Comment déléguer intégralement sa location courte durée ?

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La recherche du bon prestataire de services est souvent LE point bloquant lorsqu’on souhaite se lancer dans une activité de location courte durée ou de location saisonnière.
Il faut non seulement le trouver, mais aussi qu’il soit compétent et que ses tarifs restent compatibles avec un objectif de rentabilité.

Dans cette interview vidéo, Eric nous explique comment il a trouvé son prestataire de services après s’être trompé une première fois.

Indiquez-moi dans les commentaires ci-dessous si vous vous êtes trompés vous aussi ou bien si vous êtes satisfaits de votre prestataire.

Transcription

Sébastien : Comment déléguer intégralement son activité de location courte durée ? C’est ce que va nous expliquer aujourd’hui Éric dans cette vidéo.

Bonjour à tous !

Je suis Sébastien, auteur du blog louer-en-courte-durée.fr et spécialiste de la location courte durée. Aujourd’hui dans cette vidéo, j’ai le plaisir d’accueillir Éric.

Salut Éric !

Éric : Salut Sébastien !

Sébastien : Alors Éric, il fait de l’immobilier, bien entendu. Il fait de la location courte durée même si ce n’est pas le gros de son activité. Et comme il n’a pas envie de s’occuper de tout cela, il va nous expliquer comment il a fait pour trouver le prestataire de services qui prend en charge la totalité de son activité. Est-ce bien ça ?

Éric : C’est bien ça oui !

Sébastien : Eh bien, on va vous expliquer tout cela aujourd’hui dans cette vidéo. Alors, c’est parti ! Cela se passe tout de suite sur Louer en courte durée.

Alors Éric, merci d’être présent sur cette chaîne, est-ce que tu peux te présenter, nous expliquer d’où tu viens, ce que tu fais, ce que tu fais dans l’immobilier puis ensuite, tu vas nous expliquer comment tu as fait pour trouver la pépite qui est ton prestataire.

Éric : Ben merci déjà Sébastien de m’accueillir sur ta chaîne.

Sébastien : Avec plaisir !

Éric : Pour me présenter rapidement, je m’appelle Éric. J’ai 45 ans. J’habite Strasbourg dans l’est de la France. J’habite avec ma famille. Je suis investisseur immobilier depuis 2003.

Alors ma spécialité, ce n’est pas la location saisonnière, c’est la location étudiante, donc d’immobilier étudiant. Mais je fais aussi de la location saisonnière à côté. J’ai deux appartements dédiés, deux et demi en location saisonnière. Il y en a certains qui ne sont pas tout le temps, mais il y a un qui est tout le temps en location saisonnière.

Tu veux savoir comment j’ai délégué cette activité ?

Sébastien : Alors juste parce que là tu as évoqué quelque chose, je pense qu’il y a des gens qui se posent la question. Tu dis deux et demi parce qu’en fait tu as deux appartements que tu loues 9 mois dans l’année à des étudiants et les mois d’été tu les bascules en location courte durée, c’est cela.

Éric : Voilà ! C’est cela, oui.

Sébastien : Par contre, tu as un appartement que tu dédies complètement à cette activité.

Éric : Voilà ! Exactement !

Sébastien : Et c’est de celui-là dont on va parler dans cette vidéo parce que toi, tu vas nous l’expliquer, mais tu ne voulais absolument pas t’occuper de tout ce qui était clé et ménage parce que tu as essayé et cela ne t’a pas convaincu.

Éric : Oui alors, c’est vrai que quand j’ai commencé, enfin quand j’ai voulu faire de la location saisonnière, j’avais déjà dans l’idée de déléguer les choses. Et à l’époque, j’avais trouvé une personne pour s’occuper du ménage. C’était juste avant la période du marché de Noël à Strasbourg, c’est une période où la location saisonnière marche vraiment très bien.

Donc, j’avais préparé l’appartement et rénové. Tout était prêt. Par contre, la personne qui devait me faire le ménage, au dernier moment, elle m’a fait faux bond parce qu’elle a eu un souci. Enfin, elle n’a pas pu être là. Et du coup, c’est moi qui ai dû m’occuper du ménage pendant quasiment un mois et demi, deux mois parce qu’il y avait déjà les réservations qui étaient là. Puis voilà, les personnes attendaient, elles voulaient avoir un appartement propre. Donc, je me suis occupé de l’entrée des lieux, du ménage et d’en fait de tout. Et franchement au bout d’un mois, un mois et demi, j’en avais vraiment marre. Pour moi, il était urgent de déléguer.

