Ne pas toujours faire confiance à son expert comptable

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En investissant dans l’immobilier et en multipliant les opérations, la nécessité de faire appel à un expert comptable arrive vite.
Pour autant, tous les experts comptables sont-ils compétents et suffisamment initiés à l’immobilier et à la location courte durée pour être de bon conseil ?
Je vous propose de voir cela ensemble dans cette vidéo.

Partagez également vos bonnes ou mauvaises expériences dans les commentaires ci-dessous.

Transcription

Faut-il faire confiance à son expert-comptable, c’est ce que je vous propose de voir dans cette vidéo ?

Bonjour à tous !

Je suis Sébastien, auteur du blog louer-en-courte-durée.fr et spécialiste de la location courte durée. Je vous souhaite la bienvenue dans cette nouvelle vidéo dans laquelle je vais vous expliquer au travers d’une anecdote pourquoi il ne faut justement pas faire systématiquement confiance à son expert-comptable. Allez, c’est parti ! Cela se passe tout de suite sur louer en courte durée.

Alors avant que je vous raconte cette anecdote. Si vous ne l’avez pas encore fait, je vous invite à télécharger les deux ebooks que j’ai rédigés : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. » Pour télécharger ces deux ebooks, c’est très simple. Vous cliquez sur le petit (i) qui va apparaître en haut à droite de la fenêtre de cette vidéo. Puis si vous regardez cette vidéo à partir de YouTube, je vous mets les liens d’accès aux pages de téléchargement de ces deux ebooks dans la description qui se trouve juste en dessous.

Puis je vous mets également à disposition une formation totalement gratuite sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée. Dans cette formation, je passe en revue un certain nombre de fausses croyances en ce qui concerne les impôts. Je vous parle de taxe d’habitation, de TVA, de cotisations sociales, de prélèvements sociaux.

Puis je vous explique également comment minimiser l’impôt lorsque vous faites de la location courte durée, voire comment faire pour ne pas payer d’impôt du tout et ceci de manière tout à fait légale en vous expliquant quels régimes adopter.

Si vous souhaitez accéder à cette formation que je vous offre, c’est exactement la même chose, vous cliquez sur le petit (i) qui va apparaître en haut à droite. Puis sinon, je vous mets également le lien d’accès à cette formation dans la description qui se trouve juste en dessous de cette vidéo.

Pour en revenir au thème de cette vidéo, je vais vous expliquer au travers d’une anecdote pourquoi il ne faut pas forcément faire confiance à son expert-comptable. Pour cela, je vais vous lire le mail que j’ai reçu de Cédric il y a quelque temps. Donc voilà ce que me dit Cédric : « bonjour ! Je me permets de te contacter, car je sors de chez mon expert-comptable qui n’est absolument pas pour la location courte durée. J’avais ce projet en tête sur la ville de Carcassonne. J’ai fait mon étude de marché avec le taux de remplissage des hôtels, avec le nombre de nuits passées par les touristes et l’analyse de la demande locative en location traditionnelle.
L’expert-comptable me dit que c’est trop risqué, que je ne vais pas être certain de remplir l’appartement et que si je dois vendre dans 10 ans, 15 ans ou 20 ans, je ne ferai aucune plus-value. Il m’a même déconseillé la location courte durée à Toulouse. Alors, il m’a littéralement refroidi et il me conseille d’investir sur Toulouse en mode classique. ».
D’ailleurs, Cédric me dit : « j’habite moi-même à Toulouse parce que le prix de l’immobilier à Toulouse augmente chaque année parce qu’il y a plus d’étudiants…Qu’en penses-tu ? Bonne soirée. À bientôt ! Cédric. »

Alors, il y a plusieurs choses en fait que je voulais souligner dans le mail de Cédric. Dans un premier temps, je ne connais pas du tout le marché de l’immobilier dans la ville de Carcassonne même si on est à 80 km de Toulouse. Par contre à la lecture du mail de Cédric, ce que je remarque, c’est que Cédric en fait, il a fait les choses correctement. Cédric, il avait un projet de location courte durée sur Carcassonne. Il avait de toute façon au sens plus large un projet en tête immobilier sur Carcassonne et qu’est-ce qu’a fait Cédric ? Il a analysé le marché, il a analysé le taux de remplissage des hôtels, il a regardé combien de nuits réservées en moyenne les touristes dans la ville de Carcassonne et il a analysé la demande locative en location traditionnelle.

Donc si j’en crois ce que me dit Cédric, tous les paramètres sont au vert pour réaliser un investissement immobilier en location traditionnelle, voire en location courte durée à Carcassonne. Alors Cédric en fait, il a voulu partager son envie d’investir dans l’immobilier auprès de son expert-comptable et j’ai plusieurs remarques à faire sur ce qu’a pu lui dire l’expert-comptable.

