Faut-il investir dans l’immobilier au travers de programmes de défiscalisation ?
Sur le papier, l’offre parait intéressante.
Toutefois, en y regardant de plus prêt, ces programmes ne sont pas forcément intéressants et peuvent même être dangereux.
Indiquez-moi dans les commentaires ci-dessous ce que vous pensez des programmes de défiscalisation.
Transcription
Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis Sébastien. Dans cette vidéo, je vous propose de voir ensemble trois raisons pour lesquelles il ne faut pas investir dans des programmes de défiscalisation, trois raisons pour lesquelles je considère que les programmes de défiscalisation constituent des investissements immobiliers risqués.
Alors, on a tous été confrontés un jour ou l’autre à des propositions de programmes de défiscalisation. Cela peut être des conseillers en gestion de patrimoine, cela peut être également les banques qui commercialisent ces produits. Ce que je vous propose de voir dans la suite de cette vidéo, ce sont trois raisons pour lesquelles ces investissements sont risqués.
Alors la première de ces raisons, c’est que ces programmes de défiscalisation vendent des produits immobiliers au-dessus du prix du marché. Ces produits peuvent aller jusqu’à 20, 30, voire 40 % au-dessus du prix du marché. Alors, c’est vrai que généralement on vous a dit que les logements qu’on va vous vendre sont des logements neufs, ce qui est totalement vrai. Par contre ces logements neufs vont coûter encore une fois 20, 30, voire 40 % plus cher que des logements dans l’ancien qui aurait été rénové.
Alors, cela peut se comprendre tout à fait parce que ces programmes sont généralement livrés par des promoteurs. Il faut bien que les promoteurs gagnent de l’argent sur tout ce qu’ils vont faire sortir de terre. Mais ensuite, il va y avoir différents intervenants sur toute la phase de commercialisation, sur toute la phase de distribution.
Donc, chacun des intervenants va prendre sa marge et c’est donc le client final qui va devoir payer en quelque sorte « l’ardoise ». C’est donc pour cette raison que ces programmes seront commercialisés bien plus chers qu’encore une fois des programmes dans l’ancien, ou des appartements ou des maisons dans l’ancien qui auront été rénovés.
Alors, c’est vrai que sur ces programmes, on vous vend surtout la défiscalisation, on va vous dire : « achetez des programmes de défiscalisation, vous allez pouvoir économiser des impôts. » Mais ce qu’on oublie souvent de vous dire, c’est que vos biens immobiliers au travers de ces programmes, vous allez les acheter bien plus cher que le prix du marché. C’est donc quelque chose dont il faut être absolument conscient et c’est la première raison pour laquelle je vous déconseille ce genre de programme.
La seconde raison pour laquelle je vais vous déconseiller ces programmes, c’est que ce ne sont pas des investissements immobiliers rentables. Je viens de vous dire à l’instant que ce sont des biens immobiliers que vous allez acheter plus cher que le prix du marché. Donc forcément, si vous les achetez plus cher, vous allez avoir un plus gros crédit immobilier. Comme vous allez avoir un plus gros crédit immobilier, votre cashflow va être diminué et dans 95 % des cas dans ces programmes de défiscalisation, le cashflow va être négatif.
Cela veut dire quoi, que le cashflow va être négatif ? Cela veut dire que tous les mois, vous allez devoir faire un effort d’épargne. Donc, puiser sur vos économies ou puiser sur tout ce qui va être nécessaire pour vivre pour pouvoir payer votre investissement et toutes les charges qui vont avec.
Alors c’est vrai que lorsqu’on vous vend ces programmes, on vous explique que moyennant un effort d’épargne, vous allez pouvoir non seulement acheter de l’immobilier, mais également réaliser une économie d’impôt. Mais la réalité, ce que vous allez gagner en impôts, vous allez devoir le sortir tous les mois pour combler ce cashflow négatif.
Comment est-ce qu’on fait pour ne pas avoir de cashflow négatif dans ces conditions-là ? Il va falloir mettre énormément d’apports sur votre projet immobilier. Il va se passer quelques années et au moment de la revente en fait, tout l’argent que vous aurez mis, donc soit tous les mois, soit au moment de l’apport pour avoir un cashflow positif, vous n’allez pas forcément le récupérer. Pourquoi ? Tout simplement parce qu’initialement, votre bien immobilier vous l’aurez payé 20, 30 ou 40 % plus cher. C’est ce que je vous expliquais il y a quelques minutes dans cette vidéo.
