Qui n’a jamais douté au moment d’investir dans l’immobilier ?
Qui ne s’est jamais posé les 2 questions suivantes ?
- A combien fixer le loyer ?
- Est-ce que je vais réussir à louer ?
Ces 2 questions sont plus que légitimes, surtout lorsqu’on réalise son premier investissement immobilier.
Et ces questions sont valables que l’on fasse de la location traditionnelle ou de la location courte durée (location saisonnière).
Dans cette vidéo, je vous propose de découvrir comment faire une étude de marché à coût 0 !
Aviez-vous pensé à faire cette rapide étude de marché avant de vous lancer ?
Transcription
Investir dans l’immobilier, c’est contracter un prêt sur 15 ans, 20 ans ou 25 ans ; et dans ces conditions, il ne faut pas faire n’importe quoi.
Bonjour à tous, je suis Sébastien, auteur du blog louer-en-courte-duree.
Je vous souhaite la bienvenue dans cette nouvelle vidéo dans laquelle je vais vous expliquer comment s’assurer de la viabilité d’un projet d’investissement locatif au travers de la publication de fausses annonces.
Alors, avant que je vous explique comment je fais, comment je gère les fausses annonces que je publie systématiquement avant tout nouvel achat immobilier, n’hésitez pas à vous abonner gratuitement et librement à ma chaîne YouTube en cliquant sur le bouton « abonnez-vous ! » qui vient d’apparaître. Ça me permettra de vous tenir informés en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos dans lesquelles je partagerai avec vous des conseils, des astuces, des anecdotes et des retours d’expérience autour de l’immobilier et de la location courte durée.
Alors, l’une des principales craintes lorsqu’on investit dans l’immobilier, c’est la peur de ne pas pouvoir louer. Et ça, je peux tout à fait le comprendre parce qu’il n’a rien de plus inconfortable que d’avoir un crédit à supporter d’un côté sans avoir de loyer en face.
Alors, vous commencez certainement à me connaître. Je suis très cartésien, je ne fais pas n’importe quoi et j’aime maîtriser les risques. Et donc, systématiquement, avant d’investir dans l’immobilier, avant d’effectuer un nouvel achat, j’ai pour habitude de tâter le marché et d’évaluer la demande locative.
Alors, vous vous demandez certainement comment est-ce que je fais ; je publie tout simplement des fausses annonces sur Leboncoin.
À quoi me servent ces fausses annonces ? Elles me servent à faire à mon niveau des études de marché. Et ces fausses annonces, vous pouvez les publier quel que soit le mode d’exploitation que vous visez, qu’on parle de location meublée classique, qu’on parle de colocation, ou qu’on parle de location nue, ou qu’on parle de location courte durée ou de location saisonnière.
Alors, j’ai souhaité faire cette vidéo parce que vous êtes nombreux à me poser la question soit en travers de mails que je reçois, soit lorsqu’on se rencontre physiquement à des évènements ou des séminaires à me dire oui, mais Sébastien, comment est-ce que tu gères ces fausses annonces, qu’est-ce que tu mets dedans, comment est-ce que tu réponds aux clients, je vais tout vous dire dans cette vidéo.
Alors, commençons tout d’abord dans un premier temps par la location courte durée qui correspond à mon cœur de métier, qui correspond à mon expertise.
Vous avez plusieurs possibilités en fait. Soit vous connaissez la ville dans laquelle vous souhaitez faire de la location courte durée, soit vous ne la connaissez pas. Et j’ai même envie de vous dire peu importe parce que de toute façon, la démarche va être la même.
Ce qu’il est important de savoir lorsque vous projetez de faire de la location courte durée, c’est quel va être le tarif de la nuit que vous allez fixer. Et pour ça, vous avez plusieurs possibilités.
La première de ces possibilités, c’est de faire un tour sur la plate-forme Airbnb. Vous le savez certainement, vous avez la possibilité de faire des recherches par carte. Donc, regardez dans le secteur qui vous intéresse, dans le secteur où vous voulez investir, à combien se vend en moyenne la nuit.
Maintenant, vous avez une seconde possibilité : c’est de publier également de fausses annonces sur Leboncoin.
Alors, vous me demandez régulièrement mais comment je fais pour mettre de fausses annonces, qu’est-ce que je mets dans le contenu, quelles photos je prends. Encore une fois, c’est très simple.
