Quand on souhaite acheter un bien immobilier, il y a une série de contrôles à effectuer impérativement avant de signer un compromis.
Et souvent, on peut avoir des surprises quand par exemple des travaux ont été effectués sans autorisation préalables ou quand ils n’ont pas été déclarés.
L’impact peut être non négligeable sur le montant des impôts fonciers.
Il y a quelques vérifications faciles à effectuer pour savoir où vous mettez les pieds.
Je vous propose de voir cela en détail dans cette vidéo.
Transcription
Immobilier – Attention aux arnaques des travaux ! Je vais vous expliquer pourquoi dans cette vidéo. Bonjour à tous, je suis Sébastien. Je suis ravi de vous accueillir dans cette nouvelle vidéo dans laquelle, comme je l’ai indiqué il y a quelques instants, je vais vous expliquer pourquoi vous devez faire extrêmement attention par rapport aux travaux lorsque vous investissez dans l’immobilier et en particulier dans une maison.
Avant que je rentre dans le vif du sujet, comme d’habitude, si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, je suis ravi de vous accueillir. N’hésitez pas à vous abonner en activant la petite cloche pour être tenue informé de la publication de toutes mes nouvelles vidéos et pour rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier et de stratégie de location à haut rendement. Ici, on est en famille, on parle uniquement des investissements immobiliers en toute sécurité.
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Venons-en maintenant au sujet du jour. Pourquoi faut-il faire attention aux travaux lorsqu’on investit dans l’immobilier et en particulier aux travaux qui ne seraient pas déclarés ? Je vais vous expliquer pourquoi. Lorsqu’on investit dans l’immobilier, lorsqu’on achète un bien immobilier, généralement, le vendeur doit vous fournir ce qu’on appelle des diagnostics.
Qu’est-ce qu’on a parmi les diagnostics ? On a le DPE, on a l’état des risques, on a le diagnostic plan, on a le diagnostic électricité… et on a le carrez. Le carrez, ça correspond à quoi ? C’est un diagnostic qui concerne la surface du logement. Le carrez en fait, il n’est obligatoire que si vous achetez un bien en copropriété. Je m’explique. Si vous achetez un appartement en copropriété, le propriétaire vendeur doit vous fournir le carrez. Si vous achetez une maison en copropriété, le propriétaire vendeur doit aussi vous fournir le carrez. Mais si vous achetez une maison classiquement qui n’est pas en copropriété, le vendeur n’est pas tenu de vous fournir le carrez. Ça peut paraître bizarre, mais c’est comme ça, c’est la loi. Et, ça peut amener à des arnaques, volontairement ou pas, qui peuvent se retourner contre vous. Je m’explique.
Imaginons que vous souhaitiez acheter votre résidence principale. Vous avez vu une maison, elle vous plaît, elle est jolie. Vous avez décidé de faire une offre d’achat sur cette maison. Cette offre d’achat est acceptée et vous avez pris rendez-vous avec le notaire pour signer le compromis de vente. L’étape d’après, vous le savez, ça va être d’aller chercher le financement et de signer l’acte authentique. Jusque-là on est d’accord. Mais maintenant, j’ai une question à vous poser. Êtes-vous certain ou certaine d’avoir acheté la bonne maison ? Pourquoi est-ce que je pose cette question ? Tout simplement parce qu’une maison, ça vit. Elle est construite. Il y a des travaux qui sont effectués dans cette maison et ces travaux amènent souvent à créer de la nouvelle surface habitable.
Comment est-ce qu’on crée de nouvelles surfaces habitables ? On aménage des combles, on fait des extensions, on aménage une cave qu’on transforme ensuite en chambre, en séjour, en pièce de jeu, en tout ce que vous voulez, mais on crée de la surface habitable. En fonction de la surface habitable qui a été créée, ce qu’il faut savoir avant de la créer cette surface habitable, c’est qu’il va falloir faire des déclarations préalables de travaux ou des demandes de permis de construire à la mairie. C’est uniquement à partir du moment où vous aurez fait ces déclarations ou que le propriétaire vendeur aura fait ces déclarations qu’il peut engager les travaux. Forcément, lorsque vous augmentez la surface habitable, le montant de la taxe d’habitation et le montant de la taxe foncière évolue également et à la hausse évidemment pas à la baisse.
