Après avoir réalisé un investissement immobilier, il y a une question qui vient immédiatement.
Qui va en assurer la gestion ?
Est-il intéressant oui ou non de confier son bien à une agence immobilière ?
Entre l’envie d’avoir l’esprit tranquille et la peur d’engager trop de frais et/ou de tomber sur une mauvaise agence, le doute s’installe.
Essayons d’y voir plus clair dans cette vidéo.
Dites-moi dans les commentaires si vous confiez vos investissements immobiliers à une agence.
Transcription
Faut-il confier son bien immobilier à une agence immobilière ? C’est la question à laquelle on va répondre dans cette vidéo. Bonjour à tous ! Je suis Sébastien et je suis ravi de vous retrouver pour cette nouvelle vidéo dans laquelle je vais répondre à une question qui m’a été posée un nombre incalculable de fois : est-ce qu’à partir du moment où on est propriétaire d’un bien immobilier, il faut mettre ce bien immobilier dans une agence qui va en assurer la gestion ?
Avant d’aller plus loin, si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, je suis ravi de vous accueillir. N’hésitez pas à vous abonner si l’immobilier vous intéresse, si les stratégies de location à haut rendement vous intéressent. Vous activez la petite cloche, comme ça vous serez tenu informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos et ça vous permettra également de rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier. Puis pour vous souhaiter la bienvenue, je vous offre également plusieurs choses, deux ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée » ; ainsi qu’une formation de 2 heures 30 qui va vous permettre de comprendre toutes les mécaniques de l’immobilier, qui va vous permettre de comprendre comment vous créez des revenus complémentaires grâce à l’immobilier. Pour accéder à l’ensemble de ces éléments, vous cliquez sur le (i) qui apparaît en haut à droite de votre écran et je vous mets également les liens d’accès à l’ensemble de ces éléments dans la description qui se trouve juste en dessous de cette vidéo.
Alors, revenons-en au sujet du jour : faut-il confier le bien immobilier à une agence qui va en assurer la gestion ? Alors idéalement, tout le monde voudrait confier son bien immobilier à une agence parce que le confier à une agence c’est : s’en détacher et ne pas passer du temps sur la gestion. Mais le problème, il ne faut pas se le cacher, ça va être le coût. Ce qui fait également peur aux personnes, c’est cette question : est-ce que l’agence va bien s’occuper de mon bien immobile ? Alors le coût, c’est sûr, il existe. Forcément l’agence, elle ne va pas travailler pour rien, elle ne va pas travailler pour gagner des cacahuètes. Il faut bien qu’elle aussi, elle gagne sa vie. Mais avant d’aller plus loin, parce que je sais que c’est un gros frein pour énormément de personnes, je veux mettre un terme en tout cas à mon petit niveau sur le fait que les agences immobilières sont toutes des escrocs, que les agences immobilières, que ce soit pour des questions de transactions ou pour des questions de gestions prennent trop de frais. Oui, mais en même temps, elles fournissent un service, donc tout service se paie. Vous savez quoi, il y a de bonnes agences immobilières comme il y a de mauvaises agences immobilières, mais c’est exactement la même chose chez les maçons, chez les professeurs ou encore chez les médecins. Surtout, ne mettons pas tout le monde dans le même panier, sachez qu’il y a quand même des agences qui travaillent correctement. D’ailleurs, ce n’est pas forcément une question d’agence ou d’enseigne, c’est plus une question d’homme ou de femme qui a des qualités ou pas pour bien mener à terme une transaction ou pour bien assurer une gestion locative.
Personnellement, j’ai rencontré des agences qui ont été performantes, des hommes et des femmes qui ont été performants, puisque je vous disais qu’il fallait plutôt considérer les hommes et des femmes plutôt que les enseignes ou les agences au sens large. Pourquoi est-ce que je dis ça ? Parce que j’ai rencontré les gens, croyez-moi, très performants dans les phases de négociations et elles m’ont permis de réaliser de très bonnes affaires immobilières. C’est le petit aparté que je souhaitais faire en introduction de cette vidéo.