Donc au moment de la revente, vous allez vous retrouver en concurrence avec des biens immobiliers dans l’ancien ou des programmes anciens qui ne sont pas issus de programmes de défiscalisation, donc forcément vous vous serez trop cher par rapport à eux. Vous allez donc revendre à perte. Tout l’effort d’épargne que vous aurez donc fait ou tout l’apport que vous aurez mis, ce n’est pas forcément quelque chose que vous allez récupérer.
Alors en plus, si vous devez mettre de l’argent tous les mois de votre poche pour payer votre crédit immobilier et toutes vos charges, donc il n’est pas rare sur ce type de programme de mettre 200, 300, 400, 500, 600 €. J’ai déjà discuté avec des personnes qui ont investi dans de la défiscalisation et c’est vraiment cet effort d’épargne qui est nécessaire dans certains cas.
Alors tout va bien à partir du moment où vous avez un emploi. Maintenant, on ne sait pas de quoi la vie est faite. Il peut vous arriver un accident. Vous pouvez perdre votre travail. Comment est-ce que vous faites lorsque vos revenus diminuent pour pouvoir assurer ces 200, 300, 400, 500 € d’effort d’épargne tous les mois.
Si jamais c’est quelque chose qui vous arrive, vous vous retrouvez dans une situation difficile où vous allez avoir du mal à financer votre projet immobilier. La règle d’or lorsqu’on investit dans l’immobilier, c’est d’avoir un cashflow nul ou soit un cashflow positif, donc dégager de la trésorerie. Mais le remboursement de votre crédit immobilier ne doit dépendre en aucun cas de vos revenus. Tout doit s’autofinancer. C’est le loyer qui doit couvrir l’ensemble des charges.
Et si vous me suivez, vous devez également savoir que je dis régulièrement que l’immobilier est un business. Et en tant que business en fait, il faut se comporter comme un chef d’entreprise. Quel est le chef d’entreprise qui accepterait de payer tous les mois pour faire fonctionner son business et quel est le chef d’entreprise qui souhaiterait acheter un business qui lui coûte de l’argent tous les mois ? Cela n’existe pas.
Voilà donc la seconde raison pour laquelle je considère que l’investissement immobilier dans des programmes de défiscalisation est extrêmement risqué, tout simplement parce que cet immobilier n’est pas de l’immobilier rentable et il vous met dans une situation de risque puisque cela vous demande un effort d’épargne de plusieurs centaines d’euros tous les mois.
La troisième raison pour laquelle je vais vous déconseiller ce genre de programme, c’est qu’en fait les loyers vont être capés et les locataires que vous allez mettre dans ces programmes de défiscalisation doivent correspondre à certains critères, et donc il y a également des paliers de ressources.
Lorsqu’on investit dans l’immobilier, lorsqu’on souhaite faire de l’immobilier à haut rendement pour gagner de l’argent, le but c’est quand même d’aller chercher le loyer le plus élevé possible. Alors, il y a diverses stratégies. J’en ai déjà parlé plusieurs fois sur cette chaîne YouTube.
Il y a la location courte durée évidemment que je pratique. Il y a également la colocation, la location meublée, la division. Bref, le tout c’est d’aller chercher le loyer le plus élevé possible, mais c’est ce que vous ne pouvez pas faire avec ces programmes de défiscalisation tout simplement parce que les loyers vont être capés.
Ensuite, les locataires que vous allez mettre dans ce type d’investissement immobilier sont des locataires qui doivent répondre à certains critères. Donc en fonction de la zone géographique dans laquelle vous allez investir, les ressources vont devoir être capées pour pouvoir prétendre à votre logement.
Vous allez être capé sur les loyers. Vous allez être limité également dans le choix de vos locataires. Et lorsqu’on fait de l’immobilier, on aime avoir le choix sur son type de locataire parce qu’on sait très bien ce qui se passe lorsque malheureusement un locataire ne paie pas son loyer.
