| Vous avez un projet immobilier ? Vous devez alors obligatoirement passer par la case financement. Mais vous ne devez pas présenter votre projet n’importe comment. Pour mettre toutes les chances de votre côté, vous devez présenter un projet « bien ficelé » à la banque. Découvrez dans cette vidéo comment monter un dossier de financement professionnel et qui fera toute la différence auprès de votre banquier. |
Transcription
Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien, je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une vidéo dans laquelle on va parler financement et en particulier, on va aborder les sept points clés que vous devez absolument respecter pour monter un dossier bancaire béton en vue d’obtenir le financement de votre projet immobilier.
Alors, avant qu’on voie tout ça dans le détail, si vous êtes ici pour la première fois sur cette chaîne YouTube, laissez-moi tout simplement vous souhaiter la bienvenue. N’hésitez pas à vous abonner en activant la cloche pour être tenu informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. Ici, on est en famille, on discute immobilier et des stratégies et des moyens que vous avez à votre disposition pour vous construire un patrimoine immobilier grâce auquel vous allez pouvoir vous dégager des compléments de revenus.
Alors, venons-en au sujet du jour, les sept points clés pour monter un dossier bancaire béton pour convaincre son banquier de financer. Alors, lorsqu’on va défendre un projet immobilier, on prend des rendez-vous bancaires, on va rencontrer son banquier. Évidemment, ce rendez-vous, c’est quelque chose qui se prépare. On ne pousse pas forcément la porte de la banque en disant : bonjour monsieur le banquier ou bonjour madame la banquière. Il me faudrait 100000 euros. Il me faudrait 200000 euros. Il me faudrait 300000 euros. Non, ça ne fonctionne absolument pas comme ça. En tout cas, vous pouvez essayer. Il y a peu de chances que vous réussissez à décrocher un financement comme ça. Un rendez-vous bancaire, ça se prépare. Il faut donc monter un dossier que j’appelle également business plan.
Le point zéro de la préparation de ce rendez-vous bancaire, ça peut paraître bête de le dire, mais je tiens quand même à le signaler. La banque, ça reste quand même un milieu feutré. N’hésitez pas à bien vous revêtir au moment d’aller faire votre rendez-vous bancaire. Je ne vous dis pas de mettre un costume pour les hommes, je ne dis pas de mettre un tailleur pour les femmes, mais ayez quand même une tenue vestimentaire propre qui permette d’avoir l’écoute de votre conseiller bancaire.
Venons-en maintenant au premier point. Ça va être quelque chose de simple, une tenue de comptes irréprochable. Tout simplement parce que quand vous allez défendre un projet immobilier, le banquier, qu’est-ce qu’il va faire ? Il va analyser les trois derniers mois de vos relevés bancaires. Donc, s’il vous plaît, sur ces trois derniers mois, pas de découvert, pas d’Agios et affichez une capacité d’épargne mensuelle en fonction de ce que vous gagnez, en fonction de vos possibilités. Ça peut être 50 euros 100 euros, 200 euros, 500 euros, 1000 euros, ce que vous voulez. Mais afficher cette capacité d’épargne mensuelle, ça va rassurer le banquier. Petit conseil, n’attendez pas la fin du mois pour virer ce petit bout d’épargne de votre compte courant vers votre compte d’épargne. Faites-le dès que votre salaire tombe.
Deuxième chose à faire apparaître dans votre dossier bancaire, c’est une présentation synthétique de qui vous êtes. Parce que peut-être que votre banquier ne vous connaît pas, il ne vous a jamais rencontré et peut-être que vous allez démarcher d’autres banques, donc autres que la vôtre et ces autres banques ne savent pas qui vous êtes. N’hésitez pas à rappeler qui vous êtes nom, prénom, adresse email, numéro de téléphone de façon à se faire recontacter très facilement. Puis, si vous avez déjà investi dans l’immobilier, indiquez sous quelle forme : du LMNP, du LMP, de la SCI, de la SAS, de la SARL. Bref, une vision synthétique de qui vous êtes et bien entendu de tout ce que vous faites dans la vie également.
Troisième point clé à faire apparaître dans votre dossier bancaire béton, ça va être la présentation du projet immobilier que vous venez défendre. Qu’est-ce que ça va être les informations qu’il va falloir faire apparaître dans cette partie ? C’est l’adresse du logement, mais également les atouts du bien immobilier que vous achetez.
