Le vrai coût de la délégation

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Pour faire de la location courte durée et passer en mode automatique et industriel, il est indispensable de déléguer les tâches les plus chronophages et qui ont le moins de valeur ajoutée.
Toutefois, ces tâches ont un coût.

Dans cette vidéo, je vous explique comment garder une activité de location courte durée ou location saisonnière rentable tout en faisant appel à des prestataires pour déléguer.

Partagez vos expériences dans les commentaires ci-dessous.

Transcription

Salut à tous ! Je suis Sébastien, auteur du blog louer-en-courte-duree et spécialiste de la location courte durée.

Je vous souhaite la bienvenue dans cette nouvelle vidéo dans laquelle je vais vous expliquer quel est le coût de la délégation lorsque vous souhaitez vous lancer dans une activité de location courte durée ou de location saisonnière.

Alors, l’activité de location courte durée, c’est une activité immobilière qui va vous générer un maximum de rentabilité, qui va vous apporter un maximum de cashflow. Pour autant, c’est le mode d’exploitation le plus chronophage parce qu’il y a un certain nombre de chose à gérer. Vous avez la gestion des annonces, vous avez toutes les communications avec le client. Et puis, sur site, sur le terrain, dans votre logement, donc votre appartement ou votre maison, vous devez gérer l’accueil des clients, le ménage, la gestion du linge, la sortie des clients…

Donc, cette activité, comme je le disais, elle est chronophage. Et pour pouvoir assurer l’exploitation de votre bien immobilier, vous avez plusieurs solutions dont la délégation.

Alors, avant que je parle de la délégation, ce qu’il faut savoir, c’est que cette activité de location courte durée, vous pouvez la gérer de manière autonome, c’est-à-dire la traiter tout seul.

Alors, bien entendu, c’est quelque chose qui va vous demander énormément de travail. Et le but, lorsque vous vous lancez dans cette activité, ce n’est pas de se créer un deuxième emploi de société de conciergerie ou de femme de ménage.

Par contre, c’est quand même des choses qu’il est possible de faire, et je tiens vraiment à le souligner parce que dès l’instant où j’ai démarré cette activité, avec ma compagne, on a géré jusqu’à trois appartements en location courte durée avec deux emplois à temps plein et deux enfants à charge. Alors, ça demande de l’organisation, en particulier sur les horaires d’accueil des clients, mais ça reste quelque chose de faisable.

Donc, maintenant, si vous regardez cette vidéo, c’est que vous avez certainement envie de déléguer cette activité. Et ce que j’ai l’habitude de dire, c’est qu’il y a trois niveaux de délégation dont :

  • Niveau 0 : ’est vous qui vous occupez de tout
  • Niveau de délégation 1 : vous gardez la partie amont de l’activité, c’est-à-dire la gestion des annonces, le contact client, et vous déléguez la partie sur site. Alors, la partie sur site, c’est quoi ? C’est l’accueil des clients, le ménage, le linge, la sortie des clients, éventuellement, si vous faites sortir les clients avec une présence physique.
  • Le niveau 2 de délégation : c’est le niveau où vous ne vous occupez de rien, et vous laissez la gestion totale de votre bien immobilier à une agence immobilière.

Alors, à qui vous pouvez faire appel pour ce niveau de délégation ? Vous pouvez faire appel, encore une fois, à des femmes de ménage, à des autoentrepreneurs, à des sociétés de service à la personne, ou à des conciergeries.

Alors, maintenant, la question que vous vous posez : Combien est-ce que cela coûte ? Et ça, c’est très important de l’anticiper parce qu’il ne faut pas prendre le premier prestataire qui va vouloir travailler avec vous. Je sais que la recherche du prestataire de service, c’est quelque chose de très, très compliquée. Il y a beaucoup de personnes qui m’écrivent en me demandant où chercher, parce qu’elles ne savent pas trouver.

Mais, maintenant, le coût de la délégation, une fois que vous avez trouvé ce prestataire de services ou la personne qui va bien vouloir travailler sur site, ça a également son importance. Vous ne pouvez pas prendre n’importe qui parce que l’activité de location courte durée est un business. Et comme dans tout business, vous allez avoir des recettes, un chiffre d’affaire, c’est ce qui va correspondre à vos loyers. Mais en face, vous allez également avoir des dépenses et des charges.

Alors, la principale charge, c’est bien entendu le crédit immobilier. Mais vous avez d’autres charges comme la taxe foncière, les charges de copropriété, l’assurance du bien immobilier, le coût du prestataire de services, les frais d’EDF, les frais d’abonnement internet. Bref, votre équation économique, il faut absolument qu’elle soit rentable, sans quoi, votre activité de location courte durée, elle n’a aucun sens. Ce n’est pas la peine de faire de la location courte durée.

