Pourquoi l’impôt est un faux problème ?

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La fiscalité doit-elle être un frein à l’investissement immobilier ?
Beaucoup de personnes ne se lancent pas en se réfugiant derrière le prétexte de l’impôt.
Dans cette vidéo, je vous explique pourquoi, dans le cas particulier de la location courte durée, la fiscalité ne peut être un frein à l’investissement.

Indiquez-moi dans les commentaires ci-dessous s vous partagez cet avis.

Transcription

Bonjour à tous !

Ici Sébastien, spécialiste de la location courte durée et auteur du blog louer-en-courte-durée.fr. Je vous souhaite la bienvenue dans cette nouvelle vidéo dans laquelle je vais vous expliquer pourquoi la question de l’impôt est une fausse problématique lorsqu’on souhaite investir dans l’immobilier et je vais même aller plus loin en vous expliquant pourquoi selon moi la question de l’impôt est une fausse excuse derrière laquelle on se réfugie pour ne pas passer à l’action et pour ne pas investir dans l’immobilier. Allez, cela se passe tout de suite sur Louer en courte durée.

Alors pour étayer les propos de cette vidéo, je vais me baser sur un email que j’ai reçu récemment de Rémy. Je vais vous lire l’email que j’ai reçu de Rémy d’ici quelques instants. Mais avant cela, avant qu’on rentre dans le vif du sujet de cette vidéo, si vous ne l’avez pas encore fait, je vous invite à télécharger les deux ebooks que j’ai rédigés : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. »

Puis je vous offre une formation sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée, donc en plein dans la thématique de la vidéo d’aujourd’hui. Dans cette formation, je vous explique comment faire pour minimiser l’impôt, voire ne pas payer d’impôt du tout lorsqu’on fait de la location courte durée en nom propre. Je vous parle de cotisations sociales. Je vous parle de RSI. Je vous parle de prélèvements sociaux. Je vous parle de taxe d’habitation. Je vous parle d’impôt sur le revenu. Je vous parle de TVA…

Pour comprendre tout de la fiscalité de la location courte durée en nom propre et pour accéder à ces deux ebooks, c’est très simple. Vous allez avoir un petit (i) qui va apparaître en haut à droite de la fenêtre de cette vidéo. Vous cliquez dessus et vous accédez aux pages de téléchargement. Puis si vous regardez cette vidéo à partir de YouTube, vous avez également les liens d’accès aux pages de téléchargement de l’ensemble de ces éléments dans la description qui se trouve juste en dessous de cette vidéo.

Alors, c’est vrai que je reçois énormément de mails en ce qui concerne la fiscalité et l’impôt sur le revenu. Et il y a énormément de personnes qui souhaitent ou qui ne souhaitent pas investir dans l’immobilier à cause de la question de l’impôt. Alors, j’ai souhaité faire une vidéo à ce sujet, notamment après avoir vu l’email de Rémy. Je vais vous lire l’email de Rémy puis on va parler de fiscalité dans la suite de cette vidéo.

Donc voilà ce que me dit Rémy : « bonjour Sébastien ! Tout d’abord, merci beaucoup pour tout votre contenu que vous publiez. Je le suis quotidiennement et c’est une vraie source de motivation. Alors merci ! ». Merci à toi Rémy.

« J’avais une question sur la fiscalité que vous avez brièvement abordée lors d’une de vos vidéos. Voici ma question : que pratiquez-vous comme fiscalité et est-ce qu’avec un bon bien qui dégage plus de 10 % de rentabilité nette en location courte durée, une fois la période d’amortissement et des travaux passés, c’est-à-dire en moyenne 5 à 10 ans, est-ce qu’il est possible de continuer à dégager toujours un cashflow positif, certes moindre, mais quand même positif jusqu’au remboursement total du crédit. »

Donc ensuite, Rémy m’évoque certains chiffres par rapport à son investissement que je ne vais pas évoquer dans cette vidéo parce que le but c’est quand même d’avoir une vision assez large sans rentrer dans le vif du sujet.

