Comment expulser un locataire ?

Transcription

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien, je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une vidéo dans laquelle on va traiter du sujet suivant : comment faire pour virer un locataire ? 

Alors avant qu’on voie ça ensemble, si vous êtes ici pour la première fois, n’hésitez pas à vous abonner à la chaîne YouTube en activant la petite cloche pour être informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. Ici, on est en famille, on parle immobilier et des stratégies que vous avez à votre disposition pour vous construire un patrimoine immobilier tout en dégageant des compléments de revenus grâce à ce patrimoine immobilier. 

Alors, venons-en au sujet du jour. Comment faire pour virer un locataire ? Quand on fait de l’investissement immobilier ou quand on veut se lancer dans l’investissement immobilier, l’une des principales craintes, c’est le loyer impayé et l’autre crainte, c’est la dégradation du logement. 

Alors, avant tout, il faut savoir que ce sont des cas extrêmement rares. Malgré tout, quand ça arrive, on est parfois embêté. Je voulais également vous rappeler qu’en France, il y a uniquement 2 % de loyers impayés, c’est-à-dire que vous êtes certains à 98 % de toucher vos loyers quand vous vous lancez dans l’investissement immobilier. Donc, il n’y a vraiment pas de quoi s’en priver. Parce que si je vous disais que vous avez 98 % de chances de gagner au loto, je suis certain que vous iriez tous jouer à la fin de la semaine. Voilà pour cette petite parenthèse. Malgré tout, il peut arriver, dans les 2 %, que les logements soient dégradés ou qu’il y ait des problèmes de loyers impayés. Dans ce cas-là, on a plutôt envie de se débarrasser de son locataire ou de ses locataires. 

Que dit la loi à ce sujet ? La loi dit qu’on peut reprendre un logement immobilier pour trois raisons. Première raison : congé pour vente. Deuxième raison : récupérer un logement pour y loger soi-même ou quelqu’un de sa famille. Troisième raison : pour un motif légitime et sérieux. Je vous propose qu’on voie ces trois raisons les unes à la suite des autres. 

Première raison : la vente du logement. Il faut savoir que le congé pour vente ne peut se faire qu’à l’échéance du contrat de bail en respectant un préavis qui va être de six mois pour une location vide. Ce préavis va être de trois mois pour une location meublée. Ce préavis, vous devez l’envoyer à votre locataire ou à vos locataires par courrier recommandé avec avis de réception. Puis, n’oubliez pas que si plusieurs personnes figurent au contrat de bail, ça peut être le cas d’un couple qui vous loue en logement, mais ça peut être également le cas dans une colocation, il faudra envoyer autant de courriers recommandés de préavis qu’il y a de personnes présentes sur le contrat de bail. 

Faites bien attention également parce qu’en location nue et uniquement en location nue et pas en location meublée, le locataire que vous avez en place dispose d’un droit de préemption. Il est donc prioritaire pour acheter le logement avant que vous puissiez le mettre en vente normale. 

Si les délais de préavis donc de six mois pour la location nue et de trois mois pour la location meublée ne sont pas respectés, le logement devra être vendu loué. On le sait très bien, un logement qui est vendu loué est un logement qui a beaucoup moins de valeur. Voilà donc comment faire pour récupérer un logement dans le cadre d’une vente. 

Deuxième possibilité : reprendre le logement pour y habiter vous-même ou le proposer à quelqu’un de votre famille. Le mode de fonctionnement est exactement le même. Vous devez envoyer un courrier recommandé avant l’échéance du bail, donc six mois pour de la location nue, trois mois pour de la location meublée. Qui va pouvoir bénéficier de cette reprise ? Ça va être le bailleur lui-même, son conjoint, ses ascendants ou ses descendants, ou encore les ascendants ou les descendants de son conjoint. Voilà la deuxième manière que vous avez de récupérer un logement pour y habiter vous-même, votre conjoint ou vos descendants et vos ascendants. Et idem pour votre conjoint. 

Puis, le sujet qui nous intéresse plus particulièrement, ça va être le motif légitime et sérieux. Mais malheureusement, ce motif légitime et sérieux, il n’est pas précisément défini par la loi et ça va être à la libre appréciation du juge. Qu’est-ce qu’on entend par motif légitime et sérieux ? Ça va être des retards répétés dans le paiement des loyers. Ça va être une dégradation importante des lieux ou de l’appartement ou de la maison que vous avez louée, ou encore une sous-location qui n’aurait pas été autorisée. 

