L’immobilier est magique !
Il permet de faire énormément de choses !
Acheter des immeubles est une stratégie qui permet de grandir et de grossir plus vite.
On pense souvent qu’un immeuble est cher et qu’il faut s’endetter sur de nombreuses années avec de grosses mensualités de remboursement.
Ce n’est pas toujours le cas !
Dans cette vidéo, découvrez comment Quentin a acheté un immeuble à 16000 euros !
Que feriez-vous à la place de Quentin ? Vous le garderiez ou vous le revendriez ?
Transcription
Sébastien : Bonjour à tous !
Ici Sébastien. Je suis ravi de vous accueillir dans cette nouvelle vidéo. Et aujourd’hui, je me trouve en présence de Quentin. Salut Quentin !
Quentin : Salut Sébastien !
Sébastien : Alors, dans cette vidéo, on va vous parler de l’investissement immobilier dans les petites villes. Vous allez voir Quentin, c’est le spécialiste. Il va tout nous expliquer de sa stratégie immobilière. Allez, c’est parti ! Cela se passe tout de suite sur Louer en courte durée.
Alors, Quentin, je te remercie d’être présent aujourd’hui dans cette vidéo. Est-ce que tu peux dans un premier temps te présenter et nous dire ce que tu fais dans l’immobilier ?
Quentin : Donc voilà, je m’appelle Quentin du blog esprit-millionnaire.fr. Comme toi, j’investis dans l’immobilier et en partie dans la location courte durée. C’est d’ailleurs comme cela qu’on s’était connu.
Sébastien : Exactement !
Quentin : Donc moi voilà, j’ai commencé à investir dans l’immobilier. Je voulais investir dans l’immobilier, mais je voulais gagner de l’argent tout de suite. Je ne voulais pas faire un investissement et gagner de l’argent dans 10, 15, 20 ans, cela ne m’intéressait pas. Donc, c’est pour cela que je suis allé sur la location courte durée notamment. Et donc, j’ai essayé de faire une stratégie différente. Je me suis dit si je fais comme tout le monde dans l’immobilier, je vais avoir le même résultat que tout le monde, et clairement, cela ne m’intéressait pas. Parce que moi j’ai travaillé 3, 4 ans et clairement le travail, ce n’était pas ce qui me passionnait…
Ce que j’ai fait, c’est que j’ai essayé de penser différemment. Au début, j’étais Toulouse, j’habitais Toulouse, j’ai fait mes études à Toulouse et au lieu d’investir à Toulouse, je me suis dit, j’ai fait une étude simple. À Toulouse par exemple, on va dire un studio à Toulouse, cela coûte 100000 € et cela va se louer 400 € en moyenne. Moi, je me suis dit : « bah tiens, si je m’éloigne de Toulouse, si je vais dans une ville de 10000 habitants à une demi-heure, trois quarts d’heure de Toulouse, qu’est-ce qu’il en est de l’immobilier. »
Donc, j’ai fait ce petit calcul et j’ai trouvé un studio dans une ville de 10000 habitants. Donc la ville où j’ai décidé d’investir, il coûte 40000 € et il va se louer 350 €. Donc, on a divisé le prix d’achat plus que par deux et on a à peine perdu 15, 20 % du montant du loyer.
Sébastien : D’accord !
Quentin : Donc tout investisseur va faire le calcul. C’est clairement plus intéressant d’aller investir dans des villes plus petites. Après voilà, il faut étudier la ville. Il y a plein de critères derrière.
Sébastien : Alors, c’est vrai que mécaniquement forcément beaucoup plus de rentabilité et beaucoup plus de cashflow aussi. Alors, c’est intéressant que tu nous parles de tout cela parce qu’il y a beaucoup de personnes qui souhaitent faire de la location courte durée, mais aussi investir dans l’immobilier et qui ont peur d’aller dans de petites villes. Alors, je ne te parle même pas des villes de 10000 habitants, ne serait-ce que des villes de 30-40000 habitants : est-ce que cela va marcher, est-ce que je vais réussir à louer ?
