Défiscalisation vs Location courte durée : Round 2

Découvrez dans cette interview vidéo le comparatif de 2 investissements immobiliers réalisés par Anne et Olivier.

• Le premier est une défiscalisation
• Le second est un appartement exploité en location courte durée 

Dans cette interview, Anne nous donne les chiffres de ces 2 opérations immobilières.
L’une d’entre elle est beaucoup plus rentable que l’autre.

N’hésitez pas à indiquer dans les commentaires ci-dessous ce que vous inspirent ces 2 modes d’exploitation.

Transcription

Sébastien : Bonjour à tous !

Je suis Sébastien, auteur du blog https://louer-en-courte-duree.fr ; et je suis ravi de vous accueillir dans cette vidéo dans laquelle nous allons faire un comparatif « Défiscalisation versus Location courte durée ». Et en fait, ça va être le round numéro 2 de cette série.

Alors, pour l’occasion, j’ai le plaisir d’interviewer Anne.

Salut Anne !

Anne : Salut Sébastien.

Sébastien : Alors, Anne va nous expliquer le parcours immobilier qu’elle a réalisé avec son mari puisqu’ils ont réalisé un premier investissement locatif en défiscalisation. Et depuis 1 an, ils ont également investi à Toulouse dans de la location courte durée. Allez, c’est parti.

Sébastien : Alors, comme je vous le disais en introduction de cette vidéo, nous allons faire, une nouvelle fois, le comparatif entre un investissement réalisé en défiscalisation et un investissement réalisé en location courte durée.

Donc, Anne, est-ce que tu peux te présenter et nous expliquer ce que vous avez fait avec ton mari sur votre premier investissement locatif en défiscalisation, et nous donner tous les chiffres de cet investissement ?

Anne : Bonjour ! Je m’appelle Anne, j’ai 36 ans. Et nous avons donc trois enfants à l’heure actuelle avec mon mari. Il y a une dizaine d’années, nous avons souhaité investir, en vue de défiscaliser, dans un appartement qui nous a été vendu à Vierzon. Cet appartement, package inclus, frais de notaire, etcetera, nous a coûté à l’époque, la somme de 96000 €. Si on prend un appartement identique dans de l’ancien, on s’aperçoit, pour la première des choses, que c’est un appartement qui coûte uniquement la somme de 55000 € en moyenne. Donc, calculez déjà le delta.

Sébastien : Alors, tu veux dire 55000 €, c’est le prix de l’appartement aujourd’hui ou à l’époque, il y a 10 ans, quand vous avez investi à Vierzon ?

Anne : On va dire que c’était à peu près le prix de l’époque, chose qu’on a trouvé après.

Sébastien : D’accord. Donc, vous avez payé déjà cet appartement 40000 € trop cher ?

Anne : Oui. L’analyse nous a menés à cette conclusion-là.

Sébastien : D’accord.

Anne : 40000 € au-dessus du marché, voilà. Donc, nous, nous avions investi là-dedans en vue de défiscaliser, et également de constituer une épargne qui devrait être meilleur que le livret A, soit disant. Je vous raconterai la suite après. Donc, pour cet appartement, nous avions, à l’initial, un crédit qui était parti pour une durée de 20 ans, et avec une mensualité, je reprends mes chiffres, de 650 €, voilà.

Sébastien : 650 € de mensualité ; et pour quel loyer en face ?

Anne : Alors, au début de la location, le loyer était, charges comprises, d’environ 410 €.

Sébastien : 410 €, donc, voilà. Donc, un delta négatif, un cashflow négatif sans compter les charges, uniquement la différence entre loyer et crédit de moins 240 €.

Anne : Exactement ! C’est beaucoup moins bien que le livret A, finalement.

Sébastien : Donc, moins 240 €. 240 € d’effort d’épargne tous les mois pour pouvoir vous payer cet investissement locatif.

Anne : Oui.

Sébastien : D’accord.