Grosso modo, quand même, Rémy se pose des questions sur la fiscalité et sur l’impôt. Et encore une fois, je reçois énormément de questions par rapport à cette fiscalité. J’ai même des gens de mon entourage qui ne veulent pas investir dans l’immobilier parce qu’ils se disent : « oh, là, là, investir dans l’immobilier, c’est payé des impôts. »

Alors, je vais quand même expliquer plusieurs choses. Oui à partir du moment où on ne choisit pas le bon régime fiscal, c’est vrai que l’impôt sur le revenu, ou sur les prélèvements sociaux, ou sur les cotisations sociales peut être important lorsqu’on fait de l’immobilier. Pour autant et c’est ce que je vais vous expliquer dans la suite de cette vidéo, l’état ne vous prendra jamais plus d’argent que vous n’en gagnez.

Donc, ce qu’il faut retenir, c’est que dans un premier temps, il faut choisir, il faut élire, il faut trouver la bonne affaire immobilière de façon à dégager le maximum de cashflow possible. Puis deuxièmement, il faut choisir le bon régime fiscal pour venir minimiser l’impôt.

Donc là, je vais reprendre une expression que Nicolas m’a donnée dernièrement, donc petit clin d’œil à toi Nicolas. C’est vrai que certaines personnes préfèrent prendre 100 % de rien plutôt que 50 % de quelque chose. Moi personnellement, je préfère prendre 50 % des quelque chose que 100 % de rien. Et puis peut-être que c’est votre cas également, si vous regardez cette vidéo.

Ce qu’il faut avoir également en tête, c’est qu’à partir du moment où vous allez investir dans l’immobilier, vous allez amortir du capital. Cela veut dire quoi amortir du capital ? Cela veut dire que tous les mois, vous allez rembourser votre emprunt bancaire et une partie de cet emprunt bancaire certes va être destiné à payer les intérêts de votre crédit immobilier auprès de la banque. Mais l’autre partie de ce remboursement d’emprunt va être utilisé pour épargner dans la pierre, donc dans l’appartement ou dans la maison ou dans l’immeuble que vous avez acheté. Donc, investir dans l’immobilier, c’est une manière d’épargner dans la pierre.

Alors maintenant, si j’en reviens à la question de la fiscalité, est-ce que l’état va nous prendre plus d’argent qu’on en gagne ? La réponse à cette question est non et je vais vous expliquer pourquoi dans la suite de cette vidéo. À partir du moment où vous faites de la location courte durée, je vais prendre le cas de la location de courte durée parce que vous êtes sur une chaîne YouTube qui parle de location courte durée, il y a deux cas de figure a considérer.

Le premier cas de figure, c’est celui où vous générez moins de 23000 € de chiffre d’affaires auquel cas vous allez être assujetti à deux types d’impôts : l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Et au-delà de 23000 € de chiffre d’affaires, vous êtes imposés à l’impôt sur le revenu également, mais vous n’êtes plus assujetti aux prélèvements sociaux. Vous êtes assujetti aux cotisations sociales.

Dans le cas de cette vidéo, je vais prendre un cas simple parce que le but ce n’est pas non plus d’avoir un cours sur la fiscalité. Prenons l’exemple d’un propriétaire qui fait de la location courte durée, qui réalise moins de 23000 € de chiffre d’affaires. On va prendre 20000 € de chiffre d’affaires dans le cadre de cette vidéo et on va même prendre comme hypothèse que cette personne se trouve dans une tranche marginale d’imposition de 30 %.

Pour la partie impôt sur le revenu, ce propriétaire a trois possibilités : le micro BIC à 50 %, le micro BIC à 71 % et troisième possibilité le régime du réel. Dans ces trois cas des figures, voyons quel va être l’impôt sur le revenu.

Donc si jamais ce propriétaire a fait le choix du micro BIC à 50 %, il va bénéficier d’un abattement de 50 % sur ses loyers, et là-dessus, on va venir appliquer sa tranche marginale d’imposition. Donc, ce propriétaire devra payer 3000 € d’impôt sur le revenu.

