Investir dans l’immobilier peut se faire de plusieurs manières : nom propre ou société.
En société, plusieurs options sont possibles : SCI à l’IR, SCI à l’IS, SARL, SAS…
La société la plus classique est la SCI.
Mais pour autant, faut-il obligatoirement investir en SCI et si oui, à partir de quel moment le faire ?
La réponse dans cette vidéo !
Trancription
Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien et je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une vidéo dans laquelle on va parler de SCI et on va en particulier répondre à cette question pourquoi et quand créer une SCI.
Alors avant qu’on rentre dans le vif du sujet, si vous vous retrouvez pour la première fois aujourd’hui sur cette chaîne YouTube, je vous souhaite la bienvenue. N’hésitez pas à vous abonner en activant la petite cloche pour être tenu informé en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. Puis, pour également rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes ou une dizaine de milliers de personnes passionnées d’immobilier et de stratégies de location à haut rendement. Ici, on est en famille. Je vous explique comment investir sereinement et de manière sécuritaire dans l’immobilier et comment vous créer des revenus complémentaires grâce à vos investissements immobiliers.
Pour vous souhaiter la bienvenue, je vous offre un package, deux ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée ». Vous retrouverez ce package de bienvenue dans la description juste en dessous de cette vidéo ou sur les petites fiches qui apparaissent en haut à droite de l’écran.
Alors, revenons au sujet du jour la SCI, à partir de quand il est nécessaire d’investir dans une SCI. Mais répondons d’abord à cette question qu’est-ce que la SCI ? La SCI est une société civile, immobilière. Comme son nom l’indique, elle fait de l’immobilier et elle peut être soumise à l’IR, c’est-à-dire à l’impôt sur les revenus ou à l’IS, c’est-à-dire à l’impôt sur les sociétés.
Quand créer une SCI ? Honnêtement, si vous démarrez dans l’immobilier, ce n’est pas forcément la peine de vous encombrer l’esprit avec une SCI sur votre premier achat ou sur votre deuxième achat. La principale difficulté que vous avez lorsque vous voulez vous lancer, c’est déjà de passer à l’action. Donc, essayez-vous sur un premier investissement immobilier et ce n’est qu’après, au bout du deuxième ou du troisième investissement immobilier, lorsque vous pensez à établir une stratégie patrimoniale, une stratégie long terme que vous pouvez alors vous poser la question d’investir en société et auquel cas au travers d’une SCI ou bien d’une société qu’on va appeler plutôt commercial SAS ou SARL. Mais restons sur la SCI qui est le sujet de la vidéo du jour.
La question que vous devez vous poser par rapport à la SCI, c’est la suivante est-ce je veux utiliser les revenus issus de cette SCI maintenant et en disposer « pour vivre au quotidien » ? Ou est-ce que je suis davantage dans une logique patrimoniale ? Si vous préférez utiliser les revenus immédiatement, alors vous êtes dans une logique de SCI à l’IR. Sachant que sur la SCI à l’IR, vous ne pourrez faire que de la location nue. La SCI à l’IS, en revanche, va vous permettre de faire de la location nue ou de la location meublée. Par contre, l’inconvénient ou un des inconvénients de cette SCI à l’IS, c’est que les revenus ou les bénéfices issus de cette SCI à l’IS, vous ne pourrez pas les utiliser au quotidien.
On va voir ça dans le détail dans la suite de cette vidéo. On va tout de suite commencer par la SCI à l’IR. Comme son nom l’indique, elle est soumise à l’impôt sur le revenu. Sa fiscalité est moins favorable que la SCI à l’IS sur les revenus locatifs. Tout simplement, pourquoi ? Parce que sur la SCI à l’IR, on adapte la fiscalité du particulier. En France, la fiscalité du particulier est moins intéressante que la fiscalité des sociétés.
En revanche, sur une SCI à l’IR, en cas de revente, vous allez vous trouver dans une configuration « plus bénéfique » ou « une meilleure configuration ». Il vaut mieux le dire comme ça. Pourquoi ? Parce que vous allez bénéficier de la fiscalité des particuliers au moment de la revente et au moment de la plus-value.
