Comment éviter le statut LMP ?

Transcription

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien, je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une vidéo dans laquelle on va traiter le sujet suivant : comment faire pour éviter le statut LMP ? C’est-à-dire comment faire pour éviter le statut de loueur meublé professionnel ? 

Avant qu’on voie tout ça dans le détail, si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, je vous souhaite la bienvenue. Ici, on est en famille, on parle des moyens que vous avez à votre disposition pour vous créer des compléments de revenus grâce à l’immobilier. Alors, n’hésitez pas à rejoindre la communauté en vous abonnant et en activant la petite cloche. 

Venons-en au sujet du jour comment faire pour éviter le statut de loueur meublé professionnel quand on investit dans l’immobilier ? Il y a beaucoup de personnes qui ne souhaitent pas passer au statut de loueur meublé professionnel parce qu’elles pensent qu’il y a des désavantages à ce statut. Pourtant, passé loueur meublé professionnel, ce n’est pas forcément une mauvaise chose. Ce ne sera pas l’objet de la vidéo aujourd’hui. J’ai déjà traité ce sujet à de nombreuses reprises. Je vous renvoie aux petites fiches en haut à droite de votre écran si vous souhaitez avoir plus d’informations à ce sujet. 

Petit rappel quand est-ce qu’on passe loueur meublé professionnel ? On passe loueur meublé professionnel quand on réunit deux conditions. La première, c’est de faire plus de 23000 euros de chiffre d’affaires en location meublée. La deuxième condition, c’est quand les revenus issus de la location meublée dépassent les revenus professionnels. On va prendre deux cas de figure pour bien fixer les idées. C’est-à-dire que si vous gagnez 24000 euros par an avec votre activité professionnelle et que vous faites 25000 euros de loyers en location meublée, alors vous passez loueur meublé professionnel. À l’inverse, si vous gagnez 200000 euros par an avec votre activité professionnelle, mais que vous faites seulement 150000 euros de revenus en location meublée, alors là, vous allez rester LMNP, c’est-à-dire loueur meublé non professionnel. Il me semblait important de repréciser ça avant d’aller plus loin dans cette vidéo. 

Voyons maintenant les trois astuces que vous avez à votre disposition pour éviter le statut de loueur meublé professionnel. On va étudier trois cas. Premier cas, si vous faites de la location courte durée et que vous êtes juste à la limite. Dans ce cas-là, ce que je vous encourage à faire, c’est de fermer votre calendrier de réservation de façon à ne pas vendre les nuits de trop qui vous ferez basculer loueur meublé professionnel. D’où l’intérêt d’avoir un vrai suivi fin de votre activité de location courte durée de façon à piloter avec précision votre chiffre d’affaires. 

Vous le savez, si vous me suivez sur cette chaîne, j’entrevois l’immobilier comme de l’entrepreneuriat. À partir du moment où vous faites de l’investissement immobilier, vous êtes un vrai chef d’entreprise. En tant que chef d’entreprise, vous devez absolument savoir où vous en êtes de la vente de vos produits, en l’occurrence quand vous faites de la location courte durée, de la vente de vos nuits. 

Attention, petit rappel pour toutes les personnes qui font de la location courte durée, au-delà de 23000 euros de chiffre d’affaires, on paie déjà des cotisations sociales. C’est quelque chose qui existe déjà depuis plusieurs années. Je rappelle, cas numéro un, si vous faites de la location courte durée pour éviter de passer loueur meublé professionnel, essayez de ne pas vendre les nuits de trop qui feraient que vous allez basculer sur ce statut. 

Cas numéro deux ou deuxième astuce pour éviter le statut de loueur meublé professionnel, on va prendre le cas de personnes qui font de la location meublée normale donc ce coup-là, pas de courte durée ou encore de la colocation. Si vous estimez que le prochain investissement immobilier que vous allez faire va vous faire basculer LMP, c’est-à-dire loueur meublé professionnel, peut-être que cet investissement, il ne va pas falloir le faire en nom propre. 