Donc, ce qu’on a fait, c’est que j’ai commencé à chercher des solutions pour déléguer puis j’avais entendu qu’il y avait une agence immobilière à Strasbourg qui était une agence classique qui faisait de la location classique, mais qui avait aussi ouvert un pôle spécialisé en location saisonnière. Donc, on va dire, ils surfaient un peu sur la vague de la location saisonnière.

Ils proposaient leurs services pour s’occuper des biens, trouver les locataires, faire le ménage, entrée des lieux et sortie des lieux. Je me suis dit : « bon, c’est peut-être cela la solution. Je vais aller voir cette agence et on va mettre cela en place. » Donc voilà, je leur ai donné les clés. Ils ont commencé à trouver quelques locataires.

Sébastien : Tu sais comment ils trouvaient les locataires.

Éric : A priori, à ce que j’ai compris, ils ont un fichier de clients. Enfin, ils ont un site internet. Ils ont un site vitrine sur lequel viennent leurs clients. Il y a beaucoup plus de clients qui venaient par leur site vitrine que par Airbnb.

Sébastien : D’accord ! Mais est-ce que ton annonce, elle était sur Airbnb ou pas ? Cela, tu le savais ou pas ?

Éric : Ouais, ils ont mis une annonce sur Airbnb, mais elle n’était pas à mon nom, elle était à leur nom.

Sébastien : Et ton appartement, il était quand même sur Airbnb.

Éric : Oui, il y était quand même. Mais je remarquais en fait, je crois, je pense qu’ils ne maîtrisaient pas très bien Airbnb parce qu’enfin même, moi si je l’avais fait moi-même, j’aurais eu des meilleurs résultats en termes de client.

Sébastien : Voilà, finalement, ils comptaient plus sur leur propre site à eux que sur toutes les autres plateformes de réservation en ligne avec lesquels ils auraient dû travailler normalement.

Éric : C’est cela ! Donc bon voilà, les choses se mettaient en place. Alors, j’étais quand même un petit peu étonné, même un peu déçu parce que le taux de remplissage de mon appartement n’était pas vraiment génial. Il y a des mois, j’avais, je ne sais pas 15 jours ou 17 jours, ou enfin même franchement…

Sébastien : Il manquait 10 nuits.

Éric : Ouais il manquait 10 nuits et je ne comprenais pas parce que j’avais des amis qui faisaient de la location saisonnière et eux, c’était quasiment plein tous les mois. Donc, je me dis : « qu’est-ce que fait l’agence ? »

Je leur ai dit. Je leur en ai un peu parlé puis ils m’ont dit : « oui, mais non on s’en occupe, mais en ce moment c’est difficile. » Enfin, ils avaient toujours des excuses. Donc, c’était le premier truc. Après un moment, ils ont perdu les clés. Ils ne trouvaient plus les clés, finalement, ils  les ont retrouvés. Après, il y a eu un moment, je pars pendant 15 jours, c’est vide. Donc, je ne sais pas ce qui s’est passé. Ils n’avaient peut-être pas le temps de s’en occuper.

Et il y avait aussi des soucis avec la facturation. Donc normalement, c’est eux qui empochaient les loyers et après, ils me reversaient une partie. Mais à un moment, j’ai remarqué sur une des factures, il y avait des erreurs. C’était un peu beaucoup de choses cumulées qui faisaient que je n’étais pas satisfait de la prestation de cette agence.

Sébastien : Alors, tu l’as dit justement, il y a beaucoup d’agence qui surfent sur la location courte durée ou la location saisonnière, c’est un métier, en fait. Cela ne s’improvise pas du tout. Si jamais vous souhaitez travailler avec une agence qui vous assure qu’elle va prendre en charge la totalité de votre bien immobilier, il faut quand même poser un certain nombre de questions.

