Qui n’a jamais hésité au moment d’acheter un bien immobilier ?
En effet, investir dans l’immobilier ne doit pas se faire à la légère car l’engagement fait porte sur plusieurs dizaines (ou centaines) de milliers d’euros et sur 15 ou 20 ans.
Pourtant, il existe plusieurs types de biens que vous ne devriez jamais acheter si vous souhaitez garder l’esprit tranquille.
Je vous propose de les découvrir dans cette vidéo.
Transcription
Bonjour à tous ! Je suis Sébastien et je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une nouvelle vidéo dans laquelle on va regarder ensemble quels sont les six types de biens que vous devez absolument éviter lorsque vous souhaitez faire de l’immobilier ? Pourquoi est-ce que j’ai souhaité faire cette vidéo ? Parce qu’acheter de l’immobilier, oui bien entendu. Par contre, être certain de pouvoir louer ce bien, c’est encore mieux. Et être certain de ne pas tomber sur un bien à problème, c’est aussi une chose que vous devez absolument faire.
Avant que je vous détaille tout ça dans cette vidéo, si vous ne l’avez pas encore fait, abonnez-vous tout de suite à la chaîne YouTube en activant la petite cloche. Ça vous permettra d’être tenu informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. Puis, ça permettra également de faire progresser cette chaîne YouTube donc, d’avance un gros merci à vous. Quels sont les six types de biens à éviter quand vous vous lancez dans l’immobilier ?
Le premier type de biens à éviter est celui qui va se trouver dans des quartiers sensibles. Alors, c’est clair que si vous investissez dans l’immobilier dans des quartiers sensibles, vous allez acheter des biens pas chers du tout. Ça va être facile de trouver de la rentabilité. Ça va être facile de trouver du cash-flow. Par contre, vous, en tant que propriétaire bailleur, ce qu’il faut, c’est que vous n’ayez pas peur ou que vous vous sentiez à l’aise à chaque fois que vous allez aller dans votre appartement pour faire des visites, pour faire des états des lieux… Mais de la même manière, il faut que votre locataire ou que vos futurs locataires n’aient pas peur à chaque fois qu’ils ont besoin de sortir de chez eux.
Je vais vous donner une anecdote qui m’a été racontée par un diagnostiqueur. Il y a quelque temps, j’ai dû refaire un diagnostic de l’un de mes appartements. Je discute avec la personne en charge du diagnostic et cette personne m’explique qu’on l’a mandaté pour faire des diagnostics dans un quartier sensible. Elle est restée une heure sur place et pendant l’heure où elle était en train de faire le diagnostic, on lui a braqué le scooter qui était resté en bas de l’immeuble. Ça, c’est le genre de truc qu’il vaut mieux éviter. Premier conseil, évitez les biens qui vont se situer dans des quartiers sensibles.
Deuxième type de biens à éviter, ça va être les biens immobiliers qui se trouvent dans des grandes copropriétés. Pourquoi ? Parce que dans ces grandes copropriétés, à plusieurs centaines de lots, donc des copropriétés dans lesquelles on va trouver 100, 200, 300 logements, ça va être des copropriétés où souvent, en tout cas, c’est ce que je remarque, les copropriétaires sont détachés de la vie de l’immeuble. Aux assemblées générales, il y a souvent un nombre impressionnant d’absents. Quand il va falloir faire passer des travaux de rénovation, de repeindre les cages d’escalier, de remettre un coup de peinture, c’est toujours des travaux qui ne passent pas. Donc pour moi, c’est un problème. Sans parler du fait que dans ces grandes copropriétés, on est régulièrement sur des immeubles des années 60 ou 70 où le chauffage est collectif. Généralement, ce sont donc des copropriétés où il y a énormément de charges. Pour moi, ça me pose un problème parce que c’est un frein dans un premier temps, à la location.
