Quand on se lance dans l’investissement immobilier on se pose souvent la question sur la fiscalité à choisir.
Le régime du MICRO-BIC est le premier qui vient à l’esprit.
Est-ce pour autant le meilleur choix à faire ou bien faut-il préférer le régime du réel ?
La réponse dans cette vidéo…
Transcription
Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien et je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une vidéo dans laquelle on va parler fiscalité et en particulier du pire choix fiscal que vous pouvez faire, j’ai nommé le micro-BIC.
Avant qu’on voie ça dans le détail, si vous ne l’avez pas encore fait et que vous êtes ici pour la première fois, n’hésitez pas à vous abonner à la chaîne YouTube en activant la petite cloche. Vous allez voir qu’ici, on est en famille et je partage sur cette chaîne avec vous les bonnes pratiques pour investir sereinement dans l’immobilier tout en dégageant des compléments de revenus. Merci à vous et bienvenue dans la communauté.
Venons-en au sujet du jour. Quel est le pire choix fiscal que vous pouvez faire quand vous vous lancez dans l’immobilier ? Dans cette vidéo, on va plutôt parler de l’achat en nom propre et en particulier du statut du loueur meublé non professionnel, parce que c’est tout simplement par là qu’on commence quand on souhaite démarrer dans l’immobilier. Quand on se lance en tant que loueur meublé non professionnel, vous avez à votre disposition trois choix fiscaux. Le premier, c’est le micro-BIC 50 %. Le second, c’est le micro-BIC 71 %. Attention, le micro-BIC 71 % est uniquement disponible pour les personnes qui font de la location courte durée et qui ont des logements classés. Puis, vous avez la possibilité, toujours dans le LMNP bien entendu, d’adopter le régime du réel.
Voyons dans un premier temps comment tout ça fonctionne. Qu’est-ce que le micro-BIC 50 % ? Qu’est-ce que le micro-BIC 71 % ? Qu’est-ce que le régime du réel ? Ce qu’il faut savoir, c’est que le calcul de votre assiette d’imposition sera différent en fonction que vous choisissez le micro-BIC 50 %, le micro-BIC 71 % ou le régime du réel. Si vous choisissez le micro-BIC 50 %, vous allez pouvoir bénéficier d’un abattement de 50 % sur vos loyers et votre assiette d’imposition correspondra donc à 50 % de votre chiffre d’affaires.
Maintenant, si vous choisissez le micro-BIC 71 %, alors là vous allez avoir un abattement de 71 % sur vos loyers. Ce qui veut dire que votre imposition se calera sur 29 % de votre chiffre d’affaires. Attention, je le redis, tout ça n’est valable, le micro-BIC 71 %, que si vous faites de la location courte durée et que vos logements sont classés.
Puis, la troisième option, c’est le régime du réel. Et là, votre assiette d’imposition sera égale à votre résultat fiscal, c’est-à-dire votre chiffre d’affaires diminué des charges et diminué des amortissements. Comment est-ce qu’on va calculer l’impôt ? L’impôt sera calculé de la manière suivante : votre assiette d’imposition multipliée par votre tranche marginale d’imposition plus les prélèvements sociaux. À l’heure où je tourne cette vidéo, les prélèvements sociaux sont de 17.2 %. La tranche marginale d’imposition est en fonction de vos revenus.
Pour la suite de cette vidéo, on va prendre l’exemple d’une tranche marginale d’imposition de 30 % et on va tout de suite rentrer dans le concret pour que vous compreniez quel va être l’impôt en fonction du régime que vous avez choisi et vous allez voir que ce n’est pas neutre du tout.
Imaginons le cas d’un loueur meublé non professionnel qui fait 20000 euros de chiffre d’affaires. S’il choisit le régime du micro-BIC 50 %, alors son assiette d’imposition va être calculée sur 50 % de ses revenus locatifs, c’est-à-dire 10000 euros. Là-dessus, on va venir appliquer les 17.2 % de prélèvements sociaux et la tranche marginale d’imposition de 30 %, puisque c’est le choix que j’ai fait pour exemple. Son impôt sera de 10000 x 47.2, c’est-à-dire 4720 euros pour un chiffre d’affaires de 20000 euros.