Donc moi, ce que je dis toujours c’est que si on propose un bien de qualité, il n’y aura jamais aucun souci pour le louer, quel que soit le mode d’exploitation d’ailleurs. Et puis dans ces petites villes de 30-40000 habitants, il y a des gens qui habitent, il y a des gens qui ont besoin de se loger. Donc le risque en fait, il est quasiment nul.
Quentin : On peut vraiment le maîtriser et le réduire au minimum.
Sébastien : Exactement ! Est-ce que tu peux nous expliquer, tu nous as expliqué pourquoi tu as été sur cette stratégie-là, mais tu me disais tout à l’heure en préparant cette interview que tu as aussi moins de concurrence sur ton marché ?
Quentin : Donc c’est cela, si on veut investir par exemple sur le marché toulousain, on va voir une agence. On lui dit clairement : « je cherche une bonne affaire… » L’agent immobilier, avant de vous appeler, il va avoir un panel, il va appeler tous les gros investisseurs de la ville de Toulouse par exemple. Il va appeler tous les millionnaires. Il va leur proposer les biens. C’est le marché un petit peu de Toulouse.
Alors que dans les petites villes, c’est le contraire. Les investisseurs, ils ont un peu plus peur d’y aller. Je ne dis pas qu’il n’y en a pas, mais ils ont un peu plus peur. Du coup, quand c’est un réseau d’agents immobiliers, ils arrivent plus facilement à nous proposer un petit peu des bonnes affaires. On arrive à avoir des prix plus intéressants. Après, cela demande un travail, du réseau. Il faut aller les voir régulièrement.
Mais du coup, on a quand même beaucoup moins de concurrence à l’achat. Après, il y a des stratégies pour minimiser le risque. J’investis toujours dans les centres-villes pour vraiment diminuer le risque. Après, quand on étudie bien la ville, il n’y a vraiment pas de risque.
Sébastien : De toute façon, en général en immobilier, l’emplacement c’est quelque chose de très important qu’on investisse dans une grande ville ou dans une petite ville, tu fais quand même ton étude de façon à avoir un emplacement qui suscite le plus d’intérêt possible.
Donc aujourd’hui, tu fais de la location courte durée, tu fais également de la location « plus traditionnelle. » Alors, tu nous as dit tout à l’heure qu’un studio à Toulouse, c’était 100000 €, je confirme, un studio à Toulouse 100000 €. Est-ce que tu peux nous dire le type d’opération que tu arrives à faire parce que tu m’en as parlé juste avant de préparer l’interview. Je suis tombé de ma chaise.
Quentin : Bah c’est vrai, 100000 €, cela paraît normal pour un studio à Toulouse et c’est vrai quand on prend du recul sur les villes de 10000 habitants, j’en ai plusieurs sur mon secteur, c’est vrai que 100000 €, on peut faire beaucoup plus qu’un studio. Pour vous donner un exemple, en moyenne avec 100000 €, moi aujourd’hui, j’arrive à accompagner des personnes sur deux à trois appartements 100000 €, travaux compris.
Sébastien : D’accord, ouais ! Donc, cela fait entre 25 et 30000 € l’appartement.
Quentin : C’est cela. En général, un studio dans une petite ville, on va être entre 30 et 40000 €. Alors, je ne dis pas que ce n’est pas les annonces qu’on va voir en premier, mais en cherchant un petit peu on trouve facilement des studios entre 30 et 45000 €.
Sébastien : Alors qu’à 30-40000 € sur Toulouse, tu peux chercher un petit peu ou beaucoup, tu ne le trouveras pas. Tu me parlais également d’un immeuble que tu avais…
Quentin : Donc forcément à force de prospecter dans ces petites villes, on fait un petit peu un réseau. Et dans le temps, moi j’ai des techniques de recherche un peu particulière, mais il arrive de tomber sur ce que j’appelle des moutons à cinq pattes, des pépites, des choses comme cela. Et dernièrement là, j’ai fait deux excellentes affaires parce qu’en ce moment, je me focusse un petit peu sur les petits prix.
