Immobilier : Quel régime fiscal ?

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Au moment d’investir dans l’immobilier, la question de la fiscalité arrive très vite.
Et devant un sujet qui peut paraître complexe, on se retrouve souvent démuni.
Il faut en effet comprendre que le mode d’exploitation a un impact direct sur la fiscalité.

Indiquez-moi dans les commentaires quel régime fiscal vous avez choisi et pourquoi !

Transcription

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je suis Sébastien. Je suis ravi de vous accueillir. Dans cette vidéo, je vous propose de voir ensemble comment choisir le bon régime fiscal lorsqu’on fait de l’immobilier.

Alors moi, je considère que l’immobilier est un business et en tant que business lorsque vous investissez dans l’immobilier, vous devez avoir le mindset, vous devez avoir la philosophie du chef d’entreprise.

Qu’est-ce que cherche à faire le chef d’entreprise, quel que soit son secteur d’activité ? C’est bien entendu optimiser son chiffre d’affaires, mais aussi également optimiser ses dépenses, ses charges. L’optimisation des dépenses et des charges passent forcément par l’optimisation de la fiscalité.

Lorsqu’on investit dans l’immobilier, lorsqu’on investit dans l’immobilier avec l’état d’esprit du chef d’entreprise, l’immobilier doit permettre de gagner de l’argent. Il va falloir donc choisir la bonne fiscalité pour gagner le plus d’argent possible, j’ai envie de dire, pour maximiser son chiffre d’affaires et réduire ses dépenses.

Lorsqu’on a cet état d’esprit de l’investisseur immobilier, du chef d’entreprise, il faut se rapprocher de la fiscalité des entreprises, ou bien alors il faut carrément investir en société. Comment est-ce qu’on fait pour se rapprocher de la fiscalité des entreprises ? Il faut faire de l’immobilier meublé.

Alors si vous investissez en nom propre, il faut faire ce qu’on appelle du loueur meublé non professionnel, ou faire du loueur meublé professionnel, mais vous avez également la possibilité encore une fois d’investir en société. Dans le cadre de cette vidéo, je vais donc me cantonner au loueur meublé non professionnel parce que lorsque vous faites de l’immobilier meublé en tant que le loueur meublé non professionnel, vous allez être assujetti à une fiscalité qui s’appelle bénéfices industriels et commerciaux qu’on appelle également BIC.

Cette fiscalité comme je le disais se rapproche de la fiscalité des entreprises.

Alors l’immobilier meublé en fait, il a plusieurs avantages. Dans un premier temps, c’est un immobilier qui est beaucoup moins risqué puisque les contrats de location sont généralement des contrats d’un an, ce qui fait que lorsque vous vous trouvez face à un locataire indélicat, un locataire qui ne paie pas, vous avez maximum un an de difficultés, le temps d’arriver à la fin du bail et de pouvoir vous séparer de votre locataire.

L’autre avantage de la location meublée, c’est que vous allez pouvoir pratiquer un loyer plus cher. Forcément, une location meublée coûtera plus cher qu’une location nue. Cela peut tout à fait se comprendre parce que vous allez apporter davantage de services, davantage de prestations au logement que vous allez proposer à vos locataires.

Puis une autre vertu de la location meublée, c’est que votre locataire finalement comme vous lui apportez plus de prestations, plus de services, c’est un locataire qui va être normalement content. Alors attention, je prône le logement de qualité, un logement avec de belles prestations et pas un locataire qu’on va mettre dans un logement complètement pourri avec juste une table, deux chaises, un clic-clac…et qu’on va appeler location meublée.

Non, il faut prendre soin de son locataire. Ce que je vous dis dans toutes mes vidéos, ou en tout cas ce que je vous dis régulièrement, c’est que le logement que vous devez proposer à la location, c’est un logement dans lequel vous habiteriez vous-même.

En tout cas à partir du moment où vous allez apporter de la valeur, de belles prestations à votre locataire, c’est un locataire qui va être content et en plus il n’aura aucune dépense à effectuer. L’appartement sera déjà meublé et équipé.