Voyons maintenant le cas du micro-BIC 71 %. Là, je vous rappelle, on a 71 % d’abattement, c’est-à-dire que l’impôt sera calculé sur 29 % du chiffre d’affaires, c’est-à-dire 5800 euros. Là aussi, on va venir appliquer les prélèvements sociaux et la tranche marginale d’imposition. Ce qui fait que l’impôt sera égal à 5800 x 47.2, c’est-à-dire 2737.60 euros. Ça reste du coup quelque chose de plus intéressant que le micro-BIC 50 %. Mais attention, je le rappelle, vous ne pouvez bénéficier du micro-BIC 71 % que si vous faites de la location courte durée et que vos logements sont classés.
Puis, voyons maintenant le troisième et dernier cas, le régime du réel. Là, votre impôt sera calculé sur votre chiffre d’affaires, moins les charges, moins les amortissements. C’est grâce à ce régime du réel que votre activité peut être déficitaire, c’est-à-dire que vous ne réalisez pas de bénéfices et que vous n’allez pas payer d’impôts. Ce qui veut dire que vous allez dégager des revenus complémentaires sur lesquels vous ne serez pas fiscalisé. Et là, on voit tout de suite que c’est beaucoup plus intéressant que le micro-BIC 50 % ou encore que le micro-BIC 71 %.
Qu’est-ce qu’on peut passer en charge et qu’est-ce qu’on peut passer en amortissement ? Parce que c’est peut-être la question que vous vous posez. Tout. Tout, tout, tout. Par exemple, vous allez pouvoir passer en amortissement, l’amortissement du bien, l’amortissement des travaux, l’amortissement du mobilier, c’est-à-dire de tous les éléments que vous avez mis à l’intérieur de votre logement pour le meubler.
Ensuite, vous allez pouvoir passer en charge les frais de notaire, les frais de cautionnement, les frais de courtage, les intérêts d’emprunt, l’assurance de prêt, l’assurance propriétaire non occupant, les frais d’amélioration ou de réparation (c’est-à-dire les petits frais que vous allez avoir pour remettre un joint, pour changer un robinet, ce genre de choses), les charges de copropriété, les travaux réalisés dans l’immeuble (par exemple la refonte d’une cage d’escalier, un ravalement de façade), les impôts locaux, la taxe foncière, la cotisation foncière des entreprises.
Vous allez aussi pouvoir embarquer les frais de gestion si vous confiez le bien à une agence immobilière, les indemnités kilométriques, les provisions pour risques, les frais de procédure si malheureusement, vous avez un litige avec un locataire, les honoraires de l’expert-comptable, les frais de cotisation au centre de gestion agréé, les divers abonnements (eau, électricité, Internet), les factures du prestataire de service si vous faites appel à un prestataire de services. Bref, tout, absolument tout, comme je vous le disais.
Ça peut aller jusqu’aux rouleaux de papier toilette que vous allez mettre dans le logement ou du stylo dont vous avez besoin pour signer un contrat de location. Vous pouvez bien entendu faire passer votre abonnement téléphonique sur votre activité de loueur meublé non professionnel. Vous pouvez aussi faire passer l’achat de votre téléphone ou l’achat de votre ordinateur portable à partir du moment où vous l’utilisez pour votre activité de location meublée non professionnelle. Vous voyez comment facilement, grâce au régime du réel, on arrive à ne pas payer d’impôts. C’est pour ça que je dis que ce régime est beaucoup plus intéressant que le micro-BIC 50 % ou que le micro-BIC 71 %.
