Investir en nom propre ou en société ?

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Au moment d’acheter de faire un investissement locatif, une question revient systématiquement.
Faut-il acheter en nom propre ou en société.
Si nom propre, faut-il investir en LMNP (Loueur Meuble Non Professionnel) ou LMP (Loueur Meublé Professionnel).
Si société, quelle est la structure la plus adaptée ? SCI, SARl, SAS ?

Le choix n’est pas simple
Dans cette vidéo, je délivre quelques clefs pour y voir plus clair.

Quel choix avez-vous fait et pourquoi ?
Indiquez-le dans les commentaires ci-dessous.

Transcription

Bonjour à tous ! Ici Sébastien, auteur du blog louer-en-courte-duree et spécialiste de la location courte durée.

Je suis ravi de vous accueillir dans cette nouvelle vidéo dans laquelle on va parler fiscalité. Et je vais en particulier vous présenter les différentes structures qui s’offrent à vous lorsque vous souhaitez investir dans l’immobilier.

Allez, c’est parti ! Ça se passe tout de suite sur louer-en-courte-duree.

Alors, avant qu’on rentre dans le vif du sujet de cette vidéo, si vous ne l’avez pas encore fait, n’oubliez pas de télécharger gratuitement les deux e-books que j’ai rédigés : « Doubler son salaire avec la location courte durée » et « Convaincre la banque, Mode d’emploi. »

Pour télécharger ces deux e-books, c’est très simple. Vous cliquez sur le « i » qui va apparaître en haut à droite de la fenêtre de cette vidéo. Et puis, si vous regardez cette vidéo à partir de YouTube, je vous mets les liens de téléchargement dans la description juste en dessous de cette vidéo.

Alors, pourquoi est-ce que j’ai souhaité vous parler de ce sujet aujourd’hui ? Tout simplement parce que je reçois énormément de mails et vous posez également énormément de questions dans les commentaires des articles du blog ou sur YouTube, et vous me posez cette question : « Est-ce qu’il vaut mieux investir en société ou est-ce qu’il vaut mieux investir en nom propre ? Et si on investit en société, quelle est la meilleure structure ? » Alors, on va essayer d’y voir un petit peu plus clair dans cette vidéo.

Alors, ce qu’il faut savoir, dans un premier temps, c’est que le choix qui va s’offrir à vous, ou le choix que vous allez faire, va dépendre de ce que vous voulez faire. Si vous souhaitez acheter un seul bien immobilier dans toute votre vie, inutile de vous embêter avec une société, achetez en nom propre, ce sera bien plus simple.

Maintenant, si vous souhaitez développer une activité de marchand de biens, si vous souhaitez faire énormément d’achat-reventes, bien sûr qu’il va falloir monter une structure, bien sûr qu’il va falloir investir en société.

Alors, ça, ce sont deux cas très simples. Pour autant, dans la vraie vie, dans ce qui se passe pour vous, ce n’est peut-être pas aussi simple. Donc, on va essayer de détailler tout ça.

#1 : Investir en nom propre.

Si vous souhaitez investir en nom propre et faire de la location meublée, ou de la location courte durée, ou de la location saisonnière, il y a deux possibilités qui s’offrent à vous :  le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), et le LMP (Loueur Meublé Professionnel).

Alors, n’importe qui peut se déclarer Loueur Meublé Non Professionnel, dès l’instant où vous avez une activité de location meublée. Je parle bien de location meublée, pas uniquement de location courte durée ou de location saisonnière.

Vous n’avez aucun critère à remplir pour être éligible. Si ce n’est, encore une fois, proposer des biens à la location, des biens meublés.

Maintenant, vous pouvez également faire le choix d’être Loueur Meublé Professionnel. Et, auquel cas, vous avez trois critères à remplir :

Le premier de ces critères, c’est que vous devez faire un chiffre d’affaire supérieur à 23000 € par an. Ça veut dire que le montant cumulé de tous vos revenus locatifs doit dépasser 23000 €.

Le second critère pour être éligible au statut de LMP, c’est que vos revenus locatifs doivent dépasser les revenus de votre foyer fiscal.

Et il y a également un troisième critère, et c’est souvent le critère qu’on oublie, c’est que vous devez vous inscrire au RCS, au Registre du Commerce et des Sociétés. Et le fait de s’inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés, c’est une démarche qui est purement personnelle. C’est à vous de voir si c’est plus avantageux pour vous d’être LMP ou LMNP.

Ça veut dire quoi ? Ça veut dire que vous pouvez toucher un SMIC en tant que revenus de votre activité professionnelle. Vous pouvez dégager 100000, 200000, 300000, 400000 € de revenus locatifs à l’année, et vous pouvez garder le statut de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).

Alors, l’avantage d’acheter en nom propre, en Loueur Meublé Non professionnel, c’est que la fiscalité, elle est simple. En plus, lorsque vous allez acheter de l’immobilier et le revendre, votre assiette d’imposition sur la plus-value se fera uniquement entre la différence entre le prix de vente et le prix d’achat.

