Dans quelles villes investir ?

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Vous souhaitez investir dans l’immobilier, mais vous ne savez pas dans quelle ville investir, c’est normal.
Le choix de la ville est très important si on souhaite réaliser un bon investissement et il est obligatoire de ne pas se tromper.
Vous allez découvrir dans cette vidéo comment sélectionner la ville qui assurera le succès de votre investissement locatif.

Dites-moi dans les commentaires dans quelles villes vous préférez investir.

Transcription

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien et je suis ravi de vous accueillir aujourd’hui pour une vidéo dans laquelle on va se poser cette question dans quelle ville il faut investir. Si vous vous intéressez de près ou de loin à l’investissement immobilier, à l’investissement locatif, vous vous êtes certainement posé au moins une fois cette question : est-ce qu’il faut que j’investisse dans une grande ville ou est-ce qu’il faut que j’investisse dans une petite ville ? C’est ce qu’on va voir aujourd’hui.

Mais avant tout si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, je suis ravi de vous recevoir. N’hésitez pas à vous abonner en activant la petite cloche. Ça vous permettra d’être tenu informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. Ici, on est sur une chaîne YouTube qui parle d’immobilier, de stratégie de location à haut rendement et des moyens qu’il est possible de mettre en place pour générer des revenus complémentaires avec l’immobilier. Puis pour vous souhaiter la bienvenue, je vous offre également plusieurs choses, deux ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée » ; ainsi qu’une formation de 2 heures 30 pour tout comprendre des mécaniques de l’investissement immobilier, comment trouver la bonne affaire, comment la faire financer et quelle stratégie de location mettre en œuvre pour booster les revenus locatifs et surtout limiter le risque. Pour accéder à l’ensemble de ces éléments, vous cliquez sur le (i) qui apparaît en haut à droite de cette fenêtre et vous retrouvez également les liens d’accès dans la description juste en dessous de cette vidéo.

Alors, venons-en au sujet d’aujourd’hui : dans quelle ville faut-il investir ? Ça, c’est une excellente question. Je reçois énormément de messages sur les réseaux sociaux ou par e-mail de personnes qui me demandent : Sébastien, qu’est-ce que tu penses de telle ville ? Sébastien qu’est-ce que tu penses de telle autre ville ? La vérité, c’est que je ne sais pas forcément répondre parce que je ne connais pas toutes les villes de France. Mais ce que je sais c’est qu’il y a énormément de villes dans lesquelles il est possible de faire de bons coups et énormément de villes dans lesquels il est très intéressant d’investir.

Ce qu’il faut quand même savoir c’est que tout commence par une étude de marché. À partir du moment où vous souhaitez investir dans l’immobilier, il va falloir faire une étude de marché pour savoir si le bien immobilier que vous avez envie d’acheter ou pour savoir si le mode d’exploitation que vous visez est compatible. Je vais vous donner un exemple tout bête, mais si vous souhaitez investir dans un studio dans un village de 500 habitants, vous allez être certain que vous ne pourrez pas louer ce studio. Maintenant si vous souhaitez faire de la colocation, ce n’est toujours pas dans un village de 500 habitants que vous pourrez le faire. Mais maintenant si votre objectif c’est d’acheter un terrain et de construire une maison, alors là c’est forcément dans une petite ville ou dans un village que votre projet immobilier pourra se réaliser.

Alors ce que je vous encourage à faire, c’est de publier des fausses annonces sur les principales plateformes de location. Si vous recevez des appels, si vous recevez des emails, c’est bon signe, c’est que l’étude de marché, elle est quasiment validée. Mais vous pouvez aller plus loin, vous pouvez utiliser des sites connus comme rendement locatif ou Wikipédia qui vont vous donner des informations sur la ville qui vous intéressent : des informations démographiques, des informations économiques, des informations sur les écoles ou les universités qui se trouvent dans ces villes. Ce sont des éléments que vous pouvez ensuite analyser pour savoir si votre projet immobilier pourra être réalisé ou non.

Maintenant qu’on a dit ça, il y a deux types de ville majoritaire qui s’opposent : les grandes villes et les petites villes. Dans les petites villes, le prix de l’immobilier va être plus faible. C’est ce qui va être attractif. Les négociations vont être également plus facile, pourquoi ? Parce qu’il y a moins de concurrence à l’achat et le cashflow dans ces petites villes va être quant à lui également plus important. Pourquoi plus important ? Parce que forcément il y a plus de risques dans les petites villes, la vacance locative, elle peut être plus importante. L’immobilier, c’est comme la bourse, plus vous allez prendre de risques, plus vous allez obtenir de gains.