Il est très difficile de pouvoir trouver une solution pour pouvoir s’en séparer et généralement on rentre dans des procédures qui durent plusieurs années. La plus grande crainte pour un investisseur immobilier, c’est de se retrouver dans des situations où on va avoir un crédit sans loyer en face.
Voilà donc la troisième raison pour laquelle je vais déconseiller ces programmes de défiscalisation. Tout simplement parce que vous n’avez pas les coudées franches en ce qui concerne le mode d’exploitation, les loyers que vous pouvez tirer de vos investissements et surtout le profil que vous pouvez mettre dans votre investissement immobilier.
Alors, je disais en début de vidéo que ce qu’on vous vend surtout dans ces programmes de défiscalisation, c’est de l’économie d’impôt. Mais que c’est que cette économie d’impôt, elle se fait au détriment de tout l’effort d’épargne que vous allez devoir faire tous les mois, ou bien de l’apport important que vous allez devoir mettre en place au moment où vous allez investir et limiter autant que possible cette situation de risque.
Mais je pars du principe que plutôt que d’aller chercher l’économie d’impôt, ce qu’il faut faire c’est utiliser des stratégies de location qui permettent de toucher des revenus locatifs qui ne seront pas imposés. C’est notamment le cas de la location meublée, mais si vous êtes en société, ce sont des choses que vous pouvez mettre également en place a fortiori sur la location meublée, mais également sur de la location nue. Donc, réfléchissez bien à ce que vous attendez de votre immobilier.
Je pense que ce qui est intéressant, c’est plutôt d’aller chercher des loyers qui ne seront pas imposés plutôt que de l’économie d’impôt qui se fera de toute façon au détriment de ce qui est nécessaire pour vous pour vivre tous les mois ou de l’épargne dans laquelle vous allez aller devoir puiser tous les mois ou dès l’instant où vous allez investir parce qu’il faudra peut-être mettre un gros apport encore une fois si vous visez en défiscalisation le cashflow nul ou le cashflow positif.
Voilà ce que je voulais partager avec vous dans cette vidéo. Alors, je sais qu’il y a des personnes qui sont pour ces programmes de défiscalisation. D’ailleurs, si vous regardez cette vidéo, si vous êtes d’accord avec moi, n’hésitez pas à indiquer dans les commentaires pour quelles raisons vous partagez mon avis sur ces programmes de défiscalisation. Si vous êtes déjà retrouvé dans la difficulté parce que vous avez investi dans des programmes de défiscalisation, n’hésitez pas non plus à le mettre dans les commentaires.
Puis si au contraire, vous ne partagez pas mon avis et si pour vous ces programmes de défiscalisation ont été une bonne chose, n’hésitez pas non plus à le mettre dans les commentaires, juste en dessous de cette vidéo. L’idée, c’est de pouvoir échanger autour des différentes stratégies immobilières et bien entendu, je suis d’accord pour dire que tout le monde n’est pas forcément de mon avis.
En tout cas si vous souhaitez en savoir plus, non pas sur les programmes de défiscalisation, mais sur l’immobilier et la location courte durée, je vous invite à vous abonner à ma chaîne YouTube. Je partage régulièrement des retours d’expérience et des bonnes pratiques autour de l’immobilier en location courte durée. Donc, abonnez-vous à cette chaîne.
Si cette vidéo vous a plu, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas non plus à la partager. Puis avant de vous quitter, je vous invite à télécharger les deux ebooks que j’ai rédigés : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. »
Dans le premier ebook, je vous explique quelle démarche adopter pour monter un dossier bancaire béton qui va vous permettre de bien présenter votre projet immobilier à votre banquier, dans le but d’obtenir votre financement. Dans le second ebook, je vous explique comment grâce à la location courte durée, vous allez pouvoir vous constituer un complément de revenu très rapidement, mais ceci dit aussi une épargne grâce à ce mode d’exploitation, grâce à la location courte durée.
Pour télécharger ces deux ebooks, c’est très simple, vous cliquez sur le petit (i) qui apparaît en haut à droite de la fenêtre de cette vidéo. Puis si vous regardez cette vidéo à partir de YouTube, vous avez également les liens d’accès à ces deux ebooks dans la description qui se trouve juste en dessous. Je vais vous quitter ici pour aujourd’hui. Comme d’habitude, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. À très bientôt. Ciao !
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