Je vais vous donner un exemple pour que vous compreniez plus facilement : imaginons que vous achetez un bien immobilier 100000 €, et puis, que 5 ans plus tard, vous le revendiez 130000 €, l’imposition sur la plus-value se fera sur la différence entre 130000 € et 100000 €, c’est-à-dire sur 30000 €.

Maintenant, si vous investissez en Loueur Meublé Professionnel, donc toujours en nom propre, vous rentrez dans le monde du professionnel, vous rentrez dans le monde de l’entreprise. Et la différence, c’est que là, vous allez être assujetti aux cotisations sociales, et donc au RSI. Ceci dit, c’est exactement la même chose en LMNP si vous dépassez la barre fatidique des 23000 € depuis le 1er janvier 2017.

Donc, voilà pour tout ce qui est nom propre.

#2 : Investir en société.

Vous avez également la possibilité d’investir en société. Et là, il y a énormément de possibilités qui vont s’offrir à vous également, en SCI, en SARL, en SAS.

Si vous investissez en SCI, ça peut être une SCI à l’IR, donc soumise à un impôt sur le revenu. Mais ça peut être également, une SCI soumise à l’IS, à l’impôt sur les sociétés. Donc, vous voyez qu’il y a différentes catégories.

Je vais juste ouvrir une parenthèse. Si vous faites de la location meublée ou de la location courte durée et que vous faites le choix de la SCI, votre SCI doit obligatoirement être soumise à l’impôt sur les sociétés. Vous ne pouvez pas faire de location meublée ou de location courte durée ou de location saisonnière avec une SCI à l’IR.

Alors, l’inconvénient d’investir en société, c’est que tout le cashflow, tout l’argent que va générer cette société, doit rester au sein de la société.

Alors, qu’est-ce que vous pouvez faire de ce cashflow ? Vous pouvez vous en servir comme trésorerie, vous pouvez augmenter le capital social de votre société, mais vous pouvez également utiliser toute cette trésorerie pour mettre de l’apport pour de nouveau projet immobilier…

Par contre, vous avez également la possibilité de sortir une partie de ce cashflow pour vous verser des dividendes. Mais ces dividendes vont, eux, être assujettis à l’impôt.

Dans un premier temps, il va y avoir un abattement forfaitaire. Puis, en fonction de la structure que vous allez choisir, vous allez, soit payer des prélèvements sociaux, soit payer des cotisations sociales.

Alors, on va plutôt parler de prélèvements sociaux si vous investissez en SAS ou en SASU. Donc, la SASU, c’est la SAS mais unipersonnelle. Par contre, si vous faites le choix de la SCI ou de la SARL, vos dividendes seront assujettis aux cotisations sociales, et donc au RSI. Donc, voilà un des inconvénients de la société par rapport au nom propre.

Il y a également un autre inconvénient de la société, c’est que l’assiette d’imposition, au moment de la revente, va être beaucoup moins favorable, parce qu’on va considérer que cette assiette d’imposition va se faire entre la différence entre le prix de vente et la valeur comptable de votre bien immobilier.

Alors, je vais reprendre mon exemple de tout à l’heure : vous achetez un bien immobilier 100000 €, vous le revendez 130000 €. Mais pendant toutes les années où votre société a détenu le bien, vous avez amorti 20000 € de capital. C’est-à-dire que la valeur comptable de votre bien immobilier n’est plus de 100000 € mais de 80000 €. Et donc, au moment de la revente, votre assiette d’imposition sur la plus-value se fera entre 130000 € et 80000 €, c’est-à-dire 50000 €. Voilà donc un des inconvénients de l’achat en société.

Par contre, il y a quand même des avantages à investir en société. C’est que la fiscalité des sociétés, elle est beaucoup, beaucoup plus stable que la fiscalité du particulier, donc de l’achat en nom propre. Ce qui permet de se projeter bien plus loin lorsqu’on souhaite définir des stratégies d’investissement, lorsqu’on souhaite faire de l’immobilier sur du long terme.

Et un autre avantage de la société, c’est que l’imposition est également plus favorable puisque cette imposition va se faire sur votre résultat fiscal.

Le résultat fiscal, ça va être la différence entre vos loyers d’un côté, et toutes les charges et les amortissements de l’autre. Et donc, l’objectif, bien entendu, ça, je l’ai déjà dit dans plusieurs vidéos, c’est d’avoir un résultat fiscal nul, voire négatif, auquel cas, vous n’avez aucun impôt à payer sur vos revenus.

Donc, excusez-moi, je lis parce que c’est des chiffres assez précis :

Évidemment, si votre résultat fiscal est négatif, c’est zéro impôt.

Si votre résultat fiscal est entre 0 et 38120 €, les impôts seront calculés à hauteur de 15 % de votre résultat fiscal.