Est-ce que vous prenez la carte bancaire ? Comment est-ce que vous synchronisez les calendriers parce que s’il y a une synchronisation calendrier, cela veut déjà dire que l’agence travaille avec plusieurs partenaires et c’est très important. Sur quelle plateforme vous publiez l’annonce ? Si l’agence, elle vous dit uniquement (comme c’est le cas d’Éric) sur notre propre plateforme, ce n’est pas suffisant. Il faut qu’elle soit sur Airbnb, Booking, Abritel, MorningCroissant, TripAdvisor, Expédia… Bref que votre annonce soit visible sur un plus grand nombre de sites possibles.

Il faut vraiment que cette agence travaille comme un professionnel. Ce n’est pas quelque chose qui s’invente. Ce n’est pas parce qu’on décide de mettre une annonce en ligne pour louer un appartement à la nuitée que cela va se remplir tout seul. Donc surtout, posez toutes ces questions. Cela, c’est la première étape. Il faut que l’agence, elle vous rassure sur sa capacité à remplir votre calendrier. Tu as cessé de travailler avec cette agence et donc ?

Éric : En fait parallèlement, quand j’ai cherché d’autres personnes pour m’aider à déléguer cette activité et j’ai un ami à Strasbourg qui lui fait aussi de la location saisonnière et qui avait été contacté par le biais d’Airbnb ; d’ailleurs par deux personnes qui faisaient de la conciergerie.

Donc, il m’a dit : « voilà, j’ai deux personnes-là qui font cela. » Alors, je me suis dit : « écoute donne-moi leur numéro, je vais discuter avec eux. » Donc, on s’est retrouvé dans un café et ils m’ont expliqué comment ils travaillent. Justement, ce que tu viens de dire, c’est fondamental, c’est qu’eux ils m’ont expliqué qu’ils travaillaient avec toutes les plateformes. Ils m’ont expliqué leur méthode et cela m’a tout de suite rassuré. Et c’est ce que j’aurais dû demander à l’agence avec qui je travaillais avant. J’aurais dû faire cela au départ. Mais là donc, effectivement, ils ont pu me rassurer sur tous ces points.

Le gros avantage, ces deux personnes, ce sont des personnes qui ont créé leur entreprise pour faire cela, une entreprise de conciergerie. Mais ce sont des anciens de Welkeys, c’est cela.

Sébastien : Welkeys, ouais !

Éric : Welkeys en fait, c’est une agence qui est spécialisée dans la conciergerie. Et eux, ils étaient employés de Welkeys. Donc, ils ont appris le métier, ils connaissent vraiment bien le métier, ils connaissent les plateformes et ils connaissent ce métier de location courte durée.

En fait, je leur ai dit : « on va faire un petit essai un ou deux mois pour voir comment cela se passe. » Et franchement, c’était le jour et la nuit par rapport à l’agence précédente, en termes de services d’une part puisqu’ils avaient vraiment un service de qualité.

Sébastien : Ils l’ont toujours !

Éric : Ils l’ont toujours, c’est constant. Et en termes de tarifs aussi parce que je paye quasiment presque deux fois moins que l’agence précédente.

Sébastien : Et en préparant cette vidéo, je t’ai demandé combien de nuits tu louais par mois. Tu peux nous dire le nombre.

Éric : Ouais ! Alors, cela dépend des mois, mais c’est entre 22 et 27. Alors le mois de décembre, c’est plein et là c’est 31.

Sébastien : C’est la haute saison pour vous.

Éric : Voilà, c’est la haute saison. Mais c’est en gros à peu près 25 nuitées par mois.

Sébastien : Donc, tu es en train de dire que tu loues 10 nuits de plus que ce que tu louais avant avec l’agence immobilière et en plus les coûts sont plus faibles.

Éric : C’est cela.

Sébastien : Et pourtant c’est le même appartement, tu n’as rien changé dans l’appartement. C’est juste la société à qui tu as confié la gestion de ce bien immobilier qui fait toute la différence sur le chiffre d’affaires que tu gagnes tous les mois. Donc, c’est une excellente raison pour faire passer un entretien d’embauche « aux gens à qui vous allez confier votre appartement. » Donc aujourd’hui, tu es satisfait.

Éric : Je suis satisfait surtout que je n’ai plus besoin d’y penser. Je vois de temps en temps sur mon téléphone, je vois que cela discute sur Airbnb. Il y a des échanges parce qu’en fait ils sont co-hôtes sur mon compte Airbnb. Donc, je vois qu’il y a des échanges. Je vois qu’il y a de l’argent qui tombe. Et voilà, c’est tout. Après le reste, même s’il y a de petites réparations, ce sont eux qui s’en occupent.

