Pourquoi investir sur 25 ans et sans apport ?

On entend souvent dire que financer un bien immobilier sur une durée longue c’est payer plus cher le coût du crédit.
C’est vrai…
Pourtant, il est recommandé d’investir sur 25 ans et sans apport.
Dans cette vidéo, le cabinet Access Finance nous explique pourquoi.

Indiquez-moi dans les commentaires si vous faites financer vos projets immobiliers sur des durées de crédit longues ou courtes et si vous mettez de l’apport.

Transcription

Sébastien : Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis ravi de vous accueillir aujourd’hui en compagnie de Christophe De Rus. Bonjour Christophe !

Christophe : Bonjour Sébastien !

Sébastien : Merci d’être là. Christophe, tu es courtier au sein du cabinet Access Finance et on est là aujourd’hui pour parler de financement de projets immobiliers. Tu vas nous expliquer pourquoi l’investissement immobilier sans apport et sur 25 ans est quelque chose que toi, courtier, tu recommandes.

Christophe : Tout à fait !

Sébastien : Ce qu’on va faire dans un premier temps, Christophe, c’est que je vais te laisser présenter rapidement Access Finance. C’est un partenaire avec lequel je travaille depuis plusieurs années maintenant. Je vais vous la faire courte.

Mais en fait, j’ai rencontré Christophe un petit peu par hasard au moment où on cherchait à faire financer avec Aude, ma compagne, un projet immobilier pour lequel on n’arrivait pas à sortir un crédit. On était à deux jours de la date limite que nous avait fixé le notaire. On est tombé par hasard sur Christophe via un collègue de travail d’Aude. Et en 48 heures, Access Finance via Christophe a réussi à nous sortir le financement sur 20 ans sans apport. Depuis lors, on collabore.

Donc, merci Christophe déjà pour ce projet-là. Merci d’accepter cette interview. Je te laisse te présenter, présenter le cabinet et tu vas nous expliquer ensuite pourquoi tu recommandes, toi, courtier, d’investir sans apport et sur 25 ans.

Christophe : Bonjour à tous et à toutes ! Christophe De Rus, Access Finance. Je suis courtier comme vous l’a expliqué Sébastien, responsable également au sein du cabinet Access Finance de l’activité prêts immobiliers, financements immobiliers. Nous sommes un cabinet qui a une quinzaine d’années d’existence sur la région toulousaine.

L’intérêt d’un courtier, ce que nous essayons tous les jours d’apporter à nos clients, c’est déjà du service. Un courtier, à mon sens, c’est un intermédiaire qui doit faciliter la vie aux clients en « sous-traitant », la recherche du financement complète jusqu’à la bonne finalisation et les actes authentiques. C’est également un partenaire qui doit vous apporter du conseil et de l’expertise puisque chaque année, nous finançons 300, 400, 500 clients, sur des dossiers différents que nous traitons avec les partenaires bancaires. Ce qui nous permet d’avoir une vraie expertise de spécialistes sur l’aspect financier.

Enfin, si en plus de tout ça on peut vous apporter une bonne optimisation des conditions financières, taux d’intérêt, mais également coût de l’assurance, je pense qu’on aura fait le travail. Voilà Sébastien !

Sébastien : Donc, projet clé en main, c’est ce que j’entends lorsqu’on passe par un cabinet de courtage. Alors, ce que j’ai oublié vous dire et ça a toute son importance, c’est que toi-même, tu es investisseur immobilier. Donc, tu comprends toutes les problématiques des personnes qui souhaitent investir dans l’immobilier. Donc ça, c’est ta première caquette. Deuxième casquette, tu es au contact des banques tous les jours. Tu comprends aussi les contraintes que peuvent avoir les banques.

Christophe : Complètement !

Sébastien : Donc, Christophe, explique-nous pourquoi, toi, en tant que courtier, tu recommandes d’investir sans apport et sur 25 ans.

Christophe : Alors, la notion d’investissement sans apport pour commencer, effectivement, c’est très important et c’est complètement judicieux, notamment pour du locatif pour plusieurs raisons. Tout d’abord, investir sans apport, c’est intéressant d’un point de vue fiscal puisque comme vous le savez, notamment quand on est sur un régime fiscal au réel, on a la possibilité de déduire, défalquer les intérêts d’emprunt des loyers perçus pour calculer le bénéfice foncier sur lequel vous serez imposés. Donc, le fait d’emprunter un maximum du coup sans apport nous permet de générer un maximum d’intérêt d’emprunt.

