Le HSCH (Haut Conseil de la Stabilité Financière) a dernièrement effectué des recommandations pour limiter le taux d’endettement des ménages français afin de garantir un système financier stable.
Parmi les préconisations, la mesure phare consiste à limiter le taux d’endettement des foyers à 33%.
Même s’il s’agit à l’heure actuelle de simples recommandations, leur mise en oeuvre pourrait avoir un impact non négligeable sur les investisseurs immobiliers.
Faut-il y voir la fin du crédit immobilier ?
Que pensent les banques de tout cela ?
Je vous propose de découvrir cela dans cette vidéo.
N’hésitez pas à laisser vos avis dans la zone de commentaires.
Transcription
Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien et je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une vidéo dans laquelle on va voir cette nouvelle directive ou cette nouvelle recommandation du HCSF qui est apparue et qui recommande de ne plus délivrer de crédit immobilier au-delà de 33 % d’endettement. On va essayer d’y voir plus clair dans la suite de cette vidéo. Est-ce qu’il faut s’inquiéter ? Est-ce qu’il ne faut pas s’inquiéter ? Je vais vous donner mon avis.
Avant tout ça si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, je vous souhaite la bienvenue. On est ici sur une chaîne qui parle d’immobilier, de stratégie de location à haut rendement et des moyens que vous avez à votre disposition pour investir dans l’immobilier de manière sécuritaire tout en générant des compléments de revenus. N’hésitez pas à vous abonner et surtout n’hésitez pas à activer la petite cloche pour être tenu informé en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. Puis je vous offre un package de bienvenue, je vous offre deux ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée » ; ainsi qu’une formation de plus de 2 heures 30 qui vous explique toutes les mécaniques de l’investissement immobilier pour investir de manière sécurisée, de la recherche du bien à la mise en exploitation en passant par la recherche du financement et la fiscalité. Pour accéder à ce package de bienvenue, c’est très simple, vous regardez la description en dessous de cette vidéo et vous regardez les petites fiches qui apparaissent en haut de votre écran.
Alors dernièrement, c’est un sujet qui a fait couler beaucoup d’encre. Le HCSF, c’est-à-dire le haut conseil de stabilité financière, a fait un communiqué dans lequel il fait des recommandations auprès des banques qui concernent l’octroi de crédits immobiliers. Le but, je cite, c’est de faire preuve de prudence en se conformant aux bonnes pratiques usuelles qui garantissent la robustesse du modèle de financement du logement prévalant en France et de prévenir d’une dynamique excessive de l’endettement des ménages en prenant notamment en considération les critères suivants avant l’octroi de crédits immobiliers résidentiels en France. Alors en jargon que tout le monde peut comprendre qu’est-ce que ça veut dire puisque le détail a été donné après. Qu’est-ce que préconise le HCSF auprès des banques ? C’est que le taux d’endettement ne doit pas dépasser 33 %, au-delà les banques doivent couper les robinets. Le HCSF donne malgré tout la possibilité aux banques pour 15 % des octrois de prêts d’aller au-delà de ces 33 % de taux d’endettement, dont trois quarts serait réservé aux résidences principales et le reste réservé aux investisseurs immobiliers. Il préconise aussi le fait que les durées d’emprunt ne doivent pas dépasser 25 ans et que l’encours maximal doit être de cette année de revenus, ou salarié ou professionnel.
Qu’est-ce que vaut cette recommandation ? Est-ce que c’est une obligation ? Est-ce que c’est un conseil ? Pour l’instant, on ne le sait pas encore. Ce qui est sûr c’est que ce n’est pas du tout un projet de loi à l’heure où je tourne cette vidéo et il s’agit plutôt de recommandation. Ce qu’il faut savoir, vous qui êtes investisseur immobilier, c’est que systématiquement en face de votre crédit immobilier, vous allez avoir un loyer. Je vous rappelle que votre jeu favori doit être d’avoir le crédit le plus faible possible et le loyer le plus important possible. Pourquoi ? Pour avoir la meilleure rentabilité et pour avoir le meilleur cashflow.