Donc, ce que j’essaie de vous expliquer à travers toutes mes vidéos c’est que lorsque vous investissez dans l’immobilier, il faut absolument que votre loyer couvre l’intégralité de vos charges. Et finalement, l’investissement immobilier que vous allez faire ne doit vous coûter rien du tout. Alors, bien entendu, vous allez avoir un crédit à rembourser tous les mois mais, ce crédit doit être absorbé en intégralité par votre loyer. Donc, dans le cas de Anne et Olivier, son mari, sur cette opération-là, ils en étaient de 240 € de leur poche tous les mois. Et ça, c’est absolument impossible. C’est absolument ce que vous devez éviter si vous souhaitez investir dans l’immobilier.

Anne : Exactement !

Sébastien : Donc, Anne, aujourd’hui, tu me disais que cet investissement locatif, en fait, ça fait une dizaine d’années que vous l’avez ?

Anne : Oui puisque… Oui depuis 2007, c’est cela.

Sébastien : 9 ans. Donc, là vous êtes normalement, vous avez le droit de le revendre sans perdre de bénéfices de votre économie d’impôts.

Anne : Oui.

Sébastien : Alors, tu t’es renseignée sur le prix du marché à Vierzon ?

Anne : Exactement !

Sébastien : Eh bien, dis-nous ce que tu as trouvé sur internet.

Anne : Alors, dans la même résidence, en appartement à l’identique, se vend actuellement, entre 37000 € et 55000 €.

Sébastien : D’accord.

Anne : Donc, pour l’instant, on va garder l’appartement.

Sébastien : Voilà. Donc, un appartement qui vous a coûté 96000 € il y a 9 ans, se vend aujourd’hui entre 37000 € et 50000 €, donc entre 60000 € ou 40000 € en dessous de ce qu’il a coûté aux personnes qui ont investi à l’époque.

Donc, je récapitule. Une perte de 240 € tous les mois plus un appartement qui, aujourd’hui, se revendrait entre 40000 € et 60000 € moins cher qu’il a coûté, je vous laisse faire le calcul. On va laisser Anne faire le calcul, opération rentable ?

Anne : Ça fait pas rêver.

Sébastien : Ça fait pareil. Ça fait pareil, oui. Donc, aujourd’hui, ce que tu me disais, c’est que vous gardez cet appartement parce que si vous le revendez, vous allez en être de votre poche ?

Anne : Exactement ! On le garde jusqu’à la fin du crédit étant donné que le loyer nous couvre maintenant le…

Sébastien : L’ensemble des charges.

Anne : Merci.

Sébastien : L’ensemble des charges, oui…

Anne : Merci Sébastien.

Sébastien : … parce que vous avez profité de la baisse des taux d’intérêt, c’est ce que tu me disais pour faire acheter le crédit.

Anne : Ah oui, pour acheter le crédit, exactement.

Sébastien : Pour avoir une opération un petit peu moins… moins difficile.

Anne : Ah oui, on arrive maintenant à couvrir donc le crédit, les charges, tout ce qui est taxe foncière…

Sébastien : Donc, vous, vous avez pu bénéficier de la baisse des taux d’intérêt pour faire acheter votre crédit et avoir une opération financière moins douloureuse au quotidien.

Anne : Oui, c’est la bonne nouvelle sur cette opération.

Sébastien : Bon, allez, on va passer sur cette opération. Et il y a 1 an, vous avez investi donc à Toulouse dans votre ville, dans un autre projet immobilier. Est-ce que tu peux nous en dire plus ?

Anne : Ah oui. Beaucoup plus rentable celui-là. Donc, depuis 1 an, on est propriétaire donc d’un appartement, un studio de 25 m² qu’on loue donc en courte durée, un appartement sur lequel on a réalisé un crédit sur 20 ans ; donc, une mensualité qui d’à peu près 370 € par mois. C’est un appartement qu’on exploite depuis le mois de février. Et depuis, on arrive à louer entre 25, 27 pour les meilleurs mois, même à 30 nuits, voilà. Avec du coup, un loyer moyen d’à peu près 1300, 1400 € par mois.

Sébastien : D’accord.

Anne : Je vous laisse calculer le delta, c’est beaucoup plus intéressant.

Sébastien : Voilà. Donc moi, j’ai vite fait le calcul. Donc, finalement, 1000 € de cashflow entre le loyer et le crédit alors qu’on était à moins 240 dans votre dernière opération immobilière. Est-ce que tu peux nous donner les chiffres de l’achat ?