Du coup à force de chercher, j’ai trouvé un immeuble donc de plus de 280 m² en bon état avec carreaux de ciment, vraiment un immeuble bourgeois de caractère. J’ai réussi, je l’ai acheté. C’est signé et c’est payé 16000 €.
Sébastien : 16000 €, l’immeuble ?
Quentin : C’est cela.
Sébastien : 16000 €, l’immeuble. Donc voilà, tout ce qu’on peut faire dans les petites villes.
Quentin : Pourtant c’est une ville. Voilà, on est en plein centre-ville de 10000 habitants à 30 minutes de Toulouse par autoroute. Il n’y a rien d’extraordinaire.
Sébastien : Bon par contre, il ne faut pas non plus croire que tous les quatre matins, on a des immeubles à 16000 € sur Leboncoin. Tu l’as dit, il faut faire chercher.
Quentin : Il faut passer sur Leboncoin, il faut vraiment chercher.
Sébastien : Il faut fouiller. Tu t’es fait un réseau. Et puis, c’est comme cela que les agents immobiliers maintenant, ils connaissent le type de produits que tu veux et hop, ils t’appellent : « allo Quentin, j’ai la super affaire. »
Par contre, tu me disais aussi que lorsqu’on propose un immeuble à 16000 €, dans les 5 minutes, il faut se décider parce que si ce n’est pas toi, il y en a 15 derrières.
Quentin : Il faut décrocher la visiter et faire en sorte que l’agent en parle le moins possible. C’est vrai que sur cet immeuble, je me suis positionné. J’ai même été lent à me positionner. Je me suis positionné, j’ai dû mettre entre 3 et 5 jours à vraiment dire oui, je le prends.
Sébastien : D’accord !
Quentin : Parce que j’ai vraiment fait mes calculs. J’ai cherché le loup. Puisque quand on voit un immeuble à 16000 € on se dit : « où est le loup. » J’ai cherché et il n’y en avait pas.
Sébastien : Ce qui est intéressant aussi, c’est que lorsqu’on à ce type d’opération, on peut acheter cash en fait.
Quentin : C’est cela.
Sébastien : On peut quasiment acheter cash. Alors bon, tout le monde n’a peut-être pas 16000 €, mais en tout cas la durée de crédit, elle peut être beaucoup moins longue que 20 ans. Et ce qu’on peut aussi envisager sur ce type d’opérations, c’est un achat/revente quoi.
Quentin : C’est cela.
Sébastien : 16000 €, on rénove. 3 mois après ou peut-être même pas, on revend. On prend une grosse plus-value. On a de l’épargne. Ce qui nous permet de rebondir sur une ou plusieurs opérations quoi.
Quentin : Sur ce bien typiquement, c’est ce que je vais faire. Voilà, j’achète 16000 €, je vais mettre quelques rafraîchissements à hauteur, on va dire maximum de 5000 € et j’ai prévu de le revendre. Je ne vais pas dire le prix dans la vidéo, mais j’ai prévu de le revendre et je fais une grosse plus-value dessus. Même en leur vendant avec une grosse plus-value, cela reste une excellente affaire. Mais c’est vraiment là qu’il faut chercher. C’est vraiment la façon de chercher qui fait vraiment tout.
Sébastien : Ouais ! Voilà ! Écoute-moi, je trouve que ta stratégie, elle est excellence. D’ailleurs, on en a parlé plusieurs fois. Clairement, c’est la stratégie que je vais adopter aujourd’hui parce que quitte à mettre 100000 € sur la table, je préfère acheter 3 ou 4 appartements qui cumulés me dégageront beaucoup plus de rentabilité et beaucoup plus de cashflow que mon studio de 100000 à Toulouse.
Quentin : Et surtout, le risque est vachement limité parce que sur quatre appartements, cela peut arriver qu’il y ait un locataire qui parte. Le studio, le locataire part on n’a plus rien. Sur trois appartements, il y en a un qui part, il y en a toujours deux qui paient le crédit.