Venons-en maintenant à la SCI à l’IS. La SCI à l’IS, comme je le disais, c’est la SCI qui est soumise à l’impôt sur les sociétés et là, on va rentrer dans un système d’imposition beaucoup plus favorable. Je le répète. Mais il faut le savoir, en France, la fiscalité des sociétés est beaucoup plus souple ou beaucoup moins agressive que la fiscalité des particuliers.
Alors, quand est-ce qu’on va se projeter sur une SCI à l’IS ? Quand on a une vision long terme de son patrimoine, lorsqu’on n’a pas forcément de projet de revente à court terme. On va se projeter sur une SCI à l’IS lorsqu’on est sur une logique patrimoniale, de construction de patrimoine. On va se projeter aussi sur une SCI à l’IS quand on n’a pas besoin forcément d’utiliser l’argent de la société pour vivre au quotidien. Et on va aussi utiliser l’outil de SCI à l’IS pour transmettre le patrimoine.
Ce que je vous propose maintenant de voir, c’est comment gérer les revenus issus de cette SCI à l’IS. L’argent de la SCI à l’IS, il appartient à la SCI. Vous ne pouvez pas l’utiliser pour acheter des chaussures, pour acheter un pantalon, pour aller faire vos courses le week-end. Il faut que l’argent de cette SCI, vous l’utilisiez pour la SCI. Ça va être pour acheter du mobilier ou de l’immobilier, pour payer les charges courantes, pour engager des travaux…
Vous allez aussi pouvoir récupérer les bénéfices de cette SCI pour les utiliser en nom propre. Mais auquel cas, vous allez devoir soit vous verser des dividendes, soit vous rémunérer en tant que gérant de la SCI. Mais au-delà de ça, vous ne pourrez pas utiliser l’argent contenu à l’intérieur de la SCI en nom propre.
L’avantage de cette SCI à l’IS, c’est que vous bénéficiez de l’impôt sur les sociétés. En face de toutes les recettes locatives que vous allez avoir, vous allez pouvoir mettre des charges, vous allez pouvoir mettre des amortissements… La conclusion de tout ça, c’est que ces charges et ces amortissements vont venir baisser votre assiette d’imposition et au final, vous n’aurez aucun impôt à payer ou votre assiette d’imposition va être beaucoup plus réduite si un jour vous devez payer des impôts parce que ça va arriver tôt ou tard. Ça arrivera donc beaucoup moins vite que sur une SCI à l’IR. Voilà donc l’intérêt en tout cas, l’un des premiers avantages de la SCI à l’IS.
Je vais maintenant comparer la fiscalité de cette SCI à l’IS à la fiscalité du particulier. Pour clarifier les idées et vous montrer l’intérêt de la SCI à l’IS, on va prendre un exemple chiffré. On va considérer que votre SCI à l’IS réalise 10000 € de bénéfice. Sur les sociétés, entre 0 et 38000 €, un peu plus de bénéfices, la tranche d’imposition ou le pourcentage d’imposition, il est de 15 %. Sur les 10000 € de bénéfice de votre société, vous allez payer 15 % d’impôts, c’est-à-dire 1500 € d’impôts. Maintenant, imaginons que vous ayez 10000 € de bénéfice sur votre activité de loueur meublé non professionnel, c’est-à-dire que le bien immobilier en question ne soit pas détenu par une SCI à l’IS et par vous en tant que particulier, auquel cas vous allez bénéficier d’un abattement de 50 %. Si votre tranche marginale d’imposition est de 30 %, vous allez ensuite appliquer sur 50 % du bénéfice, c’est-à-dire 5000 €, vos 30 % de tranche marginale d’imposition est 17,2 % de prélèvements sociaux. Vous aurez donc au global un impôt de 2360 €, j’ai fait le calcul, en tant que particulier alors que pour le même bénéfice, en tant que société, en tant que SCI à l’IS, votre impôt sera de 1500 €. Vous voyez donc l’intérêt ici d’investir en société. C’est ce que je vous disais. La fiscalité des sociétés est beaucoup plus favorable que la fiscalité des particuliers.