C’est également intéressant parce que si on investit sans apport et à partir du moment où on a constitué une épargne de sécurité, ça nous permettra de conserver cette épargne. Donc d’un point de vue budgétaire, c’est également judicieux puisqu’en cas de loyers impayés ou d’imprévus, nous disposons encore de cette épargne.

Néanmoins au-delà de ce qui est idéal et de ce qui est fortement conseillé, le normatif bancaire nous impose de plus en plus de financer et d’apporter les frais sur un prêt. Ce qu’on appelle communément les 10 % de faux frais qui sont les frais de notaire, les frais de garantie, les frais de dossiers, voire de courtage. A partir du moment où on ne les emmène pas, c’est une notion de risque pour le banquier. Et certains banquiers vont même aujourd’hui jusqu’à demander ces 10 % + 10 à 15 % de vrai apport hors frais.

Donc, ce sera important en amont de constituer un apport, voire une épargne, quitte à expliquer au banquier éventuellement qu’on investit sans apport par choix et non pas par impératif parce qu’on n’a pas constitué d’épargne et quitte à pouvoir conserver éventuellement dans ma négociation avec le banquier cette épargne de sécurité. Mais effectivement, il faut bien avoir cette notion en tête : très important de constituer de l’épargne en amont d’un investissement immobilier locatif.

Sébastien : Ce que tu me disais avant qu’on ne démarre la vidéo, c’est que la banque généralement, ce qu’elle aime avoir en visibilité comme épargne, c’est 1 à 2 ans de loyers sur un investissement locatif. C’est ça ?

Christophe : Complètement, c’est une notion assez subjective, mais si on prend des grands ratios bancaires, effectivement, quitte à ne pas mettre d’apport ou mettre un minimum d’apport, parfois sans apport puisqu’on arrive régulièrement quand même à financer des investisseurs sans apport. Mais néanmoins, le banquier aimera bien avoir un matelas de sécurité pour l’investisseur qui avoisine 1 à 2 ans de loyers de côté en cas de loyers impayés.

Sébastien : Donc, c’est bien d’avoir cette épargne. Maintenant, le fait d’avoir cette épargne, c’est ce qui peut justifier le choix qu’on souhaite investir sans apport.

Christophe : Tout à fait ! Aussi faut-il que ce soit un choix. Effectivement, comme tu dis, Sébastien, c’est très important cette notion de choix et non pas d’impératif parce qu’on a cette fragilité au niveau d’apport zéro, mais également épargne zéro. Là, c’est beaucoup plus compliqué.

Sébastien : Donc, le financement d’un projet immobilier, ça se prépare. Aujourd’hui, n’allez pas voir une banque ou un cabinet de courtage si vous n’avez pas assez de niveaux de comptes sur les trois ou quatre derniers mois parce que tous vos relevés bancaires vont être épluchés.

Christophe : Épluché. Tout à fait !

Sébastien : Il faut montrer patte blanche. Il faut être un bon élève au moment où on va rechercher le financement. Donc, voilà ! Sur les mois qui vont précéder votre recherche de financement, à partir du moment où vous vous dites : maintenant, ça y est, je vais investir dans l’immobilier. On assainit les comptes. On fait une épargne tous les mois.

Christophe : Régulièrement si possible, effectivement mensuel.

Sébastien : Tous les mois également lorsque vos revenus tombent parce que si vous attendez le 30 pour faire l’épargne, il n’y aura plus rien sur le compte bancaire.

Christophe : Tout à fait !

Sébastien : Mais voilà, avec 6000 € d’épargne, on est capable d’aller chercher un financement sans apport. Pourquoi je prends 6000 € ? Donc, j’ai pris un loyer de 500 € x 12 mois, c’est 6000 € d’épargne. Donc, ce n’est pas très compliqué à obtenir, mais ça permet derrière d’avoir un financement sans apport.

J’ai bien compris Christophe et je pense que les personnes qui nous regardent aussi, pourquoi tu recommandes d’un point de vue fiscal de ne pas mettre d’apport. Maintenant ce que souhaitent également faire les personnes lorsqu’elles investissent, c’est d’aller chercher une durée de crédit longue. Et là, toi aussi, en tant qu’investisseur, tu le recommandes. Pourquoi ?