Alors, je vous parlais de la fiscalité du loueur meublé non professionnel qui se rapproche de la fiscalité des entreprises. Comment cela se passe ? Lorsque vous faites de la location meublée, vous avez plusieurs régimes. Dans un premier temps, le régime du micro-BIC ; et dans un second temps le régime du réel.

Quel que soit le régime que vous allez choisir et que je vais détailler dans la suite de cette vidéo, votre imposition va être calculée sur une assiette et votre assiette va être calculée sur un résultat.

On va prendre dans un premier le cas du micro-BIC, comment se calcule cette assiette d’imposition. Lorsque vous faites de la location meublée, par exemple que vous réalisez un chiffre d’affaires de 20000 € à l’année, donc que vous allez encaisser 20000 € de loyer à l’année, vous pouvez vous mettre au régime du micro-BIC à 50 %.

Cela veut dire quoi le régime du micro-BIC à 50 % ? Cela veut dire que votre assiette d’imposition va constituer 50 % de vos revenus locatifs tout simplement parce que vous allez avoir un abattement de 50 %.

Je reprends mon exemple. Vous réalisez 20000 € de chiffre d’affaires, votre assiette d’imposition va être de 50 % de ces 20000 €, donc de 10000 €. Sur ces 10000 €, on va venir appliquer votre tranche marginale d’imposition puis les prélèvements sociaux. La tranche marginale d’imposition, cela va constituer l’impôt fiscal et les prélèvements sociaux CSG – CRDS, cela va constituer l’impôt social.

Je vais partir du principe que la tranche marginale d’imposition, votre tranche marginale d’imposition est de 30 %, les prélèvements sociaux sont de 17,2 %. On va en fait venir appliquer sur ces 10000 €, sur cette assiette d’imposition de 10000 €, 30 + 17,2 puisqu’à l’heure où je tourne cette vidéo les prélèvements sociaux est de 17,2 %. Donc, votre imposition sera égale à 47,2 % de ces 10000 €. Ce qui fait 4720 €.

Alors, il y a un cas particulier si vous faites de la location courte durée et si vous réalisez moins de 23000 € de chiffre d’affaires et que votre logement est classé. Cela fait quand même pas mal de conditions, mais ce n’est pas quelque chose qui est très difficile à obtenir, là vous n’allez pas bénéficier d’un abattement de 50 % sur votre chiffre d’affaires, mais de 71 %. Cela veut dire que votre assiette d’imposition sera égale à 29 % de votre chiffre d’affaires.

Je reprends mes 20000 € de chiffre d’affaires. 29 % de ces 20000 €, cela fait 5800 € sur lesquels je vais venir appliquer mon impôt fiscal, donc ma tranche marginale d’imposition et mon impôt social, mes prélèvements sociaux CSG – CRDS. Donc 47,2 % de 5800 €, cela fait 2737,60 €. Ce qui est quand même mieux que les 4720 € de tout à l’heure.

Donc cela, c’était pour le régime du micro-BIC. Maintenant si vos emprunts sont récents, il est fort à parier et c’est ce que je vous encourage même à faire valider quand même avec un expert-comptable, mais que le régime du réel va être beaucoup plus favorable.

Je vais reprendre mon exemple de 20000 € de chiffre d’affaires. Dans ce cas-là sur votre chiffre d’affaires, vous allez pouvoir déduire tout un tas de charge et tout un tas d’amortissement. Qu’est-ce que vous allez pouvoir déduire comme un amortissement ? L’amortissement du bien immobilier, l’amortissement des travaux que vous aurez peut-être réalisés, l’amortissement de tout le mobilier, de tous les équipements qui se trouve dans votre appartement, mais vous allez pouvoir passer également en charge un certain nombre de choses.

Comme les diverses assurances : assurance de prêt, assurance propriétaire non occupant, la taxe foncière, les charges de copropriété, les frais de notaire, les frais d’ameublement, les frais de décoration, les frais d’équipement. Par équipement, j’entends la housse de couette que vous allez acheter pour donner à votre locataire, j’entends également les couverts, les assiettes, les poêles et casseroles que vous allez laisser à votre locataire ou à vos locataires si vous faites de la location meublée.

