La question de l’expert comptable se pose très rapidement quand on souhaite investir dans l’immobilier.
Si la réponse semble évidente quand on investit en société (SCI, SAS, SARL), elle l’est beaucoup moins pour les particuliers qui réalisent leurs premières opérations en nom propre.
Et pourtant, choisir le mauvais régime fiscal peut être coûteux, beaucoup plus coûteux que les honoraires d’un expert comptable.
Dites-moi dans les commentaires si vous faites appel à un expert comptable.
Transcription
Faut-il faire appel à un expert-comptable lorsqu’on fait de l’immobilier ? On va répondre à cette question dans cette vidéo. Bonjour à tous ! Je suis Sébastien et je suis ravi de vous accueillir dans cette nouvelle vidéo dans laquelle on va parler de l’expert-comptable. Est-ce que c’est utile, est-ce que c’est inutile quand on fait de l’immobilier ? On va voir ça dans la suite de cette vidéo.
Avant ça si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, je suis ravi de vous accueillir. Laissez-moi vous souhaiter la bienvenue. Je vous invite à vous abonner immédiatement en activant à la petite coche pour être tenu informé en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos et pour rejoindre une communauté de plusieurs dizaines de milliers de personnes passionnées d’immobilier et d’investissement locatif. Ici, on est en famille, on est sur une chaîne qui permet aux gens de générer des revenus complémentaires grâce à l’immobilier, en investissant de manière sécurisée.
Pour prolonger cette bienvenue, je vous invite à regarder le pack que je vous offre, deux ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée » ; ainsi que la formation de 2 heures 30 que je vous offre et qui permet de comprendre toutes les mécaniques de base de l’immobilier, de la recherche du bien jusqu’à la fiscalité en passant par le financement et les stratégies de location les plus intéressantes et les plus performantes. Pour accéder à ce package de bienvenue, vous regardez la description qui se trouve juste en dessous ou bien les petites fiches qui apparaissent en haut à droite de votre écran.
Alors, venons-en au sujet du jour, l’expert-comptable. Je ne compte plus le nombre de fois où on m’a demandé sur les réseaux sociaux ou par mail s’il était nécessaire de faire appel à un expert-comptable lorsqu’on voulait faire de l’immobilier. Alors, on pose cette question tout simplement parce que l’expert-comptable, ça a un coût. Oui, ça a un coût, mais comme tous les services que vous achetez au quotidien. Mais la vraie question à se poser, ce n’est pas combien va me coûter l’expert-comptable, c’est plutôt combien va me faire économiser l’expert-comptable. Pour la suite de cette vidéo, on va faire un focus sur l’immobilier et en particulier voir le cas de l’expert-comptable quand on investit en nom propre et le cas de l’expert-comptable quand on investit en société.
Première partie : le nom propre. Quand on investit en nom propre, c’est assez facile de se déclarer auprès de l’administration et je précise qu’à partir du moment où vous faites de la location meublée d’ailleurs, vous devez absolument vous déclarer auprès de l’administration. La location meublée, c’est considéré comme une activité commerciale. Pour pouvoir l’exercer, vous devez avoir un numéro Siret et vous devez pour cela remplir un formulaire qui s’appelle le formulaire p0i. Je ferme la parenthèse pour vous expliquer comment vous déclarer. Ensuite lorsque vous faites de la location meublée, vous avez trois options. Quelles sont ces options ? Soit vous mettre au régime du micro-BIC, c’est-à-dire que vous allez avoir un abattement de 50 % sur vos loyers ou sur vos recettes locatives, mais vous avez aussi la possibilité de faire du réel. Et là, ça se complique un peu. Je vous ai parlé de la location meublée, regardons maintenant la location nue. Là aussi, vous pouvez faire ce qu’on appelle le micro-foncier. Vous bénéficiez d’un abattement de 30 % sur vos recettes locatives. Là aussi, c’est quelque chose de simple. Mais vous pouvez faire aussi du réel. Et là, ça se complique un peu aussi. Vous l’aurez compris, ça se complique à partir du moment où on est au réel. Mais le gros intérêt du réel, c’est qu’en face de vos recettes, vous allez mettre des charges, vous allez mettre des amortissements. Le but, c’est de réduire votre assiette d’imposition pour la minimiser, voire l’amener à zéro. C’est là que prend tout l’intérêt de l’expert-comptable, c’est là que cette personne va vous être beaucoup plus utile parce que les frais d’expertise comptable et c’est là que je dis que l’expert-comptable va vous faire gagner de l’argent, les frais d’expertise comptable sont moins élevées que ce que vous auriez à payer en impôts si vous choisissez le régime du micro-BIC par exemple si on regarde la location meublée.