Quand on rentre dans ces considérations-là, des retards de paiements de loyer, de la dégradation, de la sous-location non autorisée, on va rentrer dans des procédures juridiques, des procédures judiciaires avec des délais que vous n’allez absolument pas maîtriser. Donc, pour reprendre un logement, le conseil que je peux vous donner, c’est plutôt de vous retrouver dans les deux situations précédentes : la reprise pour vente ou la reprise pour récupérer le logement pour soi-même ou pour l’un de ses proches. Parce qu’avec ces deux premières manières de récupérer le logement, au moins vous maîtrisez les délais. Vous savez que vous avez la date anniversaire du bail et que vous avez un préavis de six mois en location nue à donner ou un préavis de trois mois en location meublée à donner. 

L’autre solution, ça va être de faire de la location courte durée parce que si vous faites de la location courte durée, vous savez que j’adore cette stratégie, ce mode d’exploitation, vous n’avez aucun loyer impayé. Il n’y a aucun loyer impayé en location courte durée. Ça, c’est quelque chose qui n’existe pas. Le logement sera toujours disponible et surtout, le logement sera toujours vide au moment de la vente, ce qui vous permettra de le vendre plus cher. Je le répète, un logement vide a beaucoup plus de valeur au moment d’une vente. 

Pourtant, je pense que si vous rentrez dans des problématiques de loyers impayés, de dégradations avec vos locataires en place, je pars du principe qu’il vaut mieux donner congé pour vente. C’était le premier chapitre de cette vidéo ou la reprise qui était le deuxième chapitre de cette vidéo, plutôt que de partir dans des procédures judiciaires, dans des délais que vous n’allez pas maîtriser. Ça va durer 18 mois. Ça va durer 24 mois. Pendant ce temps-là, non seulement vous ne savez pas ce qui se passe dans votre logement ou encore pendant 18 mois ou 24 mois, vous n’avez aucun loyer à mettre en face de votre crédit immobilier. 

Alors, bien entendu, il va falloir prouver que vous avez vraiment l’intention de vendre le logement, que vous avez vraiment l’intention de reprendre le logement pour y habiter vous-même ou y mettre l’un de vos proches. Mais je pense que vous préférez reprendre votre logement pour le vendre, quitte à y habiter également pendant six mois, un an ou y mettre quelqu’un de votre entourage pendant six mois, un an, plutôt que d’entamer une procédure qui pourrait vous coûter cher en argent parce qu’il y a des frais d’avocats et surtout il n’y aura pas de loyer en face de vos crédits immobiliers. Puis surtout, vous allez partir dans des délais que vous ne maîtrisez pas. On sait tous que c’est ce qu’est la justice en France. Ce sont des délais abominables. 

Puis, dernier conseil qu’on pourrait évoquer, pourquoi pas, trouver un terrain d’entente avec un locataire moyennant une petite enveloppe. Vous récupérez le logement et lui le libère pour aller se reloger ailleurs. C’est quelque chose qu’il est possible de faire également. Il suffit de trouver un terrain d’entente. 

Voilà ce que je voulais partager avec vous aujourd’hui dans cette vidéo. Voilà trois manières que vous avez pour virer un locataire ou trois manières que vous avez pour récupérer un logement. 

J’espère que cette vidéo vous aura plu. Si c’est le cas, n’hésitez pas à la liker pour soutenir tout le travail que je fournis sur cette chaîne YouTube. N’hésitez pas non plus à me suivre sur les réseaux sociaux, sur Facebook et sur Instagram. Je partage avec vous les coulisses de tout ce que je fais au quotidien. Puis, si vous êtes ici pour la première fois, n’hésitez pas à récupérer mon package de bienvenue, deux ebooks et une formation de plus de 2 heures 30 pour comprendre les mécaniques de l’immobilier. Pour accéder à ce package de bienvenue, rien de plus simple, vous regardez les petites fiches qui apparaissent en haut à droite et sinon, vous regardez dans la description juste en dessous de cette vidéo. 

On va se quitter ici pour aujourd’hui. Puis, comme d’habitude, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo ici sur cette chaîne. Je vous dis à très bientôt. 

Ciao ! 

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