Et comment faire pour que cette activité soit rentable ?

Il faut, dans un premier temps, que vous ayez un cashflow positif. Ça, c’est la première des conditions. Si votre cashflow est négatif, c’est qu’il y a quelque chose qui ne fonctionne pas. Et bien entendu, votre cashflow en location courte durée doit être supérieur au cashflow que vous allez tirer de l’exploitation de ce même bien immobilier en location traditionnelle.

La location traditionnelle, c’est quoi ? C’est ou de la location nue ou de la location meublée.

Je vais prendre un cas d’école parce que vous allez certainement le comprendre. Si le cashflow que vous dégagez en location meublée traditionnelle, il est de 100 €, et si le cashflow de ce même bien immobilier en location courte durée, il est de 50 €, inutile de faire de la location courte durée. Il y a quelque chose qui ne va pas dans votre équation économique. Soit, votre taux de remplissage n’est pas assez bon. Donc, auquel cas, il va falloir travailler les annonces, il va peut-être falloir mieux marketer votre annonce. Peut-être que le coût de la délégation est trop importante, donc auquel cas, il va falloir trouver un autre prestataire de service. Peut-être que les tarifs de vos nuits ne sont pas assez élevés…Mais bref, il va falloir absolument remonter votre cashflow.

Et c’est pour ça que je trouve un petit peu bizarre lorsque je me promène sur différentes plateformes de réservation en ligne, Airbnb pour ne pas la citer, de voir des personnes qui proposent des annonces avec un tarif de 25 – 30 € la nuit. Honnêtement, je ne sais pas comment ces personnes font pour gagner de l’argent avec location courte durée. En tout cas, ce n’est pas la bonne stratégie à adopter.

Alors, maintenant, en ce qui concerne votre prestataire de service, parce que c’est quand même l’objet de cette vidéo, quel coût peut avoir votre prestataire de service dans le cas où vous êtes, encore une fois, en niveau de délégation 1 ? C’est-à-dire que vous faites appel à quelqu’un qui va réaliser les check-in, le ménage, la gestion du linge, et éventuellement les check-out.

On me pose, également, souvent cette question : Est-ce que la location courte durée, elle est rentable ? Oui. Parce que le coût de votre prestataire de service, il n’est pas à la journée, mais il est au séjour. C’est-à-dire que si vous recevez huit à neuf clients par mois, vous allez avoir huit ou neuf forfaits, huit ou neuf prestations de votre prestataire de service, et ça ne va pas être à la journée. Donc, ça, c’est quelque chose qu’il faut bien avoir en tête parce que généralement, les gens ne comprennent pas comment on peut gagner de l’argent avec la location courte durée. J’insiste, c’est très important, c’est parce que le coût de la prestation, il est sur le client, il n’est pas à la nuitée.

Donc, si vous vous promenez maintenant sur les différentes sociétés de conciergerie qui existent, il y en a tout un paquet. Il y a Bnbsitter, il y a BnbLord, il y a Welkeys. Alors ça, c’est pour les plus connues. Vous allez trouver toute une gamme de tarifs. Et généralement, vous allez trouver des tarifs corrects avec certaines sociétés de conciergerie. Mais, vous allez également trouver des tarifs qui sont vraiment abusés.

Donc, je les ai notés parce que ça me frappe l’esprit. On peut trouver des sociétés qui vont demander 30 € pour un check-in. Le check-in, je vous rappelle, c’est juste remettre les clés à un client, et présenter l’appartement. Donc, 30 € pour un check-in, c’est vraiment abusé. On va trouver également des sociétés de conciergerie qui vont proposer un forfait ménage à 70 €, et ça, ce n’est pas possible parce que si vous êtes entre 70 et 80 € pour un check-in, un ménage, un check-out ou du linge, ça va tuer votre cashflow, ça va tuer votre rentabilité, et votre location courte durée ne sera pas intéressante.

Alors, vous vous demandez peut-être, combien je paie ? Alors, pour des appartements qui font entre 20 et 25 m², ça me revient à 30 ou 35 € par prestation.

Alors, qu’est-ce que je mets dans cette prestation ? C’est le check-in, parce que j’ai pour l’instant une présence physique à la remise des clés. Je ne veux pas encore automatiser cette partie. J’inclus également dans le tarif de cette prestation le ménage, la gestion du linge, et par contre, pas le check-out parce que je ne fais pas de check-out.