Maintenant, si ce propriétaire fait le choix du micro BIC à 71 % parce que son logement est classé, donc avec une étoile, deux étoiles, trois étoiles… Pour la partie impôt sur le revenu, ce propriétaire ne bénéficiera plus d’un abattement de 50 %, mais d’un abattement de 71 %. Ce qui est quand même plus confortable. Et donc toujours avec sa tranche marginale d’imposition de 30 %, ce propriétaire paiera pour la partie impôt sur le revenu 1740 € d’impôts.

Maintenant troisième cas de figure, si ce propriétaire est au régime réel, son assiette d’imposition ne sera pas calculée par rapport à un abattement sur son chiffre d’affaires, mais son assiette d’imposition sera calculée sur son résultat fiscal. C’est quoi le résultat fiscal ? C’est tout simplement la différence entre les loyers, les charges et les amortissements.

[Résultat fiscal] = [loyer] – [charges] – [amortissements]. Donc, si vous avez un résultat fiscal négatif, votre imposition en tout cas pour la partie impôt sur le revenu sera de 0 €. Prenons un cas défaitiste. Dans notre exemple, mettons que le résultat fiscal de notre propriétaire soit de 5000 €, l’assiette d’imposition va être de 5000 €. Et donc toujours avec cette tranche marginale d’imposition, notre propriétaire payera 30 % de 5000 €. C’est-à-dire 1500 € pour la partie impôt sur le revenu.

Vous vous rappelez, je vous ai dit qu’en plus de l’impôt sur le revenu, il y avait les prélèvements sociaux lorsque notre chiffre d’affaires est inférieur à 23000 €. Donc les prélèvements sociaux aujourd’hui, à l’heure où je tourne cette vidéo, ils sont de 15,5 %, ils devraient passer à 17,2 % d’ici quelques semaines, mais prenons l’exemple de 15,5 %.

Dans le cas du micro BIC à 50 % pour notre propriétaire, les prélèvements sociaux sont à 1550 €. Maintenant si notre propriétaire a fait le choix du micro BIC à 71 %, ces prélèvements sociaux seront de 899 €. Et si notre propriétaire maintenant a fait le choix du régime réel et que son résultat fiscal est de 5000  €, alors on aura 775 € de prélèvements sociaux.

Donc tout cela pour dire quoi, c’est que forcément en fonction du régime fiscal que vous soyez au micro BIC ou réel avec un résultat fiscal positif, vous allez payer de l’impôt sur le revenu, mais revoyez les chiffres que je vous ai donnés dans cette vidéo, ces chiffres sont loin de tout le chiffre d’affaires qu’aura réalisé notre propriétaire. Et je précise même que si ce propriétaire choisit le régime du réel et que son résultat fiscal est négatif, alors il n’aura aucun impôt sur le revenu à payer et donc forcément aucuns prélèvements sociaux.

Donc là, je vous ai donné le cas de notre propriétaire avec un chiffre d’affaires inférieur à 23000 €, mais maintenant partons du principe que ce propriétaire réalise un chiffre d’affaires supérieur à 23000 €. Je ne vais pas vous faire les calculs parce que ce n’est pas l’objet de cette vidéo. Je vous renvoie à une vidéo sur la fiscalité que je vous avais faite avec le RSI.

Mais grosso modo, les cotisations sociales donc le RSI que devra payer ce propriétaire en fonction du régime qu’il aura choisi seront, soit de 5,85 % de son chiffre d’affaires, soit de 18 % de son chiffre d’affaires, soit de 6 % de son chiffre d’affaires, soit de 22,7 % de son chiffre d’affaires, soit de 28,57 % de son résultat fiscal.

Encore une fois, tous les pourcentages que je vous donne là, vous les retrouvez sur la vidéo que j’ai faite sur le RSI et sur les cotisations sociales, mais vous les retrouvez également dans la formation que je vous offre sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée.