Alors qu’est-ce que va faire cet expert-comptable ? Il va produire plusieurs choses : il va produire le compte de résultat ; il va produire le bilan ; il va produire la liasse fiscale. Pour ça, il va devoir gérer un certain nombre de choses. C’est un travail qui nécessite un certain nombre de compétences. Il va devoir gérer les factures. Il va devoir gérer toutes les charges. Puis, il va devoir gérer également l’amortissement de votre bien immobilier, l’amortissement de vos travaux si vous avez effectué des travaux, il va aussi gérer l’amortissement de tout votre immobilier. Le bureau que vous avez mis dans votre appartement, c’est quelque chose qui s’amortit sur 3, 4, 5 ans. Ça, c’est votre expert-comptable qui va le déterminer.
Tout ça pour vous dire que ça nécessite des compétences, et oui l’expert-comptable prend tout son sens à ce moment-là. Je peux même rajouter que si ça fait quand même peur malgré tout ce que je viens de dire à certaines personnes de prendre un expert-comptable, sachez que vous pouvez réduire de deux tiers vos frais d’expertise comptable en cotisant à un CGA ou en prenant une adhésion auprès d’un CGA. J’ai déjà fait une vidéo YouTube à ce sujet. Si vous voulez la retrouver, cliquez ici sur le lien qui va apparaître en haut de votre écran. Voilà pour l’investissement en nom propre.
Ce qu’on va voir maintenant, c’est l’investissement en société. Quand on investit en société, on peut le faire au travers de différentes formes. Il y a des sociétés civiles immobilières qu’on appelle les SCI, mais il y a également les sociétés commerciales, et là on parle plutôt de SAS ou de SARL. Il faut distinguer plusieurs choses qui vont avoir un coût.
La création de la société, crée une société c’est quelque chose qui va avoir un coût. La production des éléments comptables, c’est aussi quelque chose qui va avoir un coût. Votre expert-comptable, comme je l’ai dit précédemment, va devoir produire votre bilan, votre compte de résultat, votre liasse fiscale… Mais en société, il y a également d’autres éléments, il y a des éléments juridiques à produire chaque année, ne serait-ce que les assemblées générales de votre société, la prise de parts si d’autres personnes veulent rejoindre votre société qui fait l’immobilier SCI, SAS ou SARL, mais vous allez peut-être également avoir besoin de faire des opérations juridiques pour augmenter le capital social de votre société. Pourquoi est-ce qu’on fait ça ? Généralement pour donner plus d’ampleur à votre société qui fait de l’immobilier. Clairement là, vous aurez vu que l’expert-comptable va prendre tout son sens parce que pour produire tous ces documents comptables et juridiques, il faut absolument faire appel à un professionnel.
Mais vous allez voir qu’il y a un autre avantage à faire appel à un expert-comptable, c’est tout simplement de laisser ces questions comptables, juridiques et fiscales à un vrai professionnel, quelqu’un du métier. En plus si vous faites appel à un expert-comptable, vous pourrez lui demander du conseil et c’est lui qui va vous aider pour les stratégies que vous allez devoir adopter dans le futur si vous avez besoin de créer un groupe, si vous avez besoin de monter d’autres sociétés, si vous avez besoin de monter une holding. C’est lui qui va vous expliquer comment faire et quelles seront les meilleures voies envisagées par rapport à votre situation personnelle et par rapport à votre situation professionnelle.
Ce que je voulais également ajouter, c’est qu’en tant qu’entrepreneur ou en tant qu’investisseur, vous devez garder le focus sur ce que vous savez faire de mieux. Si vous êtes investisseur immobilier, votre truc c’est faire de l’immobilier, ce n’est pas forcément de produire des liasses fiscales et de faire des comptes rendus d’assemblées générales. Il y a beaucoup de personnes qui savent le faire beaucoup mieux que vous. En tant qu’investisseur, en tant qu’entrepreneur, restez focus sur ce que vous savez faire au mieux. Si malgré tout, vous avez envie de vous occuper de toute cette partie-là vous-même, sachez que ça va vous demander d’investir dans des outils. Pour produire ces documents, il y a des licences logicielles à payer, il va falloir que vous puissiez répondre à toutes les questions que l’administration va vous poser et forcément vous allez perdre du temps sur l’ensemble de ces tâches. Et le temps que vous allez passer sur ces tâches comptables et juridiques, c’est du temps que vous n’aurez pas pour vous focaliser sur ce que vous savez faire de mieux et sur ce qui va vous rapporter de l’argent sans parler du fait que le fait de passer par un expert-comptable, c’est aussi un moyen de diminuer le risque de contrôle, voire de redressement.