Et bien entendu, la principale charge sur mon activité, c’est les crédits immobiliers que j’ai sur mes appartements. Mais il faut absolument que vous fassiez cette petite étude de rentabilité qui n’est pas vraiment grand-chose à faire. Moi, avec des prestations entre 30 et 35 € par rotation et par client, j’arrive à dégager 500 € de cashflow, par appartement. Donc, ça c’est la moyenne. Et évidemment, si mon prestataire de service me prend 70, 80 ou 100 € par rotation, il est évident que je vais gagner beaucoup moins d’argent, et peut-être même que je vais en perdre.

Donc, soyez très, très vigilent au moment de choisir votre prestataire de services. Alors, si vous ne vous trouvez pas la société de conciergerie avec les bons tarifs, encore une fois, adressez-vous à des femmes de ménages, des autoentrepreneurs, des sociétés de service à la personne. Bref, des gens qui vont appliquer des tarifs un petit peu plus raisonnables.

Et bien entendu, les personnes qui auront fini de payer leur crédit immobilier ou les personnes qui auront un faible crédit immobilier pourront se permettre d’avoir des forfaits prestations un petit peu plus élevés, mais ce qui n’est pas le cas, des personnes qui ont encore des crédits à rembourser.

Donc, ça c’était pour le niveau 1 de délégation.

Maintenant, le niveau 2 de délégation. Ça va être un petit peu plus simple. C’est le cas où vous allez faire appel à une agence immobilière. Là encore, il va falloir être très vigilent.

Dans un premier temps, parce que toutes les agences immobilières qui se disent spécialistes de la location courte durée, ne sont pas spécialistes de la location courte durée.

J’ai déjà tourné plusieurs vidéos à ce sujet. Donc, si vous souhaitez les regarder, je vous mets le lien sur le « i » qui va paraître en haut, à droite, de cette vidéo.

Donc, soyez bien vigilent par rapport à ça. Parce que si l’agence immobilière ne sait pas faire correctement de la location courte durée, ça va avoir un impact sur votre chiffre d’affaire qui va être beaucoup plus réduit, et donc, vous allez gagner moins d’argent, avoir moins de cashflow et avoir moins de rentabilité.

Maintenant, je vais partir du principe que vous avez trouvé la bonne agence immobilière à qui déléguer. Ces agences immobilières, en général, elles vont vous prendre un pourcentage de ce que vous allez gagner sur vos locations, toutes plateformes confondues. Généralement, ce pourcentage va être, pour les agences les plus faibles, à 20 % de votre chiffre d’affaire, et pour les plus élevés, je pense que ça peut aller jusqu’à 40 %. Donc, entre 20 et 30 %, ça va être quelque chose de tolérable. Au-delà, je pense que vous pouvez trouver mieux.

Et donc, si dans votre ville, encore une fois, il n’y a pas d’agence immobilière spécialiste de la location courte durée, il va falloir que vous preniez la partie amont et déléguer la partie aval, donc la partie sur site, sur terrain à, encore une fois, un autoentrepreneur, une société de conciergerie, une femme de ménage…

Alors, certaines personnes peuvent penser que 25 ou 30 % pour une société de conciergerie, c’est élevé. Ce n’est pas tant élevé que ça parce que ce qu’il faut voir, c’est que l’agence immobilière qui va gérer en totalité votre bien immobilier, elle va avoir des frais. Elle va peut-être s’équiper d’outils : TPE virtuel, Channel Manager, qu’elle va devoir payer l’outil sur lequel elle va avoir une commission sur chaque vente. Ensuite, elle a des frais de structure, elle a peut-être des bureaux, elle a peut-être de l’électricité, elle a peut-être des employés. Elle va également rémunérer, soit les personnes qui font le ménage, soit si ces personnes sont salariées, soit elle va peut-être déléguer cette tâche.

Bref, il y a tout un tas de charges qui font que cette agence immobilière est obligée de prendre entre 20 et 30 %. Encore une fois, ça c’est quelque chose de raisonnable. Au-delà, je pense qu’on peut trouver mieux.

Donc, voilà ce que j’avais à vous dire, aujourd’hui. Faites bien attention à qui vous allez faire appel pour déléguer votre activité de location courte durée ou de location saisonnière. Surtout, faites bien attention à ce que ces sociétés, quelles qu’elles soient, vont vous prendre en tant que frais. L’objectif, ça reste quand même de gagner de l’argent et d’avoir un cashflow supérieur à celui que vous pourriez obtenir en location traditionnelle. Voilà.

Maintenant, il ne vous reste plus qu’à aller chercher le bon prestataire de services pour vous lancer.