Ce qui peut arriver au moment où vous souhaitez acheter votre maison, c’est que les propriétaires vendeurs omettent, alors volontairement ou pas d’ailleurs, de faire ces déclarations. Le résultat, la conséquence de tout ça, c’est que vous pensez vous acheter une maison de 150m² par exemple, mais pour l’administration, cette maison elle ne fait pas 150m², elle fait uniquement 120m². Pourquoi ? Parce qu’il y a 30m² de cave, ou 30m² de comble qui ont été aménagés et qui n’ont pas été déclarés. En cas de contrôle, si vous vous faites redresser, si l’administration fiscale se rend compte qu’il y a un delta entre la surface fiscale, j’ai envie de dire, et la fiscale réelle du bien immobilier, vous allez devoir payer des amendes et en plus votre taxe foncière et votre taxe d’habitation seront actualisées. Ça peut vous mettre dans la difficulté. Surtout si vous avez budgété chaque année un montant alloué au paiement de votre taxe foncière ou de votre taxe d’habitation.
Le problème en fait c’est qu’au moment d’une transaction immobilière, aucune vérification n’est faite entre la surface déclarée et la surface réelle du logement. Lorsque je parle de surface déclarée, je parle évidemment de la surface déclarée à l’administration fiscale.
Dans le cas d’une maison qui n’est pas en copropriété, comme je vous l’ai indiqué en début de cette vidéo, le carrez n’est pas non plus obligatoire. Avant de signer une maison surtout, prenez toutes les précautions nécessaires. Il existe un moyen de savoir quelle est la surface fiscale de la maison que vous souhaitez acheter. Tout simplement, vous pouvez le savoir en allant sur impots.gouv.fr. Il y a une rubrique dédiée où vous allez pouvoir trouver la surface fiscale de l’adresse qui vous intéresse. Cerise sur le gâteau, sur impots.gouv.fr, vous allez pouvoir aussi trouver le montant que le propriétaire vendeur a acheté sa maison s’il n’est pas le premier propriétaire des lieux. C’est très important parce que ça va vous permettre d’estimer la marge de négociation que vous allez avoir sur le prix du bien immobilier.
Je vous l’ai déjà dit à plusieurs reprises sur cette chaîne YouTube, mais si vous voyez que le propriétaire vendeur est propriétaire de sa maison depuis 10, 15 ans, forcément votre marge de négociation, elle sera plus importante que s’il l’a acheté il y a 6 mois ou s’il l’a acheté il y a 2 ans. En plus, grâce à impots.gouv.fr, vous pouvez connaître le prix d’acquisition donc, vous pouvez grosso modo estimer le montant du crédit qu’il a engagé, donc la marge de négociation que vous allez pouvoir avoir sur votre offre d’achat de façon à ce qu’elle passe dans de meilleures conditions.
Voilà ce que je voulais partager avec vous dans cette vidéo. Au moment d’acheter une maison, faites vraiment très attention à la surface habitable qui est déclarée auprès de l’administration par rapport à la surface fiscale qu’on vend. Ça peut avoir un impact sur votre taxe foncière et sur votre taxe d’habitation.
Juste à titre le personnel et indicatif, j’ai voulu faire cette vidéo parce qu’il y a quelque temps, nous-mêmes, on a voulu se positionner sur une maison et il y avait 45m² de surface habitable qui n’avaient pas été déclarés, ce qui aurait eu un impact de plus de 1000 € sur la taxe foncière. Ce n’était clairement plus intéressant de se positionner sur ce projet immobilier.
J’espère que cette vidéo de « mise en garde » vous aura plu. N’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas à la partager, surtout avec des personnes qui souhaitent se positionner sur l’achat d’une maison, en résidence principale. Il faut être toujours vigilant. C’est ce que je vous dis, l’immobilier c’est bien, par contre, c’est toujours mieux si on le fait de manière sécurisée pour pouvoir dormir sur ses deux oreilles.
Avant de vous quitter, je vous rappelle que vous pouvez vous abonner à mon compte Instagram qui apparaît en bas de votre écran. Sur ce compte, je partage les coulisses de tout ce que je fais au quotidien, aussi bien sur les projets immobiliers sur lesquels j’ai engagé des travaux, que sur les nouveaux projets immobiliers que je vais visiter avant de me positionner. Vous avez également la préparation de toutes les vidéos YouTube. Bref, n’hésitez pas à vous abonner. Je vous attends avec grand plaisir.
On va se quitter ici pour aujourd’hui et comme d’habitude, on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo. Je vous dis à très bientôt.
Ciao !
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