Dans le corps de l’annonce, donc dans le détail de l’annonce, vous mettez tout simplement l’appartement tel que vous l’imaginez une fois que vous l’aurez acheté, une fois que les travaux seront finis.
En ce qui concerne les photos, vous avez plusieurs possibilités : soit vous mettez des photos d’appartements que vous avez déjà en location dans cette même ville ou dans d’autres villes, peu importe. Et si vous n’avez pas déjà investi dans l’immobilier, si vous n’avez pas de photos personnelles à mettre, vous allez faire un tour sur Google Images, vous téléchargez des photos et vous joignez les photos que vous avez téléchargées à l’annonce.
En fait, les photos, elles n’ont pas vraiment d’importance qu’elles correspondent ou pas à votre logement mais ce qui est important, c’est de mettre dans cette annonce des photos qui vont avoir le même standing que le bien que vous avez envie de mettre à la location.
Et donc, dès l’instant où des personnes vont vous contacter, soit par téléphone, soit par e-mail pour vous demander la disponibilité de l’appartement, vous pouvez considérer que votre annonce, votre bien immobilier va attirer une clientèle. Et donc, ça va être bon pour vous puisque ça veut tout simplement dire que vous aurez la possibilité de louer cet appartement ou cette maison. C’est comme ça que vous allez réaliser votre étude de marché.
Maintenant, la deuxième question que vous devez vous poser, c’est oui mais qu’est-ce que je réponds aux personnes qui me contactent.
Encore une fois, ce n’est pas bien compliqué, il suffit tout simplement de dire à ces personnes que l’appartement, aux dates où il est demandé, n’est pas disponible parce qu’il est déjà loué. Vous voyez, ce n’est vraiment pas plus compliqué que ça.
Alors, regardons maintenant ce qui se passe dans le cas de la location traditionnelle. En fait, ça va être exactement le même principe. Et j’ai envie de dire qu’à partir du moment où vous souhaitez investir dans une ville que vous ne connaissez pas ou si vous investissez pour la première fois dans une ville même à côté de chez vous mais que vous n’avez aucune idée de la valeur des loyers, n’hésitez pas à mettre des fausses annonces sur Leboncoin. Encore une fois, c’est quelque chose qui va vous rassurer.
Je vais vous expliquer ce qui s’est passé dernièrement pour moi. Vous le savez peut-être si vous avez regardé mes vidéos précédentes. En fait, j’ai quitté Toulouse sur mon dernier investissement locatif pour aller sur Tarbes, la ville dans laquelle je suis né. Mais pour autant, je n’avais aucune idée des loyers que je pouvais tirer des appartements.
Alors, j’ai, dans un premier temps, cherché des petites surfaces, c’est-à-dire des appartements de type studio ou de type T2. J’ai demandé à des agences immobilières à combien pouvait se louer un studio ou un T2 dans la ville de Tarbes, ce à quoi plusieurs agences immobilières m’ont répondu que le studio va se louer en moyenne à 350 € meublé et le T2 va se louer 400 € meublé. Et honnêtement, j’ai trouvé ça vraiment très, très faible. Donc, j’ai décidé de faire ma propre étude de marché ou en tout cas, essayer de confirmer ou d’infirmer ce que m’avaient dit les agences immobilières.
J’ai publié des fausses annonces et j’ai pris des photos d’appartements que je possède sur Toulouse. Alors, ce sont des appartements qui sont bien équipés et bien décorés. J’ai publié des fausses annonces pour du Studio et une fausse annonce sur du T2. Et j’ai fixé le loyer du studio à 420 €, et j’ai fixé le loyer du T2 à 500 €. Et j’ai eu des appels.
Ça veut dire qu’à Tarbes, on arrive à louer un appartement de type studio à 420 € alors que l’agence immobilière m’indiquait qu’on pouvait le louer à 350 €. Et on arrive à louer un appartement de type T2 à 500 € alors que l’agence immobilière m’avait dit qu’on pouvait le louer 400 €.
Alors, qu’est-ce qui m’a permis de monter comme ça les loyers ?
En consultant les petites annonces sur Leboncoin, je me suis rendu compte, en fait, qu’il y avait très peu d’appartements avec des prestations de qualité très peu d’appartements bien décorés. Ce qui m’a donné envie de publier des annonces avec ce standing-là parce que je sais qu’il y a de la demande puisqu’il n’y a aucune offre.
Et donc, c’est à partir de ce moment-là que je me suis dit qu’un studio à Tarbes allait se louer 420 € et un T2, 500 €.