Revenons-en au sujet du jour : est-ce qu’il faut confier la gestion de son bien immobilier à une agence ? Répondre à cette question, c’est répondre finalement à cette autre question : est-ce qu’il vaut mieux faire les travaux soi-même. Faire les travaux soi-même, oui ça va permettre de faire des économies. Par contre, ça va également avoir un impact sur les délais. Si vous faites les travaux tout seul, forcément ça va prendre beaucoup plus de temps. Donc au final, votre bien immobilier, vous avez le mettre en location plus tardivement et vous allez perdre de l’argent. Mais on peut également se poser la question : est-ce qu’on a besoin d’une femme de ménage chez soi ? Avoir une femme de ménage chez soi c’est bien. Par contre, ça a un coût. Mais par contre le fait que la prestation soit réalisée par une personne externe, ça va vous permettre de vous dégager du temps pour faire autre chose, soit pour travailler si vous êtes à votre compte, soit pour profiter de vos week-ends en famille pour aller vous balader plutôt que de passer votre samedi après-midi par exemple à faire du ménage. Vous voyez que quelle que soit la prestation, quels que soient les domaines, une prestation, ça se paye, donc l’immobilier n’échappe pas à la règle.
Si on en revient maintenant à l’agence immobilière, il faut savoir que l’agence, elle peut vous proposer plusieurs types de services. Elle peut vous proposer la gestion complète de votre bien immobilier, mais elle peut également vous proposer un service de mise en place d’un colocataire, c’est-à-dire que l’agence va effectuer les visites, elle va recueillir les dossiers, elle va effectuer l’état des lieux d’entrée. Ensuite une fois que le locataire ou le colocataire d’ailleurs sera en place, c’est vous qui allez assurer la gestion quotidienne du bien immobilier. Puis bien sûr l’agence, elle va pouvoir aller beaucoup plus loin et prendre en charge la gestion complète du bien immobilier.
Justement à ce propos, on va prendre quelque chose de concret, une agence qui m’a contacté il y a quelques semaines de ça. Au moment où j’étais en train de mettre en place une colocation, j’ai rencontré un agent immobilier qui me disait encore une fois qu’il était capable d’assurer les deux types de missions. Première mission, juste uniquement la sélection et la mise en place du locataire et ensuite la gestion globale. Qu’est-ce qu’on entend par la mise en place du locataire ou du colocataire ? Voilà ce que me proposait cette agence : la visite du bien, la constitution du dossier du locataire, l’étude de solvabilité, la rédaction du bail et l’état des lieux entrant. Je trouve que ça peut avoir un intérêt parce que, que vous habitiez à 2 km de votre bien immobilier ou à 1000 km de votre bien immobilier, ça peut vous éviter des allers-retours, ça peut vous faire gagner du temps. Vous n’avez pas à vous libérer pour faire visiter trois fois par semaine le bien immobilier. Une fois que le locataire a été sélectionné, c’est l’agence qui se charge de l’état des lieux. Ça peut être quelque chose d’intéressant. Vous voyez que l’agence immobilière, elle peut se cantonner juste à une petite prestation sans prendre la gestion globale du bien immobilier.
