilleur taux. L’essentiel, cela reste d’obtenir le prêt immobilier.
Le courtier troisième point, il va facturer des honoraires. Forcément le temps qu’il va passer à étudier votre dossier et aller chercher votre financement, s’il arrive au bout bien entendu, il va vous le facturer. Et cela encore, c’est quelque chose qu’il faut accepter. Forcément, le courtier, je vais le redire, il ne travaille pas pour rien.
De toute façon, ces honoraires, vous allez pouvoir les lisser sur toute la durée du projet immobilier dans 15 ans, 20 ans, ou voire même 25 ans. Et au final, cela pèsera que très peu de choses dans l’équation, dans la mensualité de prêt. Il sera donc très peu d’incidence sur votre cashflow, mais il faut quand même voir que c’est un service que le courtier vous rend. Donc, c’est tout à fait normal qu’il vous facture des honoraires.
Une fois qu’on a dit cela, une fois qu’on a vu l’avantage de passer par un courtier, une fois qu’on a vu qu’il y avait le bon courtier et le mauvais courtier, ce que je voulais quand même rajouter, c’est que de toute façon personne ne pourra défendre votre dossier bancaire, votre projet immobilier en banque aussi bien que vous.
Pourquoi ? Parce que le courtier à partir du moment où vous allez lui présenter un dossier, il va le prendre ou il va le refuser. Mais s’il le prend, de toute façon ce courtier a un nombre incalculable d’autres dossiers qui lui ont été fournis, donc lorsqu’il va aller défendre votre projet, il ne le présentera pas aussi bien que vous, en tout cas si vous faites les choses correctement.
Je précise cela parce qu’il y a quelques années en fait, j’avais fait appel à une courtière dont on m’avait dit du bien. J’avais voulu l’essayer, et cette personne en fait a été incapable de me trouver le financement pour le projet immobilier en question. J’ai été voir la banque moi-même et un seul rendez-vous a suffi à obtenir mon financement.
Alors, je vous dis souvent qu’il faut préparer votre dossier avant d’aller en banque. Forcément lorsque j’ai été voir la banque en question, je ne suis pas arrivé les mains dans les poches en disant : « j’ai un projet immobilier à financer, il me faudrait, je crois que c’était 115000 € ». J’y suis allé en préparant le dossier.
Lorsque j’allais en banque, voilà à quoi ressemble le dossier que je prépare. Vous voyez, il y a un certain nombre de choses. Je présente des photos. Je présente des chiffres. Il y a des tableaux Excel. Bref, j’explique tous les tenants et tous les aboutissants de mon projet. C’est la meilleure façon de convaincre la banque de la viabilité de votre projet. Et ce document-là, personne ne pourra le faire aussi bien que vous.
Il faut quand même avoir cela en tête, faites bien votre business plan. C’est une excellente manière d’aller chercher votre financement. Maintenant qu’on a dit cela, il y a quand même de bons courtiers. Il faut tout à fait le reconnaître. Mais je vous dis régulièrement que l’immobilier, cela reste un business. Lorsque vous vous lancez dans une activité immobilière, que vous souhaitez multiplier les investissements immobiliers, vous devez raisonner en tant que chef d’entreprise. Donc comme tout chef d’entreprise, vous devez avoir des partenaires.
Vous devez avoir dans votre écosystème de partenaire, un courtier avec lequel vous allez travailler, qui a réussi à vous trouver des financements et en qui vous avez toute confiance. Mais vous avez également d’autres partenaires que sont les banquiers avec lesquels vous avez l’habitude de travailler et qui vous suivent sur plusieurs opérations parce que vous leur avez prouvé que vous comprenez comment fonctionne l’immobilier et que vous leur avez prouvé que vous arrivez à investir de manière tout à fait intelligente et intéressante.
Donc en fait, il n’y a pas vraiment de réponse toute faite à cette question : est-ce qu’il faut passer par un courtier pour aller chercher le financement d’un crédit immobilier ? Il y a de bons courtiers, il y a de mauvais courtiers, mais de la même manière cela fera peut-être l’objet d’une autre vidéo, il y a de bons banquiers et il y a également de mauvais banquiers qui ne vous suivront pas parce qu’ils ne comprennent pas ce que vous souhaitez faire avec votre immobilier.
Voilà ce que je voulais partager aujourd’hui dans cette vidéo avec vous. Donc, n’hésitez pas à m’indiquer vous aussi dans les commentaires si vous faites plutôt appel à un courtier, si vous allez plutôt voir votre banque. N’hésitez pas non plus à m’indiquer si vous produisez des business plans comme celui que je vous ai montré dans cette vidéo, si ce sont des choses qu’apprécie votre banque. C’est intéressant de savoir quelle est votre démarche pour obtenir le financement.
Si cette vidéo vous a plu, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas non plus à la partager. Si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier et sur la location courte durée, n’hésitez pas à vous abonner à cette chaîne YouTube pour être informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. Puis si vous n’avez pas encore fait, je vous invite à télécharger les deux ebooks que j’ai rédigés : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. »
Dans le premier ebook, je vous explique comment grâce à la location courte durée, vous pouvez vous créer une rente de plusieurs centaines d’euros immédiatement, avec un seul projet immobilier. Puis dans le second ebook convaincre la banque, je vous explique justement comment présenter votre dossier bancaire à votre banquier. C’est d’ailleurs dans cet ebook qui est repris tout le chapitrage de ce business plan.
Pour télécharger ces deux ebooks, vous cliquez sur le petit (i) qui apparaît en haut à droite de cette vidéo. Puis, si vous vous trouvez sur YouTube, vous avez les liens d’accès à ces deux ebooks dans la description qui se trouve juste en dessous. Je vais vous quitter ici pour aujourd’hui et on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je vous dis à très bientôt.
Ciao !
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