Anne : Oui. Alors, cet appartement donc, on l’a acheté à 56000 € auquel donc on rajoute les frais du notaire (c’était environ, 5500 €), des travaux, puisqu’on a eu des travaux à l’intérieur. Donc, au total c’est un appartement qu’on a payé aux environs de 75000 €.

Sébastien : 75000 €. Donc, un projet, d’un côté en défiscalisation à 96000 € avec moins 240 € de cashflow ; et de l’autre côté, un projet immobilier à 75000 € avec 1000 €…

Anne : Youpi !

Sébastien : … de cashflow tous les mois. Donc, je vous laisse faire le calcul. Je pense que les chiffres parlent d’eux-mêmes. Et ce que tu me disais Anne, c’est que cet appartement, vous l’avez fait ré-estimé aujourd’hui, il vaut combien ?

Anne : Aux alentours de 90000 €.

Sébastien : Alors, 90000 €. Donc, l’appartement, en 1 an, avec vos travaux, il a pris 15000 € de valeur ; alors que celui de la défiscalisation, lui, il a perdu entre 40000 € et 60000 €. En tout cas, vous l’avez acheté trop cher… Donc, aujourd’hui, si vous devez le vendre, vous en seriez entre 40000 € et 60000 €. Donc, voilà. Écoutez, ce n’est pas moi qui dis les choses, c’est Anne et son mari donc qui ont réalisé donc deux opérations immobilières : une défiscalisation et une location courte durée. Et clairement, la conclusion de ces deux opérations Anne ?

Anne : La conclusion ? Achetez pour faire de la courte durée.

Sébastien : Voilà, bon. Alors, ce que j’ai fait dans la première vidéo, je pense que Anne, tu ne diras pas le contraire. Par KO une nouvelle fois, la location courte durée a démoli la défiscalisation.

Anne : Non mais, complètement.

Sébastien : Complètement. Bon, bah écoute, parfait. Donc, là vous êtes sur d’autres opérations, c’est ce que tu me disais avec Olivier ?

Anne : Oui. On est en train de chercher de nouveaux biens pour justement, les diviser en plusieurs appartements et continuer sur le versus location courte durée ; et surtout pas de defisc surtout, plus jamais !

Sébastien : Voilà. Bon, parfait. Écoute, merci Anne pour cette interview.

Anne : Merci à toi Sébastien.

Sébastien : Alors, si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier et sur la location courte durée, je vous rappelle que vous avez deux possibilités. La première possibilité, c’est de me suivre sur mon blog https://louer-en-courte-duree.fr ; et la seconde de ces possibilités c’est de vous abonner librement et gratuitement sur ma chaîne YouTube en cliquant sur le bouton « abonnez-vous ! » qui va apparaître dans cette vidéo.

Et puis je voulais vous rappeler également, que j’ai rédigé deux e-books. « Convaincre la banque, mode d’emploi », dans lequel je vais vous expliquer quels arguments mettre en avant et comment présenter votre projet d’investissement locatif à votre banquier pour le convaincre de vous financer.

Et un second e-book qui s’appelle « Doubler son salaire avec la location courte durée », dans lequel je vous explique comment la location courte durée, grâce à une rentabilité explosive et importante, va vous permettre de dégager une rente ou un complément de revenu, comme le fait Anne avec son mari Olivier.

Alors, si vous souhaitez télécharger ces deux e-books, eh bien, il vous suffit de cliquer sur les deux vignettes qui sont apparues dans cette vidéo si vous la regardez à travers un navigateur internet. Et puis, si vous regardez cette vidéo à partir de YouTube ou d’un appareil mobile, je vous mets les liens de téléchargement dans la description, juste en dessous de cette vidéo, ou sur le « i » qui va apparaître en haut à droite de la fenêtre de cette vidéo.

Voilà donc, tous ce que j’avais à partager avec vous, aujourd’hui, et avec Anne, bien entendu. Alors, je vous quitte ici pour aujourd’hui, et on se retrouve très, très vite pour une autre vidéo autour de l’immobilier et de la location courte durée.

À bientôt !

Anne : Bye bye.

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