Pas de compromis en agence !

6

De plus en plus d’agences immobilières proposent de signer le compromis de vente en agence, sans passer par les notaires.
C’est une pratique que je ne recommande pas et je vous explique pourquoi dans cette vidéo.

Indiquez-moi dans les commentaires ci-dessous quelles sont vos expériences de compromis en agence.

Transcription

Bonjour à tous ! Ici Sébastien, auteur du blog louer-en-courte-duree.fr

Je vous souhaite la bienvenue dans cette nouvelle vidéo dans laquelle on va voir ensemble si oui ou non il faut signer le compromis de vente dans une agence immobilière.

Allez, c’est parti. Ça se passe tout de suite sur Louer en courte durée.

Alors, j’ai souhaité faire cette vidéo parce que dernièrement, Emilie et Jean-Marie m’ont écrit à propos d’un investissement immobilier qu’ils souhaitent réaliser. Alors, en quoi consiste cet investissement immobilier ? Et bien, il s’agit tout simplement d’un immeuble de rapport affiché environ à 100000 € dans lequel il y a 100000 € de travaux. Donc, grosso modo, ce projet immobilier se monte à 200000 €.

Alors, au moment où Emilie et Jean-Marie ont effectué leur offre d’achat qui a été acceptée, l’agence immobilière par laquelle ils sont passés a absolument tenu à ce que le compromis de vente soit signé en agence plutôt que le compromis soit signé au sein d’un office notarial.

Alors, est-ce que ça, c’est une bonne chose ou est-ce que c’est une mauvaise chose ? C’est ce qu’on va voir dans la suite de cette vidéo.

Mais avant que je vous explique pourquoi Jean-Marie et Emilie ont eu des difficultés, ce que je voulais vous rappeler, c’est que l’agence immobilière en fait, elle est spécialiste de la transaction immobilière au sens commercial du terme, alors que les notaires sont spécialistes de la transaction immobilière au sens juridique du terme. Et ça, ça fait toute la différence et vous allez comprendre pourquoi dans la suite de cette vidéo parce que maintenant, je vais vous expliquer quelles sont les difficultés qu’ont rencontré Jean-Marie et Emilie.

Vous vous rappelez ? Je vous ai expliqué que l’immeuble sur lequel ils souhaitaient se positionner a été affiché à 100000 €, mais qu’il y avait environ 100000 € de travaux dans cet immeuble. Et donc, naturellement, dans les conditions suspensives d’obtention de prêt, pour pouvoir se couvrir, Jean-Marie et Emilie ont indiqué que le montant de leur prêt dans la clause suspensive serait de 200000 €. Et l’agence immobilière a répondu qu’elle ne souhaitait pas que cette clause à 200000 € apparaisse car 200000 € c’est le coût global du projet avec les travaux. L’agence souhaitait uniquement cette clause à hauteur des 100000 €. Elle s’est même interrogée là-dessus en disant mais si vous mettez 200000 €, ça veut dire que vous n’êtes pas certain d’obtenir le financement.

Alors, jusqu’à preuve du contraire, s’il y a une condition suspensive d’obtention de prêt dans un compromis de vente, c’est tout simplement parce que oui, on laisse l’opportunité aux « acheteurs » de ne pas obtenir leur prêt bancaire. Et puis, je pense que 95% des personnes qui investissent dans l’immobilier ne sont pas certains d’obtenir le prêt bancaire et c’est la raison principale pour laquelle cette condition suspensive existe.

Alors, Jean-Marie et Emilie ont porté l’affaire devant le notaire, c’est-à-dire que le compromis en mode « brouillon » que l’agence leur a donné, ils l’ont fait relire par le notaire, et le notaire a, lui, également indiqué que cette condition suspensive pouvait être mise à 200000 €, et pas 100000 €. Et ce qu’il faut bien comprendre, c’est que lorsque vous faites une offre d’achat, cette offre d’achat met le vendeur et l’acheteur d’accord sur un prix, en aucune manière, cette offre d’achat ne valide le montage financier du projet immobilier. Ça, ça n’a rien à voir, ça ne concerne pas l’agence immobilière, ça ne concerne pas le vendeur.