L’objectif avec le régime du réel, c’est de créer des charges qui vont venir contrebalancer les loyers et d’avoir un déficit fiscal de façon à ce que votre activité ne soit pas bénéficiaire. Je le répète, parce que c’est important et c’est comme ça que vous allez pouvoir gagner de l’argent qui ne sera pas fiscalisé. C’est comme ça que vous allez toucher des compléments de revenus, du cash-flow sur lequel vous ne payerez pas d’impôts.
Mais finalement, cette mécanique, c’est exactement la même mécanique que les sociétés commerciales. Parce que tout l’objectif des sociétés commerciales, c’est de venir réduire l’assiette d’imposition grâce aux charges et grâce aux amortissements. Grâce à cette mécanique, le loueur meublé non professionnel peut ne pas payer d’impôts pendant plusieurs années de détention de ce bien immobilier.
Alors bien entendu, il va arriver un moment où il faudra faire le calcul parce que peut-être qu’au bout d’un moment, le micro-BIC deviendra plus intéressant que le régime du réel. Ce qu’on constate généralement, c’est quand les emprunts sont récents, il vaut mieux utiliser le régime du réel. Par contre, au bout d’un certain nombre d’années de détention du bien, peut-être que le régime du micro-BIC deviendra plus important. Mais tout ça se calcule. Retenez qu’en tout début d’achat immobilier, le régime du réel reste le régime le plus intéressant.
Alors, certains vont me dire que l’expert-comptable va coûter des sous parce que pour pouvoir utiliser le régime du réel, il va falloir faire appel à un expert-comptable. Mais personnellement, dites-moi si vous êtes d’accord avec moi dans les commentaires, je préfère payer 400 ou 500 euros d’expert-comptable sur mon activité de location meublée non professionnelle plutôt que de donner 3000, 4000 ou 5000 euros d’impôts à l’État.
Dites-moi dans les commentaires est-ce que vous préférez donner 500 euros à un expert-comptable ou payer 4000 euros d’impôts ? J’attends votre réponse avec impatience. En plus, sachez que si vous cotisez à un CGA, c’est-à-dire un centre de gestion agréé, il est possible de réduire de deux tiers les frais d’expertise comptable qui vous sont remboursés sous forme de crédit d’impôt. Mais ça, c’est une autre histoire. D’ailleurs, j’ai déjà traité le sujet dans une autre vidéo. Je vous mets le lien ici dans la fiche qui apparait en haut à droite.
Voilà ce que j’avais à vous dire aujourd’hui dans cette vidéo. Voilà pourquoi le régime du micro-BIC, c’est peut-être le plus facile, mais c’est la pire erreur que vous puissiez faire quand vous vous lancez en tant que loueur meublé non professionnel. N’hésitez pas à mettre un like si cette vidéo vous a plu, n’hésitez pas non plus à vous abonner à la chaîne YouTube. C’est ce qui me permet de savoir que tout ce que je produis ici sur cette chaîne est quelque chose qui vous plaît et c’est une façon de m’encourager à continuer également les vidéos.
Je vous rappelle aussi que si vous êtes ici pour la première fois, vous avez droit à un package de bienvenue qui comprend deux ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée ». Je vous offre également une formation de 2 heures 30 dans laquelle je vous explique quelles sont les bonnes pratiques pour investir sereinement dans l’immobilier, pour acheter des biens en dessous du prix du marché, pour les faire financer. Je vous parle également des stratégies de location les plus rentables. Accédez à ce package de bienvenue en regardant les liens dans la description de cette vidéo ou en regardant les petites fiches qui apparaissent en haut à droite.
Puis, je vous invite également à me suivre sur les réseaux sociaux Instagram, Facebook parce que je partage avec vous les coulisses de tout ce que je fais au quotidien. Venez avec moi sur les réseaux, abonnez-vous. Vous êtes les bienvenus.
Je crois que je vous ai tout dit pour aujourd’hui. Surtout s’il vous plaît, ne choisissez pas le régime du micro-BIC. On se quitte ici pour aujourd’hui et on se retrouve prochainement pour une nouvelle vidéo. Je vous dis à très bientôt.
Ciao !
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