Et c’est à partir de ces loyers que j’ai pu faire mes études de rentabilité pour savoir à combien je pouvais positionner mes offres d’achat pour pouvoir louer correctement ensuite mes appartements.
Alors, bien entendu, j’ai eu des appels, j’ai des gens qui m’ont écrit des emails. Mais là, la solution a été la même : j’ai systématiquement répondu en indiquant que les appartements n’étaient pas disponibles.
Voilà. Vous voyez, ce n’est absolument pas plus compliqué que ça. Vous publiez des fausses annonces, vous indiquez à l’intérieur, dans le corps de l’annonce quelles sont les prestations que vous allez fournir dans ces appartements, ou vous décrivez l’appartement, vous mettez des photos qui correspondent au standing que vous souhaitez ensuite donner à ces appartements et ce sera tout.
Ce sont les appels et les emails qui feront le reste et qui vont vous conforter sur la demande locative et le montant des loyers que vous allez pouvoir tirer de vos investissements.
Alors, bien entendu, la règle d’or que j’ai, c’est de répondre systématiquement aux e-mails et aux coups de fil que je reçois, de façon à ne pas laisser espérer les gens qui sont potentiellement intéressés par ces appartements.
Et une fois que votre étude de marché est terminée, n’hésitez pas à supprimer les annonces pour ne pas laisser espérer les gens d’un côté, mais surtout, pour ne pas être pollué par des appels téléphoniques et des e-mails.
Mais encore une fois, cette démarche est complètement naturelle. Les promoteurs, lorsqu’ils construisent des immeubles, s’assurent au préalable de la demande locative. Et les hôteliers, au moment où ils construisent des hôtels, s’assurent également qu’il y aura une clientèle pour louer les chambres.
Vous, à votre petit niveau, enfin, même nous, à notre petit niveau, au point de vue individuel, il faut absolument faire la même chose. Et la meilleure des façons de réaliser des études de marché à coût 0, c’est de publier des fausses annonces sur Leboncoin.
Voilà, donc, n’hésitez pas à faire la même chose. Donc, je récapitule ce que j’ai dit dans cette vidéo : vous publiez des fausses annonces, vous mettez des photos en relation avec le standing que vous souhaitez donner à votre bien immobilier in fine.
Vous mettez un tarif à la nuitée si vous faites de la location courte durée ou un loyer si vous faites de la location traditionnelle. Et vous vérifiez si vous avez des appels ou des emails.
J’espère que cette vidéo vous aura plu. Si c’est le cas, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas non plus à la partager. Puis, je vous rappelle que si vous souhaitez davantage de conseils, d’astuces et de retours d’expérience autour de l’immobilier et de la location courte durée, n’hésitez pas à me suivre sur mon blog louer-en-courte-duree ou à vous abonner gratuitement à ma chaîne YouTube en cliquant sur le bouton « abonnez-vous ! » qui vient d’apparaître dans cette vidéo.
Et puis, je vous rappelle que vous pouvez télécharger gratuitement encore une fois les deux e-books que j’ai rédigés.
Le premier e-book s’appelle « Convaincre la banque – mode d’emploi ». Et dans cet e-book, je vous explique quelle attitude adopter, quels arguments mettre en avant pour convaincre le banquier de la viabilité de votre projet d’investissement locatif et pour le convaincre de vous financer.
Et le second e-book que j’ai rédigé s’appelle « Doubler son salaire avec la location courte durée ». Je vous explique dans cet e-book comment, grâce à la location courte durée, vous allez pouvoir vous créer une rente immédiatement grâce à la rentabilité explosive de ce mode d’exploitation.
Alors, si vous souhaitez télécharger ces deux e-books, c’est très simple. Il vous suffit de cliquer sur les deux vignettes qui sont apparues dans cet écran si vous vous trouvez dans un navigateur internet. Et puis, si vous regardez cette vidéo à partir de YouTube ou d’un appareil mobile, vous pouvez accéder au lien de téléchargement en cliquant sur le « i » qui vient d’apparaître en haut à droite de cette vidéo. Et je vous mets également les liens de téléchargement dans la description juste en dessous de cette vidéo.
Voilà. Écoutez, c’est tout pour aujourd’hui. C’est tout pour les fausses annonces qui vont vous permettre de faire votre étude de marché à coût 0. Et on se retrouve très, très vite pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree.
Ciao !
Des conseils sur l'immobilier !
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