Sur ces grosses copropriétés, on peut arriver à des charges de 200 à 300 euros par mois. Alors effectivement, une partie de ces charges, vous allez pouvoir les répercuter sur les locataires. Mais quand je vous disais que c’est un frein à la location, c’est justement si votre locataire se retrouve avec 150 ou 200 euros de charges par mois, ce n’est pas quelque chose de très sexy. Ce n’est pas un bien qui va attirer vos locataires. Sans parler du fait que si jamais vous avez à un moment donné ou un autre, parce que la vie est faite comme ça, envie de revendre votre bien immobilier et que vous avez un couple par exemple, ou un couple avec enfant qui est intéressé par ce bien immobilier que vous allez peut-être vendre 150000 ou 200000 euros, vous imaginez un peu le couple qui, tous les mois, n’aura pas encore mis un euro de remboursement du crédit immobilier, mais devra se délester de 200 ou 300 euros de charges de copropriété.
C’est pour ça que je dis donc que ces biens sont à éviter parce que les charges de copropriété sont un frein pour moi à la location et sont un frein à la vente. Sans parler du fait, comme j’ai déjà dit que dans ces grandes copropriétés, généralement, les copropriétaires ne sont pas engagés. Il y a très peu de monde aux assemblées générales et c’est très compliqué de faire passer les travaux. Voilà donc pour le deuxième type de biens à éviter.
Troisième type de biens à éviter, ça va être les biens immobiliers qui se trouvent en rez-de-chaussée, sur un axe passant. Alors attention, le rez-de-chaussée, oui, mais je préfère éviter sur un axe passant. Personnellement, je suis propriétaire d’un appartement en rez-de-chaussée, en plein centre-ville de Toulouse. Cet appartement, son adresse donne sur un boulevard extrêmement passant, extrêmement bruyant. Par contre, mon appartement donne sur un jardin. Ce qui fait que dans l’appartement, même si on ouvre les fenêtres, on n’entend pas le bruit des voitures, on n’est pas du tout embêté par la pollution.
Par contre, investir dans un bien immobilier en rez-de-chaussée sur un axe passant, votre locataire va avoir la tête comme ça avec le bruit des voitures, sans parler du fait qu’il va y avoir des problèmes de pollution dès qu’il ouvre les fenêtres. Bref, c’est quelque chose à éviter. Sauf par contre, si vous ne vous positionnez pas sur de l’investissement à but habitation, mais si vous êtes plutôt sur du local commercial, alors oui, sur un axe passant, ça peut être une excellente chose. Et là, pour le coup, vous allez louer plus facilement. Le rez-de-chaussée, sur route ou sur axe passant non pour de l’habitation. Par contre, sur de la cour ou sur du jardin, oui, sans problème.
Le quatrième type de biens à éviter, ça va être les biens qui se trouvent dans des copropriétés à problèmes. Alors comment est-ce qu’on fait pour savoir si le bien se trouve dans une copropriété à problèmes ? Il y a deux manières de le savoir. La première manière, c’est de regarder les comptes rendus d’assemblées générales. Ça, normalement, vous pouvez les demander à votre propriétaire vendeur ou à l’agent immobilier. De toute façon, il doit vous être fourni au plus tard le jour du compromis de vente. N’hésitez pas à regarder et à lire ces comptes rendus d’assemblée générale parce que vous allez voir si la copropriété a des dettes, s’il y a des procédures en cours et s’il y a des mauvais résidents dans cette copropriété.
Puis, deuxième chose que je vous invite à faire, c’est aller frapper aux portes des résidents. N’hésitez pas à demander aux personnes, à vos potentiels futurs voisins, « comment est la copropriété », si elle est calme, s’il y a des nuisances, s’il y a des problèmes. Parce que ce que vont vous dire les voisins, c’est une mine d’informations, parce que ce sont des choses que ne vous diront pas forcément les agents immobiliers et les propriétaires vendeurs. Donc, n’hésitez pas à faire votre enquête de voisinage.
Je vais vous donner un exemple sur le deuxième bien immobilier que j’ai acheté. Je n’avais pas lu les comptes rendus d’assemblée générale. Je n’avais pas fait cette enquête de voisinage et il se trouvait que dans cette copropriété, il y avait du trafic de drogue, il y avait du trafic de scooter et ça, j’aurais pu l’éviter si j’avais bien lu les comptes rendus d’assemblée générale parce que toutes ces informations étaient stipulées dedans.
