Les erreurs de son premier achat immobilier

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Un achat immobilier peut présenter des risques.
Gwendoline a eu de mauvaises surprises au moment où les travaux ont commencé.
Conséquence : le budget travaux a été plus élevé que prévu.

Pour autant, la location courte durée va lui permettre de se tirer de ce mauvais pas.
Découvrez comment dans cette vidéo.

Aviez-vous pensé à adopter la même stratégie qu’elle pour se tirer d’une mauvaise situation ?

Transcription

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-durée.fr dans laquelle j’ai le plaisir d’accueillir Gwendoline.

Gwendoline : Bonjour, enchantée.

Sébastien : Enchanté, on se connait.

Gwendoline : Oui, on se connait.

Sébastien : Salut Gwendoline.

Gwendoline : Salut à tous !

Sébastien : En fait, j’ai souhaité interviewer Gwendoline aujourd’hui parce qu’elle vient de passer un appartement en location courte durée. Alors, c’était un petit peu le parcours du combattant et j’ai souhaité qu’elle partage cette aventure avec nous, avec vous, pour voir quelles erreurs elle a faites pour vous éviter vous aussi peut-être de faire des erreurs lorsque vous allez investir dans l’immobilier ou réaliser un projet de location courte durée.

Alors, avant que Gwendoline nous explique tout de son projet, n’hésitez pas à vous abonner gratuitement et librement à ma chaîne YouTube en cliquant sur le bouton « abonnez-vous ! » qui vient d’apparaître ; vous serez comme ça tenus informés de la publication de toutes mes nouvelles vidéos dans lesquelles je partagerai avec vous des conseils, des astuces, des anecdotes et des retours d’expérience autour de l’immobilier et de la location courte durée.

Alors, Gwendoline, est-ce que tu peux nous expliquer dans quoi tu as investi, où tu as investi ? Dis-nous tout de ton projet.

Gwendoline : Alors, j’ai investi dans un T1 bis de 27m² au centre-ville de Toulouse, dans le quartier des chalets, donc à 8 minutes de la gare et à 6 minutes d’une station de métro.

Sébastien : Alors, juste pour les gens qui ne connaissent pas Toulouse, les chalets, c’est un très bon quartier à Toulouse. C’est vraiment un super quartier.

Gwendoline : Et cet appartement-là, il a vraiment en plus un petit cachet de l’ancien, on verra les photos.

Sébastien : Oui.

Gwendoline : Donc, je l’ai acheté. Il était affiché à 95000€, frais d’agence inclus. Je l’ai négocié à 90000€, frais d’agence inclus, et je prévoyais au début 20000€ de travaux. Donc, après, ce qui s’est passé, c’est que finalement, les travaux ont été revus à la hausse parce que je voulais un appartement pourri. Pour le coup, il était bien, bien, bien pourri, donc beaucoup de travaux supplémentaires. Et finalement, j’ai fait un achat opération tout compris, un crédit à 125000€.

Sébastien : 125000€. Sauf qu’aujourd’hui, cet appartement ne vaut pas 125000€.

Gwendoline : Il ne vaut pas 125000€. Je l’ai fait réévalué par trois agences la semaine dernière et ils m’ont dit que vu qu’il est super bien décoré, on peut déclencher un coup de cœur, mais qu’on le revendrait maximum net vendeur à 110000€.

Sébastien : Donc, ok, tu en es de 15000€ de ta poche si jamais tu décides de vendre cet appartement.

Et moi, tout ce que je vous dis dans toutes mes vidéos lorsque vous investissez, que vous réalisez une opération immobilière, il faut que votre immobilier soit liquide, ça veut dire que vous devez pouvoir vous en séparer à tout moment en purgeant votre crédit sans avoir plus rien à rembourser. Ce n’est pas le cas de Gwendoline. Si elle vent cet appartement demain, elle aura 15000€ à rembourser encore à la banque.

La bonne chose dans tout ça, c’est qu’elle a acheté un appartement vraiment pourri. Je vais vous mettre dans cette vidéo les photos avant et après travaux, vous allez voir qu’elle a fait quelque chose de vraiment très, très mignon, très, très moderne.

Alors, le problème, c’est que tu l’as acheté trop cher. J’ai envie de dire un petit peu malgré toi, c’est-à-dire que tu as fait ton offre de prêt qui a été accepté, et au moment où tu as fait découvrir le chantier aux artisans, ils ont levé des loups mais que toi, tu n’as pas pu voir au moment de la visite.

Gwendoline : Non. C’est sûr. C’est le premier, j’ai fait plein d’erreurs, il y avait plein de trucs que je n’avais pas vus. Maintenant, la bonne nouvelle, et c’est ce que tu m’avais conseillé aussi, bon déjà, j’ai acheté une adresse et c’est super bien située, donc j’espère qu’il va prendre de la valeur dans les années à venir, mais surtout, c’est que j’ai réussi à négocier avec la banque de ne pas rembourser en fait les mensualités tant que les travaux n’étaient pas terminés. Donc je rembourse pendant cette période-là uniquement les intérêts qui s’élèvent à 124€. Et cette période-là peut durer pendant 3 ans. Donc, mes travaux ne sont toujours pas terminés et je compte…

Sébastien : Officiellement.

Gwendoline : Officiellement. Et je compte faire durer cette période le plus longtemps possible. Donc, jusqu’à 3 ans pour encaisser du cash.

