Tout investisseur s’est au moins une fois posé cette question : dans quelle ville faut-il investir ?
Entre une ville comme Paris où le prix du m2 peut dépasser les 10000 euros et une petite bourgade en province où le prix du m2 vaut seulement quelques centaines d’euros, que faut-il choisir ?
La réponse n’est pas forcément simple et dépend en fait du mode d’investissement que vous souhaitez effectuer : soit du patrimonial, soit du rentable.
Chacun se fera une idée de ce qui lui correspond le mieux.
Vous trouverez tous les éléments pour vous aider à y voir plus clair et à faire votre choix dans cette vidéo.
Dites-moi dans les commentaires quel type d’investissement vous correspond le mieux.
Transcription
Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Je suis Sébastien et je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui pour une vidéo dans laquelle on va voir quelle est la différence entre l’immobilier patrimonial et l’immobilier rentable.
Mais avant ça, si vous vous retrouvez pour la première fois sur cette chaîne YouTube, laissez-moi vous souhaiter la bienvenue. Je suis ravi de vous accueillir. On est ici sur une chaîne YouTube qui parle d’immobilier, de stratégie de location à haut rendement et des moyens que vous avez à votre disposition pour investir en toute sécurité et vous dégager des revenus complémentaires grâce à l’immobilier.
Alors, n’hésitez pas à activer la petite cloche pour vous abonner et rejoindre la communauté. Pour vous souhaiter la bienvenue, si vous arrivez encore une fois aujourd’hui pour la première fois, je vous mets à disposition un package, un kit dans lequel vous allez retrouver deux ebooks : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée », ainsi qu’une formation de plus de 2 heures 30 qui va vous expliquer toutes les mécaniques de l’immobilier.
Pour accéder à ce package de bienvenue, c’est très simple. Vous regardez les éléments dans la description, juste en dessous de cette vidéo ou vous regardez les petites (i) qui apparaissent en haut à droite de cet écran.
Venons-en au sujet du jour. Quelle est la différence entre l’immobilier patrimonial et l’immobilier rentable ? Faut-il de préférence investir dans l’immobilier patrimonial ou l’immobilier rentable ? Alors avant ça, on va revenir sur les définitions.
Qu’est-ce que l’immobilier patrimonial ? L’immobilier patrimonial, c’est en général un immobilier qui est cher, mais c’est aussi un immobilier qui va prendre rapidement de la valeur. Par contre, la contrepartie de cet immobilier patrimonial, c’est qu’il va dégager peu de cash-flow ou peu de rentabilité.
À l’inverse, l’immobilier rentable, c’est un immobilier qui va être moins cher, voire pas cher du tout. Mais c’est un immobilier qui, lui aussi, va prendre de la valeur au fil du temps, mais à une vitesse qui va être plus faible que celle de l’immobilier patrimonial. Par contre, le gros intérêt de cet immobilier rentable, c’est que ça va cracher de la rentabilité et ça va cracher du cash-flow immédiatement.
Pour y voir plus clair, on va passer en revue ces deux modes d’investissement immobilier et on va tout de suite commencer par l’immobilier patrimonial. Cet immobilier patrimonial, on le trouve généralement sur les emplacements premium, c’est-à-dire les belles avenues, les centres-villes. On va se trouver dans des appartements de standing. Et cet immobilier patrimonial, ça va être, par exemple, un appartement au centre-ville de Toulouse, un appartement au centre-ville de Bordeaux, un appartement au centre-ville de Lyon… Vous aurez compris ce que je veux dire.
Sur cet immobilier patrimonial, le prix du mètre carré à l’achat, bien entendu, va être beaucoup plus élevé, mais le prix du mètre carré va aussi évoluer plus vite dans le temps. Donc, il est facile sur ce type d’emplacement ou sur ce type d’immobilier, de spéculer. Vous allez acheter et quelques mois plus tard ou quelques années plus tard, très rapidement, votre bien immobilier aura déjà pris de la valeur, donc vous allez avoir rapidement une plus-value latente sur ce bien immobilier.
Mais j’ai donc une question à vous poser : à quoi sert cette plus-value latente ? Puisque cette plus-value, tant qu’elle est latente, elle reste virtuelle. Vous ne pouvez pas la toucher, à moins de vendre votre bien immobilier.
Autre problème de cet immobilier patrimonial, c’est que les bonnes affaires vont être rares, voire inexistantes. Si je reprends mes villes Toulouse, Bordeaux, Lyon, il est évident qu’un appartement au centre-ville de ces trois villes pour ne prendre qu’elles, va se vendre très cher. Pourquoi ? Parce que c’est de l’emplacement premium. Parce que ce sont des biens immobiliers qui vont s’acheter très chers. Des biens en dessous du prix du marché, vous ne les trouverez pas, ou en tout cas pas facilement. Les marges de négociation, c’est la même chose. Vous n’en aurez aucune. Ou alors elles seront extrêmement faibles.
L’autre problème de cet immobilier patrimonial, c’est que comme vous allez acheter cher le prix du mètre carré, l’autofinancement va être difficile à atteindre, à moins de mettre beaucoup d’apports. Mais si vous n’avez pas beaucoup d’apports ou si vous ne souhaitez pas en mettre, vous n’aurez pas d’autofinancement et vous serez probablement en cash-flow négatif.