Cet investissement, il va falloir peut-être le faire en société. Donc, vous avez différentes possibilités qui s’offrent à vous. Ça peut être de la SCI à l’IS forcément, on ne peut pas faire de la location meublée avec une SCI à l’IR. Ça peut être donc de la SCI à l’IS, de la SARL familiale, de la SAS ou encore de la SARL. Le fait d’investir en société commerciale, ça peut avoir du sens, surtout si vous souhaitez coupler votre activité immobilière avec la vente de prestations ou de services qui ont un lien ou pas avec l’immobilier, auquel cas il faudra le mettre dans les statuts. Mais, je vous laisse voir ça avec votre expert-comptable ou encore avec votre notaire. 

Du coup, le fait d’investir en société, ça peut aussi avoir du sens dans votre stratégie immobilière globale. Je pense notamment à des sujets comme la transmission de patrimoine ou le fait de vouloir investir à plusieurs. Le cas numéro deux, c’est de réaliser un investissement immobilier en société pour éviter de basculer en loueur meublé professionnel. 

Puis, la troisième astuce, c’est ce qu’on va voir maintenant pour éviter le statut de loueur meublé professionnel, ça va être de se revendre un bien immobilier à soi-même. Écoutez bien ce que j’ai à vous dire. Parce que si vous avez déjà investi en nom propre et que vous vous rapprochez du chiffre d’affaires fatidique qui va vous faire basculer en loueur meublé professionnel, voilà ce que vous allez pouvoir faire. Vous allez pouvoir créer une société, par exemple. Prenons le cas de la SCI à l’IS. Ensuite, vous allez revendre à cette SCI à l’IS un bien immobilier que vous avez déjà en nom propre. 

Quelle va être la conséquence de tout ça ? Vous allez récupérer de l’argent de la vente et donc, normalement, vous constituez une trésorerie puisque vous aurez amorti du capital déjà sur le bien immobilier que vous aviez en nom propre et peut-être même que vous allez réaliser une plus-value. La conséquence ensuite de tout ça, c’est que vous allez refaire financer le bien que vous allez vendre à votre SCI et vous allez faire financer le nouveau bien que vous voulez acheter en nom propre, en l’occurrence en loueur meublé non professionnel. 

Qu’est-ce qui va se passer avec cette petite astuce ou cette petite stratégie ? Vous allez vous retrouver avec deux nouveaux biens à amortir depuis le début. Le bien immobilier que vous aviez déjà en nom propre et que vous allez revendre à une SCI, donc vous allez repartir sur un amortissement total , le nouveau bien immobilier que vous allez acheter ce coup-ci en nom propre et vous allez reculer d’autant la date de paiement de l’impôt, que ce soit avec le nouveau bien immobilier que vous achetez en nom propre et également l’ancien bien que vous allez refaire financer par votre SCI et en plus, au passage, vous allez récupérer de la trésorerie issue de la vente de votre bien immobilier à votre SCI. 

Voilà trois astuces que je voulais partager avec vous pour éviter de basculer en loueur meublé professionnel. Bien entendu, il y a d’autres astuces qui existent. Elles vont dépendre de là où vous en êtes de l’investissement immobilier. N’hésitez pas à vous faire accompagner par votre expert-comptable et par votre notaire. C’est très important de savoir bien s’entourer quand on fait de l’immobilier. 

J’espère que cette vidéo vous aura plu. Si c’est le cas, n’hésitez pas à me mettre un gros like pour soutenir la chaîne. Je vous rappelle également que vous avez la possibilité de me suivre sur les réseaux sociaux, sur Instagram, sur Facebook. Je partage avec vous les coulisses de tout ce que je fais au quotidien. Je vous amène en visite. Je vous amène dans la préparation des vidéos. Abonnez-vous sur les réseaux sociaux. Vous serez les bienvenus. 

Puis, avant de vous quitter, je voulais vous rappeler que je vous offre un package de bienvenue pour toutes les personnes qui se retrouvent ici pour la première fois, deux ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée » et une formation de plus de 2 heures 30 dans laquelle je partage avec vous les bonnes pratiques pour investir correctement dans l’immobilier et comment faire pour maximiser vos loyers tout en limitant les risques liés à l’investissement immobilier. 

Pour accéder à ce package de bienvenue, rien de plus simple, vous regardez les petites fiches qui apparaissent en haut à droite sinon, vous regardez la description juste en dessous de cette vidéo. 

On se quitte ici pour aujourd’hui et comme d’habitude, on se retrouve prochainement pour une nouvelle vidéo sur cette chaîne. Je vous dis à très bientôt.

Ciao ! 

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