Sébastien : Voilà. On en avait discuté au moment où tu cherchais le financement. Moi, ce que je t’ai conseillé de faire, c’est justement de prendre ce délai de 3 ans qu’offre la banque. Donc, je t’avais dit « négocie ce délai de façon à rembourser le minimum de choses possibles pendant cette durée-là pour encaisser des loyers pleins, te constituer une épargne, et ensuite réinjecter cette épargne pour arriver à un capital restant dû inférieur à la valeur du bien ». Je pense que tu vas y arriver très rapidement. En centre-ville, j’ai un appartement témoin, c’est mon premier appartement saisonnier qui fait 1500€ de loyer tous les mois. Si tu arrives à faire la même chose, peut-être même plus parce que toi, on peut loger jusqu’à 4 personnes dans cet appartement, tu devras avoir des loyers plus importants, allez, version pessimiste 1500€ par mois avec 124€ de mensualité pendant 3 ans. Je ne vais pas faire le calcul à la caméra parce que vous allez voir que je ne suis pas bon en calcul mental, mais grosso modo, tu vas pouvoir retrouver une situation saine rapidement.

Gwendoline : Oui, c’est l’objectif.

Sébastien : Ok. Quels sont tes premiers résultats ? Tu as démarré l’exploitation il y a tout récemment.

Gwendoline : 2 semaines, oui.

Sébastien : Donc là, on tourne cette vidéo, on est le 03 mars.

Gwendoline : C’est ça.

Sébastien : Toi, tu as démarré quand ?

Gwendoline : Il y a deux semaines à peu près.

Sébastien : Il y a deux semaines. Et tu me disais hier soir que mars, c’est fini.

Gwendoline : Mars, c’est complet.

Sébastien : Voilà.

Gwendoline : Mars, c’est quasiment, enfin il me reste trois nuits à faire et je pense que je fais le faire assez rapidement.

Sébastien : D’accord. Et principalement, elles sont arrivées de Airbnb ces réservations ?

Gwendoline : Principalement de Airbnb, Booking commence juste.

Sébastien : Juste un conseil sur Booking, demande à ce que le CVC te soit affiché, enfin que les clients qui veulent réserver chez toi puissent, c’est-à-dire le CVC, sans quoi tu ne pourras pas les encaisser.

Gwendoline : D’accord.

Sébastien : Contacte Booking pour qu’ils te le mettent en place. Ok, parfait. De jolis résultats en perspective à venir. Alors, ce que je trouve génial, c’est que tu as contaminé toute ta famille qui se met à l’immobilier.

Gwendoline : J’ai contaminé toute ma famille qui se met à l’immobilier. En fait, j’ai invité ma mère à QLRR en octobre dernier. Donc, en octobre 2016. Elle est venue un peu à contre cœur et finalement, elle est ressortie de là, mais transformée. Et elle est en train d’acheter trois appartements en parallèle, en même temps. Donc là, elle a signé trois compromis, donc ça y est, elle est en train de négocier avec la banque.

Sébastien : Elle est en feu.

Gwendoline : Donc, elle va en faire deux en saisonnier et un en collocation.

Sébastien : Très bien. Il y a ton papa aussi qui était un petit peu réticent et qui maintenant est super ouvert d’esprit.

Gwendoline : Oui, il commence à s’y mettre aussi. Et il y a même aussi mon petit frère de 20 ans qui s’y met. Et donc là, pareil, il va signer le compromis bientôt pour son premier appartement.

Sébastien : Ok. Bon, bah parfait. Family business, hein.

Gwendoline : C’est ça.

Sébastien : C’est ça. Ok.

Bon, alors, ce qu’il faut retenir de cette vidéo, c’est que la famille de Gwendoline est partie sur l’immobilier. Ça, c’est vraiment une très, très bonne chose.

Par contre, faites bien attention pour en revenir à l’investissement de Gwendoline, assurez-vous de bien maîtriser le budget de votre appartement, le budget de travaux de façon à ne pas vous retrouver dans cette situation-là. Et si malgré tout, vous vous retrouvez dans cette situation-là, il y a des techniques que vous pouvez mettre en place pour en quelques mois seulement revenir à des situations stables qui vous permettent de vous débarrasser de votre immobilier à tout moment si vous avez besoin de le faire.

Sébastien : Bah écoute, merci Gwendoline pour ce partage. Je te souhaite beaucoup de réservation et d’aventures positives sur l’immo et la location courte durée.

Gwendoline : Merci à toi.

Sébastien : Alors, si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier et la location courte durée, faire comme Gwendoline, investir et gagner des revenus complémentaires grâce à l’immobilier, n’hésitez pas à me suivre sur mon blog louer-en-courte-duree.fr ou à vous abonner à ma chaîne YouTube en cliquant sur le bouton « abonnez-vous ! » qui vient d’apparaître.

Et puis, si vous souhaitez aller plus loin, en savoir plus sur comment défendre un projet d’investissement locatif auprès de la banque, n’hésitez pas à télécharger mon e-book « Convaincre la banque, mode d’emploi ».

Et puis, si vous souhaitez savoir comment vous créer une rente ou des revenus complémentaires grâce à la location courte durée, pour le coup, téléchargez mon second e-book « Doubler son salaire avec la location courte durée ».

Si vous vous trouvez dans un navigateur internet, vous pouvez télécharger ces deux e-books en cliquant sur les deux vignettes qui sont apparues sur votre écran ; et puis, si vous regardez cette vidéo à partir de YouTube ou d’un appareil mobile, je vous mets les liens de téléchargement dans la description juste en dessous de cette vidéo ou sur le « i » qui vient d’apparaître en haut à droite de cette fenêtre.

Bah écoutez, c’est tout pour aujourd’hui.

Gwendoline, merci beaucoup.

Gwendoline : Merci à toi.

Sébastien : Et puis, on se retrouve très, très vite pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree.fr

Ciao !

Gwendoline : À très vite !


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