Donc à moins d’avoir les trois appartements vides, mais dans ce cas-là, c’est plutôt un défaut de gestion qu’autre chose. Mais le risque voilà, il est vachement limité. En achetant au bon prix, en ayant plusieurs biens, on diminue vraiment le risque.
Sébastien : Exactement ! Et donc, si on revient petit peu sur la partie saisonnière, quel type de rentabilité arrives-tu à tirer ?
Quentin : Donc voilà, sur ces villes, j’étudie particulièrement, j’ai décidé d’attaquer le marché de la location saisonnière en étudiant la ville. Et du coup, j’arrive c’est vrai avec des prix d’achat qui défient un peu toute concurrence. J’arrive à monter, mon record aujourd’hui est à 68.5 % de rentabilité.
Sébastien : Combien ?
Quentin : 68.5
Sébastien : Ouais, voilà ! Donc, c’est vrai que lorsqu’on fait de la location courte durée, déjà obtenir 20-30 %, c’est quand même pas mal comme rentabilité. Mais voilà 68.5, je pense que cela reste rare.
Quentin : Et la moyenne pour te dire un petit peu parce que du coup j’en ai plusieurs 68.5, c’est vraiment le pic. La bonne moyenne que j’arrive à avoir, c’est entre 35 et 45 %. C’est là que je fais l’essentiel de mes achats.
Sébastien : Ok ! C’est ce que je voulais que tu nous racontes aujourd’hui dans cette interview parce que ton approche, elle est très intéressante. C’est l’approche que je veux avoir dans les tout prochains mois. Donc surtout, pensez bien qu’il y a un autre type de marché qui existe, celui des petites villes. On peut y faire de très bonnes affaires immobilières, c’est ce qu’il faut retenir de cette interview. Et la concurrence à l’achat, elle y est beaucoup moins importante.
Quentin : Et donc, on peut négocier les prix beaucoup plus.
Sébastien : Exactement !
Quentin : On en parlait tout à l’heure. Il y a un bien là que j’ai fait une offre. J’ai fait une offre à 40 % de moins que le prix. Il n’y a personne en face, donc la personne au bout d’un moment si elle veut vendre, elle est obligée.
Sébastien : Elle est obligée de dire oui. Écoute Quentin, merci pour ce témoignage. Si les gens sont intéressés par cette stratégie où est-ce qu’on peut te retrouver ? Tu as un blog.
Quentin : Ouais du coup sur le blog esprit-millionnaire.fr, surtout sur la chaîne YouTube Esprit Millionnaire. Je vous expliquerai vraiment comment je fais pour trouver ce type de biens parce que ce n’est pas évident d’attaquer une ville qu’on ne connaît pas. Moi, je conseille d’attaquer quand même des villes qu’on connaît.
Donc voilà sur ma chaîne, je parle un petit peu de ça : comment chercher ce type de biens, comment étudier les villes ? Ce n’est pas forcément parce qu’une ville à 10000 habitants que c’est intéressant. Il y a quand même une petite étude a mené derrière.
Sébastien : Oui voilà, comme tout projet immobilier, il y a une étude de marché à faire. On n’achète pas où on ne connaît pas. Cela aussi, il faut le retenir de cette vidéo.
Très bien Quentin.
Quentin : Merci à toi.
Sébastien : Merci d’être passé sur cette chaîne. Si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier et la location courte durée, je vous invite à télécharger mes deux ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. »
Puis je vous rappelle que j’ai une formation sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée à laquelle vous pouvez accéder gratuitement. Donc pour accéder à l’ensemble de ces éléments, les deux ebooks et cette formation, je vous mets tous les liens dans la description en dessous de cette vidéo, mais vous y avez également accès sur le petit (i) qui va apparaître en haut à droite de cette fenêtre.
Merci à tous d’avoir suivi cette vidéo. Quentin encore une fois, merci beaucoup d’être passé.
Quentin : Merci à toi.
Sébastien : Puis, on se retrouve très vite pour une nouvelle vidéo sur Louer en courte durée. À très bientôt !
Ciao !
Quentin : Ciao !
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