Il existe plusieurs moyens d’investir dans l’immobilier : nom propre ou société.
Et lorsqu’on parle de sociétés, les possibilités sont encore multiples : SCI, SAS, SARL.
On entend également beaucoup parler de holdings.
Pour autant, ce type de société convient-il à tout le monde ?
– Qui peut en avoir besoin ?
– A partir de quand la créer ?
– Quel en sont les avantages et les inconvénients ?
Je vous propose de découvrir cela dans cette vidéo.
N’hésitez pas à laisser votre avis dans la zone de commentaires.
Transcription
Pourquoi et quand créer une holding ? C’est la question à laquelle on va répondre dans cette vidéo. Bonjour à tous ! Je suis Sébastien et je suis ravi de vous accueillir dans cette nouvelle vidéo dans laquelle on va s’intéresser à un sujet qui intéresse beaucoup de monde, la holding. Faut-il absolument créer une holding pour investir dans l’immobilier ? On va répondre à cette question d’ici quelques instants.
Mais avant ça, si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, laissez-moi tout simplement vous souhaiter la bienvenue, je suis vraiment ravi de vous accueillir. N’hésitez pas à vous abonner en activant la petite cloche pour être tenu informé en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. Puis pour vous souhaiter la bienvenue, je vous offre tout simplement un package de bienvenue qui comprend deux ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée » ; ainsi qu’une formation plus de 2 heures 30 dans laquelle je vous explique les mécaniques de l’immobilier, quels types de biens acheter, comment se positionner, comment obtenir son financement, quelle stratégie de location mettre en œuvre pour sécuriser ses loyers tout en les maximisant et surtout comment faire pour éviter au maximum l’impôt. Pour accéder à ce package de bienvenue, c’est très simple, vous cliquez sur les petites fiches qui apparaissent en haut à droite de votre écran et vous regardez sinon la description qui se trouve juste en dessous de cette vidéo.
Alors, venons-en maintenant au sujet du jour : faut-il absolument créer une holding pour investir dans l’immobilier ? À partir de quel moment a-t-on besoin d’une holding pour investir dans l’immobilier ? On va essayer d’y voir plus clair dans la suite de cette vidéo. J’ai souhaité faire cette vidéo parce qu’il y a beaucoup de personnes qui parlent de holding, qui veulent créer ce genre de société avant même d’avoir mis un pied dans l’immobilier. Vous allez voir que c’est l’étape d’après. Lorsque vous démarrez dans l’immobilier, on commence par faire simple, on investit en nom propre, on crée pourquoi pas une SCI, la holding c’est quelque chose qui vient après. Malgré tout, et c’est l’objet de la vidéo d’aujourd’hui, ça peut être quelque chose d’intéressant.
C’est quoi une holding avant tout ? C’est une société. Comme toute société, elle a un capital social et son objet social c’est d’avoir des participations dans d’autres sociétés. Son but, pour faire simple, c’est de créer du lien entre diverses sociétés et au-delà de ça le but de la holding c’est de faire circuler de la trésorerie entre diverses sociétés. C’est important, à partir du moment où on parle de holding, on parle de groupes. Alors les groupes que vous devez certainement connaître c’est LVMH, Renault… Ce sont les grands groupes. Mais sachez que si vous êtes un investisseur immobilier, si vous prenez goût à ça, vous pouvez à votre échelle aussi mettre en place un groupe au travers d’une holding. Cette holding va servir à faire le lien entre vos diverses sociétés et à faire circuler de la trésorerie.
Quel est le mode de fonctionnement le plus courant ou le plus commun lorsqu’on a une holding ? Généralement, on possède une société d’exploitation. La société d’exploitation c’est une société qui génère de la trésorerie, c’est une société qui génère du cash. Comment est-ce qu’elle fait cette société d’exploitation pour générer de la trésorerie ou générer du cash ? Elle vend du produit ou elle vend des services. À ce stade-là, on n’est pas encore en train de parler d’immobilier. C’est une société qui vend du service ou des prestations. Ça peut être une société de services informatiques, ça peut être une société de vente de véhicules, tout ce que vous voulez. C’est ce qu’on appelle une société d’exploitation et c’est généralement une société commerciale. Qu’est-ce que c’est qu’une société commerciale ? Ça va être une SARL, ou une SAS, ou une EURL, ou une SASU pour les personnes qui choisissent d’être seules dans leur société.