Autre intérêt de la SCI à l’IS, mais à l’IR d’ailleurs, c’est que si vous êtes dans une logique patrimoniale, vous allez pouvoir construire ou mettre en place cette SCI avec des associés. Vous allez pouvoir bénéficier de la capacité d’emprunt de tous les associés pour aller lever du crédit plus important et bénéficier au maximum de l’effet de levier. Des projets que vous ne seriez pas capable d’aller chercher tout seul, vous allez être capable d’aller les chercher en vous associant à deux, à trois… Voilà donc un avantage aussi de la SCI pour le coup à l’IS aussi bien qu’à l’IR.
Puis, autre avantage de la SCI à l’IS pour ce coup-ci, ça va être la transmission de patrimoine. Je vous invite toujours à avoir un coup d’avance lorsque vous investissez dans l’immobilier. C’est bien d’investir, c’est bien de dégager du cash-flow immédiatement, mais il faut essayer d’anticiper le coup d’après.
Qu’est-ce que vous allez faire de tout ce patrimoine ? Si vous avez des enfants ou si vous projetez d’avoir des enfants, il est très important de réfléchir à comment on va leur transmettre le patrimoine et la SCI peut être un bon véhicule pour favoriser cette transmission de patrimoine. Parce que vous allez pouvoir donner des parts de SCI à vos enfants. Si vous avez par exemple trois appartements et deux enfants, vous comprendrez que c’est beaucoup plus facile de donner des parts de SCI à vos enfants. Par exemple, 20 % à chacun de ces trois appartements plutôt que de donner à chacun un appartement et demi. Sans parler du fait que ces trois appartements n’ont en plus peut-être pas toutes les mêmes valeurs, ce qui pourrait créer des discordes. Voilà donc un autre avantage de la SCI.
Si je devais conclure cette vidéo par rapport à quand créer une SCI, ce que je vous encourage à faire, c’est de démarrer l’investissement immobilier en investissant en nom propre. Puis, lorsque vous commencez à réfléchir et avoir une logique patrimoniale, alors là oui, pensez à la SCI et vous pouvez même aller plus loin, pensez au groupe en ayant plusieurs SCI avec une holding au-dessus, mais là, on va rentrer dans d’autres considérations. C’est un autre sujet qui fera peut-être l’objet d’une autre vidéo.
Voilà tout ce que j’avais à vous dire sur la SCI, en tout cas sur ce court format, parce qu’il y aurait énormément de choses à raconter sur ce sujet. J’espère que cette vidéo vous aura plus. Si c’est le cas, n’hésitez pas à la liker. Dites-moi dans les commentaires en dessous de cette vidéo, si vous avez fait le choix de la SCI, si elle est plutôt à l’IR, si elle est plutôt à l’IS. Et pourquoi vous avez choisi cette SCI à l’IR ou cette SCI à l’IS ?
Je vous rappelle que vous pouvez aussi me suivre sur mon compte Instagram, sur lequel je partage les coulisses de tout ce que je fais au quotidien, aussi bien sur de l’immobilier physique que sur la préparation des vidéos. Je vous donne la parole également de temps en temps pour savoir quels sont les sujets que vous souhaiteriez que je traite sur cette chaine YouTube. Et puis, avant de vous quitter comme d’habitude, je vous rappelle que l’investissement immobilier, c’est un sujet sérieux. Surtout, faites les choses correctement. C’est la meilleure façon de vous préserver, de préserver votre famille, votre conjoint, votre conjointe ou encore vos enfants.
On se quitte ici pour aujourd’hui et comme d’habitude, on se retrouve très rapidement pour une nouvelle vidéo sur cette chaîne. Je vous dis à très bientôt.
Ciao !
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