Entre 38120 € de résultat fiscal et 75000 €, vos impôts seront calculés sur la base de 28 % de votre résultat fiscal.

Et au-delà de 75000 €, en fait, les impôts, c’est 33,33 % de votre résultat fiscal.

Donc, une imposition beaucoup plus intéressante que l’impôt sur les revenus en fonction de la tranche marginale d’imposition à laquelle vous appartenez.

Donc, dès l’instant où vous allez commencer à faire du gros chiffre, du gros revenu locatif, il est probable que passer en société sera quelque chose de plus intéressant pour vous.

Alors, un autre inconvénient également que j’ai oublié d’évoquer dans le cas de la société, c’est que vous allez avoir des frais de gestion plus élevés, plus importants. Et peut-être qu’en fonction de la structure à laquelle vous allez être assujetti, vous allez devoir faire des Assemblées Générales tous les ans. Donc voilà.

En tout cas, retenez de l’investissement en société que vous avez la possibilité de la SCI, de la SAS, de la SARL. Mais ça, c’est à travailler avec un expert-comptable ou un fiscaliste qui va étudier vos situations personnelles, vos situations professionnelles, qui va écouter ce que vous avez à lui dire par rapport à vos objectifs longs termes sur l’immobilier et en fonction de votre situation. Une fois qu’il aura tout détaillé, il vous expliquera que pour vous, c’est mieux la SCI, que pour vous, c’est mieux la SAS, que pour vous, c’est mieux la SARL…

Ce que je peux également dire dans cette vidéo, c’est qu’il n’y a pas de formule miracle. C’est vraiment la raison pour laquelle je vous conseille d’aller voir l’expert-comptable ou le fiscaliste. Parce que s’il y avait vraiment eu une formule miracle, il n’y aurait qu’un seul type d’investissement possible, ou en tout cas, tout le monde se ruerait vers le même type d’investissement.

Donc, à vous de faire votre choix en connaissance de cause, en fonction de vos objectifs. J’insiste parce que c’est très important, surtout, allez vous faire conseiller par un spécialiste. Je vois beaucoup de personnes qui montent des SCI ou qui ont envie de monter des SCI sans savoir pourquoi ils ont besoin d’une SCI, mais parce que j’ai l’impression que c’est quelque chose qui est à la mode. Non. On monte une SCI parce qu’on a vraiment besoin d’une SCI. On monte une SAS parce qu’on a vraiment besoin d’une SAS. Et puis, on investit en nom propre parce qu’on a besoin d’investir en nom propre.

Voilà tout ce que j’avais à partager avec vous aujourd’hui dans cette vidéo. Faites vraiment le bon choix en fonction de ce que vous souhaitez faire avec l’immobilier.

Et bien entendu, vous avez la possibilité de panacher tout ça. Vous avez la possibilité d’acheter des biens en nom propre si vous comptez les revendre très rapidement. Par contre, sur des biens immobiliers sur lesquels vous allez vous projeter sur du plus long terme, peut-être qu’il va falloir les acheter en société. Voilà.

En tout cas, ce sont des clés que je vous donne. À vous ensuite de les utiliser et de faire vos choix personnels en vous faisant, encore une fois, accompagner. Ça, c’est quelque chose de très, très important.

Voilà, j’espère que cette vidéo vous aura permis d’y voir plus clair.

Si vous pensez que cette vidéo vous a plu, likez-la, partagez-la. Elle peut intéresser des personnes qui se posent des questions sur l’investissement immobilier en nom propre ou en société.

Et puis, si vous souhaitez en savoir plus, n’hésitez pas à vous abonner à ma chaîne YouTube pour rejoindre plusieurs milliers de personnes qui sont passionnées d’immobilier et de location courte durée. Ça vous permettra également d’être informés en temps réel de la publication de toutes mes nouvelles vidéos. Puis, vous avez également la possibilité de me suivre sur mon blog louer-en-courte-duree. Vous trouverez sur ce blog tout un tas d’articles et tout un tas de vidéos que j’ai déjà publiées.

Allez, écoutez, je vais vous quitter ici pour aujourd’hui. Puis, on se retrouve comme d’habitude très, très rapidement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree.

À très bientôt ! Ciao !


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2 commentaires

  1. Merci, merci, merci ! Un gros « like » 🙂
    Reste une question : les sociétés permettent d’échapper à l’ISF, et surtout futur ISI, non ?
    Elles permettent aussi (sci familiale) de transmettre aux enfants en payant moins de droits de transmission.
    Et cerise sur le gâteau, beaucoup de dépenses peuvent être « passées » sur la société (exemple si le siege est chez soi et on déduit l’électricité, internet, etc.). On peut aussi facturer des services si on est en sas ou sarl. Comme le mini bar, le petit déjeuner ou le transport depuis l’aéroport. En tant que particulier Cela me semble plus dur à faire.

    • Sébastien on

      Exact, je me suis rendu compte après coup, que j’avais oublié de dire cela 🙂

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