Comment est-ce que tout ça marche avec la holding ? Cette société d’exploitation, elle crache de la trésorerie, elle crache du cash et au travers de la holding, cette trésorerie remonte et redescend vers d’autres sociétés. Ensuite, la holding peut donc investir ce cash, soit dans de nouvelles sociétés, soit dans des sociétés dont le but est d’investir dans l’immobilier ou de répartir cette trésorerie dans toutes les autres sociétés du groupe qui ont besoin de cash pour avancer. Bref, vous l’aurez compris, l’intérêt de la holding c’est de distribuer de la trésorerie et d’apporter cette trésorerie à d’autres sociétés du groupe qui n’ont pas la capacité d’en produire rapidement, en tout cas aussi rapidement. Même si on gagne de l’argent avec l’immobilier quel que soit le mode d’exploitation que vous visez : colocation, location courte durée, une société d’exploitation, une société commerciale générera du chiffre d’affaires beaucoup plus rapidement. Voilà donc l’intérêt de la société d’exploitation.
Comment est-ce que cette trésorerie, ce cash peut circuler de la société d’exploitation aux autres sociétés du groupe en passant par la holding ? C’est tout simplement en créant des conventions de trésorerie. Les conventions de trésorier, ne vous inquiétez pas, si vous êtes amené à créer une holding ce n’est pas vous qui allez les définir, ce n’est pas vous qui allez les créer, ce sera ou votre expert-comptable ou votre avocat fiscaliste. Si on parle d’immobilier pur, vous pouvez créer une holding pour faire circuler la trésorerie entre plusieurs SCI par exemple, ou entre une SCI et une SAS, ou une SCI ou une SARL, vous l’aurez compris tous les mécanismes. Tous les mécanismes et toutes les possibilités sont là. Pourquoi est-ce que je dis ça ? Parce que quand vous faites de l’immobilier, vous pouvez acheter en nom propre, mais vous pouvez aussi investir en société, donc SCI à l’IR ou à l’IS, mais vous pouvez aussi investir au travers d’une société commerciale SAS ou SARL. Là, je vais ouvrir une parenthèse parce que pour pouvoir investir en SARL ou SAS, c’est quelque chose de possible, par contre il faut en avoir l’utilité. Investir en SAS juste pour le plaisir d’avoir une SAS, ce n’est pas très intéressant parce que ça va vous coûter cher chaque année en frais de gestion. Si le but de cette société c’est de faire uniquement de l’immobilier pur, demandez-vous si c’est vraiment la solution. Le but d’investir en SAS ou SARL pour faire de l’immobilier, c’est de coupler l’activité immobilière avec une activité commerciale. Je referme la parenthèse et je vous renvoie à des spécialistes ou votre expert-comptable ou votre avocat fiscaliste qui pourra vous aider dans vos choix d’investissement.
Mais si j’en reviens à mon sujet de holding, l’intérêt c’est d’amener de la trésorerie, donc lorsqu’on parle d’immobilier de la SCI, de la SASU, de la SAS, de la SARL ou de l’EURL, à des sociétés qui sont en besoin de cash, qui ont besoin de consolidation financière. Voilà l’intérêt de la holding, voilà à partir de quel moment vous pouvez la créer lorsque vous avez besoin de donner de l’argent à des sociétés qui sont en besoin de cash. Généralement comment ça se passe ? Vous avez une société d’exploitation qui génère du cash, qui renvoie de la tréso au travers de la holding et cette holding renvoie ensuite du cash à la société immobilière pour lui donner de la capacité d’emprunt supplémentaire, pour lui donner de la capacité pour rembourser par anticipation, pour lui donner de la capacité à aller lever du crédit immobilier supplémentaire. Tant que vous n’êtes pas dans ce mode de fonctionnement-là, la holding ne vous servira à rien.