Et donc, en retournant voir le notaire, Jean-Marie et Emilie en ont profité pour indiquer qu’ils ne souhaitaient pas payer la proratisationde la taxe foncière. Et ça, c’est tout à fait leur droit parce que je vous rappelle que c’est la personne qui est propriétaire au 1erjanvier du bien immobilier qui doit s’acquitter de la taxe foncière.

Alors, c’est vrai que généralement, dans les compromis de vente et dans les actes authentiques, on indique qu’il y aura un prorata de charges, c’est-à-dire que si vous achetez un billet immobilier au 1erjuillet, le propriétaire-vendeur va s’acquitter de la taxe foncière du 1erjanvier au 30 juin, et le propriétaire-acheteur va s’acquitter de cette taxe foncière du 1erjuillet au 31 décembre, mais ça, ce n’en est qu’un usage.

Ça veut dire quoi ? ça veut dire que si vous achetez un bien immobilier le 2 janvier, la loi dit que c’est le propriétaire au 1erjanvier qui va s’acquitter de cette taxe foncière. Donc, vous allez pouvoir être propriétaire de ce bien immobilier 364 jours, et la taxe foncière revient de droit au propriétaire-vendeur.

Mais pour en revenir au projet de Jean-Marie et Emilie, donc après avoir consulté leur notaire, ils sont revenus vers l’agence immobilière avec le compromis modifié qui faisait bien apparaître une clause suspensive à 200000 €, et surtout pas de proratisation de la taxe foncière, suite à quoi l’agence immobilière leur a indiqué que le notaire, ou que leur notaire, ne connaissait rien à son métier. Vous voyez bien que c’est un petit peu spécial.

Le compromis est repassé dans les mains de l’agence, et lorsque Jean-Marie et Emilie ont eu le nouveau compromis entre leur main, donc toujours en mode brouillon, il apparaissait une nouvelle clause dans laquelle il était indiqué que s’il n’arrivait pas à obtenir le prêt bancaire, l’agence immobilière avait le droit de porter ce dossier et de rechercher le financement pour eux.

Alors, en soi, ce n’est pas quelque chose de très grave, c’est peut-être même quelque chose de bien puisque finalement, ça multiplie les chances d’obtenir un prêt immobilier. Mais je trouve la démarche en fait assez bizarre. Pourquoi ? Parce que dans ce cas-là, on a une agence immobilière 1/ qui explique à ces acheteurs que leur notaire ne comprend rien, donc déjà je trouve ça limite, donc l’agence immobilière est en train de se transformer en notaire, et 2/ maintenant, on a une agence immobilière qui est en train de se transformer en agence de courtage.

Donc, on se demande vraiment quel est le métier de cette agence immobilière. Et moi, je pense que cette agence immobilière en fait, elle fait tout ça pour accélérer au maximum le rythme de la vente et pour pouvoir récupérer le plus rapidement possible sa transaction.

Mais le problème dans ce cas-là, c’est que l’agence immobilière en fait, elle est absolument contre les vendeurs et heureusement qu’Emilie et Jean-Marie ont eu la présence d’esprit de relire ce compromis de vente, sans quoi tout aurait été en leur défaveur.

Et donc, la finalité de tout ça, c’est qu’en fait, ils ont eu gain de cause, il n’y a pas de proratisation de la taxe foncière, et la clause suspensive d’obtention de prêt, elle a été positionnée à 200000 €. Pourquoi ? Et bien, tout simplement parce que l’agence immobilière a été obligée de prendre contact avec le notaire du vendeur et les vendeurs ont bien entendu accepté l’ensemble de ces éléments.

Donc, au global, cette agence immobilière, dans ce cas précis, elle n’a servi à rien, elle a juste ralenti la vente, elle s’est presque mis les acheteurs à dos. Je pense que Jean-Marie et Emilie ne repasseront pas par cette agence immobilière pour réaliser l’investissement immobilier suivant.

Donc, quelle est la conclusion de cette vidéo lorsque vous investissez dans l’immobilier ? C’est des pratiques qui se font de plus en plus, surtout ne signez jamais un compromis de vente dans une agence immobilière. Personne ne vous défendra aussi bien que votre notaire ou que votre clerc de notaire. Faites systématiquement relire les compromis de vente par les notaires, par votre notaire, et surtout évitez dans la mesure du possible de signer votre compromis de vente dans une agence. J’insiste vraiment là-dessus.