Qu’est-ce qu’on va entendre par les atouts ? C’est l’emplacement. Vous le savez, en immobilier, l’emplacement, c’est quelque chose de primordial. La proximité des commerces, ça peut être également un atout, la proximité des écoles, la proximité des transports en commun. Affichez aussi en le prouvant, bien entendu, le fait que vous achetez en dessous du prix du marché. Puis, n’hésitez pas à mettre une photo du plan de l’endroit où se situe le bien que vous voulez acheter, voire même une façade de l’immeuble dans lequel vous souhaitez acheter un appartement.
Quatrième point de votre dossier bancaire béton, détaillez au centime près le besoin de financement. Vous devez faire apparaître tous les frais liés à votre investissement immobilier. Le premier frais, ça va être le bien immobilier. Il y a également les frais d’agence, les frais de notaire, les travaux et les frais de garantie bancaire et éventuellement les frais de courtage. Au besoin, indiquez l’apport que vous allez mettre.
Ce besoin de financement, quand je vous dis que vous devez le montrer au centime d’euro près, je ne suis pas en train de rigoler, tout simplement parce qu’à partir du moment où vous avez besoin d’engager des travaux sur ce bien immobilier, vous allez faire faire des devis à des artisans. Ces devis, vous allez devoir les annexer au dossier bancaire que vous allez laisser à votre banquier. Les artisans lorsqu’ils vont vous faire des devis, c’est simple, tout va être détaillé et surtout, il y aura le montant global des travaux au centime d’euro près.
Donc, à partir du moment où vous connaissez le prix du bien immobilier, vous avez calculé les frais notaires, vous avez les frais d’agence, vous avez le montant précis des travaux, vous connaissez le montant de la garantie bancaire et éventuellement votre apport, vous êtes en capacité d’expliquer à la personne que vous avez en face quel va être votre besoin de financement à l’euro près.
Une fois que vous connaissez le montant global du besoin de financement, en fonction des taux en vigueur et de la durée de crédit que vous souhaitez, vous êtes capable de déterminer quel va être le montant de votre mensualité de crédit. Vous voyez, tout se calcule à l’avance.
Cinquième point clé lorsque vous allez défendre un projet en banque, vous devez démontrer la pertinence de l’opération. On a vu tout à l’heure qu’il était indispensable de montrer les atouts du bien immobilier. Maintenant, on va parler chiffres aux banquiers et c’est quelque chose qui l’intéresse. Vous allez démontrer que vous avez fait une étude de marché et que vous savez combien ce bien immobilier va se louer.
Attention, j’insiste en location normale, le banquier, c’est quelqu’un de frileux. Ne lui parlez pas de colocation. Ne lui parlez pas de location courte durée. Tout est basé sur la location normale. En face du loyer, on va avoir des charges. Qu’est-ce qu’il va y avoir comme charge ? La principale charge, ça va être le montant du crédit immobilier mensuel. Et, c’est une donnée qu’on connaît puisqu’on connaît le montant global emprunté. C’est ce qu’on a vu tout à l’heure. On connaît la durée de prêt et on connait le taux d’intérêt. Donc, la mensualité de crédit, elle est connue.
Il va également y avoir en charge la taxe foncière et les charges de copropriété, les assurances. Il n’y a donc aucune inconnue. Grâce à ça, vous êtes capable d’afficher à votre banquier la rentabilité cible, le cash-flow cible et la pertinence de l’opération. Parce que si vous avez fait les choses correctement et je suis certain que vous aurez fait les choses correctement, vous allez pouvoir a minima autofinancer votre bien immobilier, voire même aller au-delà.
Puis toujours, qu’est-ce que vous pouvez afficher à votre banquier si vous avez déjà investi dans l’immobilier, que vous avez un patrimoine ? Montrez-lui, chiffres à l’appui, une projection de tout ce que va vous ramener votre futur patrimoine immobilier, donc le patrimoine que vous avez déjà, plus celui que vous souhaitez venir faire financer en lui mettant par exemple, une projection sur 5 ans de votre chiffre d’affaires et de votre cash-flow.
Sixième point clé quand vous allez aller défendre votre projet immobilier pour avoir un dossier bancaire béton, aidez le banquier à se projeter. Vous savez, le banquier, il a le droit de vie ou de mort sur votre projet immobilier. Pour autant, il n’est pas forcément investisseur immobilier, donc il faut le prendre par la main. D’où l’objectif de monter un dossier bancaire béton et aidez-le à se projeter. Il faut afficher un certain professionnalisme et vous devez le convaincre que vous maîtrisez votre sujet. Donc, si vous avez déjà investi dans l’immobilier, montrez-lui des photos avant et après travaux de tout ce que vous avez déjà réalisé.
