De plus en plus d’agences immobilières proposent de signer le compromis de vente en agence, sans passer par les notaires.
C’est une pratique que je ne recommande pas et je vous explique pourquoi dans cette vidéo.

Indiquez-moi dans les commentaires ci-dessous quelles sont vos expériences de compromis en agence.

Transcription

Bonjour à tous ! Ici Sébastien, auteur du blog louer-en-courte-duree.fr

Je vous souhaite la bienvenue dans cette nouvelle vidéo dans laquelle on va voir ensemble si oui ou non il faut signer le compromis de vente dans une agence immobilière.

Allez, c’est parti. Ça se passe tout de suite sur Louer en courte durée.

Alors, j’ai souhaité faire cette vidéo parce que dernièrement, Emilie et Jean-Marie m’ont écrit à propos d’un investissement immobilier qu’ils souhaitent réaliser. Alors, en quoi consiste cet investissement immobilier ? Et bien, il s’agit tout simplement d’un immeuble de rapport affiché environ à 100000 € dans lequel il y a 100000 € de travaux. Donc, grosso modo, ce projet immobilier se monte à 200000 €.

Alors, au moment où Emilie et Jean-Marie ont effectué leur offre d’achat qui a été acceptée, l’agence immobilière par laquelle ils sont passés a absolument tenu à ce que le compromis de vente soit signé en agence plutôt que le compromis soit signé au sein d’un office notarial.

Alors, est-ce que ça, c’est une bonne chose ou est-ce que c’est une mauvaise chose ? C’est ce qu’on va voir dans la suite de cette vidéo.

Mais avant que je vous explique pourquoi Jean-Marie et Emilie ont eu des difficultés, ce que je voulais vous rappeler, c’est que l’agence immobilière en fait, elle est spécialiste de la transaction immobilière au sens commercial du terme, alors que les notaires sont spécialistes de la transaction immobilière au sens juridique du terme. Et ça, ça fait toute la différence et vous allez comprendre pourquoi dans la suite de cette vidéo parce que maintenant, je vais vous expliquer quelles sont les difficultés qu’ont rencontré Jean-Marie et Emilie.

Vous vous rappelez ? Je vous ai expliqué que l’immeuble sur lequel ils souhaitaient se positionner a été affiché à 100000 €, mais qu’il y avait environ 100000 € de travaux dans cet immeuble. Et donc, naturellement, dans les conditions suspensives d’obtention de prêt, pour pouvoir se couvrir, Jean-Marie et Emilie ont indiqué que le montant de leur prêt dans la clause suspensive serait de 200000 €. Et l’agence immobilière a répondu qu’elle ne souhaitait pas que cette clause à 200000 € apparaisse car 200000 € c’est le coût global du projet avec les travaux. L’agence souhaitait uniquement cette clause à hauteur des 100000 €. Elle s’est même interrogée là-dessus en disant mais si vous mettez 200000 €, ça veut dire que vous n’êtes pas certain d’obtenir le financement.

Alors, jusqu’à preuve du contraire, s’il y a une condition suspensive d’obtention de prêt dans un compromis de vente, c’est tout simplement parce que oui, on laisse l’opportunité aux « acheteurs » de ne pas obtenir leur prêt bancaire. Et puis, je pense que 95% des personnes qui investissent dans l’immobilier ne sont pas certains d’obtenir le prêt bancaire et c’est la raison principale pour laquelle cette condition suspensive existe.

Alors, Jean-Marie et Emilie ont porté l’affaire devant le notaire, c’est-à-dire que le compromis en mode « brouillon » que l’agence leur a donné, ils l’ont fait relire par le notaire, et le notaire a, lui, également indiqué que cette condition suspensive pouvait être mise à 200000 €, et pas 100000 €. Et ce qu’il faut bien comprendre, c’est que lorsque vous faites une offre d’achat, cette offre d’achat met le vendeur et l’acheteur d’accord sur un prix, en aucune manière, cette offre d’achat ne valide le montage financier du projet immobilier. Ça, ça n’a rien à voir, ça ne concerne pas l’agence immobilière, ça ne concerne pas le vendeur.

Et donc, en retournant voir le notaire, Jean-Marie et Emilie en ont profité pour indiquer qu’ils ne souhaitaient pas payer la proratisationde la taxe foncière. Et ça, c’est tout à fait leur droit parce que je vous rappelle que c’est la personne qui est propriétaire au 1^erjanvier du bien immobilier qui doit s’acquitter de la taxe foncière.