J’espère que cette vidéo vous aura plu. Si c’est le cas, n’hésitez pas à la liker. Si vous avez des questions par rapport à ces sociétés de service, à ces sociétés de conciergerie, à ces agences immobilières, n’hésitez pas à laisser un commentaire.

Et puis, si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier, la location courte durée qui est ma spécialité, mon cœur de métier, n’hésitez pas à me suivre sur mon blog louer-en-courte-duree et à vous abonner à ma chaîne YouTube pour rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier et de location courte durée.

Et puis, je vous rappelle que vous pouvez télécharger également gratuitement les deux e-books que j’ai rédigés : « Convaincre la banque, Mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée ». Vous apprendrez dans ces e-books comment faire pour présenter votre dossier d’investissement à votre banquier. Et vous comprendrez également comment il est possible, grâce à la location courte durée, de se générer une rente de plusieurs centaines, voire plusieurs milliers d’euros, tous les mois avec un seul bien immobilier.

Alors, pour télécharger ces deux e-books, cliquez simplement sur le « i » qui va paraître en haut à droite de la fenêtre de cette vidéo. Et puis, si vous regardez cette vidéo à partir de YouTube, je vous mets les liens de téléchargement dans la description juste en dessous de cette vidéo. Voilà.

Écoutez, je vais vous quitter ici pour aujourd’hui. Puis, comme d’habitude, on se retrouve très, très rapidement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree.

À très bientôt ! Ciao !


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" Doubler son salaire avec la location courte durée "

13 commentaires

  1. benjamin on

    Salut sébastien,
    Merci pour cette vidéo qui rappelle les couts de la délégation. Je suis en peine reflexion sur le sujet en ce moment. Bravo à toi
    Benjamin

  2. stéphane on

    Bonjour
    Super intéressant ! je suis en train de lister les dépenses pour préparer mes offres et la délégation est un poste important !
    Mais comment évaluer la dépense mensuelle en niveau 1 ? j’ai du mal à prévoir le nombre de rotation moyen et donc le nombre de fois ou le délégataire interviendra. J’ai évalué à 10/11 interventions/mois : 4 pour les weekends, 6 nuitées uniques et 1 semaine (taux de remplissage estimé à 22j/mois)
    Qu’en penses-tu ?

    • Sébastien on

      Compte 8 rotations par mois.
      Attention, règle n°1 : c’est avant tout en location normale que l’investissement doit être rentable !

  3. stéphane on

    Merci, 8/mois je me pose la question de conserver les séjours 1 nuit ? à tester pour voir

  4. stéphane on

    Re-bonjour
    Comment gérer les délégations « exceptionnelles » ? par exemple remplacer un canapé cassé ou un frigo ? en particulier si on n’est pas sur place et qu’il y a urgence ?

    • Sébastien on

      Il y a plusieurs options :
      – Demander au gestionnaire de gérer
      – Bloquer les dates le temps d’intervenir et reloger les clients

      C’est exactement la même chose que pour une location normale

  5. Jean-François on

    Bonjour Sébastien,

    Tu dis régulièrement que le coût de la délégation te revient à environ 30-35 euros pour un studio de 20m².
    Par quelle société passes-tu parce que pour avoir regardé de mon coté que ce soit par bnbsitter, welkeys ou des sociétés locales présentes dans ma région, le package monte à beaucoup plus.
    Pour avoir fait quelques simulations, ca reviendrait pour un studio à une soixantaine d’euros par rotation ce que est très cher à mon sens au vu du prix de la nuitée sur un studio.

    Qu’en penses-tu ?

    Merci pour ta réponse.
    A bientôt.

    • Sébastien on

      Je pense que 60 euros est très cher.
      Je travaille avec un prestataire local.
      Au besoin, tu peux faire appel également à une femme de ménage.

  6. Marjorie on

    Bonjour,

    Merci beaucoup de toutes ces informations.
    Vous parlez souvent (ici et dans d’autres vidéos) de déléguer à une femme de ménage par exemple. Attention toutefois : un particulier ne pourra pas l’employer pour travailler ailleurs que dans son habitation principale, me semble-t-il. Pour la salarier comme elle en a probablement l’habitude, il faut avoir une entreprise, pas être LMNP. Sinon, elle doit s’être installée en micro-entreprise par exemple, mais c’est plus rare.
    Confirmez-vous ?

    • Sébastien on

      Je ne confirme pas.
      Une femme (ou homme) de ménage peut être employé dans n’importe quelle habitation.
      Par contre, il n’y a qu’en habitation principale où l’on peut bénéficier du crédit d’impôt de 50%

      • Marjorie on

        Ah ! C’est une excellente nouvelle !
        Merci beaucoup de cette précision.
        Bonne soirée.

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