Cinquième type de biens à éviter, ce sont les biens qui vont avoir des problèmes d’humidité. Quand vous êtes en visite, n’hésitez pas à regarder au bas des murs s’il y a des remontées capillaires, mais n’hésitez pas non plus à lever la tête pour voir s’il y a des traces d’humidité, en particulier sur les pièces d’eau. Ce qui peut se trouver, c’est qu’il y a des problèmes de VMC. Ça à la limite, ce n’est pas trop grave parce que pendant les travaux, vous allez pouvoir faire les modifications nécessaires. Par contre, et croyez-moi, c’est déjà arrivé, j’ai vu des appartements dans lesquels il n’y avait pas de VMC du tout. Et là, ça peut être beaucoup plus problématique. Donc, attention à l’humidité. Ça peut être quelque chose de très difficile à évacuer et je ne parle même pas des biens qui vont se trouver dans des zones inondables. Attention, tout peut se passer très bien pendant 10, 15 ans. Et vous, il suffit que vous soyez propriétaire depuis deux semaines pour que vous mangiez la grosse inondation du siècle. Donc attention, je préfère éviter les biens avec des problèmes d’humidité et encore plus les biens qui vont se trouver dans des zones inondables.
Sixième type de biens à éviter, ça va être des biens immobiliers dans lesquels on va avoir de mauvais locataires ou alors des personnes sous curatelle ou encore des logements avec un locataire ou le loyer est intégralement payé par la CAF. Généralement, vous l’avez peut-être constaté, les biens immobiliers se vendent moins cher quand il y a un locataire à l’intérieur. Si vous avez un bon locataire, ça ne pose pas de problème. Votre cash-flow, il est assuré. Puis vous savez que tôt ou tard, ce locataire va partir.
Par contre, on peut rencontrer des locataires, malheureusement dans des logements à problèmes. C’est quoi un locataire à problème ? C’est un locataire qui ne va pas payer le loyer. Et souvent, on trouve des locataires qui ont certains problèmes sociaux, qui vivent dans le logement depuis 5, 10, 15 ans, parfois même davantage et le logement est devenu insalubre parce que ce sont des personnes qui ne prennent pas soin du logement.
Alors c’est sûr, vous allez toucher votre loyer, il va être intégralement payé par la CAF. Par contre, votre bien immobilier, franchement, il ne vaut pas grand-chose. Donc, ce sont des choses que je préfère éviter. On évitera également les biens dans lesquels on a des personnes sous curatelle parce qu’à chaque fois que vous allez devoir parler à votre locataire, à chaque fois que vous allez avoir besoin de quelque chose, ça doit forcément passer par les services sociaux. C’est du temps de gestion supplémentaire. Pour moi, ce n’est pas bon du tout.
Je vous dis ça parce que je pars du principe qu’à partir du moment où vous faites de l’investissement immobilier, le bien que vous allez mettre en location, vous devez le penser comme s’il était fait pour vous. La question à se poser est est-ce que j’habiterais moi-même dans ce bien immobilier ? Si la réponse est oui, alors banco. Vous avez fait votre travail correctement. Si ce n’est pas le cas, ce n’est pas bon. Si vous êtes un peu plus avancé dans l’âge, la question à vous poser est est-ce que j’achèterais ce bien immobilier ? Est-ce que je me vois y mettre mes enfants pendant leurs études, par exemple, si on est sur de la petite surface, studio, T2 ? Si la réponse est non, ce n’est toujours pas le bon investissement immobilier.
Donc, évitez cette typologie de biens avec des mauvais locataires qui ne paient pas loyer ou des locataires à problèmes ou les loyers sont payés par la CAF. Pour moi, ce sont des choses à éviter. Voilà les six types de biens à éviter au moment de vous lancer sur un projet d’investissement locatif. N’hésitez pas à m’indiquer dans les commentaires de cette vidéo si vous partagez mon avis et quels sont, selon vous, les autres types de biens à éviter quand on se lance dans l’investissement immobilier ?
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Je crois que j’ai à peu près tout dit. On va donc se quitter ici pour aujourd’hui. En attendant de se retrouver, comme d’habitude pour une prochaine vidéo, je vous dis à très bientôt.
Ciao !
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