Dans un premier temps, l’expert-comptable dit qu’à Carcassonne Cédric ne fera aucune plus-value s’il souhaite revendre dans 10, 15 ou 20 ans. Alors, c’est peut-être vrai, mais c’est peut-être faux. Comment est-ce qu’une personne qu’elle soit expert-comptable ou autre d’ailleurs peut savoir ce que sera le marché de l’immobilier dans 10 ans, 15 ans ou 20 ans ?

Alors c’est vrai qu’il y a certaines villes qui vont être plus porteuses que d’autres si je prends le cas du marché immobilier à Paris. Il est évident qu’il va évoluer plus vite qu’à Carcassonne ou que dans une petite ville quel que soit le sens de l’évolution. D’ailleurs, on a déjà vu des marchés baissiers dans des villes comme Paris. Mais aujourd’hui, personne ne sait se prononcer sur le marché de l’immobilier dans quelque ville que ce soit encore une fois, même si les grandes villes vont plutôt se prêter à un marché à la hausse beaucoup plus rapide que celui des petites villes.

Mais quand bien même, même si d’ici 10 ans, 15 ans ou 20 ans à Carcassonne ou dans n’importe quelles petites autres villes, le marché de l’immobilier avait baissé et qu’on ne réalisait pas de plus-value, où est le problème. Pour moi en fait, il n’y a pas de problème parce que durant toutes les années de détention du bien immobilier, on amortit du capital. Et ce capital amorti, on le récupère à la revente, même si on revend moins cher ou au même prix que vous avez acheté votre bien immobilier.

Il ne faut pas en fait tant penser à la plus-value parce que finalement dans de très nombreux cas, le montant de la plus-value, il est beaucoup plus faible que le montant du capital amorti pendant toutes les années de détention du bien ; et cela, il ne faut pas le perdre de vue. On ne gagne pas uniquement de l’argent à la revente que si on réalise une plus-value. On gagne également de l’argent parce qu’on a amorti du capital tout au long des années de détention.

Alors ensuite, une fois qu’on a bien compris ce mécanisme de plus-value et de capital amorti, il ne faut pas non plus perdre de vue que l’objectif de l’immobilier, en tout cas c’est ce que j’essaie de vous transmettre à chacune de mes vidéos, c’est de gagner de l’argent immédiatement, pas forcément uniquement à la revente. Parce que si vous comptez sur la revente pour gagner de l’argent avec l’immobilier, vous allez attendre 10 ans, 15 ans, 20 ans, voire 25 ans pour gagner de l’argent.

Non pas du tout. Lorsque vous investissez dans l’immobilier et si vous souhaitez multiplier les opérations, ce qu’il faut faire, c’est avoir un cashflow positif dès le premier mois de détention de manière à gagner de l’argent avec votre immobilier dès l’instant où vous allez devenir propriétaire. Donc le cashflow immédiat est bien entendu quelque chose qui mérite d’être considéré.

Alors ensuite, l’expert-comptable déconseille la location de courte durée à Toulouse. Alors là, je suis vraiment bien placé pour vous en parler. Bien entendu que la location courte durée à Toulouse fonctionne. Mais la location courte durée, elle ne fonctionne pas qu’à Toulouse, elle fonctionne également dans d’autres villes Marseille, Toulouse, Bordeaux, Brest, Strasbourg, même dans des villes beaucoup plus petites. J’ai déjà fait des vidéos à ce sujet.

On a souvent des objections d’ailleurs sur les petites villes, mais que les villes soient petites ou grandes pour peu qu’ils aient un minimum d’intérêt, il y a des gens qui se déplacent et qui ont besoin de séjourner dans les villes.

Donc là, l’expert-comptable recommande même à Cédric de ne pas investir à Carcassonne en location traditionnelle. Bien entendu qu’à Carcassonne, on a besoin de se loger. Effectivement, il y a plus d’habitants à Toulouse, mais à Carcassonne les gens ont également besoin de se loger. C’est vraiment une objection souvent où quand les gens lorsqu’ils souhaitent se lancer dans leur premier investissement locatif, ils veulent uniquement aller dans les grandes villes.

Je peux tout à fait le comprendre. C’est une manière de se rassurer. C’est une manière de se sécuriser. Effectivement, si vous achetez un appartement en plein centre-ville de Toulouse, vous allez être certain de le louer. Mais ce qui fait surtout que votre appartement, votre bien immobilier va se louer, cela va être la qualité des prestations que vous allez fournir.

Il y a très peu de logements qui sont de très bonnes qualités avec de belles prestations et donc ces logements-là forcément se louent toujours, quelle que soit la ville dans laquelle vous allez investir. Il ne faut donc pas uniquement considérer que les grosses villes. Un bien immobilier de bonne qualité à Carcassonne, cela se louera également très rapidement.

Si l’analyse de Cédric est bonne, encore une fois parce que je ne connais pas du tout le marché immobilier à Carcassonne, il n’y a aucune raison pour que la location de courte durée ne fonctionne pas. Et encore une fois, ne serait-ce que pour de l’investissement traditionnel en mode classique avec un locataire à l’année, bien entendu que la ville de Carcassonne est une ville qui mérite toute son attention.

