La loi ELAN rétablit l’encadrement des loyers dans les communes en zones tendues.
- Faut-il avoir peur de cette mesure ?
- Y a t-il des contraintes fortes pour les propriétaires ?
Indiquez-moi dans les commentaires ce que vous pensez de cet encadrement des loyers.
Transcription
Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous accueillir aujourd’hui dans une vidéo dans laquelle on va parler de l’encadrement des loyers. Qu’est-ce qu’est exactement l’encadrement des loyers ? Quelles sont les conséquences de cet encadrement des loyers lorsqu’on fait de l’immobilier ? C’est tout ce qu’on va voir tout de suite sur louer-en-courte-duree.
Alors avant qu’on rentre dans le vif du sujet de l’encadrement des loyers, si vous vous retrouvez sur cette chaîne YouTube pour la première fois, je vous invite à vous abonner en cliquant sur la petite cloche de façon à rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier, de location courte durée et de stratégies de location à haut rendement. Et puis en activant la petite cloche, ça vous permettra d’être informé en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos.
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Alors qu’est-ce que l’encadrement des loyers et quelles sont les conséquences de cet encadrement des loyers lorsqu’on fait de l’immobilier ? Alors pour avoir la définition de l’encadrement des loyers, je me suis tout simplement rendu sur impots.gouv.fr pour avoir cette définition. Cette définition, je vais vous la lire.
« L’encadrement des loyers consiste à limiter l’évolution du loyer d’un logement lors de sa première mise en location, ou lors de sa remise en location, ou lors du renouvellement du bail. Cette réglementation s’applique dans les communes situées en zones tendues. ».
Voilà la définition d’impots.gouv.fr.
Mais pour y voir plus clair lorsqu’on parle d’encadrement des loyers, en fait ce qu’il faut savoir, c’est que c’est un abus de langage. Parce que derrière l’encadrement des loyers, il faut distinguer deux choses. La première chose, c’est l’encadrement à la relocation. La deuxième chose, c’est le plafonnement des loyers.
On va tout de suite commencer par l’encadrement à la relocation. Et cet encadrement à la relocation en fait, ce n’est pas quelque chose de nouveau puisque c’est quelque chose qui existe depuis 2012 et qui s’applique aux communes situées en zones tendues.
Alors cet encadrement à la relocation, il a été reconduit jusqu’au 31 juillet 2019. On ne sait pas encore, en tout cas à l’heure où je tourne cette vidéo, c’est-à-dire en janvier 2019, si l’encadrement à la relocation sera reconduit à partir du 1eraoût 2019. Alors, vous vous dites : Sébastien ! C’est chouette, mais qu’est-ce que c’est que l’encadrement à la relocation ?
Cet encadrement à la relocation stipule que dans les communes situées en zones tendues pour les biens immobiliers dédiés à l’habitation principale, c’est-à-dire ou bien de la location nue ou bien de la location meublée, vous ne pouvez pas faire ce que vous voulez pour refixer le prix du loyer de votre logement entre deux locataires.
Je m’explique. C’est-à-dire que si vous avez un locataire qui donne congé et qui s’en va, sur le locataire suivant, vous n’allez pas pouvoir augmenter le loyer, en tout cas vous n’allez pas pouvoir faire ce que vous voulez pour augmenter ce loyer.
D’ailleurs, ce loyer devra être exactement le même que celui du locataire précédent à un indice prêt. Si vous souhaitez réévaluer le loyer, vous ne pourrez le réévaluer qu’en utilisant l’indice IRL de l’INSEE. L’indice IRL de l’INSEE, c’est l’indice de révision des loyers. Ce sera le seul levier que vous aurez pour augmenter votre loyer.
Alors bien entendu, il y a des cas exceptionnels. Si vous effectuez des travaux dans votre logement, là vous pourrez augmenter votre loyer. Mais si vous n’effectuez pas des travaux dans votre logement, vous devrez appliquer exactement le même loyer au locataire entrant qui devra avoir le même loyer que le locataire sortant. Voilà ce que c’est que l’encadrement des loyers à la relocation. Et ça, je le précise, ça existe depuis 2012.
Maintenant lorsqu’on parle d’encadrement des loyers, on parle plutôt de plafonnement des loyers. Et ce plafonnement des loyers, il avait été mis en place dans les communes de Lille et de Paris avec la loi Alur en mars 2014. C’est-à-dire que sur les communes de Lille et de Paris, les loyers, ils étaient CAPEX.
Alors ce plafonnement des loyers pour Paris et Lille, il avait été annulé par le juge administratif en novembre 2017. Puis finalement, ce plafonnement des loyers sur les zones tendues, il revient à nouveau avec la loi ELAN, qui elle a été mise en place en novembre dernier, c’est-à-dire en novembre 2018.
Alors qu’est-ce que c’est que le plafonnement des loyers ? C’est que dans les communes encore une fois situées en zones tendues, le montant des loyers va être capé. Alors le bémol qu’on a maintenant depuis la loi ELAN, c’est qu’en fait les communes situées en zones tendues ne sont pas obligées d’appliquer ce plafonnement des loyers. Soit elles peuvent ne pas l’appliquer du tout, soit elles peuvent l’appliquer sur certains quartiers de la ville. Voilà qu’est-ce que c’est que le plafonnement des loyers.
Donc là, vous pouvez vous dire : ouais, c’est bien, mais finalement il n’y a aucun intérêt d’investir dans les communes en zones tendues si les loyers son capés, si on ne peut pas pratiquer le loyer ou qu’on veut.
Ce qu’il faut savoir, c’est qu’il y a quelque chose qui s’appelle le complément de loyer. Et ce complément de loyer permet d’aller au-delà des plafonds standards si jamais votre appartement, il a un caractère exceptionnel. C’est-à-dire que s’il est superbement décoré, s’il y a de beaux services à l’intérieur ou s’il y a de belles prestations à l’intérieur. Là, ça va vous permettre d’aller au-delà des plafonds et c’est tout à fait normal.
L’exemple que j’aime bien prendre pour illustrer ça, c’est l’exemple de la voiture. Vous imaginez bien qu’une Renault Mégane qui date de 20 ans et qui a 500000 km au compteur, forcément elle n’aura pas le même prix que la Renault Mégane qui sort de la concession. Voilà donc la latitude que vous avez pour pouvoir augmenter votre loyer et aller au-delà du plafond lorsque votre logement se situe en zone tendue.
Vous pouvez jouer sur les services. Vous pouvez jouer sur les prestations en appliquant ce qu’on appelle le complément de loyer. Et là vous avez les coudées franches pour appliquer le loyer que vous voulez bien entendu dans la mesure du raisonnable. Et ce que je vous encourage toujours à faire sur cette chaîne YouTube, c’est apporter un maximum de services, un maximum de valeurs, un maximum de prestations à vos locataires.
Voilà donc ce que je voulais partager aujourd’hui avec vous dans cette vidéo, en ce qui concerne l’encadrement des loyers. Vous voyez bien qu’il faut distinguer deux choses : l’encadrement des loyers à la relocation et surtout le plafonnement des loyers.
J’espère que c’est plus clair pour vous dans votre esprit. J’espère que cette vidéo vous a plu. Si c’est le cas, n’hésitez pas à liker, n’hésitez pas à la partager de façon à ce qu’un maximum de personnes comprenne bien quels sont les enjeux de l’encadrement des loyers. Et puis comme d’habitude, maintenant que j’ai terminé ma vidéo, je vais vous quitter ici pour aujourd’hui et on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je vous dis à très bientôt.
Ciao !
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