Ce que je voulais vous rappeler, c’est qu’en tant qu’investisseur ou entrepreneur, toujours il faut que vous appreniez à déléguer. Si vous gardez toujours toutes les tâches pour vous, vous allez être tout simplement limité dans votre capacité de croissance et vous allez continuer à travailler en circuit fermé.
Si vous êtes aujourd’hui sur cette chaîne YouTube, c’est que vous avez envie d’aller plus loin, d’investir dans l’immobilier, de croître, donc là il va falloir que vous appuyiez sur des relais. J’ai toujours l’habitude de dire que l’immobilier c’est un travail d’équipe. Le premier coéquipier, c’est qui ? Ça va être l’agent immobilier ou le chasseur d’appartement, mais tout de suite après vous avez besoin d’un coéquipier sans lequel vous ne pouvez rien faire, c’est le banquier parce que c’est lui qui vous ouvre les portes de votre projet immobilier. Sans banquier, vous ne pouvez rien faire. On peut citer d’autres coéquipiers, vous avez le courtier, les artisans l’architecte d’intérieur, l’avocat fiscaliste et forcément au bout d’un moment l’expert-comptable.
Retenez bien que les conseils de cet expert-comptable peuvent vous faire gagner plusieurs milliers d’euros en fonction de votre avancement, en fonction du patrimoine de société immobilière que vous avez mise en place, ça peut même aller chercher plusieurs dizaines, voire plusieurs centaines de milliers d’euros pour les grands groupes. Donc oui, il est indispensable de passer par les services d’un expert-comptable. C’est quelque chose que je recommande à 200 % sans parler du fait en plus que les honoraires de l’expert-comptable, vous pouvez les passer en charge de votre activité pour réduire votre assiette d’imposition.
Alors la question suivante à se poser c’est : à quel type de cabine il faut faire appel parce qu’il y a des cabinets qui se trouvent en ligne. Moi ce que je vous recommande, c’est plutôt de faire appel à un expert-comptable qui a un cabinet physique, quelqu’un que vous pourrez aller voir, quelqu’un à qui vous pourrez serrer la main parce que généralement les cabinets comptables en ligne sont des cabinets comptables qui font uniquement de la saisie. Alors ça peut être très intéressant, mais à partir du moment où vous avez des ambitions de croissance, soit à partir du moment où vous avez déjà un patrimoine bien établi, rien ne sera mieux que d’avoir un expert-comptable physique avec une adresse, des bureaux dans lesquels vous pourrez aller.
Voilà ce que je pense à propos de l’expert-comptable. Indiquez-moi dans les commentaires si vous partagez ce point de vue, si vous faites appel à un expert-comptable physique ou plutôt virtuel en ligne. C’est quelque chose qui m’intéresse. En tout cas, j’espère que vous aurez compris tout l’intérêt de passer par les services de cet expert-comptable.
Je vous remercie d’avoir suivi cette vidéo. Avant de vous quitter, je vous rappelle que vous pouvez ici vous abonner à mon compte Instagram sur lequel je partage les coulisses de tout ce que je fais au quotidien, immobilier physique, préparation des vidéos… Je vous consulte également certaines fois pour vous demander votre avis sur certaines choses, en particulier par exemple sur la préparation des vidéos, quels sont les sujets que vous aimeriez voir abordés sur cette chaîne YouTube. Je vous demande votre avis sur Instagram et c’est comme ça qu’ensuite je tourne mes vidéos pour être certain que les sujets vous intéressent.
Avant de vous quitter, je voulais également vous rappeler que l’investissement immobilier, vous l’aurez compris, ça reste un sujet sérieux pour faire les choses correctement, pour pouvoir dormir sur ses deux oreilles, investir en toute sécurité. Une fois qu’on a verrouillé tout ça, adoptez une bonne stratégie pour aller chercher le maximum de revenus en appliquant les bonnes stratégies. Je vais vous quitter ici pour aujourd’hui. Comme d’habitude, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo. Je vous dis à très bientôt.
Tchao !
Des conseils sur l'immobilier !
Abonnez-vous à ma newsletter pour recevoir de bons conseils immobiliers et le guide GRATUIT
" Doubler son salaire avec la location courte durée "