Si vous faites de la location courte durée et que vous ne pouvez pas le cacher tout simplement parce que votre banquier, il va éplucher vos relevés de compte, n’hésitez pas à afficher dans votre dossier bancaire, dans votre business plan des commentaires laissés par vos voyageurs ainsi que les notes que vous avez de vos biens immobiliers que vous exploitez en location courte durée. Donc les notes, c’est-à-dire le nombre d’étoiles sur Airbnb, par exemple, si vous êtes à 4,5, 4,7, 4,8, mais également votre moyenne globale sur Booking par exemple.
Puis sur le projet à financer, mettez-lui les photos du bien immobilier tel qu’il est là au moment où vous avez fait votre proposition d’achat. Puis, si vous avez déjà commencé à travailler avec un architecte d’intérieur ou si vous êtes à l’aise vous-même pour faire des plans 3D de vos futurs biens immobiliers, mettez-lui une projection en plans 3D de ce que sera le bien immobilier que vous souhaitez acheter.
Puis, septième et dernier point et c’est super important également de votre dossier bancaire béton, vous devez être professionnel jusqu’au bout. Ça veut dire que vous devez fournir toutes les pièces nécessaires à l’étude de votre dossier : les relevés de compte, les fiches de paie si vous êtes salarié ou les derniers bilans si vous êtes chef d’entreprise, le bilan de votre activité de loueur meublé non professionnel ou de votre activité de loueur meublé professionnel ou de votre société si vous faites de l’investissement immobilier en société, les derniers avis d’imposition, un justificatif de domicile, les justificatifs d’épargne, l’avis de valeur locative de l’appartement que vous souhaitez acheter, mais après travaux et l’avis de valeur de l’appartement que vous souhaitez acheter après travaux. Attention, on va bien distinguer l’avis de valeur locative, c’est-à-dire combien ce bien immobilier pourra se louer une fois que les travaux seront finis et l’avis de valeur simple, c’est-à-dire combien vaudra cet appartement une fois que les travaux seront terminés.
Pourquoi vous devez faire un dossier bancaire béton ? Tout simplement pour que le banquier n’ait aucune question à se poser. Vous devez lui amener tous les éléments sur la table. Il ne doit avoir aucune question à se poser. Vous devez afficher un professionnalisme de bout en bout. Bien entendu, ce dossier bancaire béton, je vous invite à lui laisser également sous format papier. Si c’est quelque chose qui vous intéresse, personnellement, je vais systématiquement en banque avec un business plan, donc un dossier bancaire d’une quarantaine de pages qui me permet à chaque fois de convaincre mon banquier. Si ce document vous intéresse ou si ce modèle de document vous intéresse, vous regardez dans la description juste en dessous de ce niveau. C’est mon programme qui s’appelle formation « Convaincre la banque ».
J’espère que cette vidéo vous aura été utile. Vous devez absolument préparer un dossier bancaire béton pour aller chercher votre financement. Si cette vidéo vous a plu, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas à la partager. Je vous invite également à me suivre sur les réseaux sociaux, sur Facebook, sur Instagram. Je partage avec vous, sur les réseaux, les coulisses de tout ce que je fais au quotidien. Je vous amène avec moi en visite, je vous amène avec moi sur mes chantiers de rénovation et je vous interroge également sur la préparation des vidéos. Quels sont les sujets vidéo que vous souhaiteriez que j’aborde également sur la chaîne YouTube ? Donc, n’hésitez pas à vous abonner, vous êtes les bienvenus.
Puis, si vous êtes ici pour la première fois ou si vous n’avez pas encore téléchargé mon package de bienvenue, n’hésitez pas à le faire, deux ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée » ainsi qu’une formation de plus de 2 heures 30 pour tout comprendre des mécaniques de l’immobilier. Quel type de bien acheter ? Comment obtenir son financement ? Quelle stratégie de location mettre en œuvre pour pouvoir louer cher tout en évitant les loyers impayés ? Ce package de bienvenue, vous y accédez en regardant dans la description juste en dessous de cette vidéo ou sur les petites fiches qui apparaissent en haut à droite de votre écran.
J’ai fait le tour de tout ce que j’avais à vous dire sur les sept points clés que vous devez absolument mettre en œuvre pour monter un dossier bancaire béton. On va donc se quitter ici pour aujourd’hui. Puis, comme d’habitude, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo. Je vous dis à très bientôt.
Ciao !
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