Je vais prendre un cas qui va tout de suite vous expliquer de manière plus concrète. Un appartement dans le 1er arrondissement de Paris, dans le quartier du Marais, c’est clair que vous allez avoir un emplacement premium. Par contre, vous ne trouverez jamais de bonnes affaires et vous ne pourrez pas avoir de rentabilité ni de cash-flow.
Regardons maintenant l’immobilier qu’on va appeler l’immobilier rentable. Alors, on va être sur des secteurs un peu moins premium. On va peut-être être sur des villes de deuxième catégorie, mais ça ne veut pas pour autant dire que ce sont de mauvais investissements à réaliser. Preuve en est, tout le monde ne vit pas au centre-ville de Toulouse, tout le monde ne vit pas au centre-ville de Bordeaux, tout le monde ne vit pas au centre-ville de Lyon et tout le monde n’habite pas dans le 1er arrondissement de Paris. Les gens ont besoin de se loger partout, donc vous pouvez investir partout.
Alors, on va trouver ces biens immobiliers aussi dans des appartements de moins grand standing, sans pour autant aller dans des grandes barres HLM ou dans des grands ensembles. Ce qui va être intéressant avec cet immobilier rentable, c’est que le prix du mètre carré va être beaucoup plus abordable. L’adresse, elle va peut-être être un cran en dessous. Cette adresse, elle va se justifier soit par une ville de deuxième catégorie, soit par un emplacement de seconde catégorie par rapport à un emplacement premium.
Mais quoi qu’il en soit, sur cet immobilier rentable, le prix du mètre carré va être inférieur donc, vous pourrez réaliser non seulement de meilleures opérations immobilières, mais vous pourrez également avoir des négociations beaucoup plus importantes et des négociations beaucoup plus faciles. La conséquence immédiate de tout ça, c’est que vous allez pouvoir avoir de bien meilleure rentabilité. C’est pour ça que je parle d’ailleurs d’immobilier rentable et que vous allez pouvoir également avoir de meilleurs cash-flow. Bref, l’autofinancement sur ces produits immobiliers ne sera pas un problème.
Concernant la plus-value, vous allez me dire, cette plus-value, elle sera toujours latente sur de l’immobilier rentable. Par contre, il est évident qu’elle augmentera de manière beaucoup moins rapide que sur de l’immobilier patrimonial. Pour autant si vous regardez le prix de l’immobilier depuis 100 ans ou 120 ans, on est systématiquement sur une phase ascendante. Alors même s’il y a des phases haussières et des phases baissières, l’immobilier continue à grimper. Quel que soit le lieu où vous allez acheter, si vous investissez en respectant un certain nombre de règles et intelligemment, votre immobilier constituera toujours du patrimoine qui prendra de la valeur au fil du temps.
Qu’est-ce qu’on peut conclure de cette vidéo ? L’immobilier, quelle que soit la catégorie dans laquelle vous allez investir, ça reste de toute manière du patrimoine. Il faut juste se poser cette simple question : est-ce que je préfère prendre du cash immédiatement et pendant 20 ans ? Ou alors, est-ce que je préfère ne pas prendre de cash immédiatement, me retrouver avec un bien qui ne s’autofinancera pas tout à fait, mais qui va prendre de la plus-value immédiate ? Mais cette plus-value, je ne pourrais la toucher que lorsque j’aurais besoin de me séparer de ce bien immobilier dans 5 ans, 10 ans, 15 ans ou 20 ans. La seule question à se poser, c’est je prends le cash maintenant et tous les mois ou je prends le cash à la sortie. Et là, bien entendu, cette réponse vous appartient parce que tout le monde n’aura pas la même philosophie d’investissement.
Ce que je pourrais également dire avant de conclure cette vidéo, c’est qu’il y a toujours des quartiers en devenir, des quartiers qui ne sont pas forcément de bonnes adresses à l’heure actuelle, mais des quartiers qui sont en pleine mutation et qui peuvent devenir des emplacements premium dans un futur court, moyen ou long terme. Donc, ça peut être aussi intéressant de miser sur ces quartiers, sur des emplacements rentables qui, en plus, vont devenir des emplacements premium. Donc là, vous aurez le double effet kiss cool.
Voilà, ce que je voulais partager aujourd’hui avec vous dans cette vidéo. Voilà la différence entre l’immobilier patrimonial et l’immobilier rentable. Indiquez-moi dans les commentaires en dessous de cette vidéo si vous êtes plutôt immobilier patrimonial ou si vous êtes plutôt immobilier rentable.
Si cette vidéo vous a plu, n’hésitez pas à la liker, n’hésitez pas non plus à la partager. Puis, si vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier, je vous invite également à vous abonner à mon compte Instagram, sur lequel je partage les coulisses de tout ce que je fais au quotidien dans l’immobilier, que ce soit sur la gestion des chantiers, que ce soit sur la préparation des vidéos que je tourne comme aujourd’hui. Abonnez-vous à mon compte Instagram, vous êtes les bienvenus.
Avant de vous quitter, je voulais vous donner un dernier conseil. L’immobilier, ça reste quelque chose de sérieux. Investissez en toute sécurité. Vous savez que lorsque vous vous engagez sur cette voie, vous partez pour 15 ans, 20 ans, 25 ans sur des dizaines, voire des centaines de milliers d’euros. Donc, surtout, ne faites pas n’importe quoi. Ce sera mon mot de la fin.
On se dit ici au revoir et on se retrouve prochainement pour une nouvelle vidéo. À très bientôt.
Ciao !
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