Alors, c’est vrai que généralement, dans les compromis de vente et dans les actes authentiques, on indique qu’il y aura un prorata de charges, c’est-à-dire que si vous achetez un billet immobilier au 1^erjuillet, le propriétaire-vendeur va s’acquitter de la taxe foncière du 1^erjanvier au 30 juin, et le propriétaire-acheteur va s’acquitter de cette taxe foncière du 1^erjuillet au 31 décembre, mais ça, ce n’en est qu’un usage.

Ça veut dire quoi ? ça veut dire que si vous achetez un bien immobilier le 2 janvier, la loi dit que c’est le propriétaire au 1^erjanvier qui va s’acquitter de cette taxe foncière. Donc, vous allez pouvoir être propriétaire de ce bien immobilier 364 jours, et la taxe foncière revient de droit au propriétaire-vendeur.

Mais pour en revenir au projet de Jean-Marie et Emilie, donc après avoir consulté leur notaire, ils sont revenus vers l’agence immobilière avec le compromis modifié qui faisait bien apparaître une clause suspensive à 200000 €, et surtout pas de proratisation de la taxe foncière, suite à quoi l’agence immobilière leur a indiqué que le notaire, ou que leur notaire, ne connaissait rien à son métier. Vous voyez bien que c’est un petit peu spécial.

Le compromis est repassé dans les mains de l’agence, et lorsque Jean-Marie et Emilie ont eu le nouveau compromis entre leur main, donc toujours en mode brouillon, il apparaissait une nouvelle clause dans laquelle il était indiqué que s’il n’arrivait pas à obtenir le prêt bancaire, l’agence immobilière avait le droit de porter ce dossier et de rechercher le financement pour eux.

Alors, en soi, ce n’est pas quelque chose de très grave, c’est peut-être même quelque chose de bien puisque finalement, ça multiplie les chances d’obtenir un prêt immobilier. Mais je trouve la démarche en fait assez bizarre. Pourquoi ? Parce que dans ce cas-là, on a une agence immobilière 1/ qui explique à ces acheteurs que leur notaire ne comprend rien, donc déjà je trouve ça limite, donc l’agence immobilière est en train de se transformer en notaire, et 2/ maintenant, on a une agence immobilière qui est en train de se transformer en agence de courtage.

Donc, on se demande vraiment quel est le métier de cette agence immobilière. Et moi, je pense que cette agence immobilière en fait, elle fait tout ça pour accélérer au maximum le rythme de la vente et pour pouvoir récupérer le plus rapidement possible sa transaction.

Mais le problème dans ce cas-là, c’est que l’agence immobilière en fait, elle est absolument contre les vendeurs et heureusement qu’Emilie et Jean-Marie ont eu la présence d’esprit de relire ce compromis de vente, sans quoi tout aurait été en leur défaveur.

Et donc, la finalité de tout ça, c’est qu’en fait, ils ont eu gain de cause, il n’y a pas de proratisation de la taxe foncière, et la clause suspensive d’obtention de prêt, elle a été positionnée à 200000 €. Pourquoi ? Et bien, tout simplement parce que l’agence immobilière a été obligée de prendre contact avec le notaire du vendeur et les vendeurs ont bien entendu accepté l’ensemble de ces éléments.

Donc, au global, cette agence immobilière, dans ce cas précis, elle n’a servi à rien, elle a juste ralenti la vente, elle s’est presque mis les acheteurs à dos. Je pense que Jean-Marie et Emilie ne repasseront pas par cette agence immobilière pour réaliser l’investissement immobilier suivant.

Donc, quelle est la conclusion de cette vidéo lorsque vous investissez dans l’immobilier ? C’est des pratiques qui se font de plus en plus, surtout ne signez jamais un compromis de vente dans une agence immobilière. Personne ne vous défendra aussi bien que votre notaire ou que votre clerc de notaire. Faites systématiquement relire les compromis de vente par les notaires, par votre notaire, et surtout évitez dans la mesure du possible de signer votre compromis de vente dans une agence. J’insiste vraiment là-dessus.

Alors, fort heureusement, pour Emilie et Jean-Marie, tout se termine bien, ils ont pu faire passer toutes les clauses qu’ils souhaitaient dans ce compromis de vente, même si au final, il a quand même été signé dans une agence immobilière. Mais en tout cas, retenez bien de leur mésaventure, qu’il ne faut pas signer le compromis dans une agence immobilière.

Voilà, écoutez, j’espère que cette vidéo vous a plu. Si vous également, vous avez rencontré des difficultés lors d’un compromis avec une agence immobilière, n’hésitez pas à faire part de votre expérience dans les commentaires juste en dessous de cette vidéo.

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Allez, je vous quitte ici pour aujourd’hui. Et puis, comme d’habitude, on se retrouve très très prochainement pour une nouvelle vidéo sur Louer en courte durée.

À très bientôt ! Ciao !

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