Qu’est-ce qu’il faut retenir de cette vidéo, qu’est-ce qu’il faut retenir de cette anecdote ? Surtout, ne pas faire confiance à des gens qui n’ont jamais investi dans l’immobilier, à des gens qui n’ont jamais pratiqué la location courte durée.

Il m’arrive encore de discuter avec des personnes qui sont surprises de voir que la location courte durée fonctionne, mais tout simplement parce qu’elles ne sont jamais intéressées à ce mode d’exploitation. Et quels que soient les conseils que vous allez prendre au travers des gens avec lesquels vous allez discuter, assurez-vous que les gens qui vont vous donner des conseils aient eux-mêmes expérimenté le domaine pour lequel vous allez justement leur demander des conseils.

Celui qui n’a jamais investi dans l’immobilier, celui qui n’a jamais fait de location courte durée ne sera pas la bonne personne pour vous parler d’immobilier et de location courte durée.

J’ai envie de dire à chacun son métier, si j’élargis tout simplement le débat de cette vidéo, vous allez avoir des expert-comptables qui vont être spécialisés dans une thématique immobilière et d’autres qui ne le seront pas du tout. Je parle vraiment en connaissance de cause parce qu’à partir du moment où j’ai eu besoin d’un expert-comptable à qui confier mon immobilier, mon premier réflexe a été de prendre contact avec un expert-comptable toulousain et dès le premier rendez-vous, j’ai senti que ce n’était pas la bonne personne.

Pourquoi ? Parce que cet expert-comptable a commencé à me dire qu’en location courte durée, je devais être assujetti à la taxe d’habitation alors que pas du tout. Lorsque vous faites de la location courte durée, vous n’êtes pas assujetti à la taxe d’habitation. Donc dès le premier rendez-vous, cet expert-comptable m’a montré qu’il ne fallait pas que je lui confie la gestion de tous mes appartements en tout cas sur la partie immobilier.

Faites bien attention, sélectionnez le bon expert-comptable, celui qui aura une compétence immobilière, celui qui vous aura convaincu qu’il a une compétence immobilière. Surtout encore une fois, prenez des conseils auprès de personnes qui ont les compétences pour vous donner ces conseils.

Voilà tout ce que je voulais partager avec vous dans cette vidéo. J’espère que cette vidéo vous aura plu. Si c’est le cas, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas non plus à la partager. Puis si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier et la location courte durée, n’hésitez pas à me suivre sur mon blog louer-en-courte-durée.fr. N’hésitez pas non plus à vous abonner à cette chaîne YouTube. N’hésitez pas à cliquer sur la cloche de façon à être tenu informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos, mais de façon également à rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier et de location courte durée.

Je vous quitte ici pour aujourd’hui. Puis si vous avez des anecdotes à partager à propos de votre expert-comptable ou des conseils que vous avez pu obtenir de personnes qui s’avéraient ne pas être les bonnes personnes pour vous donner des conseils, n’hésitez pas à indiquer tout cela dans les commentaires juste en dessous de cette vidéo.

Je vous quitte ici et on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur Louer en courte durée. À très bientôt.

Ciao !


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6 commentaires

  1. Bonjour, je vous-contacte car je voudrais ouvrir une entreprise (je ne sais pas quel genre ..)
    Pour acheter des maisons aux enchères et les revendre ensuite
    mais le gros problème, ce sont les taxes et les impôts.
    pouvez-vous me donner gentiment des informations à ce sujet?
    1) Quel genre d’entreprise ouvrir?
    2) Devrais-je payer le surplus si je reviens alors?
    3) Quelles méthodes existent pour payer moins d’impôts et de taxes?
    4) Que peut-on déduire ou amortir dans la société?
    Un infini merci pour les réponses

    • Sébastien on

      Bonjour,

      Un expert comptable pourra vous accompagner dans votre projet et répondre à vos questions.
      Sachez toutefois qu’il y aura de l’impôt.
      Mais ce n’est pas un problème.
      Aucune activité non soumise à l’imposition n’existe.
      Il faut regarder ce que vous allez gagner, cela reste l’essentiel.

      • merci SÉBASTIEN pour la réponse
        Mon plus grand doute est le suivant: en tant qu’entreprise, si j’achète un appartement pour 40 000 euros, je le revends à 50 000, puis j’achète un autre appartement à 50 000, je dois payer la plus-value (10 000 euros) ou Je n’ai rien gagné parce que j’ai racheté?

          • C’est le genre d’histoire qui vous fait penser que vous ne devez pas commencer…
            Si j’ai bien compris, chaque fois que je vends et que j’ai réalisé une plus-value, je paie 20%
            Y a-t-il un moyen de réduire les impôts? si par exemple j’utilise un crédit ou d’autres méthodes?
            Merci encore pour ces précisions importantes

          • Sébastien on

            Biensûr, en utilisant le bon régime fiscal.
            Mais pourquoi se focaliser sur les 20% d’impôt et non les 80% non imposables ?

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