Si je dois étendre le débat, les cotisations sociales et les impôts seront toujours basés sur un pourcentage du chiffre d’affaires. Retenez bien cela. Au-delà de tous les chiffres que je vous ai donnés dans cette vidéo, les cotisations sociales, les prélèvements sociaux ou l’impôt sur le revenu seront toujours calculés sur une partie de votre chiffre d’affaires.

Et tout l’enjeu va être donc de minimiser votre assiette d’imposition en choisissant le bon régime fiscal. Pour certaines personnes, cela va être le micro BIC à 50 %. Pour d’autres personnes, cela va être le micro BIC à 71 %. Et pour d’autres personnes, cela va être le régime du réel.

Voilà quel est l’exercice à faire si j’ai envie d’appeler cela exercice pour payer le minimum d’impôt et choisir le bon régime fiscal. Trouvez parmi les trois régimes fiscaux celui qui va être le plus intéressant pour vous, mais quoi qu’il en soit l’état ne prendra jamais plus d’argent que vous n’en gagnez. Ce à quoi il va falloir dépenser de l’énergie, c’est trouver la bonne affaire immobilière de façon à ce que les charges de votre investissement locatif ne viennent pas plomber votre rentabilité et vous dégager un cashflow négatif.

Et quels sont les leviers sur lesquels vous allez devoir travailler pour avoir un maximum de cashflow ? C’est la bonne affaire immobilière parce que si vous êtes sur une mauvaise affaire immobilière, bien entendu que vous aurez un achat immobilier au-dessus du prix du marché donc un gros crédit immobile. Donc, cela va jouer sur votre cashflow, mais dans le mauvais sens du terme. Faites également attention à la taxe foncière et faites également attention aux charges de copropriété. Voilà les éléments essentiels auxquels il faut faire attention lorsqu’on investit dans l’immobilier.

Vous, vous avez la main sur votre achat immobilier, vous n’avez pas la main sur la fiscalité. Donc à vous de trouver la bonne affaire immobilière et c’est pour cela que je dis que finalement l’impôt, ce n’est pas quelque chose qu’il faut considérer. J’insiste, on ne vous prendra jamais plus d’argent que vous n’en gagnez. Par contre, attention à trouver la bonne affaire immobilière pour dégager le maximum de cashflow.

J’espère vraiment que je ne vous ai pas perdu avec tous les chiffres dans cette vidéo. J’ai essayé d’être le plus clair possible. Alors peut-être que je me suis perdu dans tous ces chiffres. En tout cas peut-être que vous n’avez pas tout compris, mais j’espère que oui quand même.

Mais voilà, si vous souhaitez en savoir plus, n’hésitez pas à revoir cette vidéo au ralenti et surtout regardez la vidéo dans laquelle je vous parle de cotisations sociales et des RSI. Puis surtout regardez cette formation que je vous offre sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée. Je détaille tout cela avec des chiffres à l’appui.

Voilà tout ce que je voulais partager avec vous dans cette vidéo. Encore une fois, voilà pourquoi l’impôt est une fausse excuse lorsqu’on souhaite investir dans l’immobilier ou plutôt lorsqu’on ne souhaite pas investir dans l’immobilier.

J’espère que cette vidéo vous aura plu. Si c’est le cas, n’hésitez pas à la liker puis n’hésitez pas non plus à la partager. Puis si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier et la location courte durée, je vous invite à me suivre sur mon blog louer-en-courte-durée.fr. Puis je vous invite également à vous abonner à cette chaîne YouTube en activant la petite cloche de manière à être tenu informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos.

Je vais vous quitter ici pour aujourd’hui. Puis comme d’habitude, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur Louer en courte durée. Je vous dis à très bientôt.

Ciao !


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2 commentaires

  1. Salut Seb,

    Clair, net et précis. J’aime beaucoup ton expression « mieux vaut prendre 50% de quelque chose plutôt que 100% de rien ». C’est tout à fait ça, la fiscalité est un énorme frein; sans doute parce qu’elle est méconnue et qu’elle fait peur.

    Merci pour ce rappel.

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