Maintenant, on va s’intéresser aux grandes villes. Dans ces villes-là, la négociation, elle va être beaucoup plus difficile, pourquoi ? Parce qu’il va y avoir beaucoup plus de concurrence à l’achat et dans ces grandes villes, le cashflow va être également plus faible. C’est d’ailleurs pour ça que pour booster ce cashflow, il y a beaucoup de personnes qui dans les grandes villes vont adopter des stratégies de location telles que la location courte durée ou encore la colocation pour venir contrebalancer un prix d’achat fort et venir récupérer le cashflow. Ce qu’on peut également dire des petites villes, c’est que la valeur patrimoniale, elle sera plus faible. Généralement sur plusieurs décennies, la valeur d’un bien immobilier va augmenter, mais elle augmentera forcément beaucoup moins vite sur les petites villes. Encore une fois sur ces petites villes, le risque de vacance locative va être plus important. Alors que sur les grandes villes, la valeur patrimoniale va augmenter beaucoup plus vite, mais le risque de vacance locative sera quant à lui beaucoup moins important.

C’est maintenant là le vrai sujet, c’est ça le cœur du sujet, faut-il investir dans des petites villes ou dans des grandes villes ? Est-ce qu’il faut regarder la valeur patrimoniale ou encore le cashflow qu’on va récupérer tous les mois ? C’est sûr que d’un point de vue patrimonial, il vaut mieux investir dans des villes comme Toulouse, Bordeaux, Lyon, Lille et voire même Paris. Puisqu’encore une fois dans ces grandes villes, le prix de l’immobilier augmente régulièrement, il augmente vite. Un bien que vous allez acheter aujourd’hui, vous pouvez le revendre dans 6 mois déjà avec une plus-value et cette plus-value sera d’autant plus importante si vous gardez ce bien, pas forcément 20 ans, mais 2 ans, 4 ans ou même 5 ans. Mais ce que je vous dis tout au long de mes vidéos, c’est que votre bien immobilier, vous devez l’acheter intelligemment. C’est-à-dire que vous devez l’acheter aujourd’hui et le revendre demain avec une plus-value, et ça quelle que soit la ville dans laquelle vous investissez. Il n’y a pas besoin de spéculer sur l’augmentation du prix du mètre carré dans une ville pour se dire : je vais pouvoir vendre ce bien immobilier avec plus-value. Non ! Rappelez-vous, je l’ai déjà une multitude de fois, la plus-value, vous devez la réaliser à l’achat et je tiens vraiment à souligner ce point-là parce que j’ai déjà vu des agents immobiliers dire : le prix de cet appartement dans ce coin-là, il est élevé, mais les 6 derniers mois nous ont montré que le prix de l’immobilier augmente. Dans 6 mois, vous aurez rattrapé votre retard et vous aurez déjà réalisé une plus-value. Non, c’est une mauvaise façon de raisonner. La plus-value, on la fait non pas avec le prix du mètre carré de demain, on la fait avec le prix du mètre carré d’aujourd’hui. Je ferme cette parenthèse que j’avais ouverte.

Investir dans de grandes villes, c’est acheter du prix du mètre carré plus élevé. Forcément à budget identique, vous allez pouvoir acheter moins de mètres carrés et votre capacité d’emprunt, elle va être saturée beaucoup plus rapidement. Je vais vous donner un exemple concret. Imaginons que vous ayez 100000 € à mettre sur la table, 100000 € de budget pour investir dans l’immobilier. Dans une ville comme Toulouse par exemple, peut-être que vous allez pouvoir vous acheter un studio, alors que dans des villes de taille plus petite, peut-être que vous pourrez acheter deux, voire trois appartements dans certaines villes. Plutôt que d’acheter un bien immobilier, vous allez acheter trois biens immobiliers, donc la limite de votre capacité d’emprunt arrivera beaucoup moins vite. Sans parler du fait que pour le même budget acheter trois appartements ou deux appartements plutôt qu’un, c’est limiter le risque. Je vais reprendre mon exemple de mon studio à 100000 € à Toulouse. S’il y a un mois de vacance locative dans ce studio, c’est de suite a minima 500 € qui ne rentre pas. Alors que si vous avez divisé le risque dans une petite ville avec deux ou trois appartements, la probabilité pour que les deux ou trois appartements soient vides en même temps, elle quand même faible. En cas de vacance locative sur un appartement, elle sera absorbée par le cashflow généré par les deux autres appartements.