Alors la question que vous vous posez maintenant : OK, mais quel est le coût de cette prestation de mise en place du locataire ou du colocataire en place ? Voilà ce que me proposait cette agence immobilière, elle me proposait 13 € du mètre carré. Si vous avez un appartement de 70 €, je vous laisse faire le calcul, ça fait 13 x 70. Mais comme tout est négociable, elle m’a proposé 50 % de remise sur la mise en place du locataire. On est tombés tout de suite à 6.50 € du mètre carré. Ce qui fait que la mise en place du locataire avec toutes les prestations que j’évoquais précédemment, on tombait à tomber à 455 €. Honnêtement, je trouve que c’est quelque chose qui n’est pas non plus complètement déraisonnable. Il faut savoir qu’il va falloir se déplacer plusieurs fois à l’appartement. Il y a tout un tas de documents à produire, sachant que cet argent, vous pouvez le récupérer immédiatement. Ce coût, ces 455 €, vous pouvez les récupérer immédiatement sur la caution du locataire qui va rentrer dans votre appartement. Puis, vous allez bien sûr les récupérer avec le cashflow que vous allez générer sur votre bien immobilier. Je trouve que cette solution, elle peut être intéressante si vraiment vous n’avez pas envie de vous détacher, si vous n’avez pas envie de vous occuper de la sélection du locataire, de la publication des annonces…
Par contre ensuite une fois que le locataire est en place, vous récupérez la main sur la gestion de votre bien immobilier. C’est quelque chose qui est tout à fait possible. Mais bien sûr l’agence, elle peut aussi aller plus loin et assurer la gestion complète du bien immobilier. Voilà la seconde prestation, donc la partie gestion locative que me proposait cette agence immobilière, mais que toutes les agences vont vous proposer : l’encaissement et la rétrocession des loyers ; le suivi des travaux s’il y a besoin d’effectuer des travaux dans l’appartement, pas pour refaire l’appartement, mais s’il y a besoin de changer un cumulus ou s’il y a besoin d’une intervention rapide d’un plombier par exemple ; la révision des loyers ; la régularisation des charges si vous faites le choix de ne pas avoir un forfait charges, mais de fonctionner au réel, l’agence se propose de faire la régularisation des charges ; le recouvrement auprès des locataires en cas d’impayé, ce sont des choses qui peut arriver. Elle propose aussi de faire l’état des lieux sortant et de faire la restitution de la caution s’il y a oui ou non retenu sur la caution en fonction de l’état dans lequel on aura laissé l’appartement. Là, vous voyez, on est sur une gestion complète. Pour cette prestation-là, voilà ce que me proposait l’agence, 6 % du loyer TTC, charges comprises. Encore une fois comme tout se négocie, elle me proposait 4.8 % du montant TTC du loyer. C’est à peu près le même ordre de grandeur que vous allez trouver quelle que soit l’agence immobilière.
Si je reprends le cas de ma colocation avec 1500 € de loyer, donc avec 6 % TTC du loyer, on tombait à 90 € par mois. Ce qui vient ternir le cashflow, mais qui n’est pas non plus complètement déconnant. À 4.8 % du montant TTC, c’était après négociation, on tombe à 72 € par mois pour la gestion locative. Je vous rappelle qu’on a un loyer de 1500 € en face. Ce n’est pas non plus quelque chose de déconnant. On regarde toutes les prestations que propose l’agence.
Comme je le disais en introduction de cette vidéo, chaque service va avoir un prix, donc forcément plus l’agence immobilière va prendre en charge des prestations, des services, plus vous aurez l’esprit tranquille, mais plus ça va vous coûter cher, mais c’est ce qu’on appelle le prix de la tranquillité. En tout cas ce que je voulais partager avec vous dans cette vidéo, c’est les deux possibilités que vous avez face à une agence immobilière. Vous n’êtes pas obligé de lui confier la gestion globale de votre bien immobilier, vous pouvez lui confier uniquement la partie de mise en place du locataire ou du colocataire. Puis si vous voulez avoir l’esprit serein, donnez-lui la gestion complète du bien immobilier.
Chacun se fera son avis maintenant s’il faut oui ou non passer par une agence immobilière, mais je pense que ça peut être quelque chose d’intéressant lorsqu’on souhaite avoir l’esprit tranquille et consacrer son temps à autre chose.
Si vous avez des questions par rapport à cette gestion locative, posez-les-moi dans les commentaires en dessous de cette vidéo. Si vous avez des anecdotes, des expériences à partager par rapport à de la gestion locative, indiquez-les également dans les commentaires juste en dessous de cette vidéo, ça permettra aux personnes qui vont regarder cette vidéo de se faire une idée de ce qu’il est possible oui ou non de faire. Si vous avez apprécié cette vidéo, bien entendu comme d’habitude n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas à la partager.
En attendant la prochaine vidéo sur cette chaîne YouTube, je vous souhaite de très bons investissements immobiliers à tous. Portez-vous bien et on se retrouve très rapidement pour la prochaine vidéo. Je vous dis à très bientôt. Tchao !
Des conseils sur l'immobilier !
Abonnez-vous à ma newsletter pour recevoir de bons conseils immobiliers et le guide GRATUIT
" Doubler son salaire avec la location courte durée "