Par rapport à ces recommandations du HCSF, il se pourrait que le mode de calcul du taux d’endettement soit légèrement différent de ce qu’il est aujourd’hui et que ce nouveau mode de calcul soit communiqué aux banques. Dans ce nouveau mode de calcul si ces recommandations devaient être appliqués encore une fois à la lettre, le taux d’endettement serait basé, je cite, sur les revenus locatifs nets imposables et non plus sur 70 % des loyers. Ce qui grosso modo revient au même puisqu’à la louche les 30 % qu’on va venir retirer de vos loyers, ce sont des pourcentages ou ces 30 % servent à payer toutes les charges, toutes les assurances, la taxe foncière… Si vous faites les choses correctement ou si vous continuez à faire les choses correctement, parce que j’espère bien que vous les faites correctement, ceci ne devrait pas avoir beaucoup d’impact pour vous.
Pourquoi est-ce que le HCSF fait ces recommandations auprès des banques ? Tout simplement pour encore une fois insister sur cette barrière à 33 % parce que les banques vont régulièrement au-delà de ces 33 %. Mais pas forcément par complaisance parce que les profits, non pas qu’encourage, mais qu’elle accompagne au-delà de ces 33 %, ce sont des profils particuliers. De quel profil il s’agit ? Il s’agit de personnes qui ont de hauts revenus, donc généralement je cite ce que j’ai trouvé dans la presse, des personnes qui gagnent plus de 4000 €/mois ou qui ont une bonne capacité d’épargne. Pourquoi on prête au-delà des 33 % à ces profils-là ? Tout simplement parce que le reste à vivre va être important. Les personnes, vous le savez aussi bien que moi si vous êtes sur cette chaîne et si vous vous intéressez à l’immobilier, qui ont une bonne capacité d’épargne, ce sont des personnes ou ce sont des profils que les banques adorent. Les personnes qui ont de hauts revenus, ce sont aussi des profils que les banques affectionnent, quoique ce n’est pas parce qu’on a de hauts profils qu’on ne fait pas n’importe quoi de son argent, mais vous aurez compris l’idée et là où je veux en venir.
Il y a également l’ACPR, c’est-à-dire l’autorité de contrôle prudentiel et de résolution qui a constaté que le taux d’endettement est supérieur à 35 % pour 28.4 % des emprunteurs immobiliers. Mais là également la réponse que fournissent les banques, c’est que ce sont des profils qui ont de hauts revenus ou une grande capacité d’épargne. Maintenant pour en revenir au sujet du jour, il y a quelque chose de sûr c’est que les banques elles savent ce qu’elles font et qu’il y a toujours eu des contreparties à l’obtention d’un prêt. Ce que je peux également rajouter, c’est que c’est le reste à vivre qui compte. Évidemment lorsqu’on parle de 33 % d’endettement, vous vous doutez bien que ça n’aura pas le même impact sur une personne ou sur un foyer qui gagne 20000 €/mois et sur un foyer ou sur une personne qui gagne 1200 €/mois. Ensuite concernant le fait de bloquer l’investissement locatif au-delà de 25 ans, je ne pense pas que ce soit vraiment quelque chose de problématique. Moi, je vous encourage plutôt à faire entrer vos crédits immobiliers sur 20 ans, c’est suffisamment long. Le fait de se restreindre, emprunter sur 20 ans, c’est un moyen d’aller chercher également de meilleures affaires immobilières. En tout cas, c’est la recommandation pour le coup que je vous ferai aujourd’hui dans cette vidéo.
Ce que je voulais également dire et ça a toute son importance, c’est que les banques ne sont pas favorables à cette directive parce que selon elle, le fait de mettre en place ces nouvelles recommandations exclurait de droit à la propriété ou de l’octroi de prêts immobiliers une certaine catégorie de la population. Pour vous expliquer cela, je vous invite juste à regarder le lien d’une vidéo que j’ai mise en dessous de cette vidéo où vous allez tout comprendre de la position des banques par rapport à ces recommandations. C’est une vidéo qui fait quatre ou cinq minutes, vous allez voir c’est très court. Par contre, tout est clairement expliqué dans cette vidéo.