Alors, fort heureusement, pour Emilie et Jean-Marie, tout se termine bien, ils ont pu faire passer toutes les clauses qu’ils souhaitaient dans ce compromis de vente, même si au final, il a quand même été signé dans une agence immobilière. Mais en tout cas, retenez bien de leur mésaventure, qu’il ne faut pas signer le compromis dans une agence immobilière.

Voilà, écoutez, j’espère que cette vidéo vous a plu. Si vous également, vous avez rencontré des difficultés lors d’un compromis avec une agence immobilière, n’hésitez pas à faire part de votre expérience dans les commentaires juste en dessous de cette vidéo.

Et puis, si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier et la location courte durée, je vous mets à disposition une formation sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée. Dans cette formation, je vous parle de tous les impôts auxquels vous allez être assujetti en faisant de la location courte durée. Mais vous allez voir également qu’il y a un certain nombre d’impôts qu’on croit devoir payer, et en fait qui sortent du cadre de la location courte durée.

Et je vous mets également à disposition deux e-books : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée ».

Alors, pour accéder à cette formation et pour télécharger ces deux e-books, c’est très simple ! Vous cliquez sur le « i » qui apparaît en haut à droite de cette fenêtre ; et puis, si vous vous trouvez sur YouTube au moment où vous regardez cette vidéo, je vous mets également les liens d’accès à l’ensemble de ces éléments dans la description juste en dessous de cette vidéo.

Avant de vous quitter, je vous rappelle que vous pouvez vous abonner également à cette chaîne YouTube pour rejoindre une communauté de plusieurs milliers de personnes passionnées d’immobilier et de location courte durée. Puis surtout, n’hésitez pas à activer la petite cloche de façon à être notifié de la publication de toutes mes nouvelles vidéos.

Allez, je vous quitte ici pour aujourd’hui. Et puis, comme d’habitude, on se retrouve très très prochainement pour une nouvelle vidéo sur Louer en courte durée.

À très bientôt ! Ciao !


Des conseils sur l'immobilier !

Abonnez-vous à ma newsletter pour recevoir de bons conseils immobiliers et le guide GRATUIT
" Convaincre la banque : Mode d'emploi "

Recherches utilisées pour trouver cet article :compromis agence ou notaire

6 commentaires

  1. La première maison que j’ai achetée l’agence m’a conseillé sur la clause pour travaux Avec obtention d’un permis. Celui ci a été refusé et elle a fait entendre raison au vendeur sur le fait que sans ces travaux le projet n’était pas possible et donc l’achat sans intérêt.
    J’ai été ravi de son accompagnement et je n’aurai pas imagine un notaire m’accompagner de la sorte. Mais on voit bien que plein de margoulins se mettent agents immobiliers car en mettant en relation des gens on peux se faire x % sans avoir d’argent à engager maintenant qu’il y a internet.

  2. Hello Seb,

    C’est vrai que c’est une pratique que l’on voit de plus en plus.

    La technique, pour ne froisser personne, c’est que je demande systématiquement à l’agence d’envoyer une copie du projet de compromis à mon notaire avant de le signer. Puis, je fais le point avec le notaire sur les différentes clauses, ce qui permet de bien se protéger.

    Cela dit, un compromis signé chez le notaire est nettement plus complet et impartial.

  3. Parfois certaines agences demandent que l’acompte de 10% leur soit versé, alors que s’il y a acompte , il doit etre versé au notaire.

    • Sébastien on

      Je recommande de ne pas laisser de séquestre et de passer par un notaire, pas une agence

  4. Pour l’achat de ma résidence principale, l’agence m’avait demandée de lui faire un chèque pour l’acompte du bien. N’étant pas informé sur la réglementation en vigueur, suite à ma rétractation 5 jours plus tard la signature du compromis, j’ai du patienter un mois avant d’avoir un chèque de l’agence me remboursant l’acompte. J’ai trouvé cette méthode véritablement abusive… Une nouvelle preuve qu’il vaut mieux traiter avec un notaire pour le compromis et l’éventuel versement d’un acompte qui n’est finalement… pas obligatoire !

Leave A Reply

Doubler son salaire avec la location courte durée ?

x