En achetant dans les grandes villes, on a une valeur patrimoniale qui augmente plus vite. Par contre, on atteint sa capacité d’emprunt beaucoup plus rapidement. Investir dans une petite ville, c’est en revanche se garder de la capacité d’emprunt, c’est limiter le risque, mais par contre c’est avoir des valeurs patrimoniales qui augmentent moins rapidement. Alors le principal argument des personnes qui sont pros grandes villes, c’est de se dire : oui, mais le bien immobilier va prendre de la valeur et lorsqu’on investit dans l’immobilier, c’est le patrimoine qui compte avant tout. C’est vrai, mais ce n’est pas vrai en même temps parce que cette valeur patrimoniale certes elle va être là, mais cette plus-value de 30000 ou 50000 €, elle est virtuelle. On ne pourra la récupérer que lorsque l’appartement sera vendu. Généralement, on vend un appartement pour récupérer du cash quand on a besoin d’argent et lorsqu’on a besoin d’argent, ce n’est jamais bon signe, c’est-à-dire qu’il est arrivé un incident de vie.

La vraie question à se poser : est-ce qu’il vaut mieux parier sur le patrimoine ou bien parier sur le cash qu’on peut récupérer plus facilement dans les petites villes parce que les rentabilités dans les petites villes vont être plus importantes.

Alors la conclusion de cette vidéo c’est qu’il n’y a pas de bonnes ou de mauvaises réponses. Il peut être intéressant d’investir dans les grandes villes, mais il peut être aussi intéressant d’investir dans les petites villes et peut-être qu’il faut mixer le tout pour panacher son immobilier et ne pas mettre tous les œufs dans le même panier.

Voilà ce que je voulais partager avec vous aujourd’hui dans cette vidéo. Retenez bien les éléments essentiels : de la valeur patrimoniale dans les grandes villes, mais du cashflow plus important et une rentabilité plus importante dans les petites villes. Indiquez-moi dans les commentaires en dessous de cette vidéo quelles sont vos stratégies d’investissement. Est-ce que vous êtes plutôt grandes villes, est-ce que vous êtes plutôt petites villes et qu’est-ce qui vous a conduit à investir dans les grandes villes ou dans les petites villes ?

Si cette vidéo vous a plu, comme d’habitude n’hésitez pas à la liker et n’hésitez pas non plus à la partager, à la faire découvrir à des personnes qui s’intéressent à l’investissement immobilier. Puis en attendant la prochaine vidéo sur cette chaîne, je vous souhaite de très investissement à tous. Portez-vous bien et on se retrouve très rapidement pour la prochaine vidéo sur cette chaîne YouTube. Je vous dis à très bientôt.

Tchao !


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Recherches utilisées pour trouver cet article :quels sont les villes ou investir en LCD

2 commentaires

  1. Jérôme Lauze on

    Bonjour Sébastien,
    Avant tout, un immense merci pour toute l’étendue du partage! Votre contenu est à haute valeur ajoutée et l’on apprend toujours quelque chose dans vos articles ou vidéos.
    J’ai une question au sujet de la fiscalité. Je lance deux nouveaux appartements en LCD actuellement (ça fait donc trois en tout) et je me pose donc la question de la fiscalité. J’ai toujours investi en nom propre et jusqu’à maintenant en LMNP au réel.
    Deux problématiques se posent actuellement:
    – le passage au LMP puisque mon CA de l’ensemble de mes LCD dépassera sur l’année 2020 (avec une année complète d’exploitation) mes revenus du travail du foyer fiscal
    – la limite de 23 000 euros de CA qui sera dépassée
    Quelles sont les options à privilégier de votre point de vue? La SCI à l’IS est-elle “obligatoire” lorsque l’on veut multiplier les appartements en LCD? Le LMP vous paraît-il plus adapté? Ou faut-il finalement “accepter” de payer le RSI en faisant classer son meublé de tourisme pour “limiter les dégats”?

    Merci par avance pour votre avis éclairé (ce serait un bon thème de vidéo non:) ?).

    Bien à vous,

    Jérôme

    • Sébastien on

      Bonjour,

      Il n’y a pas de bon ou de mauvais choix.
      Le choix dépend de la situation de chacun, sinon tout le monde ferait la même chose.
      Dans votre cas, le mieux est de consulter un expert comptable ou un avocat fiscaliste qui vous aidera à prendre les bonnes décisions en fonction de vos situations personnelles et professionnelles et surtout de ce que vous voulez faire.

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Doubler son salaire avec la location courte durée ?

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