Ces recommandations du HCSF n’auront de l’impact uniquement que pour les personnes qui souhaitent acheter leur résidence principale, en allant chercher leur capacité maximum d’emprunt, mais également pour les personnes qui ont réalisé de mauvais investissements locatifs soit en ne respectant pas la règle des 70 %, soit sur des personnes qui auront réalisé des investissements immobiliers avec une mensualité de crédit qui est supérieur au loyer. Mais si vous regardez cette vidéo ou si vous vous intéressez de près ou de loin à l’investissement immobilier, vous savez que vous devez impérativement respecter cette règle des 70 %. Pourquoi ? Pour que justement votre emprunt ou votre crédit ait le moins d’impact possible sur votre taux d’endettement. Malgré tout si les choses devaient évoluer, pourquoi pas, je vous rappelle qu’en tant qu’investisseur immobilier ou en tant qu’entrepreneur votre qualité principale doit être de vous adapter, sachez que vous aurez toujours de multiples moyens pour continuer à investir, pour alléger votre taux d’endettement. Comment ? En bénéficiant de la capacité d’emprunt de tiers, en vous associant, donc en investissant non plus forcément en nom propre, mais en société au travers de SCI, de SAS ou de SARL. Mais encore une fois, on n’en est pas là du tout. Pour l’heure, il s’agit uniquement de recommandations et pas de directives imposées aux banques, d’autant plus que vous avez vu un petit peu plus tôt dans cette vidéo, les banques ne sont pas favorables à ces recommandations.
Vous voyez que les possibilités sont encore multiples si vous souhaitez enchaîner les investissements immobiliers. Ce que je vous invite à faire bien entendu. Puis, il ne faut pas oublier non plus que l’investissement immobilier, il fait tourner l’économie parce qu’à partir du moment où il y a une transaction qu’on parle de vente ou qu’on parle d’achat, de toute façon s’il y a un achat, il y a forcément une vente en face, il y a des frais de notaire. Les frais de notaire, c’est de l’argent qui est récupéré par l’état. Ensuite à partir du moment où il y a de l’immobilier également, on sait qu’il y a des travaux qui vont être engagés, donc ça fait marcher l’économie, il y a des artisans qui travaillent, l’état va récupérer également la TVA. Mais au-delà de tout ça, il y a tout un écosystème qui vit de l’immobilier. C’est quoi cet écosystème ? Ce sont les agents immobiliers, ce sont les courtiers, les banques, je n’en parle pas, j’ai déjà évoqué le cas de multiples reprises dans cette vidéo. Vous avez également les architectes d’intérieur, les cabinets d’expertise-comptable, les avocats fiscalistes…
Attention à ne pas non plus s’enflammer, on sait très bien que lorsqu’il y a des projets de lois ou des recommandations qui tombent, la presse s’empare vite du sujet. Soyons prudents et ne nous emballons pas trop vite. Soyons plutôt optimistes, plutôt que pessimistes, en tout cas c’est ma nature.
Voilà ce que je voulais partager avec vous dans cette vidéo par rapport à cette directive qui soi-disant empêcherait les gens d’aller au-delà de 33 % de taux d’endettement. Retenez bien que ce n’est que des recommandations. Retenez également que les banques considèrent le reste à vivre plus que le taux d’endettement et que vous aurez toujours de multiples façons d’investir dans l’immobilier.
Si cette vidéo vous a plu, comme d’habitude, je vous invite à la liker et je vous invite à la partager. Indiquez-moi d’ailleurs dans les commentaires ce que vous pensez de ces recommandations du HCSF. Est-ce que c’est une bonne chose ? Est-ce que c’est une mauvaise chose ? Je suis très curieux d’avoir votre avis. Je vous invite également à vous abonner à mon compte Instagram sur lequel je partage les coulisses de tout ce que je fais au quotidien, aussi bien dans l’immobilier physique que dans la préparation des vidéos. N’hésitez pas à vous abonner. Vous êtes les bienvenues. Puis avant de conclure, je vous rappelle que pour investir dans l’immobilier, je vous encourage à faire les choses correctement, à faire les choses de manière sécuritaire, de façon à ne pas vous mettre en danger et ne pas mettre vos proches en danger.
Ce sera mon mot de la fin, on va se quitter ici pour aujourd’hui. Puis comme d’habitude, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo. Je vous dis à très bientôt. Tchao !
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