Je leur ai déjà dit : « en dessous de 200 €, je n’ai pas besoin de savoir, vous en occupez. » Puis à la fin du mois, j’ai une facture. En fait, c’est moi qui encaisse l’argent en premier et après, je leur reverse une partie.

Sébastien : Et ils t’envoient une facture.

Éric : Oui, il m’envoie une facture.

Sébastien : Et tiens, tu viens de souligner quelque chose de très important parce que j’ai beaucoup de personnes qui me disent : « mais s’il y a des dégâts dans les appartements en location courte durée, comment on fait si on n’est pas sur place ? » Vous faites comme Éric. Vous demandez à votre prestataire de services de gérer les réparations. Donc en dessous de 200 €, en tout cas dans ton cas, ils sont autonomes et au-dessus de 200 €, j’imagine qu’ils t’expliquent le problème. Puis s’il y a besoin de changer un truc, tu leur confies le remplacement de ce qu’il y a à changer ou à réparer, moyennant la validation du devis. C’est ça ?

Éric : C’est ça, exactement !

Sébastien : Voilà ! Donc, on peut faire de la location courte durée sans jamais aller dans son appartement et tout déléguer à un prestataire de services comme le fait Éric.

Bravo pour ce beau témoignage, en fait.

Éric : Ce que j’aime bien aussi, c’est que de temps en temps, ils m’envoient de petites photos parce que les locateurs, ils laissent des fois des mots tu vois. Puis quand il y a un mot, ils m’envoient une photo du mot par SMS. Ce sont de petits gestes, ce sont de petits détails, mais cela fait plaisir.

Sébastien : Donc, tu travailles en totale confiance avec eux.

Éric : Ouais ! Tout à fait !

Sébastien : Parfait ! Bon écoute, merci pour ce témoignage Éric.

Éric : Avec plaisir !

Sébastien : Si certaines personnes qui regardent cette vidéo souhaitent se lancer dans le meublé étudiant où est-ce qu’on peut te retrouver ?

Éric : Alors, j’ai un blog et une chaîne YouTube sous le nom de CAMPUS INVEST (campus comme le campus étudiant ; invest comme les premières lettres d’investissement) campus-invest.fr.

Sébastien : D’accord ! Et ta chaîne YouTube, c’est le même nom.

Éric : C’est le même nom aussi.

Sébastien : Éric de CAMPUS INVEST. Écoute, merci d’être passé pour ce témoignage Éric. Puis si vous souhaitez aller un peu plus loin dans votre activité de location courte durée, si vous souhaitez en savoir plus, je vous rappelle que je vous mets gratuitement une formation à disposition sur la fiscalité.

Je vous explique tout de la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée. Je vous explique comment vous pouvez faire pour ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs. Comment faire pour minimiser, voire annuler le RSI, les prélèvements sociaux… ? Comment faire ou pourquoi vous ne devez pas votre taxe d’habitation… ?

Pour accéder à cette formation, vous cliquez sur le petit (i) en haut à droite de cette vidéo. Puis vous pouvez également télécharger gratuitement les deux ebooks que j’ai rédigés : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. »

Pour accéder aux pages de téléchargement de ces deux ebooks, c’est exactement la même chose, le petit (i) en haut à droite. Et je vous mets également les liens d’accès à cette formation et à ces deux ebooks dans la description juste en dessous de cette vidéo.

Écoutez, on va vous quitter ici pour aujourd’hui. Éric, encore une fois, merci d’être venu témoigner de ton expérience de location courte durée. Puis, on se retrouve très vite pour une nouvelle vidéo sur Louer en courte durée.

À très bientôt. Ciao !

Éric : Ciao !


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4 commentaires

  1. Bonjour Seb,
    Merci pour cette vidéo qui montre bien, encore une fois, que la délégation totale est possible même en location courte durée; tout en incluant la gestion des travaux et de l’entretien courant.

    Par contre, c’est clair que c’est un métier et que cela ne s’improvise pas, il faut donc être vigilant sur le choix de la société à laquelle on délègue.

    • Sébastien on

      Chaque prestataire a ses propres tarifs.
      Cherchez des sociétés de conciergerie sur internet et regardez ensuite leurs tarifs.

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