Tout cela fait que si votre résultat fiscal est négatif (le résultat fiscal, c’est la différence entre le loyer ou chiffre d’affaires moins les charges, moins les amortissements) ; tant que votre résultat fiscal va être négatif, vous ne paierez pas d’impôt sur vos revenus locatifs. C’est en ce sens-là que le régime du réel est un régime qui est très intéressant et c’est en ce sens-là où également ce régime du réel pour le loueur meublé non professionnel se rapproche de la fiscalité des entreprises.

C’est comme cela que font les investisseurs pour multiplier les investissements sans payer d’impôts. Alors forcément au bout d’un moment, vous n’aurez plus de charges à déduire, vous n’aurez plus d’amortissement, c’est-à-dire que votre résultat fiscal va retrouver ou va se rapprocher d’une valeur nulle, voire positive, donc qui va peut-être vous faire payer des impôts. Mais à ce moment-là, il faut soit effectuer des travaux, soit acheter de nouveaux investissements pour retrouver un résultat négatif et pouvoir poursuivre vos investissements sans payer d’impôts. Voilà comment font les personnes qui multiplient les investissements immobiliers.

Alors il y a le cas particulier de la location courte durée si vous réalisez un chiffre d’affaires supérieur à 23000 €. Mais là encore, je ne vais pas le traiter dans cette vidéo. Mais en jouant ou plutôt en adoptant le régime du réel, vous allez payer forcément l’impôt fiscal, mais l’impôt social également qui ne sera plus les prélèvements sociaux, mais les cotisations sociales. Mais là encore si votre résultat fiscal est négatif, il y a moyen de payer très peu d’impôts, d’avoir un impôt qui tourne autour de 1050, 1100 € en tout cas à l’heure où je tourne cette vidéo.

Faites bien attention au moment d’investir dans l’immobilier, choisissez le bon régime fiscal, comportez-vous en tant que chef d’entreprise parce que la fiscalité, elle peut avoir un gros impact sur votre activité. Puis si vous ne savez pas sur quel régime partir, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel, un expert-comptable ou un fiscaliste qui saura vous indiquer quel est le bon régime pour vous en fonction de votre situation personnelle et professionnelle.

Voilà donc tout ce que je voulais partager aujourd’hui dans cette vidéo avec vous. Si cette vidéo vous a plu, n’hésitez pas à liker, n’hésitez pas à la partager. Indiquez-moi également dans les commentaires si vous faites de la location meublée, si vous êtes au régime du loueur meublé non professionnel, si vous êtes au régime du loueur meublé professionnel, si vous avez investi en société. Pour quelles raisons vous avez fait le choix de la société ? Je pense que cela pourra également aider toutes les personnes qui vont regarder cette vidéo.

Puis avant de vous quitter, je vous invite à télécharger les deux ebooks que j’ai rédigés : « Convaincre la banque, mode d’emploi » et « Doubler son salaire avec la location courte durée. » Puisque j’ai traité de fiscalité dans cette vidéo, je vous invite également à regarder une formation que je vous offre sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel en location courte durée.

Dans cette formation, je vous explique justement comment faire pour minimiser votre impôt, voire ne pas payer d’impôt du tout lorsqu’on fait de la location courte durée en tant que loueur meublé non professionnel.

Pour accéder à ces deux ebooks, pour accéder à cette formation, vous cliquez sur le (i) qui apparaît en haut à droite de cette fenêtre. Si vous vous trouvez sur YouTube, vous avez les liens d’accès à ces deux ebooks et à cette formation dans la description qui se trouve juste en dessous.

Je vais vous quitter ici pour aujourd’hui et on se retrouve très prochainement pour une nouvelle vidéo sur louer-en-courte-duree. Je vous dis à très bientôt.

Ciao !


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3 commentaires

  1. Bonjour Sebastien,

    ma banque ne me suis pas sur un projet seul, elle m’a dit de créer une sci avec mes parents est-ce une bonne idée et est-ce compatible avec la location courte durée?

    • Sébastien on

      Il n’y a pas de bon ou mauvais choix : nom propre vs société.
      Cela est propre à chaque situation.

      Pour la location courte durée, la SCI doit être à l’IS. Pas à l’IR.

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