Christophe : Complètement ! Effectivement, Sébastien, plus la durée est longue, plus c’est intéressant, d’un point de vue fiscal pour rejoindre le raisonnement précédent puisque même si les intérêts d’emprunt sont dégressifs au fil de la durée d’un crédit, néanmoins il en reste tout le temps un petit peu jusqu’au bout. Donc, si on les déduit sur une durée la plus longue possible, le bénéfice foncier sera moindre jusqu’au bout. Ça, c’est le premier intérêt qui est fiscal.

Mais également d’un point de vue budgétaire tout simplement puisque plus on tire la durée du crédit, même si le taux d’intérêt est un petit peu élevé, mais ce n’est pas très important puisqu’on déduit ces intérêts d’emprunts. En tout cas, l’équilibre financier chaque mois entre rentrée de loyer et crédit qui sort sera plus proche de l’équilibre par rapport à un projet qu’on financerait sur une durée très courte et où la charge serait beaucoup plus élevée bien évidemment. Donc ça, c’est l’intérêt pour l’investisseur de financer sur la durée la plus longue possible, bien évidemment.

Néanmoins, encore une fois, le banquier, lui ne le voit pas du même œil puisque les durées pour de l’investissement locatif, même si on arrive encore de temps en temps à financer sur 25 ans, les durées se resserrent et communément le banquier préfère de plus en plus ne pas dépasser une durée de 20 ans. Donc en fonction des dossiers, en fonction bien évidemment de l’âge de l’emprunteur, en fonction des spécificités patrimoniales, de revenus… il conviendra parfois de réduire cette durée pour séduire un petit peu plus le banquier et rentrer dans un normatif bancaire qui est de rigueur aujourd’hui, effectivement.

Sébastien : Je retiens deux choses de ce que tu nous as dit. Un crédit sur 25 ans, c’est une mensualité de prêt plus faible. Ce qui permet d’avoir un cashflow plus important. Donc le cashflow, c’est la différence entre le loyer puis toutes les charges qui embarquent le crédit, les charges de copro, la taxe foncière… Donc une durée plus longue, moins de crédit, donc c’est davantage de cashflow. Donc, un investissement qui va vous ramener un peu plus d’argent tous les mois.

Ce que je pourrais rajouter aussi, Christophe, tu l’as dit à demi-mot, c’est que si le financement ne passe pas sur 25 ans, autant faire financer le projet immobilier sur 20 ans. Donc, assurez-vous que votre opération soit rentable sur 20 ans. 25 ans, c’est peut-être mieux, mais ce sera du bonus.

Christophe : C’est du plus. Tout à fait ! Dans tous les cas, Sébastien, effectivement, nous étudierons toujours par sécurité, même si le dossier est un bon dossier et que les autres équilibres sont respectés, plutôt sur 20 ans par sécurité. Et puis, si on arrive bien évidemment à le faire passer sur 25 ans parce qu’on a d’autres points de solidité sur le dossier, ce sera avec grand plaisir et on y arrive malgré tout, régulièrement.

Sébastien : D’où l’intérêt de travailler avec quelqu’un qui a pignon sur rue et qui connait les bons points d’entrée auprès des banques.

Christophe : Tout à fait !

Sébastien : En tout cas, merci Christophe d’avoir partagé ta vision de l’immobilier. Je crois que c’est quand même assez rare d’avoir des gens qui ont les deux casquettes : la casquette bancaire, la casquette en tant qu’investisseur.

Christophe : À titre personnel, effectivement.

Sébastien : Donc, voilà ! Tu sais vraiment de quoi tu parles et tu connais vraiment les contraintes des uns et des autres.

Christophe : Complètement !

Sébastien : Avant de conclure cette vidéo, si vous ne l’avez pas encore fait, je vous invite à vous abonner à cette chaîne YouTube pour être tenu informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos pour rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier, de mode d’exploitation à haut rendement.

Sur cette chaîne, je fais intervenir de temps en temps des experts qui viennent partager leurs expériences. Et puis, je vous invite également à télécharger les deux ebooks que j’ai rédigés : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. » Pour accéder à ces deux ebooks, vous cliquez sur le (i) en haut de cette vidéo. Ou sinon, je vous mets les liens de téléchargement dans la description qui se trouve juste en dessous. Christophe, encore une fois, merci de m’avoir reçu dans tes locaux.

Christophe : Merci Sébastien !

Sébastien : On se retrouve, quant à nous, prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je vous dis à très bientôt. Ciao !

Christophe : Au revoir !

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