Autre sujet que je pourrai aborder aujourd’hui dans cette vidéo, d’ailleurs je vais le faire, c’est que la holding, elle va vous permettre également de bénéficier d’un énorme avantage fiscal, à savoir la baisse d’impôts. Pourquoi je vous dis ça ? Prenons trois sociétés dans votre petit groupe. Vous avez une SAS qui est votre société commerciale, vous avez votre holding et vous avez pourquoi pas votre SCI ici de l’autre côté. C’est la société commerciale qui au travers de la holding renvoie de la tréso à votre SCI. La SCI, elle s’endette, elle fait de l’immobilier. Sa capacité à générer de la trésorerie, même si elle génère d’importants loyers si vous faites de la colocation et de location courte durée par exemple, elle reste beaucoup plus limitée que la société commerciale. Si on prend l’impôt sur chacune de ces trois sociétés, on est sur de l’impôt sur les sociétés, vous allez avoir l’impôt sur les sociétés pour la société commerciale, vous allez avoir l’impôt sur les sociétés pour la holding et l’impôt sur les sociétés pour la SCI. La SCI, elle va être déficitaire pendant un certain moment parce qu’elle a investi dans l’immobilier, parce qu’elle a des charges, parce qu’elle a des amortissements, donc elle ne paie pas d’impôts. En revanche la holding et la société commerciale, elles vont créer du cash, donc auront des impôts à payer. Il est fort à parier que votre société commerciale et votre holding vont payer d’impôts quand la SCI n’en paiera pas. Je parle de SCI encore une fois, mais toute société qui fait de l’immobilier. Ce qu’on peut faire, c’est parler d’un mécanisme d’intégration fiscale. C’est comme si on mettait ces trois sociétés dans un même sac et on va raisonner à l’échelle du groupe et non pas à l’échelle individuelle des sociétés. C’est là que ça devient intéressant parce que les pertes de la société qui fait de l’immobilier vont venir absorber les bénéfices de la holding et de la société commerciale et c’est comme ça que vous allez pouvoir réduire l’imposition de groupe. Là, on ne regarde plus les sociétés individuellement les unes des autres, mais on raisonne au niveau groupe. Là encore bien entendu, je vous renvoie vers votre expert-comptable ou vers votre avocat fiscaliste.
Puis autre intérêt de la holding, mais là je vais juste terminer cette vidéo en ouvrant la réflexion, ça peut être un excellent véhicule, un excellent outil pour transmettre le patrimoine et en particulier transmettre des entreprises à vos enfants, pourquoi pas par exemple. Parce que grâce à la holding, vous pouvez être exonéré d’une bonne partie des droits de succession ou de mutation avec ce qu’on appelle le pacte Dutreil. Mais là encore une fois, renseignez-vous auprès de votre expert-comptable ou de votre avocat fiscaliste qui saura vous conseiller au mieux sur la transmission de société.
Voilà ce que je voulais partager avec vous aujourd’hui dans cette vidéo, voilà l’intérêt de la holding. J’insiste, c’est un excellent véhicule, mais ne vous prenez pas la tête si vous en êtes à acheter votre premier ou votre second projet immobilier. Vous voyez que c’est pour les personnes qui sont déjà plus avancées, qui ont déjà une vision long terme de tout ce qu’elle veut le faire dans l’immobilier, qui ont déjà plusieurs sociétés. La holding, si je dois faire une synthèse de tout ce que j’ai dit jusque-là, elle est là pour faire le lien entre plusieurs sociétés, elle a des participations dans plusieurs sociétés et elle amène de l’eau au moulin, elle fait circuler la trésorerie.
J’espère que cette vidéo vous aura permis d’y voir plus clair sur ce sujet très intéressant, mais aussi très sensible. Si cette vidéo vous a plu, je vous invite à laisser un gros like en dessous. N’hésitez pas non plus à m’indiquer dans les commentaires, juste en dessous, si vous avez créé une holding, pourquoi vous avez fait le choix de cette holding. Je vous invite également si ce n’est pas encore fait à vous abonner à mon compte Instagram, le nom apparaît juste en dessous de cette vidéo. Je partage sur ce compte tout ce que je fais au quotidien dans l’immobilier. Je vous amène parfois avec moi sur des chantiers, je vous partage les coulisses de tout ce que je fais sur la préparation des vidéos, sur le montage des vidéos, les équipes techniques avec lesquels je travaille qui sont là juste derrière moi aujourd’hui. Avant de vous quitter, je voulais quand même vous rappeler qu’on est sur un sujet sensible. Lorsqu’on parle d’immobilier, on s’engage pour plusieurs dizaines, voire plusieurs centaines de milliers d’euros, on s’engage sur 15, 20 ans, parfois même 25 ans. L’idée, c’est de faire les choses correctement, de pouvoir dormir sur ses deux oreilles et d’investir en toute sécurité.
Ce sera mon mot de la fin, je vais vous quitter ici et on se retrouve très rapidement pour une prochaine vidéo. Je vous dis à très bientôt. Tchao !
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